广东省广州市中级人民法院民事裁定书

（2021）粤01民终20910号

上诉人（原审被告）：张某，男，1974年4月12日出生，汉族，身份证住址陕西省礼泉县。

上诉人（原审被告）：祁某1，男，1955年2月19日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。

上诉人（原审被告）：祁某2，女，1980年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。

上诉人（原审被告）：廖某，女，1957年2月9日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。

四上诉人的共同委托诉讼代理人：黄某，广东穗智律师事务所律师。

四上诉人的共同委托诉讼代理人：李某，广东穗智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某1，男，1945年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。

被上诉人（原审原告）：王某2，男，1974年1月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。

被上诉人（原审原告）：王某3，男，1975年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。

三被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭某，广东九剑律师事务所律师。

三被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭某，广东九剑律师事务所律师。

上诉人张某、祁某1、祁某2、廖某因与被上诉人王某1、王某2、王某3确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

张某、祁某1、祁某2、廖某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回王某1、王某2、王某3的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由王某1、王某2、王某3承担。事实和理由：一、一审法院关于认定合同无效的法律适用错误，《协议书》、《宅基地及房屋转让协议书》的签订并未违反法律、行政法规强制性规定，两份协议的签订以及张某、祁某1、祁某2、廖某对涉案房屋的使用是合法有效的。首先，《土地管理法》第五十二条并非效力性强制性规定，并未对向非农村集体成员的自然人转让宅基地及地上房屋之行为的无效性进行明确。其次，从上述协议签订的主体及是否有权处置原房屋的角度出发，签订协议前后，许某并未提出异议，应当视为同意协议约定内容，王某1有权代理其配偶对原房屋的使用权及拆除权进行处置，因此《协议书》的签订合法有效。然后，从实际履行情况看，可知各方在签订协议时的真实意思表示，即同意收取80000元对价后，将原房屋使用权及拆除权交予祁某1。《协议书》与《宅基地及房屋转让协议书》应当是主合同与补充合同的关系。因此，《宅基地及房屋转让协议书》也合法有效。最后，从两份协议的实际履行角度，原房屋并未完成权属人的变更登记，其所有权未实际转移，两份协议均强调将原房屋的使用权永久交与张某、祁某1、祁某2、廖某使用，且授权、同意将原房屋拆除。上述约定均是王某1、王某2依法对原房屋的自由处分行为。《土地管理法》仅对农村的集体土地使用权及宅基地上房屋所有权向非本村集体经济组织成员转让作出限制，但并未对依法建成后房屋的使用权的处置、允许他人拆除自己建设房屋的行为进行限制。因此，不存在该两份协议违反法律、行政法规强制性规定之说。即使原房屋未拆除的情况下，祁某1等也可依据协议约定的使用权合法占有、使用原房屋，其使用及拆除行为均未违反任何的强制性法律、法规。况且，现使用的是其自建的新房屋。二、王某1、王某2、王某3对涉案宅基地使用权已灭失，一审法院认为应当返还涉案宅基地无事实及法律依据。在王某1、王某2授权拆除原房屋后，其并未在该涉案宅基地上重新申请报建新房。因此，其对涉案宅基地的使用权已经灭失，原房屋已被拆除，就原房屋享有的物权也已灭失。其次，涉案宅基地所有权属于村社集体，即使需要对涉案宅基地返还，祁某1等返还宅基地的主体也是村社。最后，根据相关法律法规，我国对于房屋与土地的政策与原则是“房地一体转移原则”。当原房屋被拆除后，许某因原房屋灭失导致其享有的宅基地使用权一并灭失，祁某1等之后在该地址上新建的涉案房屋与该土地形成了新的依附关系。因祁某1等拥有涉案房屋的物权，此时应当适用“地随房走”原则。三、即使认定《协议书》、《宅基地及房屋转让协议书》为无效协议，涉案宅基地上的原房屋已经被拆除，在因合同取得的财产已经灭失的情况下，返还原房屋已是履行不能，不具有可返还性。应当严格区分涉案房屋与原房屋，并依此判断应当如何履行返还财产义务。涉案房屋由祁某1等自建，与《协议书》、《宅基地及房屋转让协议书》无关，王某1、王某2、王某3对涉案房屋不具有任何物权，涉案房屋不属于因合同取得的财产。综合各项证据，均可证明祁某1等对涉案房屋享有物权的事实。四、一审法院对第二项诉讼请求的判决，实质上属于对违法建筑的权属认定和处理，未经行政机关认定前，法院对该请求应当不予受理，一审法院对此请求并无裁判权。五、原审法院未将本案重要的案件事实审查清楚，其出具的判决是在事实不清的情况下作出的。本案与普通的村社本地村民将宅基地使用权及宅基地上房屋向外村人转让的合同纠纷不同，涉及到协议签订时王某1、王某2是否对涉案宅基地、原房屋有合法的处置权；也涉及到在原房屋权属人许某去世后，王某1、王某2、王某3是否能够合法继承涉案宅基地、在原房屋灭失前是否依法继承了原房屋的所有权，是否还有其他的继承人。王某3并非本案两份协议的合同相对方，不能作为原审原告之一享有判项所判权益。当庭补充：1.王某1、王某2、王某3并非涉案宅基地登记的权属人，不享有涉案宅基地使用权，也未依法继承涉案宅基地上原房屋的所有权，因此其在涉案合同中对涉案土地作出的处分，属于无权处分。王某1、王某2、王某3请求返还现状房屋，而现状的房屋并非是基于涉案合同所交付的财产，无需返还。即使王某1、王某2、王某3享有涉案宅基地的使用权即原房屋的所有权，其也仅有权就原房屋诉请返还原物。2.关于王某1、王某2、王某3是否享有涉案宅基地的使用权以及其是否合法继承，不属于本案审理的范围内，因此在该事项未经司法确认或其他依法继承的证据确认的情况下，不可以作为本案作出判决的依据。且王某3并非涉案合同的当事方，结合合同相对性原则以及本案纠纷案由，王某3并非原审适格原告。

