刘某、***与李某1、李某2、李某3等、惠东县大岭镇碧山村委财利村房屋买卖合同纠纷一案民事二审裁定书

广东省惠州市中级人民法院民事裁定书

(2020)粤13民终8704号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：刘某。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：***。

　　以上二上诉人共同委托诉讼代理人：唐秋红，广东日升律师事务所律师。

　　以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄家堃，广东日升律师事务所实习律师。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告):李某1。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告):李某2。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告):李某3。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告):李某4。

　　以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：宋仕东，广东仁康律师事务所律师。

　　原审第三人:惠东县×××××××××××××××民小组。

　　负责人：李志林，村民小组长。

　　上诉人刘某、***因与被上诉人李某1、李某2、李某3、李某4(以下统称李某1等四人)及原审第三人惠东县×××××××××××××××民小组(以下简称财利村民小组)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2020)粤1323民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。***及刘某、***的共同委托诉讼代理人唐秋红，李某1等四人的委托诉讼代理人宋仕东到庭参加查询,财利村民小组经本院通知未到庭参加查询。

　　刘某、***上诉请求：一、依法撤销广东省惠东县人民法院(2020)粤1323民初1610号民事判决；二、依法支持刘某、***的一审诉求(1.李某1等四人继续履行《旧房屋及地皮转让协议书》；2.李某1等四人向刘某、***支付欠付租金从2019年11月开始按3500元/月的标准计算，暂算至2020年7月的租金为31500元。)；三、依法改判驳回李某1等四人的一审全部诉求；四、本案一审、二审诉讼费由李某1等四人负担。事实和理由：刘某、***认为一审法院处理本案程序违法、认定事实和适用法律错误，从而作出与法律相悖的判决结果，且助长了以私利违背公平正义、诚实信用等不正之风，应当予以撤销，改判支持刘某、***的全部上诉请求。具体理由如下：

　　一、一审法院程序违法，非法剥夺了刘某、***法定举证权利。刘某、***根据一审法院要求，于2020年7月20日向一审法院提起反诉，一审法院决定受理刘某、***的反诉请求，并于2020年7月22日向刘某、***送达《广东省非税收入缴款通知书》(但一审法院缴费须知中写明其于2020年3月20日收到材料)，要求刘某、***在收到本通知书之日起七日内缴纳相应的反诉费用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第(四)项规定，人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限，但一审法院不仅不依据法律规定保障刘某、***的举证权利，而且在收到刘某、***提交的《要求举证期限申请书》后，依然坚持于2020年7月27日开庭审理，并于2020年8月5日作出一审判决结果。因此，一审法院存在剥夺刘某、***举证合法权益的情形，属程序违法。

　　二、一审法院认定涉案《旧房屋及地皮转让协议书》无效，没有任何法律依据，其判决依据中并不存在法律强制性规定条款内容，作出的判决结果明显错误，应当改判《旧房屋及地皮转让协议书》合法有效，且涉案合同的履行亦不存在任何障碍。(一)涉案合同为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，涉案合同应合法有效。1.涉案双方当事人作为完全民事行为能力人，双方在2014年1月5日签订的《旧房屋及地皮转让协议书》(以下简称合同)，均为其真实意思表示，且村委会及村小组予以确认。另，法院向财利村村委及村小组的《询问笔录》可以证明，涉案的房屋是村集体允许建设的房屋。2.刘某、***向法院提交的《证明》是由财利村小组长“李志林”亲笔签名确认，还有碧山村委会加盖公章确认，证明李某1等四人向刘某、***出售的房屋及地皮是合法的。3.本案的转让行为没有违反当时法律的禁止性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。九民会议纪要明确，合同法实施后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形等，要求人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第一款和合同法司法解释(二)第14条等规定慎重判断“强制性”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。本案中，房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，人民法院应严格按照法律规定和最高人民法院的最新要求审查合同效力，保护刘某、***的合法权益。(二)刘某、***作为涉案房屋买受人，已经支付了全部对价，且实际占有、使用和收益，即涉案合同已经履行完毕；且刘某、***已经实际使用涉案房屋六年之久。1.刘某、***履行了买受人支付涉案房屋对价的义务，已经成为涉案房屋的实际占有人，由刘某、***提供的《租店面合同》、《欠条》等均可以证实。2.从合同履行情况来看，合同已经生效并履行完毕，刘某、***也已经实际使用涉案房屋六年之久，且买受人刘某已将户口迁入涉案房屋所在地址的大岭镇。(三)刘某、***作为涉案房屋的权利人，现已经得到政府拆迁部门的确认，刘某、***有权利作为涉案房屋的权利人，依法享有包括将来领取征收补偿款在内的各项权益，即涉案合同履行不存在任何障碍。从政府拆迁部门调取的“拆迁补偿相关材料”可证实，村集体、政府相关部门都是认可双方之间的买卖行为，即刘某、***为涉案房屋权利人是毋庸置疑的。综上所述，涉案合同合法有效，且履行不存在任何障碍。一审法院应根据我国法律规定和最高人民法院九民会议纪要精神以及诚实信用原则的要求，依法确认涉案合同的法律效力，从而维护刘某、***的合法权益。但一审法院却无任何法律依据贸然判定涉案合同无效，极大的侵害了刘某、***的合法权益，应当改判《旧房屋及地皮转让协议书》合法有效。

