许某、丁某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事裁定书

(2021)粤0111民初23650号

   【基本案情】

原告：许某。

　　原告：丁某。

　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：徐桂平，广东合邦律师事务所律师。

　　被告：魏某。

　　委托诉讼代理人：陈某，广东元道泽粤律师事务所律师。

　　原告许某、丁某与被告魏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许某、丁某及两原告的共同委托诉讼代理人徐桂平，被告魏某及其委托诉讼代理人陈晓韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称　　原告许某、丁某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效；2、原告同意返还被告购房款242,000元，判决被告返还原告位于广州市***区同××号首层铺位(复式)建筑面积84.39平方米的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。另，原告申请撤回增加的诉讼请求判令被告赔偿原告从2004年2月27日起至返还涉案房屋之日止的经济损失467,822元【(总收入1,003,900元－利息224,196元)×责任比例60%=467,822元，暂计至2021年6月30日】。事实与理由如下：原告和被告在2004年2月27日签订《房屋买卖协议》。当日，被告向原告支付200,000元，在2004年9月30日支付42,000元，合计242,000元。原告于当日向被告交付了位于同××号首层铺位(复式)建筑面积84.39平方米的房屋。被告收房后先用于出租，从2010年8月后自行使用至今。因被告向区房地产登记中心提出涉案房屋不动产登记确权的申请，导致区房地产登记中心对原告申请该涉案整栋楼房登记确权提出异议并不予确权。原告多次与被告联系协商解决，但被告不予理会拒绝协商。根据相关法律规定，被告并非永泰村集体经济组织成员，依法不能购买本村宅基地及地上房屋，属于一律不予确权登记的情况。双方签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，依法属于无效合同，无效合同的双方根据合同取得的财产应予返还。综上所述，原告现提起本案诉讼，恳请法院判如所请。

　　被告魏某辩称：案涉房屋的交易流程都是原告主导的，也是原告主动向被告提出出售房屋的。为了证明交易的合法性，原告在签订合同时还找来同和街法律服务所的人员进行见证，被告这才会签订案涉协议。原告明知案涉房屋不能出售给非本集体经济组织的成员，当年却为了获得资金收益劝说被告签订合同。在案涉房屋被拆迁将会有巨额经济补偿的情况下，原告在巨大利益面前违背诚实信用原则，要求被告返还房屋，原告应就合同无效承担全部的过错。若认定合同无效，原告应向被告返还购房款及赔偿被告的损失。对于原告增加的要求被告赔偿从签订合同之日至归还案涉房屋之日经济损失的诉讼请求，原告该项诉讼请求没有事实和法律依据。此外，案涉房屋的合法性和权属应当先由行政主管部门进行处理认定，该问题不属于人民法院处理民事纠纷的范围，应以裁定的形式驳回原告的起诉。

　　经审理查明：两原告为夫妻关系。2004年2月27日，原告许某(甲方，卖方)与被告(乙方，买方)签订《房屋买卖协议》，协议约定：买卖的房屋坐落于广州市***区永平街同××号首层(下称涉案房屋)，框架结构楼房1幢首层铺位(复式)房，建筑面积84.39平方米(宅基地证号0032157)；买卖房屋的总价为242,000元，在办好见证当天内先支付购房总款的200,000元，余款在2004年10月1日前付清；甲方保证在2004年2月27日前将房屋交付给乙方使用，乙方付清房款后产权归乙方所有，甲方必须保证协助乙方办理房屋产权变更登记手续，所需费用由乙方支付；甲方保证上述房屋的权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，如因甲方的原因给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿；本协议经双方签名并经见证后生效，等等。同日，原告许某与被告就上述房屋买卖协议的签订在广州市***区同和街法律服务所办理见证。

　　对于涉案房屋的宅基地使用情况，原告提交的编号为穗同字第xxx号《农村(墟镇)宅基地使用证》载明位于永泰村××卫队××号宅基地，使用人为原告许某，宅基地面积为117平方米，建筑种类钢筋砼，层数首层，建筑面积壹佰壹拾柒平方米，发证日期为1996年9月8日。广州市***区永平街磨溪社区居民委员会于2021年5月25日出具的《证明》，内容为证实该社区居民即原告许某所持有的农村(墟镇)宅基地使用证(证号：穗同字第xxx.xxx号)上的地址：永泰村红卫队自然村十二岭街xxx号与同××号为同一地址。

　　本案审理过程中，原告陈述涉案房屋是在1996年核发宅基地证后新建的，房屋新建的完工时间是1997年；与被告签订买卖协议时，涉案房屋所在楼房为7层半结构，签订买卖协议是将该栋楼房首层的3/4出售给被告；涉案房屋所在楼房现为9层结构楼房，多出的1层半结构是在2016年至2017年期间由原告自行加建的；涉案房屋在1997年新建时在村进行了报备，没有办理规划报建手续，后面的加建也没有办理规划报建手续。被告对原告陈述的房屋新建时间表示不清楚，对涉案房屋的房屋结构为9层楼房没有异议，并陈述被告就购买的涉案房屋在2008年就夹层进行了部分改建。

　　诉讼中，被告申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经本院选定评估公司就涉案房屋在评估基准日价值出具评估报告后，被告向本院申请撤回评估鉴定申请，自行承担评估费用。同时，被告并撤回本案所提反诉请求。

　【争议焦点】

     本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，原、被告争议的法律事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。

　　案涉广州市***区永平街永泰村××卫队××号的宅基地房屋(现地址同××号)系于1997年在原址新建的，故穗同字第0032157号《农村(墟镇)宅基地使用证》不是涉案房屋所具有的合法权利登记证明。由于现有证据并不能证实涉案房屋在新建时已办理规划报建手续，在就现有涉案房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理之前，对相关权利人之间民事权利进行处理缺乏相应的前提，故对于原告提起的要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，以及要求被告向原告返还涉案房屋的民事诉讼，本院暂不作调处，原告可待行政部门对新建房屋作出处理后另行提起诉讼要求处理。

　　综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：

　　驳回许某、丁某的起诉。

　　【律房律地评析】

       这一类纠纷，法院应当受理：首先，《城乡规划法》第二十四条仅仅明确了违法建筑的认定和处罚属有关行政机关的职权范围，非法院主管范围，但宅基地转让纠纷，虽然涉及违建，其基础的法律关系仍为合同关系。转让方最常见的诉请，包括确认合同无效+相互返还财产也都是基于双方之间的合同，合同关系显然属司法管辖的范畴。

       其次，强制要求违法建筑由相关部门先行处理，既不合情、也不合理，并可能因此剥夺原告方的诉权。试想一下，对转让方而言，不论违法建筑是自建还是受让方新建、拆改扩建（未来很大几率是返还给转让方，己方获利），在明知属于违建就会面临拆除等行政处罚的情况下，还要主动举报、要求有关机关积极查处，既不符合人情，也不符合常理。对受让方来说，更是如此。就此而言，裁定驳回起诉，势必会剥夺原告的程序和实体权利，导致原被告之间的纠纷无任何其他法律途径可以救济。   

      最后，是否经有关部门对违建进行处理并不影响法院就原告的诉请进行审理。即便判决返还房屋，也是基于合同的相对性，并不意味着对房屋的合法性及权属予以了确认，不会造成变相为违法建筑确权的效果。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四十一条“申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；……”的规定，由于建筑物本身属于违建，而关于返还房屋的判决书并不等同于该条第（二）项规定之材料，因此，即便法院判决返还房屋，也不会因此造成原告办理不动产权登记的后果。

审判员　朱东军

二〇二一年十一月二十五日

书记员　苏秋雅