广州市南沙区关于促进农村集体经济发展留用地兑现工作的意见（公众征求意见稿20220617）

第一章 总则

第一条 为全力助推乡村振兴战略实施，切实保障被征地农村集体经济组织的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30 号）《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4 号）《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17 号）《广州市规划和自然资源局关于加快推进留用地落实兑现工作的通知》（穗规划资源规字〔2019〕3 号）等有关规定，结合我区实际，制定促进留用地兑现的工作意见。

第二条 本意见旨在构建留用地兑现基准体系，拓宽留用地兑现路径，推进留用地高质量开发利用，加强留用地土地全生命周期管理，着力保障和改善民生，扎实稳妥推进城乡建设，助力乡村振兴和共同富裕。

第三条 留用地指标核定、选址、流转等，省、市既有相关规定已明确的，从其规定；省、市相关规定未明确的， 按照本意见执行。

第二章 留用地指标核定

第四条 2012 年 2 月前（含 2 月）已实施征地，征地协议未约定留用地计提比例或约定不明确的，留用地指标按实际征地面积的 15%核定；2012 年 2 月后实施征地的，留用地指标按实际征地面积的 10%核定；已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标。

第五条 属于储备用途成片（预）征地的，经征地单位与被征地农村集体经济组织共同确认，留用地指标按（预）征地面积的 10%核算。

第六条 建设项目启动（预）征地时，根据征地面积、

土地权属等情况，区规划和自然资源部门在征地预公告发布并取得土地勘测定界技术报告后，向被征地农村集体经济组织预核留用地指标，核发留用地指标核定书，并同步办理留用地报批手续。（预）征地项目用地未获批准且不再征地的（已实际交付使用土地的除外），预核指标自动失效，直接注销原留用地指标核定书。

第七条 留用地指标核定的基数（实际征地面积）不包括（预）征地后（拟）作为村留用地的土地面积。

第三章 留用地指标兑现

第八条 设置留用地兑现基准权益价值。留用地以其核定面积 50用地性质为商业商务用地、50 用地性质为工业用地、对应用地的级别基准地价的 2 倍计算的土地价值之和作为留用地兑现基准权益价值。计算公式如下：

留用地兑现基准权益价值=商业商务用地面积（留用地 指标核定面积的 50）×本区域商务办公用地级别基准地价×2+工业用地面积（留用地指标核定面积的 50）×本区域工业用地级别基准地价×2

第九条 留用地兑现方式。留用地可选择折算货币补偿、置换物业、实物留地三种方式兑现，（预）征地时由被征地农村集体经济组织书面确认兑现方式。

已实物留地的村留用地根据农村集体经济组织申请可以转为货币补偿、置换物业的方式兑现，农村集体经济组织须与区规划和自然资源部门、征地单位签订《留用地兑现方式变更协议》，协议签订时间作为货币补偿基准地价核准时点。

第十条 在尊重被征地农村集体经济组织意见的前提下，鼓励以折算货币、置换物业方式兑现落实留用地。留用地指标面积小于 3 亩的原则上不予独立选址，鼓励以折算货币补偿、调剂等方式予以兑现落实，或结合其他指标集中选址。

第十一条 鼓励留用地折算货币补偿。被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿的，留用地折算货币补偿金额按留用地兑现基准权益价值的 1.5 倍确定。留用地折算货币补偿方案确定后，由征地单位与被征地农村集体经济组织签订留用地货币补偿协议，予以实施。

第十二条 鼓励留用地置换物业。被征地集体经济组织选择置换工业性质物业的，按照每亩留用地置换 800 平方米工业性质物业执行；选择置换商业商务性质物业的，按照每亩留用地置换 400 平方米商业商务性质物业执行。采用置换物业方式兑现留用地的，由区规划和自然资源部门、征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订留用地置换物业协议，约定置换物业面积、位置、用途、交付时间、交付标准、物业返租等内容。

置换物业原则上在农村集体经济组织所属镇（街道）域范围内兑现，可在被征收土地范围内进行建设，或通过筹集其他土地上的经营性物业予以落实。已核定指标且明确以置换物业方式兑现的，征地单位参照《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》给予农村集体经济组织经济补偿，直至完成置换物业移交。

