北京国投尚科信息技术有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

(2021)京03民终14968号

上诉人(原审原告、反诉被告)：北京龙源通惠投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1111号-A。

法定代表人：孟晓波，执行董事。

委托诉讼代理人：孟玉銮，北京市中伦文德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞慧仙，北京市中伦文德律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路18号18号楼305室。

法定代表人：李晓相，执行董事。

委托诉讼代理人：郝琼，北京金诚同达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何佳，北京金诚同达律师事务所律师。

上诉人北京龙源通惠投资集团有限公司(以下简称龙源公司)与上诉人北京国投尚科信息技术有限公司(以下简称国投公司)房屋租赁合同一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初7107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

龙源公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并依法改判国投公司还应支付龙源公司自2013年6月1日至2013年11月30日免租期的房屋使用费9021154.28元；2.国投公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：因涉案房屋租赁合同无效，免租期约定亦无效，国投公司已实际占有使用涉案房屋，仅通过返还原物方式的无法弥补龙源公司全部损失，国投公司亦应当支付免租期内产生的房屋使用费，龙源公司主张的该项损失符合法律规定，应予支持。首先，由于国投公司在免租期内已实际占有并使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，在本案《租赁合同》无效的情况下，龙源公司有权要求国投公司按照实际使用房屋的情况、参照合同约定的租金标准支付占有使用费。其次，当事人不能因其过错行为而获益。租赁合同中约定的免租期是出租人在信赖合同能够全部履行的前提下，给予承租人的优惠激励措施。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《租赁合同》约定的租赁期限为十五年，龙源公司给予了国投公司六个月的免租期，已经远远优惠于一般商铺租赁情形。免租期与租赁合同的履行紧密关联，《租赁合同》约定的租赁期限为十五年，但事实上，国投公司仅仅履行了五年，并且在第二年就已经出现拖欠费用的情况，即便龙源公司又给予了国投公司大量减免措施，国投公司仍拖欠费用，其行为严重违背了诚实信用原则。若不支持免租期的房屋使用费，国投公司免于支付6个月的房屋使用费，则国投公司将因此获益，而龙源公司将因此遭受损失。最后，合同无效的，双方当事人的权利义务应当恢复至《租赁合同》签署之前的状态，既然《租赁合同》中约定的违约金条款无效、溢价分成条款无效，国投公司均不用遵照《租赁合同》支付，根据民法的公平原则，双方约定的免租期条款也应当无效，国投公司应当根据实际占用情况、时间计算支付房屋使用费。

国投公司辩称，不同意龙源公司的上诉意见，其主张没有事实及法律依据，应当予以驳回。

国投公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为龙源公司向国投公司支付房屋占用使用费、设备维修费用、物业管理费用、取暖费、制冷费、水电费用共2869636.8元；2.改判一审判决第三项为龙源公司自判决生效七日内向国投公司支付装修补偿款1817274元；3.判令由龙源公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋租赁面积最终为18257.75平方米，认定事实不清。事实上，龙源公司一直占用涉案房屋一层大堂西南侧承租区域及公共区域面积(195.70平方米)，国投公司在一审过程中已经向一审法院提交证据证明，一审法院应当依法将龙源公司占用的面积从18257.75平方米中予以扣除。第二、一审法院以举证责任分配片面认定涉案房屋房租的起算时间为2013年4月10日，系适用法律错误、认定事实不清。一审法院对涉案租金起计时间的举证责任分配错误，根据谁主张谁举证的基本原则，应由龙源公司举证其于2013年4月10日向国投公司交付了符合约定的房屋。但是，龙源公司并未有任何证据证明，且事实上，龙源公司向国投公司提供的涉案房屋在消防、电梯等诸多方面均存在瑕疵，并未能按时交付符合约定的涉案房屋，国投公司作为向商户出租涉案房屋的次承租人，根本无法正常向商户出租。事实上，即便在国投公司已经出租了第一户(2013年12月1日)之后，龙源公司交付的涉案房屋仍存在诸多问题、部分房屋无法使用。第三、一审法院认定《减免协议》所约定的已减免房租以及已减免物业费应予退还，认定事实不清。事实上，国投公司与龙源公司之所以签订《减免协议》，系因龙源公司所提供的租赁房屋的消防、电梯、电配间等存在不满足使用的情形，上述情形影响了国投公司将涉案房屋向商户出租，并导致国投公司经营困难。在此种情形下，龙源公司同意给予国投公司四个月的减免以及物业费的减免。一审法院未能查明《减免协议》的真实签署背景，对龙源公司因提供房屋存在消防、电梯、电配间不符合使用目的、影响国投公司经营的情形下所提供的减免，以国投公司存在欠付款项情形为由要求退还，认定事实不清。此外，因涉案租赁合同无效、合同应按照各方实际承租面积计算，如前所述，涉案实际承租面积应扣减龙源公司一直占用的195.70平方米。在扣除该面积后，国投公司每期支付的租金不存在欠付的情形，一审法院认为国投公司在签订《减免协议》后存在欠付情形，据此要求国投公司退还减免费用，系认定事实不清。第四、就双方过错分配，一审法院认定错误。事实上，造成涉案合同无效的主要原因系因为涉案房屋没有建设工程规划许可证，国投公司在涉案合同履行过程中，曾多次要求龙源公司提供相应产权证明，但龙源公司均未提供。且龙源公司提供的涉案房屋存在消防、电梯、电配间等诸多问题，涉案房屋无法按约投入使用。因此，就本案因合同无效所造成的损失，主要过错方为龙源公司，一审法院平分双方过错，系简单粗暴划分过错，认定错误。