　　三、从另一个层面上讲，法院的判决结果对社会大众要起到正确价值引领作用。而引起本案诉讼的主要原因是李某1等四人受涉案房屋被征收所产生的利益驱使，不惜违反其本身应当具备的诚信和公正，其行为与我国法律所规定和法院所倡导的弘扬社会主义核心价值观明显相悖，应当不被法律所保护，二审亦应当改判涉案合同有效，从而保护刘某、***的合法权益。我国《民法总则》第一条就将弘扬社会主义核心价值观作为立法宗旨；《民法总则》确立的平等、自愿、公平、诚信、公序良俗、绿色原则，直接体现了社会主义核心价值观的具体内容，决定了民事法律制度的基本性质、内容和价值取向必须以社会主义核心价值观为遵循。而且最高人民法院一直坚持发布弘扬社会主义核心价值观的民事案例，引领社会大众的正确价值取向。李某1等四人作为民事主体，亦应当遵守我国法律，并践行弘扬社会主义核心价值观，但其在涉案房屋征收补偿利益驱使下，提起本案诉讼要求确认涉案合同无效，本身与我国法律规定的诚信、公正相违背，法律应不予保护。但一审法院却在没有法律依据情况下判决认定涉案合同无效，不仅侵害了刘某、***的合法权益，而且明显对社会大众的价值引领起到了误导作用，所以二审法院也应当撤销一审法院判决结果，改判驳回李某1等四人的一审诉求，支持刘某、***的全部上诉请求。

