广东省三旧改造中的国企土地问题

律房律地 龚军伟

一、问题的由来

《企业国有资产交易监督管理办法》(财政部32号令),国有企业的资产处置一般情况下须进场公开交易。

█涉及多个产权人的整体连片改造项目中,如果其中有产权人是国有企业,如何同时适用上述规定以及《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第十四条第三款:“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的,应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。

二、分析推理及结论建议

(一)分析思路

(二)结论建议

以下两种情况,可以不必公开交易,直接与改造主体协议(被)整合:

  一是不具有独立的开发价值;

 二是虽具有独立开发价值,但改造主体已经依法确定,且旧改不属于自身的业务范围。

以下情况,应当公开程序选择合作方:

 作为旧改项目的改造主体,选择合作改造主体。

以下两种情况,公有单位应当争取改造主体:

 一是自己的地块具有独立开发价值,应当努力申请自行改造,至少成为自己地块的改造主体;

 二是旧改属于自身的业务范围,应当竞争成为改造范围的改造主体。

以下情况,公有单位可寻求联合改造或单独改造:

  自己地块已经获批自行改造,但与毗邻地块的改造主体合作可以利益最大化。

三、广州市的做法

(一) 文件规定:

《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(穗字〔2020〕10号,2020年9月9日)第15条:鼓励土地整合,支持成片连片改造。……,改造主体可整合收购邻近国有用地用于复建安置和公益设施,……。

改造主体整合收购邻近的国有用地用于复建安置和公益设施的,土地整合改造成本可按旧村庄、旧城镇有关的成本核算办法执行;也可参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》关于收回国有旧厂房整宗土地的规定计算改造成本;涉及旧城镇的,也可参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的补偿标准计算改造成本。

(二) 收购者:改造主体。对于改造范围的国企土地来说,没有选择交易对象的空间。

(三) 价  格:选择最有利的方式。

(四) 程  序:非公开交易的程序,评估报告、法律意见书、董事会决策、报审批。

四、几个问题

(一)与毗连土地方的合作改造一定是交易吗?

如果是两方均为土地方,即为取得最优规划条件两块土地合起来(归宗),这种合作改造应不应当采用“招标、挂牌等公开方式”?开发区案例。

这种合作是双方为取得利益最大化而采取的共同行动,本质上不是交易。相关的投资、分成、管理运营等应当按照公有单位的决策程序实施。

(二)自行改造一定比被整合改造收益更大吗?

建设用地的价值或收益大小,主要取决于规划条件。因此,能否取得(享受)最优的规划条件应当公有单位处置自有土地时应当考虑的核心要素。

从促进节约集约用地的目的来看,从整体连片改造的政策取向来看,与毗邻土地联合改造,一般情况下,会取得较切割出来单独改造更优的规划条件。案例:天河区的一个项目。

(三)公有单位作为资金提供方获取城市更新项目或其他房地产项目的开发机会,是否需要公开交易?

在土地市场是卖方市场的情况下,只能是参与土地方的公开程序,而不可能让土地方参与自己的公开程序。