北京红艺信息科技有限公司与天通泰文化数码科技园有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

(2020)京02民终765号

上诉人（原审被告）：北京红艺信息科技有限公司。

　　法定代表人：杨兵，总经理。

　　委托诉讼代理人：李长青，北京市隆安律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：李梦晗，北京市隆安律师事务所实习律师。

　　被上诉人（原审原告）：天通泰文化数码科技园有限公司。

　　法定代表人：李文明，董事长。

　　委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。

　　上诉人北京红艺信息科技有限公司（下称红艺公司）因与被上诉人天通泰文化数码科技园有限公司（下称天通泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　红艺公司上诉请求：撤销一审判决，改判对方将押金（履约保证金）76898.25元抵扣违约金或返还我方。事实和理由：保证金和违约的赔偿金不能同时适用，理由如下：首先，履约保证金的作用主要是担保承租人顺利履行租赁合同的义务保证房屋租赁合同顺利履行，保证金可以减少租赁风险，根据行业惯例，一般承租人不能支付租金时，出租人可以先行用保证金抵扣租金或其他支出。其次，如果保证金能弥补损失或者违约的赔偿金能弥补损失，二者就不能并用，否则就会与保证金设立的原则相悖，同时也对违约人不公，产生了“双违约金”。因此，一审判决认定的“鉴于红艺公司主张用履约保证金折抵天通泰公司的损失，无合同依据，不予支持”有失公平。

　　天通泰公司辩称，同意一审判决，不同意红艺公司的上诉请求。依据双方合同8.5条约定，本案系因红艺公司原因导致租赁合同解除，因此履约保证金不应退还。双方签订了为期两年的租赁合同，红艺公司只支付了一期的房屋租金后就拒绝支付后续租金，导致合同解除，给我方造成了严重的经济损失，房屋租金、房屋损失以及合同解除至对方腾房期间的租金损失，远超过履约保证金和违约金总和。双方合同于2019年8月7日解除，当时对方迟迟没有交付房屋，直至2019年10月底才向我方腾交房屋，导致房屋三个月无法对外出租，造成三个月的房屋租金损失。

　　天通泰公司向一审法院起诉请求：1.确认天通泰公司与红艺公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除；2.红艺公司向天通泰公司支付2019年7月23日至2019年8月6日的房屋租金12640.8元；3.红艺公司支付逾期付款滞纳金11150.25元；4.红艺公司支付免租期租金75844.8元；5.红艺公司赔偿违约金76898.25元；6.红艺公司支付中介费损失46604.96元；7.红艺公司赔偿装修费用24977元；8.诉讼费由红艺公司承担。

　　一审法院认定事实：2019年1月23日，天通泰公司（出租方、甲方）与红艺公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》。合同约定，租赁房屋为北京经济技术开发区科创十三街29号院一区3号楼10层1002-04号房屋，规划用途为办公。房屋面积366.4平方米，套内使用面积约为262.7平方米。租赁期自2019年1月23日至2021年1月22日，共计2年。甲方给予乙方共计90天免租期，免租期自2019年1月23日起至2019年4月22日止。免租期内甲方不收取乙方租金，但乙方应承担除租金以外的其他费用。如本合同因乙方的原因被解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在本合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。甲乙双方约定，房屋租金及履约保证金使用人民币结算，租金含税及供暖费租金标准2.3元/㎡/日；第一年月租金标准为25632.75元；第二年月租金标准为25632.75元；第一年租金为231749元；第二年租金为307593元；付款方式为押三个月付三个月，其中“押三”即为合同履约保证金，应交金额76898.25元，“付三”为3个月的租金76898.25元，合计应交153796.5元。以上款项于合同签订后3日内支付。租金起租时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。甲方非因本合同第十二条（不可抗力条款）规定的情况，擅自提前解除本合同，提前收回所租房间的，甲方需按等同于履约保证金的数额向乙方支付违约赔偿金。若本合同期满或提前终止与解除……若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用及损失。乙方逾期未付租金，按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定义务，甲方有权要求乙方合理期限内改正，乙方逾期未改正或改正后仍不符合合同约定的，甲方有权按月租金标准的日千分之五收取违约金。发生下列情况之一，甲方有权提前解除合同。自甲方解除合同的通知书送达乙方之日，本合同解除。乙方应按本合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。甲方因此受到的实际损失超过约定的赔偿金的，乙方应当据实赔偿：1.租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十五日仍未支付的；……。

　　合同签订后，红艺公司如期交纳了第一期即起租日至2019年7月22日的租金和押金（履约保证金）。2019年7月14日，天通泰公司向红艺公司发送《催款函》载明，红艺公司于2019年1月23日签订了《租赁合同》，约定承租案涉房屋。依据合同约定，红艺公司应于2019年7月8日前向天通泰公司支付2019年7月23日至2019年10月22日的租金76898.25元。逾期未支付租金，根据合同约定，红艺公司应按付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。红艺公司收到本《催款函》后，于2019年7月15日下午5点前向天通泰公司支付拖欠的应付款项76898.25元。若红艺公司逾期未支付，红艺公司在应支付天通泰公司滞纳金的同时，视具体情况，天通泰公司有权依据合同约定解除与红艺公司的租赁合同。2019年8月5日，天通泰公司工作人员王××通过微信询问红艺公司法定代表人杨兵“你们公司是否退租？”，杨兵回复称“没钱交房租，你们又给我把大门锁啦，在缓缓，我凑钱呢”，王××称“明天我们黄总让给你们发个书面文件解除合同”。2019年8月6日，天通泰公司向红艺公司发出《通知》载明，截至2019年8月6日，红艺公司已逾期30天未付租金，已构成严重违约，现天通泰公司决定与红艺公司解除租赁合同，限天通泰公司于收到本函之日起2日内腾交房屋并结清物业费、租金、滞纳金等相关费用。具体支付费用明细如下：租金共计76898.25元；逾期付款滞纳金共计11535元；物业费共计13373.6元。王××于当日将《通知》拍照发给了杨兵。