　　李某1等四人辩称，一、李某1等四人与刘某、***之间的《旧房屋及地皮转让协议书》为无效合同，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.李某1等四人在一审提供的证据《集体土地建设使用证》证实李某1等四人一家的宅基地及地上房屋在坐落于碧山村委会财利村1区25坊5号，面积80平方米，该土地房屋已经依法登记，不是本案争议土地及房屋。根据“一户一宅”的原则，李某1等四人一家只有上述宅基地及地上房屋，《旧房屋及地皮转让协议书》项下的土地不是宅基地。2.争议土地位于广汕公路边(地址：大岭镇碧山村委广汕路边富公园)，是李某1等四人一家在上世纪90年代推山而建，没有任何有效权属证明，根据《土地管理法》第十二条、第十五条、《土地管理法实施条例》第四条的有关规定，该争议土地属于擅自占用农村集体所有的土地的违法建筑。这是特殊年代遗留下来的历史问题。涉案土地面积超过360平方米，实建面积(包含滴水面积在内)有一百多平方米。该房屋没有规划建设许可证，没有报建手续，没有任何权属证明，按照“一户一宅”的原则，显然该争议土地不是宅基地，而是违建。即使将来国家按照一定的征收补偿标准给予补偿，也是出于处理好历史遗留问题的考虑，其土地房屋性质上仍然是农村土地上的违法建筑。因此，涉案土地及房屋转让给非本村集体村民(刘某、***的户籍地在广东省揭西县，只是后来刘某落户在大岭镇新安居委黄果浦村，并且也不是迁入李某1等四人本村的户口)，该土地房屋买卖合同由于违反了上述法律法规的强制性效力规定，依法应当认定为自始至终是无效的。3.财利村小组长和个别碧山村委干部一直以来都偏袒刘某、***，其所出示的《询问笔录》、《证明》只能证实双方曾经有买卖涉案房屋土地的情况，除此之外没有任何证据效力。刘某、***提供的一份拆迁资料复印件上的记载是：深圳市中勘勘测设计有限公司在《惠州大道东段延长线改建工程项目房屋面积测绘图》“权属人”一栏写上“***”的名字，实际上是深圳市中勘勘测设计有限公司按照个别村干部的意见填写上去的，但是该公司没有确定土地权属的资格。上述的填写内容也不是确权证明文书。4.李某1等四人多年以来都在争议房屋上经营饭店，该争议房屋一直是李某1等四人全家赖以谋生的根本。当年，李某1等四人一家经济虽然极端困难，但是不愿意失去这个谋生的根本。为了打消李某1等四人一家的顾虑，刘某、***在同李某1等四人协商购买争议房屋的时候，多次亲口向李某1等四人承诺：涉案房屋出卖以后，李某1等四人可以继续经营饭店生意；如果李某1等四人以后有经济能力，可以随时按照原价将房屋购买回来。正是刘某、***的这种极有吸引力的承诺，李某1等四人一家最后才同意转让该房屋。李某1等四人一家现在有经济能力了，向刘某、***提出回购涉案房屋土地，刘某、***却不愿意信守承诺，反而提出天价赔偿要求。以上事实恰恰证实，不讲诚信、违背公道的正是刘某、***。二、无效合同自始无效，无须履行。李某1等四人在去年下半年才知道双方之间的土地房屋买卖合同是无效合同，对刘某、***主张该合同无效并互相返还被拒绝后，依法向法院起诉。合同无效的法律后果是，无效的合同自始无效，无须履行。已经履行的，依法作出相应处理；没有履行的，无须继续履行。并且，双方土地房屋买卖的主合同无效，则双方租房的附属合同也无效。因此，当李某1等四人主张合同无效并提起诉讼后，已经无须继续履行合同。因此，应当依法驳回刘某、***要求李某1等四人继续支付房屋租金的请求。综上，刘某、***的诉求没有事实依据和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回上诉，维持原判。

　　财利村民小组未提交陈述意见。

　　李某1等四人向一审法院起诉请求：1.确认李某1等四人与刘某和***之间的《旧房屋及地皮转让协议书》为无效合同；2.刘某、***返还平山镇碧山材委广汕路边雷公园(原碧明饭店三间楼房和后面空地共占地360.99平方米)的土地和房屋；3.确认李某3和刘某于2015年11月1日签订的《租店面合同》为无效合同；4.本案诉讼费由刘某和***承担。

　　刘某、***向一审法院反诉请求：1.判令李某1等四人继续履行《旧房屋及地皮转让协议书》；2.判令李某1等四人向刘某、***支付欠付租金从2019年11月开始按3500元/月的标准计算，暂算至2020年7月的租金为31500元；3.本案的诉讼费用由李某1等四人负担。

　　一审法院认定事实：李某1等四人系惠东县××××办事处碧山村民委员会财利村村民小组(前称惠东县××××××××××××××民小组)村民。李某1婚生3子1女，与李某2、李某3、李某4系父子关系，女儿已出嫁；刘某、***系兄弟关系。

　　2014年1月5日，李某1等四人(甲方)与刘某、***(乙方)签订一份《旧房屋及地皮转让协议书》，主要内容为“甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就房屋及地皮转让一事达成如下协议：一、甲方自愿将位于惠东县×××××××××××(即原碧明饭店)的三间二层楼房以及紧贴楼房正后方所有地皮(总长28.65米，宽12.6米，占地面积共360.99平方米，左与李福良贴墙，右与李佛林贴墙，正前方距广汕路边20.08米)永久性转让给乙方；二、甲方保证所转让的房屋及地皮在转让前无任何争议，并无任何担保、抵押、出租及转让事项；三、甲方负责本家庭主要成员的签名、本村证明及居委会盖章；四、协议签署之日起，乙方一次性付清给甲方房屋及地皮总款¥900000.00元(大写：人民币玖拾万元整)，甲方在收取现金后应向乙方出具收款收据；五、转让房屋及地皮后，上述房屋及地皮的占有、使用、收益、处分权归乙方行使……”，李某1等四人在协议书甲方一栏签名按捺，刘某、***在协议书乙方一栏签名按捺，见证人一栏由案外人周国群、李新传签名按捺。同日(2014年1月15日)，李某2出具收据注明收到***、刘某交付的转让费90万元(李某2在收款人处签名按捺)。