王某1、王某2、王某3辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，祁某1等人的上诉请求没有任何事实及法律依据，应予驳回。一、本案双方签订的合同属于农村宅基地买卖合同，该买卖行为属于买卖国家禁止买卖的交易标的，违反《中华人民共和国土地管理法》第六条及第五十二条的强制性法律规定，相关行为明显损害农村集体经济组织的利益，按照《九民纪要》第30点的规定上述法律规定应认定为效力强制性法律规定，涉案合同应为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，祁某1等人并非涉案集体土地所在经济组织成员，无权受让宅基地使用权，同时依据“房地一体、房随地走”的原则，上盖的房屋亦禁止转让、出售。涉案宅基地根本就是不能过户，至今仍然登记在许某的名下，不能正常转让、交易，不能在房地产交易市场中流通。而且宅基地具有很强的人身附属性，与集体经济组织的身份密切相关，祁某1等人并非涉案宅基地集体组织成员，无权占用宅基地，涉案宅基地买卖合同应为无效。二、无论是根据继承法规定还是公证书内容，王某1、王某2、王某3对涉案宅基地拥有合法产权。涉案宅基地是否存在改建并不影响物权归属，本案宅基地及房屋买卖合同无效后，张某、祁某1等即依法不得对涉案宅基地及房屋享有占有、使用、收益等物权权利，根据房地一体、房随地走的原则，其仍应当将宅基地使用权及上盖房屋一并返还。至于改建后是否有规划报建手续是行政管理行为，与祁某1等没有任何关系。本案合同无效后，无论是根据《合同法》第五十八条的规定还是《民法典》第一百五十七条，祁某1等因买卖合同所取得的宅基地使用权及上盖房屋根据“房随地走”的原则涉案宅基地上盖房屋均应一并返还。三、因祁某1等人并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，本案宅基地及房屋至今未能办理过户更名手续，目前仍被登记在许某名下，其对此系明知的，却仍然违法对涉案房屋进行占有、使用、收益至今，获益巨大，其对本案合同无效同样具有重大过错。现祁某1等人企图依据无效的合同获取属于村民特定身份享有的所有拆迁收益，不能纵容此类买卖行为的发生。祁某1等从2003年占用涉案宅基地及房屋至今，从未要求办理产权更名过户手续，也没有向房管局申请过过户更名，显然系明知涉案宅基地及房屋不可被买卖，不能变更产权人的，其对本案合同无效存在巨大过错。并且其更是在庭审中称其未经合法的报建审批，擅自将产权人为许某的涉案房屋拆除重建，严重违反《中华人民共和国城市规划法》的相关规定，其一切行为均具有不法性。并且王某1、王某2、王某3提交的证据八、证据九显示，祁某1等将涉案宅基地及房屋并非用作自己住宅使用，更多的是用作出租收益使用，至今已逾十几年，获益巨大。当庭补充：1.祁某1等人所提到的返还房屋的状态以及其付出的成本，因其在一审中明确在本案中不提出诉讼请求，而是另案处理，所以其主张的上诉理由不能否认一审判决所查明的事实及依据合同无效返还财产的处理决定。而且王某1一方在一审中一直是明确愿意与祁某1等调解处理，但是祁某1等人一直没有明确态度，所以该损失及赔偿的主张与本案没有直接的关联性。2.关于法定继承，因为在一审中王某1、王某2、王某3已经提供产权登记人许某的配偶以及子女的情况，在其去世后发生法定继承，法定继承属于当然继承，不需要在法律上另行确认，所以一审判决确认将宅基地及上盖房屋返还给其法定继承人有事实和法律依据。