龙源公司辩称，不同意国投公司的上诉意见，请求法庭予以驳回。

龙源公司向一审法院起诉请求：1.判令国投公司向龙源公司支付拖欠的房屋使用费、物业管理费、设备维修费、制冷费、取暖费、水电费等合计17482884.57元；2.判令国投公司向龙源公司支付拖欠费用的利息损失，自拖欠之日起至实际付清之日止，按照每年6%计算；3.判令国投公司支付自2013年6月1日至2013年11月30日免租期的房屋使用费9021154.28元。

国投公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2013年4月8日签订的《租赁合同》无效；2.判令龙源公司返还国投公司超额支付的房屋占有使用费(包括物业费、设备维修费、制冷费、供暖费)共计21849460元及相应利息(以21849460元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2018年9月1日计算至实际支付之日)；3.判令龙源公司赔偿国投公司房屋装饰装修损失4650415元。

一审法院认定事实：2013年4月8日，龙源公司(出租方、甲方)与国投公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方用于经营及管理，涉租房屋面积约为19000平方米(建筑面积)，具体面积最终以双方协商计算或具有国家法定资质的测绘机构出具的面积为准。合同租赁期为180个月，自2013年6月1日至2028年5月31日。涉租房屋交付时间为2013年4月15日前，同时甲方确保在2013年7月14日前达到本合同约定的交付状态，确未达到，经甲、乙方协商起租日依据具体交付时间进行相应顺延。免租期为6个月，从起租日计算。租金为2.7元/日/每建筑平方米。上述租金标准为第一年至第三年(即从交付涉租房屋之日计算，包括免租期)标准，从第四年起，每年上浮3%(上浮的基数以上一年租金为准)。租金支付方式为：第一个租赁年度内(即自2013年6月1日至2014年5月31日)付款方式为押一付四，以后租赁年度直至租期结束付款方式为押一付六，根据先付租金后使用的原则，所押一个月租金为合同履行保证金。合同期满或解除后一个月内甲方扣除乙方违约金及相关费用后将履约保证金无息退回乙方。关于溢价分成：乙方除按上述约定支付租金外，乙方承诺：如果在其经营期间与第三方签署的租赁合同租金在5元至6元/天/每建筑平方米的水平，则乙方须支付甲方该价格区间的40%为溢价分成；如乙方与第三方签署的租赁合同租金在6元/天/每建筑平方米(含6元)以上，则乙方需付给甲方超出该价格部分的50%为溢价分成。此溢价分成每半个租赁年度结算一次。为了保障大厦的正常运营及设备完好，乙方应按照每天每建筑平方米0.1元交纳设备维修费，应于起租日后5日内交纳。按年度付款，支付时间为每年的7月1日。空调取暖、制冷费按国家相关标准执行，甲方按每年6月1日至9月1日供冷气，每年11月15日至第二年3月15日供暖气，费用由乙方承担(现行国家标准制冷制暖，每年每建筑平方米分别为35元，如遇国家对该能源费进行调整，则按照国家相关标准执行)。水电费按管理中心统一标准收取，费用由乙方承担。

