上海市的旧城改造经验

一、上海市旧城改造的发展历史

（一）大拆大建阶段：（1992年-2002年）

一波三折、成绩斐然。

1.利用外资、高歌猛进：1992年—1995年

1991年3月，上海市委、市政府召开全市住宅建设工作会议，提出“以开发新区为主，重点开发浦东，积极开展旧区改造，按照疏解的原则改造棚户、危房，动员居民迁到新区去；旧区土地主要用于发展第三产业，增加市政、公用、公共服务设施和绿化用地。通过提高级差地租，回收建房资金，改造旧区”。

1992年上海市第六次党代会提出“到本世纪末，完成全市365万平方米棚户、简屋、危房的改造任务”（365危棚简屋）；

主要是利用外资，大规模城市房屋拆迁，1992至1993年，上海出让土地449幅，其中市区227幅，出让面积7027公顷，涉及旧区改造147幅，165.9公顷。市政府于1993年12月28日发布了《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》。

2.遭遇困境、政府帮扶：1996—1997年

亚洲金融风暴，外资困难，甚至有些在开发地块陷入困境。

政府及时出台优惠、帮扶政策，减免或者缓缴土地的出让金、手续费、管理费等，吸引开发商参加旧区改造的地块开发。

1996年底，占地39万平方米、动迁居民 1.3万户的静安旧区改造任务提前四年完成。1997年底，卢湾区提前3年，全面完成了33.78万平方米危棚简屋的拆除改造工作。旧城改造的典范-上海新天地在1997年启动。

3.政府出手、攻坚克难：1998—2000年

房地产市场低落；剩下的“硬骨头”。实行财政补贴，每拆除1平方米危棚简住房补贴金额900元的政策，先后财政补贴10亿元。通过实施“空房认定”将旧区改造与消化空置房进行“搭桥”，鼓励用空置房安置动迁居民，减免相关交易税费的政策。

4.总结：

█ 完成改造量：2000年完成，拆2900万平方米，新建住宅1.2亿平方米，动迁66万户，涉及250万人。上海人均居住面积从1991年6.6平方米提高到11.8平方米，住房成套率从34%提高到75%。

█ 制度建设：《关于加快本市中心城区危棚简屋改造的若干意见》；《关于加快本市中心城区危棚简屋改造的具体实施意见》；《关于加快中心城区危棚简屋改造的试行办法》；《关于加快本市中心城区危棚简屋改造实施办法的通知》；《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》……

█ 供地方式：“毛地”协议出让。

（二）拆、改、留阶段：2002-2017年

1.“拆”字当头：2002年，市政府在向市十一届人大五次会议递交的专题报告中提出，上海旧区改造将由先前较为单一的“破旧立新”式的改造，调整为“拆、改、留”并举。

2.成绩显著：“十五”期间，共完成旧区改造700余万平方米，受益居民约28万户。“十一五”期间，共拆除二级旧里房屋343万平方米，受益居民12.5万户。上海市抓住“世博会”契机，拆平了5.28平方公里，动迁1.8万户居民和272家企业。

3.模式创新：国家关于经营性土地公开出让的要求越来越严格，2004年6月1日，《上海市土地储备办法》生效实施，上海市的旧区改造调整为“政府主导、土地储备”模式。

（三）留、改、拆阶段：2017-

1.有机更新：2015年5月15日，《上海市城市更新实施办法》（沪府发[2015]20号），提出有机更新。

2.留、改、拆：2017年初，时任上海市委书记韩正深入基层调研，提出以城市更新的全新理念推进旧区改造工作，要牢牢把握好两条原则：一是“拆改留并举，以拆为主”转换到“留改拆并举，以保留保护为主”；二是在更加注重保留保护的过程中，创新工作方法，努力改善旧区居民的居住条件。2017年11月，上海市政府发布《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民居住条件的若干意见》，提出“拆改留并举，以拆为主”调整为“留改拆并举，以保留保护为主”。

3.创新模式：在土地政策上，提出存量补地价的改造模式。

二、上海市旧城改造的特点总结

（一）因时因势制宜，用足用活政策法律。

1.在“拆迁”时代，“毛地”协议出让；

2.在公开出让时代，“政府主导、土地储备”；

3.在节约集约用地时代，存量补地价等多种模式并举。

4.抓住国家大力支持解决群众住房困难的契机，大力推行危棚简屋改造；

5.借力国家棚改政策，推动旧区改造；

6.利用国家支持举办“世博会”的时机，大拆大建；

7.根据“五位一体”的总体布局要求，提出有机更新与留、改、拆并举。

（二）从改善居民居住条件（民生）切入，争取多方支持。

从改善群众居住条件从旧区改造切入，关注民生，群众拥护、政策支持，上级满意。