　　2014年1月27日，李某1等四人出具一份《证明》交刘某、***收执，该《证明》主要内容为：“兹有***在我村广汕边雷公园购买(原碧明饭店)叁间楼房和后面空地长28.65米，宽12.6米，共360.99平方米。情况属实，土地来源清白，现需办理申请报批手续，请上级有关部门给予办理为宜。”，该份《证明》由时任第三人惠东县××××办事处碧山村民委员会财利村村民小组长李志林签名“李志林”，下方空白处由惠东县××××办事处碧山村民委员会备注：“情况属实，碧山村委，2014年1月27日”，加盖惠东县××××办事处碧山村民委员会印章。

　　涉案《旧房屋及地皮转让协议书》签订后，***、刘某(甲方)与李某2(乙方)于2014年6月1日签订一份《租店面合同》(口述，无合同原件或复印件)，约定***、刘某将甲方平山镇碧山雷公园(原碧明饭店)门面二间(前后进)出租给李某2(乙方)作商业经营使用，月租金4000元。尔后，李某2因经营不善，遂由李某3(乙方)与***、刘某(甲方)于2015年11月1日签订一份《租店面合同》，主要内容为：“……现将甲方平山镇碧山雷公园(原碧明饭店)门面二间(前后进)租给乙方作商业经营使用……一、租用期限为3年，从2015年11月1日起至2018年11月1日止，每月租金3500元。乙方预交押金10500元合同期满后甲方无条件退回乙方……”。2015年11月2日，李某3出具一份《欠条》交***、刘某收执，该欠条主要内容为：“李某3欠刘某房且押金10500元，大写壹万零伍佰元。”此后，李某3使用涉案房屋及地皮至今，案涉房屋及地皮的租金交至2019年8月(李某3欠付2019年8月租金1500元)。

　　2020年3月20日，李某1等四人向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年4月1日立案受理。

　　诉讼期间，刘某、***申请案外人周国群(公民身份号码441×××××××某某某某某某某某)、李新传(公民身份号码442×××××××某某某某某某某某)以证人的身份出庭作证，证人刘某、***分别对其在涉案《旧房屋及地皮转让协议书》见证人一栏签名按捺的真实性予以确认，同时表示不知悉李某1等四人提出“被告刘某、***承诺原告有钱可买回”的许诺。

　　经核，涉案房屋及土地属惠东县××××办事处碧山村民委员会财利村村庄用地(非耕地、非林地、非园地)，目前已纳入广汕路扩建的征收范围内。惠州大道东延长线改建项目房屋面积测绘图(深圳市中勘勘测设计有限公司出具)记载涉案房屋及土地的权属人一栏为“***”、征收编号xxx”；惠东县××××××××办事处出具的房屋征收补偿安置情况表记载：“房屋权益人：***；证件土地面积：120M2；房屋建筑面积：373.8平方米；房屋及有关附属建筑造价(含土地价值)补偿——明细：Ｙ1432319.00(元)、一次性签约补助1200元/M2最高补偿480M2(司法提存后取消这笔补助)：Ｙ448560.00(元)……正常可以补偿的金额合计(元)：Ｙ2370930.80(元)；司法提存手续后只能实偿的金额合计(元)：1432319.00(元)……。”

　　诉讼期间，***、刘某表示李某1等四人如若购回涉案房屋及土地，除返还购款项90万元，仍需支付补偿款500万元。经一审法院多次告知，***、刘某坚持请求确认涉案《旧房屋及地皮转让协议书》为有效合同的反诉请求，未提出因涉案《旧房屋及地皮转让协议书》可能被认定无效而涉及返还款项及赔偿或补偿的请求。