2014年6月4日，龙源公司与国投公司签订《减免协议》，主要内容如下：双方于2013年4月8日签订了《租赁合同》，在合同履行过程中，国投公司于2014年2月22日向龙源公司提出申请，鉴于自身经营方面出现的困难，要求龙源公司对其应交费用进行部分减免和补助。双方于2014年5月25日就相关事宜达成如下协议：……二、龙源公司同意在当前国投公司困难之际，返还国投公司共计4个月的租金，返还形式如下：2014年4月1日从国投公司应交租金中，返还1个月的租金，2014年8月1日从国投公司应交租金中，再返还2个月的租金，2015年2月1日从国投公司应交租金中，再返还1个月的租金。返还原则为国投公司交款后7个工作日返还，如不返还国投公司有权于下次交款时自行扣除。另，国投公司在应交2018年第一次租金时交付7个月租金，即2018年度应共计交付13个月租金。三、物业费由国投公司交纳，考虑到国投公司在物业方面的投入，龙源公司同意在国投公司交纳上述费用后，每年补助国投公司30万元；四、国投公司所租赁的地下一层空调通风系统尚未全部完善，龙源公司同意对其租赁的部分建筑面积进行核减供暖、制冷费用，减免原则如下：1.从国投公司所租赁面积中减免4666平方米的供暖、制冷费用；2.减免期限为2014年度取暖费(2013年11月15日至2014年3月15日)已交的费用不再返还，所欠部分不再补交，其余2014年度制冷费、2015年度(2014年11月15日至2015年3月15日)取暖费、2015年度制冷费均按核减4666平方米的租赁面积收费。自2015年11月15日收取2016年度取暖费开始，均按原合同约定的租赁面积收费。五、鉴于双方对租赁面积存在稍许差异，双方同意目前暂按18000平方米的租赁面积收取各项费用，待双方认可的评估公司出结果确认租赁面积后，多退少补。六、上述龙源公司对国投公司所交费用的返还、补助及减免举措，均建立在国投公司今后经营无论出现什么样的情况均不再对龙源公司提出其他优惠要求，且严格按照双方签订的租赁合同履行自己所承担的义务。如国投公司在合同履行期间故意出现物业管理失误及再次出现各项应缴费用未及时交纳等主合同违约行为，本协议中对于应收费用的返还、补助、减免条件自行作废，龙源公司对上述款项有追索的权利。

龙源公司表示签署上述《减免协议》后，国投公司仍然一直欠付租金，期间龙源公司一直在催款；2018年7月11日，龙源公司工作人员与国投公司工作人员(其中有国投公司委托诉讼代理人孔某)召开沟通会，就合同履行中出现的问题进行了协商，国投公司表示要给龙源公司提供付款计划，但其仍表示经营困难。龙源公司就此提交其于2018年7月4日向国投公司出具的催款函，及2018年7月11日《与国投沟通会议纪要》，记载龙源公司要求：1.国投公司按照测绘报告，确认实际租赁面积18257.75平方米；2.要求国投公司及时支付所欠各项费用及滞纳金，包括房租、水电气各项费用、补充协议优惠政策作废相关费用补缴等；3.要求国投公司对物业费收费标准确定及支付，告知国投公司园区物业费为0.15元/平方米/天，执行期为2016年11月16日至2019年11月15日，但国投公司仍按照0.1元支付，要求尽快补缴前期欠费；4.……。国投公司回复如下：1.针对第1至3项，承诺下周三前给出书面答复；2.对第4项，有计划安排，但因目前经营困难，计划暂时搁置，现以支付租金及欠费为主。国投公司对上述证据的真实性认可，称孔某非国投公司员工。

国投公司表示其承租涉租房屋后要向其他商户进行出租，国投公司应当按照其向其他商户出租出去的房屋面积确定国投公司实际使用面积，如果国投公司未出租出去，则不应视为国投公司的使用面积，不应计算租金。按此标准，国投公司已经超额支付租金，因龙源公司发函要求解除合同，国投公司对此不予认可，双方产生纠纷。