第十三条 优化留用地实物留地。留用地依据国土空间规划进行选址和确定用地性质。实物留地具体程序如下：

（一）确定选址。被征地集体经济组织根据留用地指标核定书向区规划和自然资源部门提出留用地选址申请。区规划和自然资源部门按照留用地指标核定书确定的面积进行 选址落地, 出具留用地选址规划意见，选址规划意见中载明留用地面积、位置和用地性质。留用地的选址须符合土地利用总体规划、城乡规划，服从规划确定的用地功能安排。

对于已选址留用地，因规划调整或基础设施、重大项目建设需要，可按照等权益价值置换原则，将留用地位置调整置换，调整置换后原留用地交还政府。

（二）用地报批。留用地选址确定后，由被征地农村集体经济组织根据规定申请办理建设用地报批手续，由征地单位协助开展报批工作。

（三）用地规划性质的确认。留用地面积中净用地不超过 50的用地性质为商业商务用地、其余用地性质为工业用地来确定用地性质。留用地基准容积率设定为毛容积率 2.0。

留用地建设教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等社会事业项目，可由农村集体经济组织申请调整用地规划性质。

留用地开发利用前，被征地农村集体经济组织应先行完成本村区域范围内各开发项目的征拆工作，并向区规划和自然资源部门书面申请确认留用地的土地性质、规划指标，在取得书面回复前不得开展公告、表决、招商等活动。

本意见印发前，留用地已取得的有效规划批复明确了用地性质、容积率指标的，按批复执行。

第四章 留用地开发利用

第十四条 积极推进留用地高效开发利用。留用地原则上用于发展国家、省市鼓励产业。按本意见第十三条取得区规划和自然资源部门书面回复确认留用地规划指标后，被征地农村集体经济组织就留用地开发利用、产业类型、规划建设标准征询属地镇政府（街道办事处）和区发展改革、商务、规划和自然资源等部门意见，根据各部门的产业发展建议指引对留用地进行开发利用。

留用地开发利用模式主要包括村集体自主开发建设、引入市场主体合作开发、政府统筹开发、土地收储出让、统筹旧改开发等类型。

第十五条 村集体按规划可自主开发建设留用地。农村集体经济组织申请自主开发留用地的，应严格按照规划用途使用。留用地拟建设经营项目征询区招商部门意见后，按照建设用地申请程序向区规划和自然资源部门申请办理土地 供应手续。

第十六条 鼓励引入市场主体合作开发。农村集体经济组织经依法表决通过，按照区规划和自然资源部门出具的规划条件，提出留用地合作开发条件，通过市、区公共资源交易平台公开选取合作开发主体，以入股、联营等方式合作开发建设。农村集体经济组织可将留用地使用权入市流转，并可根据实际情况将代建物业、物业返租、现金分红等内容作为合作开发条件，凭成交确认书确认合作开发主体。

采取土地出租方式的出租年限为 20 年；采取土地转让（含集体建设用地出让）方式的土地使用权年限为工业 50年、办公 50 年、商业 40 年；采取入股、联营等合作开发方式（不涉及土地使用权流转）的合作期为 40 年。

第十七条 加大政府统筹开发利用力度。已实物兑现的留用地，纳入地方产业规划及招商引资平台管理。鼓励农村集体经济组织与区相关部门协商签订托管协议，由政府通过统一招商等方式对留用地进行统筹开发利用，根据托管协议约定分享相关收益。鼓励农村集体经济组织与区属、镇属国有企业合作，以出租、作价入股、联营等形式对留用地进行开发利用。

第十八条 留用地收储出让。被征地农村集体经济组织可以申请政府收储、出让国有建设用地性质的留用地。适用收储出让模式的留用地须符合本意见第十三条规定，已完成实物留地，未被转让、出租、抵押且权属清晰无争议。

被征地农村集体经济组织在镇政府（街道办事处）指导下，按照集体资产交易相关规定对留用地收储出让进行公 告、表决、公示、公证。经镇政府（街道办事处）审核同意后，向区规划和自然资源部门提出留用地收储出让的书面申请。

经审批后，由区规划和自然资源部门组织公开挂牌出 让。土地成交且土地竞得人全额缴交土地出让金后，被征地集体经济组织可向区规划和自然资源部门申请收储补偿款， 收储补偿款为收储出让的留用地基准容积率建筑面积对应的土地出让金扣减各类国家（省市）计提的税费、土地出让