王某1、王某2、王某3于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.确认王某1、王某2、王某3与祁某1、祁某2、廖某、张某于2003年12月5日、2005年3月3日、2005年3月12日签订的《协议书》《房屋使用权转让协议书》《宅基地及房屋转让协议书》无效；2.判令祁某1、祁某2、廖某、张某立即将广州市黄埔区××××号房（集体土地房产证号：穗集地证字第××号）腾空返还给王某1、王某2、王某3；3.判令祁某1、祁某2、廖某、张某立即将集体土地房产证（集体土地房产证号：穗集地证字第××号）原件返还王某1、王某2、王某3；4.判令祁某1、祁某2、廖某、张某承担本案诉讼费用。王某1、王某2、王某3一审庭审时明确其第2项诉讼请求要求返还的是集体土地房产证涉及的土地及现有上盖房屋。

一审法院经审理查明：位于广州市黄埔区××××号的集体所有土地及房屋登记权属人为许某，用地面积为58.114㎡，使用性质为居住，房屋建筑结构及层数为混合1层，总建筑面积为58.114㎡，该用地由双沙村和大沙镇批准使用。于2002年10月16日取得穗集地证字第××号《集体土地房产证》，双方庭审时确认该证书目前由祁某1、祁某2、廖某、张某保管。

2003年12月5日，王某1、王某2（甲方）与祁某1（乙方）签订《协议书》，约定：1.甲方将其所有位于黄埔区××××号房屋（用地面积：58.114㎡，建筑结构及层数：混合1层，总建筑面积：58.114㎡，集体土地房产证号：穗集地证字第××号）永久转让给乙方；2.乙方支付给甲方上述房屋及地价款总额为80000元；3.甲方于2005年2月将本协议第1条所述房屋交付乙方使用，并同意乙方可将该房屋全部拆除，并在原地基上重新建房，层数4层；4.甲方同意以自己名义为乙方上述重建房办理手续，相关报建办证费用由乙方承担，乙方已于2005年11月28日将报建办证费用共7000元交付甲方；5.乙方现已在本协议第1条所述地址建成框架结构房屋4层（建筑面积：232.44㎡），并已由甲方王某2名义申请报建，甲、乙双方均同意，不论该房今后产权证书上所列产权人是谁，其实际产权人均为乙方；6.甲方同意将本协议第5条所述房屋的一切报建手续资料及房产证件原件交由乙方保管；7.本协议生效后，前述宅基地及楼房如遇征收或拆迁等，所有赔偿、补偿费用归乙方所有，权责均属乙方。该协议后有甲方王某1、王某2、王某3及乙方祁某1的签名及捺印。