一审法院经查，2015年龙源公司曾委托北京中瑞嘉业测绘有限公司对涉租房屋的面积进行测绘，该公司于2015年1月出具测绘报告，记载涉租房屋建筑面积为18332.1平方米，含巧搭网面积74.35平方米。国投公司对此不予认可，称系龙源公司单方委托。

龙源公司表示其于2013年4月10日将涉租房屋全部一次性交付给了国投公司，国投公司于2013年4月10日进场。国投公司表示其出租给第一个商户的时间即2013年12月1日为龙源公司交付房屋的时间。国投公司表示其于2015年12月10日开始装修。

2018年8月31日，龙源公司向国投公司邮寄送达了《解约通知书》，通知国投公司解除双方之间的合同，并要求国投公司返还房屋。

龙源公司表示其于2018年9月2日开始收回涉租房屋，2018年11月1日完全收回。国投公司表示龙源公司于2018年9月2日即全部收回房屋，涉租房屋自此便不在国投公司控制下。

龙源公司提交有国投公司人员签字的《钥匙交接记录》，记载国投公司于2018年9月17日至2018年11月1日期间陆续将部分房屋的钥匙交还给龙源公司，其中部分房屋记载有面积，部分房屋未记载面积，具体如下：2018年9月17日返还房屋中，记载面积的部分总计3253.5平方米，另有交还的“一层西侧侧门”“一层南侧”“一层创业社”“一层东侧”未记载面积；2018年9月27日交还“农行”“三层阳台”“B209”“一层116房间”，均未记载面积；2018年10月12日交还“三层305房间”，面积为88平方米；2018年10月18日交还房屋面积合计187.9平方米；2018年11月1日交还“国投运营部，111房间及库房”，未记载面积。龙源公司表示涉租房屋其他的部分其已于2018年9月2日收回，上述未记载面积的部分中，“三层阳台”“一层111房间及库房”系国投公司自用，面积分别为26平方米、74平方米，“农行”“B209”“创业社”“一层116”在国投公司与次承租人之间的合同中记载了相应面积。国投公司认可该证据的真实性。经查询国投公司与次承租人之间的房屋租赁合同，“农行”面积为90平方米，“B209”面积为61平方米，“一层116”面积为197平方米，未查询到“创业社”的面积。龙源公司称“创业社”面积为1715平方米。

国投公司表示涉租房屋一层有195.7平方米面积的房屋，自2014年10月27日起一直由龙源公司占有，应扣除该部分费用，龙源公司表示其向国投公司出租的房屋中不包含该部分，其提交的测绘报告中的面积即为国投公司实际承租的面积。

经询，双方均认可国投公司向龙源公司支付了如下费用：押金1560375元、租金78839400元、设备维修费3328000元、物业费2678000元(龙源公司另行向国投公司返还物业费508718.43元)、取暖费3111364元、制冷费3330736元、水电费3417223.97元。

一审法院查明，涉租房屋未取得建设工程规划许可证。

一审诉讼中，国投公司申请就其对涉租房屋进行的装饰装修的现值进行鉴定。经摇号选定，一审法院委托北京双斗工程造价咨询有限公司就此进行鉴定。2020年10月，北京双斗工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，评定委托项目的重置全价为4650415元，现值为1817274元。国投公司对此予以认可。龙源公司提出异议称地下一层大厅部分装修的现状已经改变，该部分价值现为零。北京双斗工程造价咨询有限公司出具书面回复称该区域现状的改变发生在第二次现场勘验之后，鉴定结果已按现场看样情况计算相应的现值金额。