收入市级分成及政府已为该集体经济组织垫付的各项费用。第十九条 鼓励留用地纳入城市更新项目统筹开发。被征地农村集体经济组织有旧村改造需求或计划的，须将符合城乡规划的留用地纳入旧村改造范围统筹开发，并可依照等权益价值原则置换留用地权益建筑量。

农村集体经济组织在自身留用地指标已落实的前提下， 出于消化历史遗留建设用地、城市更新、乡村振兴项目建设等实际需要，可申请调剂留用地指标。调剂留用地指标的， 调入方向调出方支付不低于调出方所在地的留用地折算货币补偿标准的指标调剂费用。

第二十条 留用地应按照本意见第十三条确定的用地性质开发利用。留用地规划指标确定时超过基准容积率的， 容积率提高部分按 80比例复合抵扣留用地指标。留用地指标已全部兑现，在符合城乡规划的条件下，被征地农村集体经济组织因自身发展需要提高留用地开发强度的，超容积率部分由政府统筹，可由政府按物业建设成本价 3500 元/平方米回购，也可由镇政府（街道办事处）、村集体协商分配使用，村自用部分不大于 50%。

第二十一条 规范留用地开发利用手续。留用地开发利用涉及的产业项目引入、留用地使用权出租、收储、抵押等， 农村集体经济组织应严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》《广东省农村集体资产管理条例》《广州市农村集体资产交易管理办法》《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等规定，经村民会议（村民代表会议）或集体成员大会（成员代表会议） 讨论决定后开展。所在镇政府（街道办事处）负责进行指导和监督。

第二十二条 规范留用地开发利用收益管理。留用地的收益资金必须设专账管理，并定期向农村集体经济组织成员公布收益使用情况。对留用地的相关资产、收益、支配的管理按照《广州市农村集体“三资”管理责任追究制度》（穗文〔2015〕6 号）执行。所在镇政府（街道办事处）负责对资金的使用进行监督。

第二十三条 加强留用地全生命周期管理。区规划和自然资源部门以农村集体经济组织为单位建立留用地指标台帐，对留用地指标的核定、使用、调剂、注销等进行动态跟踪管理。

征地单位以被征地农村集体经济组织为单位建立征地 台账，配合区规划和自然资源部门对征地产生留用地指标兑现进行动态跟踪管理。

各镇政府（街道办事处）应主动与区招商部门对接和推送辖内留用地信息，利用留用地承接符合条件的优质产业项目，促进留用地及时高效开发利用。

农村集体经济组织应定期向所在镇政府（街道办事处）报送留用地上集体物业建设、确权及各经济合作社留用地指标使用等情况。

第五章 附则

第二十四条 本意见施行前，已按《关于在我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见》(穗国房南开〔2012〕127 号)开展留用地兑现工作的，留用地开发利用依原批准文件相关内容实施。

经审定同意按居住（商住）用地收储出让的，收储补偿款按照土地出让成交价款减去市政投入成本（按成交价的30计核）核定。收储补偿款按不高于 30的比例作为货币补偿支付至被征地农村集体经济组织，其余部分支付至被征地农村集体经济组织、土地竞得人、镇政府（街道办事处）三方共管银行账户，用作村回购商业物业的建设资金。

第二十五条 本意见下列用语的含义：

（一）（预）征地，是指《中华人民共和国土地管理法》第三节规定的土地征收行为，其中：“预征地”是指条例规定的征地前期工作，包括发布征收土地预公告、拟定征地补偿安置方案等行为；“征地”是指征收土地申请经依法批准后的征收土地行为。

（二）（预）征地面积，是指符合国土空间规划，在土地利用总体规划、控制性详细规划确定为城乡建设用地，可实施农用地转为建设用地的地块。

（三）留用地兑现基准权益价值，是为体现留用地不同兑现方式的公平性和效益性，综合广州市留用地基准容积率及土地价值评估，结合我区实际，设置的留用地指标兑现标准和尺度。

（四）级别基准地价，是指经市政府批准后对外公布实施的广州市国有建设用地使用权用地级别基准地价，每 2-3年更新一次，具体以广州市国有建设用地使用权基准地价发布平台发布信息为准；本区域级别基准地价，是指在市发布国有建设用地级别基准地价基础上，被征地农村集体经济组织所在镇（街）相应用地性质的平均级别基准地价；集体建设用地性质的留用地参照执行。