　　一审法院认为,天通泰公司与红艺公司于2019年1月23日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。本案中红艺公司逾期交纳第二期房租达到30日，天通泰公司依约享有提前解除合同的权利。案件审理过程中，双方均认可合同已经解除，法院不持异议。关于合同解除的时间，双方有争议。就此，法院认为，根据红艺公司的法定代表人与天通泰公司工作人员的微信聊天记录可知，截至2019年8月5日，虽然案涉房屋被天通泰公司上了锁，但红艺公司仍在争取时间，要求缓交房租，双方的租赁合同仍未解除。2019年8月6日，天通泰公司的解除合同《通知》送达红艺公司。现天通泰公司主张双方的《租赁合同》于2019年8月7日解除，法院不持异议。据此，天通泰公司主张红艺公司支付2019年7月23日至2019年8月6日的房屋租金，有合同依据，数额合理，法院予以支持。红艺公司主张2019年7月9日至2019年8月6日的滞纳金，有合同依据，法院不持异议。需要指出，鉴于合同于2019年8月7日解除，滞纳金的计算基数应为截至2019年8月6日红艺公司应付房租金额即12640.8元，滞纳金的利率标准，合同约定过高，法院依法调整为按年利率24%计算。经核算，红艺公司应付的逾期付款滞纳金为241.05元，天通泰公司的主张中高于该部分的，法院不予支持。根据合同约定，因红艺公司的原因被解除合同的，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金，且甲方不予退还履约保证金。因此，天通泰公司主张红艺公司支付免租期的租金75844.8元，有合同依据，数额合理，法院予以支持。鉴于红艺公司系违约方，红艺公司主张用履约保证金折抵天通泰公司的损失，无合同依据，法院不予支持。天通泰公司主张，红艺公司支付违约金76898.25元及中介费损失和装修费损失，法院认为，损失赔偿金和违约金条款均是对守约方的保护，损失赔偿金和违约金的数额以守约方的实际损失为基础，违约金和损失赔偿可以同时约定，但数额过高的，当事人可以请求人民法院酌减。红艺公司认为天通泰公司主张过高，综合《租赁合同》关于违约金、滞纳金、履约保证金约定和天通泰公司的实际损失，法院认为，合同约定按最高租金标准支付三个月的违约金已经足以弥补天通泰公司的实际损失。据此，红艺公司关于违约金的诉讼请求法院予以支持，对于中介费损失和装修损失的诉讼请求法院不予支持。

　　据此，一审法院于2019年11月判决：一、天通泰文化数码科技园有限公司与北京红艺信息科技有限公司于2019年1月23日签订的《租赁合同》于2019年8月7日解除；二、北京红艺信息科技有限公司于判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付租金12640.8元；三、北京红艺信息科技有限公司于判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付逾期付款滞纳金241.05元；四、北京红艺信息科技有限公司于判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付免租期租金75844.8元；五、北京红艺信息科技有限公司于判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付违约金76898.25元；六、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本院审理中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，天通泰公司与红艺公司于2019年1月23日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。

　　关于合同解除的问题,根据租赁合同约定，租金和其他应付款项逾期达到15日仍未支付时出租人有权通知解除。本案中，红艺公司逾期交付租金的时间达到合同约定情形，因此天通泰公司有权提前解除合同，且天通泰公司已于2018年8月6日向红艺公司发出解除合同通知，因此一审法院判决天通泰公司与红艺公司签订的租赁合同于2019年8月7日解除是正确的。关于红艺公司支付欠付租金问题，鉴于租赁合同于2019年8月7日解除，因此天通泰公司主张红艺公司支付2019年7月23日至2019年8月6日的房屋租金本院予以支持。关于逾期付款滞纳金问题，双方租赁合同中约定了逾期支付租金时应当支付滞纳金，因此天通泰公司要求红艺公司支付滞纳金诉请本院予以支持。关于具体数额，因双方租赁合同于2019年8月7日解除，滞纳金的计算基数应为截至2019年8月6日。滞纳金的利率标准合同约定过高，一审法院依法调整为按年利率24%计算并无不妥。关于违约金问题，鉴于合同解除系因红艺公司违约行为所致，因此一审法院以合同约定最高租金标准判决红艺公司支付三个月违约金并无不妥。关于免租期租金及履约保证金处理问题，根据合同约定，因红艺公司的原因被解除合同的，免租期自动失效，应当按第一年的租金标准补足免租期的租金，且不予退还履约保证金。因此，天通泰公司主张红艺公司支付免租期的租金75844.8元，有合同依据，数额合理，本院予以支持。红艺公司所提在该公司已经支付违约金的情形下履约保证金应予以折抵的上诉主张，根据前文所引合同条款，合同约定因红艺公司的原因被解除合同的应当补缴免租期租金且不予退还履约保证金。此外，不退还履约保证金与支付违约金均是弥补守约方损失的形式，二者并不产生冲突。因此红艺公司此项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。

　　综上所述，红艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1723元，由北京红艺信息科技有限公司负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　孟　龙

审　　判　　员　　　刘苑薇

审　　判　　员　　　何江恒　

二〇二〇年三月二十五日　

法　官　助　理　　　冯海鑫

书　　记　　员　　　房依彤