一审诉讼中，国投公司曾申请就其承租房屋的面积进行测绘，后因国投公司未按要求支付鉴定费，该鉴定被撤回。

龙源公司就其主张的各项费用分别予以明确：1.房屋使用费，系据合同约定的租金标准主张，包括自起租日2013年12月1日至涉租房屋各个部分实际交还之日的使用费及免租期的使用费。国投公司称房屋使用费应按照国投公司与次承租人的租赁合同确定的面积乘以次承租人实际承租的时间计算，起算日为2013年12月1日，应计算至2018年9月1日，且根据《减免协议》，应减免120日的费用；免租期不应支付使用费；2.设备维修费，按照合同约定的标准0.1元/平方米/天，自2013年6月1日计算至涉租房屋各个部分实际交还之日；3.物业费，2016年11月15日前的标准为0.1/平方米/天，2016年11月16日之后变更为0.15元/平方米/天，自2013年6月1日计算至涉租房屋各个部分实际交还之日，就此提交园区物业单位与龙源公司签订的物业管理合同，记载合同约定2013年11月16日至2016年11月15日期间的物业费标准为0.1元/平方米/天，2016年11月16日至2019年11月15日的物业费标准为0.15元/平方米/天。国投公司对此不认可。关于龙源公司向国投公司返还的物业费508718.43元，龙源公司表示鉴于双方签署《减免协议》后，国投公司仍然违约，《减免协议》中关于物业费补助的条款作废，国投公司应继续支付该物业费508718.43元；4.取暖费，系按照北京市非居民供暖费标准，自2013年11月15日计算至2018年3月15日共5个供暖季，其中2013年至2014年度为42元/平方米/季，2014年至2015年度为46元/平方米/季，2015年至2016年度为47元/平方米/季，2016年至2017年度为42元/平方米/季，2017年至2018年度为42元/平方米/季，就此提交北京市发展和改革委员会发布的2013至2014年度、2014至2015年度、2015至2016年度调整供暖费的通知及涉租房屋所在园区的空调供热、制冷供应单位出具的调整2014至2015年供暖费的通知为证。国投公司表示应按合同约定的标准支付，且应按照双方签署的《减免协议》予以核减；5.制冷费，系2013年6月11日至2018年9月1日期间共6个制冷季，2013年度单价为35元/平方米/季，后涉租房屋所在园区进行了调整，2014年调整为52元/平方米/季，2015年、2016年调整为56元/平方米/季，2017年、2018年调整为52元/平方米/季，就此提交园区空调供热、制冷供应单位出具的调整2014年度制冷费的通知为证。国投公司对此不予认可，称应按照合同约定的标准计算，且应按照双方签署的《减免协议》予以核减；6.水电费，欠付期间为2018年2月21日至2018年9月17日，按照实际发生主张，就此提交有国投公司工作人员陈某签字的水电费签收回执单，记载了水电费标准，欠费周期、总用量及欠费金额。国投公司对此不予认可，称其不欠费，该证据只有总用量，未加盖国投公司的公章，且水电费的标准高于国家标准，陈某已从国投公司处离职；7.溢价分成，按照合同约定国投公司向次承租人收取租金超过单价5元的部分应向龙源公司支付溢价分成，根据国投公司向龙源公司备案的21份租赁合同进行核算，就此提交国投公司与次承租人签订的租赁合同为证。国投公司表示双方之间的合同无效，溢价分成条款也应无效。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉租房屋未取得建设规划许可证，双方签订的《租赁合同》为无效合同。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。国投公司应向龙源公司支付使用涉租房屋期间的占有使用费。

龙源公司称其按合同约定于2013年4月10日向国投公司交付房屋，国投公司称龙源公司未按合同约定交付房屋，但其未举证证明，且此后国投公司非但未就此提出异议，仍然继续向龙源公司交纳租金，双方此后签署《减免协议》，国投公司也未就此提出异议，故国投公司辩称龙源公司未按约交付房屋，一审法院不予采信。国投公司称应按其向第一个商户开始出租的时间视为房屋交付时间不能成立，一审法院不予采纳。

关于房屋交还时间，国投公司称其于2018年9月2日交还了涉租房屋，龙源公司则称国投公司于2018年9月2日开始交还房屋，至2018年11月1日交还完毕，一审法院认为，国投公司未就其主张举证予以证明，而根据龙源公司提交的《钥匙交接记录》，可以证明国投公司于2018年9月17日至2018年11月1日期间陆续交还部分房屋，龙源公司所述一审法院予以采信。