　　一审法院认为，李某1等四人与刘某、***于2014年1月5日签订的《旧房屋及地皮转让协议书》，涉及房屋所占及所属土地，属惠东县×××××××××××××××民小组的村庄用地(非耕地、非林地、非园地)，所有权及使用权是该村集体经济组织成员享有的权利，享有者应该具备特定身份，非该村集体经济组织成员未经法定程序无权取得和享有。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)》第19条、第20条的规定，李某1等四人将涉案房屋及所属土地转让给非该村集体经济组织成员外人员即刘某、***，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条第二、三、四款、第八条第二款、第十条、第十二条、第十三条、第十五条的规定，应认定为无效。诉请确认涉案《旧房屋及地皮转让协议书》为无效合同，依据充分，予以支持。刘某、***辩称《旧房屋及地皮转让协议书》为有效合同，以及辩称惠州大道东延长线改建项目房屋面积测绘图以及惠东县××××××××办事处出具的房屋征收补偿安置情况表记载涉案房屋及土地的权属人或房屋权益人为“***”，应认定刘某、***取得涉案房屋及所属土地权属的辩解，与现行的法律法规相抵触，不予采纳；刘某、***并提出反诉，请求被告李某1等四人继续履行《旧房屋及地皮转让协议书》，该诉请与现行的法律法规相抵触，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补……”的规定，李某1等四人诉请返还涉案房屋及所属土地(原碧明饭店三间楼房和后面空地共占地360.99平方米)，有事实和法律依据，理由充分，予以支持。涉案《旧房屋及地皮转让协议书》被认定为无效合同，李某3和刘某基于《旧房屋及地皮转让协议书》于2015年11月1日签订的《租店面合同》，亦应当认定为无效。据此，原告诉请确认该《租店面合同》为无效合同，理由充分，予以支持；刘某、***提出反诉，请求继续履行《租店面合同》，诉请支付从2019年11月起的租金，依据不足，不予支持。涉案《旧房屋及地皮转让协议书》被认定无效，李某1等四人与***、刘某对此均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款：“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李某1等四人与***、刘某应当各自承担相应的责任。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷纷案件的指引》第十七的规定，***、刘某在本院多次征询意见时未提出返还已支付的款项90万元及要求补偿或赔偿损失的诉请，以及***、刘某已收取租金的认定和处理，依据“不告不理”的原则，在本案中不作处理，由双方告另行解决。

　　综上，该院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第二、三、四款、第八条第二款、第十条、第十二条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告李某1、李某2、李某3、李某4与被告***、刘某于2014年1月5日签订的《旧房屋及地皮转让协议书》，为无效合同。二、被告***、刘某于本判决生效之日起5日内返还位于惠东县×××××××××××(即原碧明饭店)的三间二层楼房以及紧贴楼房正后方所有地皮(原碧明饭店三间楼房和后面空地共占地360.99平方米)给原告李某1、李某2、李某3、李某4。三、确认原告李某3和被告刘某于2015年11月1日签订的《租店面合同》，为无效合同。四、驳回被告***、刘某的全部反诉请求。本诉案件受理费12900元，由原告李某1、李某2、李某3、李某4与被告***、刘某各负担一半，即各负担6450元；反诉费293.75元，被告***、刘某负担。

　　二审中，当事人没有提交新证据。

　　本院认为，李某1等四人诉请确认与刘某、***于2014年1月5日签订的《旧房屋及地皮转让协议书》无效并返还房屋和地皮，以及确认李某3与刘某于2015年11月1日签订的《租店面合同》无效，李某1等四人认为案涉房屋是擅自占用农村集体土地的违法建筑，没有任何有效证书，李某1等四人和刘某、***均未向法院提交关于案涉房屋建设的合法手续，亦无其他证据证明案涉房屋为合法建筑。依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第二十一条规定的“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”，本案案涉房屋的处理，不属于法院民事案件受理范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：

　　一、撤销广东省惠东县人民法院(2020)粤1323民初1610号民事判决；

　　二、驳回李某1、李某2、李某3、李某4的起诉和刘某、***的反诉。

　　一审案件受理费由一审法院退回；刘某、***预交的二审案件受理费12800元由本院予以退回。

　　本裁定为终审裁定。

审 判 长　陈 密

审 判 员　岳淑敏

审 判 员　朱丽蕴

二〇二〇年十二月二十三日

法官助理　刘剑锋

书 记 员　蒋 琳