2005年3月3日，王某1（甲方）与祁某1（乙方）签订《房屋使用权转让协议书》，约定甲方将位于广州市黄埔区双沙黄岗小区聚星里××号楼房使用转让给乙方长期使用居住。甲方收到乙方楼款后，将房产证原件交给乙方。转让后如果楼房遇到政府征收或拆迁等所有赔偿费用归乙方所有。甲方将楼房转让给乙方后，甲方子孙无权干涉。该协议后签名处甲方有王某1签名，乙方处有张某、祁某2签名。

2005年3月12日，王某1（甲方）与张某、祁某2、廖某（乙方）签订《宅基地及房屋转让协议书》，约定甲方将位于广州黄埔区双沙黄岗小区聚星里××号宅基地楼房及房产证转让给乙方永久使用和居住。甲方收到乙方宅基地及楼房款后，将有关手续及黄岗小区聚星里××号房产证手续原件交给乙方。

上述协议签订后，2005年3月15日，祁某1向王某1支付了80000元，王某1于同日出具《收据》载明收到祁某1交来转让双岗黄岗小区聚星里××号宅基地及楼款80000元。

此后，祁某1、祁某2、廖某、张某主张其拆除了涉案土地上原有的一层危房，自筹资金建设了目前涉案土地上的六层房屋，并获得了涉案宅基地所有权人广州市黄埔区红山街双沙第一股份经济合作社同意其使用涉案土地的证明，其提交《房屋安全鉴定书》、照片、发票、《税收通用完税证》《黄埔区红山街出租屋存在隐患告知书》《证明》拟证实上述主张。其中，2010年5月17日由广州市黄埔区双沙村黄岗管理小区、广州市黄埔区红山街双沙第一股份经济合作社出具的《证明》载明：兹祁某1是双沙村双岗聚星里××号的屋主。

2019年5月9日，广州市黄埔区红山街双沙社区居民委员会出具《证明》，载明许某与王某1属夫妻关系，育有两子，长子王某2、次子王某3。2019年5月24日，广州市公安局红山派出所的《户籍档案查询摘抄记录》载明许某与王某2、王某3系母子关系。

庭审时，祁某1、祁某2、廖某、张某确认其并非涉案土地所在的广州市黄埔区双沙村的村民，其确认目前涉案土地上的房屋由其建造，但未办理规划报建手续，亦未取得权属证书。经一审法院释明，祁某1、祁某2、廖某、张某主张合同无效的法律后果其另案主张。

上述事实有《协议书》《房屋使用权转让协议书》《宅基地及房屋转让协议书》《集体土地房产证》《收据》《房屋安全鉴定书》、照片、发票、《税收通用完税证》《黄埔区红山街出租屋存在隐患告知书》《证明》《户籍档案查询摘抄记录》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。