关于涉租房屋面积，国投公司对龙源公司提交的测绘报告不予认可，但未能举证推翻该测绘报告，一审法院采信龙源公司主张，认定涉租房屋面积为18257.75平方米。

国投公司应向龙源公司支付实际使用涉租房屋期间的房屋占有使用费，应自合同约定的计租日2013年12月1日计算至国投公司实际返还涉租房屋各个空间之日。《钥匙交接记录》中所记载的“三层阳台”“一层111房间及库房”“创业社”的面积现无法确定，一审法院酌情确定该三部分空间于2018年9月2日至实际交还龙源公司之日的使用费。龙源公司主张的免租期房屋占有使用费于法无据，一审法院不予支持。国投公司辩称应参照《减免协议》减免各项费用，但该协议明确约定如国投公司“再次出现各项应缴费用未及时交纳等主合同违约行为，本协议中对于应收费用的返还、补助、减免条件自行作废”，在签订该协议后，国投公司再次出现未及时交纳各项费用的情形，故国投公司该意见一审法院不予采纳。

经核算，国投公司共应向龙源公司支付房屋占有使用费87896962元，国投公司已付租金78839400元、已付押金1560375元可用于折抵房屋占有使用费，折抵后，国投公司仍欠房屋占有使用费7497187元。

关于龙源公司主张的物业管理费、设备维修费，龙源公司主张的费用标准具有事实依据，一审法院予以支持，国投公司应支付其实际使用涉租房屋期间的物业管理费、设备维修费，其中《钥匙交接记录》中所记载的“三层阳台”“一层111房间及库房”“创业社”的面积现无法确定，一审法院酌情确定该三部分空间于2018年9月2日至实际交还龙源公司之日的物业管理费、设备维修费。另外，龙源公司要求国投公司支付其向国投公司返还的物业费508718.43元，一审法院予以支持。经核算，国投公司应支付物业管理费4116622元、设备维修费3511849元，鉴于国投公司已付物业管理费2678000元、设备维修费3328000元，国投公司应将龙源公司向其返还的物业费508718.43元再行支付龙源公司，故国投公司尚欠物业管理费1947340元、设备维修费183849元。

关于龙源公司主张的取暖费、制冷费，其中供暖费标准，经查询，2015-2016年度供暖费标准应为42元/平方米/季，龙源公司所述的其他各年度供暖费标准具有事实依据，一审法院予以支持。关于制冷费标准，龙源公司提交证据可以证明2014年制冷费标准调整为52元/平方米/季，但未举证证明此后各年度的制冷费标准再次进行了调整，故此后各年度的制冷费一审法院以52元/平方米/季的标准进行计算。根据双方签署的《减免协议》，当时国投公司所租赁的地下一层空调通风系统确实尚未全部完善，制冷费、供暖费应当进行减免，一审法院酌情予以减免。经核算，国投公司欠付制冷费1805300元、供暖费495795元。关于龙源公司主张的水电费，龙源公司提交的证据可以证明国投公司欠付龙源公司水电费的金额，一审法院对此予以支持。关于龙源公司主张的溢价分成，鉴于双方之间的租赁合同无效，一审法院对此不予支持。龙源公司主张的利息于法无据，一审法院不予支持。

国投公司要求返还房屋占有使用费、物业费、设备维修费、制冷费、供暖费及利息的请求，一审法院均不予支持。关于国投公司的装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院根据双方的过错，酌情确定龙源公司按照该装修的现值向国投公司支付补偿款908637元。判决：一、确认北京龙源通惠投资集团有限公司与北京国投尚科信息技术有限公司于二〇一三年四月八日签订的《租赁合同》无效；二、北京国投尚科信息技术有限公司于判决生效之日起七日内支付北京龙源通惠投资集团有限公司房屋占有使用费、设备维修费、物业管理费、取暖费、制冷费、水电费合计一千二百四十七万七千三百四十五元；三、北京龙源通惠投资集团有限公司于判决生效之日起七日内支付北京国投尚科信息技术有限公司装修补偿款九十万八千六百三十七元；四、驳回北京龙源通惠投资集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京国投尚科信息技术有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费174320元，由北京龙源通惠投资集团有限公司负担77656元(已交纳)，由北京国投尚科信息技术有限公司负担96664元(于判决生效之日起七日内交纳)；一审反诉案件受理费71024元，由北京国投尚科信息技术有限公司负担64581元(已交纳)，由北京龙源通惠投资集团有限公司负担6443元(于判决生效之日起七日内交纳)。鉴定费146240元，由北京龙源通惠投资集团有限公司负担73120元(北京国投尚科信息技术有限公司已预交，北京龙源通惠投资集团有限公司于判决生效之日起七日内支付北京国投尚科信息技术有限公司)，由北京国投尚科信息技术有限公司负担73120元(已交纳)。保全费10000元，由北京国投尚科信息技术有限公司负担(北京龙源通惠投资集团有限公司已预交5000元，北京国投尚科信息技术有限公司判决生效之日起七日内支付北京龙源通惠投资集团有限公司；剩余5000元，北京国投尚科信息技术有限公司已交纳)。