第二十六条 本意见自 2022 年 月 日起施行，有效期五年。

附件：1.农村集体经济发展留用地兑现流程图

2.农村集体经济发展留用地收储出让流程图

关于《广州市南沙区关于促进农村集体经济发展留用地兑现工作的意见（公众征求意见稿）》的起草说明

为全力助推乡村振兴战略实施，切实保障被征地农村集体经济组织的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安 置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30 号）等有关规定，结合南沙区实际，广州市规划和自然资源局南沙区分局起草了《广州市南沙区关于促进农村集体经济发展留用地兑现工作的意见》（下称《意见》），现就《意见》起草情况说明如下：

一、起草背景

2018 年-2020 年，省、市均出台留用地管理的相关文件，对留用地的指标核定、兑现及开发利用提出意见。此外，《关于印发在我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见的通知》（穗国房南开〔2012〕127 号，以下简称“127 号文”）印发至今已 10 年。为更好地落实省、市关于留用地开发利用的精神和要求，结合我区实际推进留用地兑现落地，明晰留用地兑现流程， 有效衔接 127 号文，建立长效管理机制，制定本意见。

二、主要内容

本《意见》内容主要包括五章节，合计二十六条，主要内容如下：

（一）总则。包含政策编制依据、基本原则及目的。

（二）留用地指标核定。包含指标核定比例及相关程序。

（三）留用地指标兑现。包含留用地兑现基准价值设置及三种兑现方式的相关规定。

（四）留用地开发利用。鼓励多种方式推进留用地高效开发利用，开发利用模式包括村集体自主开发建设、引入市场主体合作开发、政府统筹开发、土地收储出让、统筹旧改开发等类型。

（五）附则。包含新旧留用地政策衔接说明、用词释义及文件有效期。

三、重点说明

（一）在省、市既有规定基础上，建立留用地管理机制

坚持目标导向，在省市的上位规范性文件基础上，结合南沙区留用地管理工作的实际，对上级规定进行深化细化。有关留用地的指标核定、兑现、开发利用方面，本《意见》对省、市出台的规范性文件已经做了规定的部分，按照上级文件相关规定办 理，并在第一条予以明确。省市文件赋权各区结合实际情况处理的，我区结合留用地管理实际作出细化。

（二）设置留用地兑现基准，拓宽留用地兑现方式

针对各镇街反映的原留用地指标划定标准和兑现标准不统 一造成村集体之间收益差别较大,客观上存在不公平的问题，本《意见》统一留用地指标划定标准和兑现标准，提出“留用地以其核定面积 50%用地性质为商业商务用地、50%用地性质为工业用地、对应用地级别的基准地价级别价的2 倍计算的土地价值之和”为留用地兑现基准权益价值，在后续划定村留用地实物留地时， 其用地性质也照此执行。

同时鼓励折算货币补偿兑现方式，留用地折算货币补偿金额按留用地基准权益价值的 1.5 倍确定，符合市政策“货币补偿标准不低于工业用地基准地价级别价的 2 倍”的要求，也提高了村选择货币补偿的积极性。

（三）计提市政成本

计提市政投入成本做法，是市、区既有的规定：根据 2020年 2 月 18 日印发的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市改革优化土地储备市区联动机制方案的通知》（穗府办函〔2020〕15 号），全市经营性用地宗地（不含工业用地以及经营性邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等社区事业用地）按出让收入 10提成市重大基础设施项目建设资金。同时参照其他区按 40留用地评估价计提市政投入成本的做法，我区市政投入成本按留用地成交价的 30计提（含市重大基础设施项目建设资金）。

（四）多措并举，推动留用地高效开发利用

留用地开发利用鼓励措施方面，积极推进留用地高效开发利用，对村集体自主开发建设、引入市场主体合作开发、政府统筹开发、土地收储出让、统筹旧改开发等留用地开发利用模式明确具体做法和标准。

（五）货币加物业政策的衔接

本意见第二十四条明确：本意见施行前，已按 127 号文开展留用地兑现工作的，留用地开发利用依原批准文件相关内容实施。

专此说明。