一审法院认为：本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

本案的争议焦点在于双方签订的《协议书》《房屋使用权转让协议书》《宅基地及房屋转让协议书》的效力。对此一审法院分析如下：

根据双方提交的《集体土地房产证》显示，涉案土地为集体所有，由双沙村和大沙镇批准给许某建设住宅。而《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可见农村的集体土地所有权属于村集体经济组织，而村集体经济组织成员方可申请村集体建设用地用作宅基地建设住宅，因此，宅基地使用权是仅属于村集体经济组织成员享有的权利，具有严格的身份属性。而本案中，祁某1、祁某2、廖某、张某提交的由广州市黄埔区双沙村黄岗管理小区、广州市黄埔区红山街双沙第一股份经济合作社出具的《证明》仅载明：“兹祁某1是双沙村双岗聚星里××号的屋主”，并未明确同意将涉案宅基地使用权交由祁某1、祁某2、廖某、张某，亦未通过民主议定程序认定祁某1、祁某2、廖某、张某为本集体经济组织成员，故祁某1、祁某2、廖某、张某并非涉案宅基地所在广州市黄埔区双沙村集体经济组织的成员，其并不具备取得涉案宅基地使用权的身份条件，双方通过签订《协议书》《房屋使用权转让协议书》《宅基地及房屋转让协议书》的方式将涉案宅基地使用权转让给非集体经济组织成员的行为，违反了法律的效力性强制性规定、损害了村集体经济组织的利益，故上述三份协议应属无效。

关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院已认定双方签订的《协议书》《房屋使用权转让协议书》《宅基地及房屋转让协议书》无效，因此，祁某1、祁某2、廖某、张某应将经上述协议取得的涉案宅基地返还给王某1、王某2、王某3，根据“房随地走”的原则，涉案土地及其上盖房屋无法分离，故祁某1、祁某2、廖某、张某应将涉案土地上的房屋一并返还。至于该房屋是否由祁某1、祁某2、廖某、张某“拆旧建新”重新建设，是否应当对其进行补偿；祁某1、祁某2、廖某、张某支付的购房款返还问题，因经一审法院释明，祁某1、祁某2、廖某、张某要求合同无效的法律后果其另行主张，故本案不予处理上述问题，由其另循途径解决。

关于返还《集体土地房产证》。双方合同约定在转让土地及房屋时一并移交该土地及房屋的《集体土地房产证》，目前一审法院已认定涉案三份转让土地及房屋的协议无效，故祁某1、祁某2、廖某、张某亦应当将其保管的穗集地证字第××号《集体土地房产证》交还给王某1、王某2、王某3。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年7月2日判决如下：一、确认王某1、王某2、王某3与祁某1、祁某2、廖某、张某签订的《协议书》《房屋使用权转让协议书》《宅基地及房屋转让协议书》无效；二、祁某1、祁某2、廖某、张某于本判决发生法律效力之日起三十日内向王某1、王某2、王某3返还位于广州黄埔区双沙黄岗小区聚星里××号的土地及房屋；三、祁某1、祁某2、廖某、张某于本判决发生法律效力之日起三十日内向王某1、王某2、王某3返还穗集地证字第××号《集体土地房产证》。案件受理费1800元，由祁某1、祁某2、廖某、张某负担。

本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。

二审庭询时，双方均确认穗集地证字第××号《集体土地房产证》上记载的原一层房屋已被拆除，现土地上的房屋为祁某1方建造。

本院认为：关于返还涉案集体土地房产证涉及的土地及现有上盖房屋的问题。双方均确认穗集地证字第××号《集体土地房产证》所记载的原房屋已被拆除，现涉案房屋为祁某1等人自行建造，且未经规划报建。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正的；逾期不改正的，可以拆除。”由此可知，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，涉及到违法建筑的认定及处理，应由相关行政机关审查。且涉案房屋与所在土地无法分离，在相关行政机关未对涉案房屋先行处理前，法院不宜对交还涉案土地及房屋作出实体处理，一审法院对此进行实体审理，处理不当，本院予以纠正。对于王某1、王某2、王某3要求返还涉案土地及房屋的诉讼请求，应予以驳回王某1、王某2、王某3的起诉。关于确认双方涉案协议无效以及返还《集体土地房产证》的诉讼请求，本院已另行判决处理。

综上所述，祁某1、祁某2、廖某、张某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条，裁定如下：

一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初701号民事判决第二项；

二、驳回王某1、王某2、王某3“请求判令祁某1、祁某2、廖某、张某返还集体土地房产证（穗集地证字第××号）涉及的土地及现有上盖房屋”的起诉。

本裁定为终审裁定。

审判长　　李光华

审判员　　谭红玉

审判员　　邓　颖

二〇二一年九月三十日

书记员　　林臻灏

区敏儿