二审中，当事人均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

有关租赁面积问题。第一，国投公司虽对龙源公司提交的测绘报告不予认可，但未能举证推翻该测绘报告；第二，一审中，国投公司虽申请鉴定租赁面积，但未按规定缴纳相关鉴定费用，故应承担不利后果；第三，国投公司虽提交工作联系函等证据欲证明龙源公司实际占有使用一层西南侧公共区域195.70平方米，但该联系函系其单方制作，龙源公司不予认可，故本院不予采信。综上，一审法院认定涉租房屋面积为18257.75平方米，并无不当。国投公司所提一审法院认定涉租房屋面积为18257.75平方米，系认定事实不清等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

有关交付房屋时间问题。第一，国投公司虽不认可2015年3月9日工作联系函的真实性，但现有证据可以证明2013年12月之前国投公司已开始与第三方签订协议将涉案房屋进行转租；第二，龙源公司交付房屋后，国投公司非但未就此提出异议，仍然继续向龙源公司交纳租金，双方此后签署《减免协议》，国投公司也未就此提出异议；第三，一审法院并未认定自2013年4月10日起计算起租日。综上，一审法院认定龙源公司于2013年4月10日交付房屋，并无不当。国投公司所提一审法院认定涉案房屋的起租时间为2013年4月10日，系适用法律错误等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

关于《减免协议》的问题。第一，一审中，国投公司辩称应参照《减免协议》减免各项费用，但该协议明确约定如国投公司“再次出现各项应缴费用未及时交纳等主合同违约行为，本协议中对于应收费用的返还、补助、减免条件自行作废”，在签订该协议后，国投公司再次出现未及时交纳各项费用的情形，故一审法院不予采纳国投公司该项主张，并无不当；第二，依据《减免协议》有关“在合同履行过程中，国投公司于2014年2月22日向龙源公司提出申请，鉴于自身经营方面出现的困难，要求龙源公司对其应交费进行部分减免和补助”等内容，可以确定之所以签订《减免协议》并非龙源公司交付的房屋在消防、电梯等方面存在不满足使用要求，从而导致国投公司经营困难所致；第三，国投公司未提供充分证据证明龙源公司交付的房屋在消防、电梯等方面存在不满足使用要求的情形，亦未提供证据证明其经营困难系上述原因所致。综上，国投公司所提一审法院认定《减免协议》所约定的已减免房租以及已减免物业费应予退还，系认定事实不清等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

合同无效过错分配问题。国投公司营业范围包含有出租办公用房，故其作为专业的从事出租经营业务的主体，自签订合同之前对涉案房屋是否具备规划手续事宜，应有所了解，故一审法院依据双方过错程度，并结合龙源公司后续是否利用等情形，酌情确定装修补偿款的数额，并无不当。国投公司所提一审法院平分过错，系认定错误等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

免租期租金问题。双方约定的免租期内，涉案房屋尚不具备使用条件，结合本案案情，一审法院不予支持龙源公司有关免租期使用费的请求，并无不当。龙源公司所提国投公司免租期内已实际占有并使用涉案房屋，且租赁合同无效，故应给付免租期占有使用费等上诉意见，本院不予采纳。

综上所述，龙源通惠投资集团有限公司、北京国投尚科信息技术有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费119243元，由北京龙源通惠投资集团有限公司负担74948元(已交纳)、北京国投尚科信息技术有限公司负担44295元(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长 玄明虎

审 判 员 万丽丽

审 判 员 沈 放

二〇二一年十二月八日

法官助理 卢圆圆

法官助理 秦嘉泽

书 记 员 李月明