日泰集团有限公司与扬州市江都区真武镇人民政府合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

江苏省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏民终316号

上诉人（原审原告）：日泰集团有限公司，住所地浙江省永嘉县区瓦北镇东区瓦工业园区。

法定代表人：金哲敏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱飞龙，江苏理华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方雪，北京大成（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：扬州市江都区真武镇人民政府，住所地江苏省扬州市江都区真武镇人民政府。

法定代表人：李伟，该镇镇长。

委托诉讼代理人：王波，江苏立科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：窦永明，江苏立科律师事务所律师。

原审第三人：扬州市江都区中泰置业有限公司，住所地江苏省扬州市江都区真武镇真油路88号。

法定代表人：朱阿云，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱飞龙，江苏理华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方雪，北京大成（南京）律师事务所律师。

上诉人日泰集团有限公司（以下简称日泰集团）因与被上诉人扬州市江都区真武镇人民政府（以下简称真武镇政府）、原审第三人扬州市江都区中泰置业有限公司（以下简称中泰置业）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2015)扬民初字第00050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人日泰集团及原审第三人中泰置业的共同委托诉讼代理人朱飞龙、方雪，被上诉人真武镇政府的委托诉讼代理人王波、窦永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

日泰集团上诉请求：撤销原审判决，改判支持日泰集团一审全部诉讼请求。事实和理由：一、真武镇政府应当返还土地出让金3887.30万元，而非一审认定的658.88万元。首先，一审判决虽然对双方签订的合同效力和内容予以认定，但对合同条款的理解和认定存在错误。日泰集团以203万元/亩取得41.18亩土地，土地出让金8360万元已经缴纳，真武镇政府在地方土地出让金分配中，乡镇所得6856.9976万元已经到账，根据《真武镇商住开发项目补充协议（一）》（以下简称《补充协议（一）》）第二条的约定，“超出85万元/亩部分，扣除市政府20%统筹，乡镇所得出让金80%全额返还”，因此，真武镇政府应当返还出让款3887.30万元。其次，关于对《补充协议（一）》第二条约定的理解问题。案涉土地出让前，相邻地块竞拍后的出让金为76万元/亩，江都市国土资源局经评估，得出案涉地块的出让参考价为85万元/亩，在此情形下，真武镇政府提出，不管最终价格如何，镇政府的土地出让收益确定为105万元/亩，如果以105万元/亩成交，真武镇政府在85万元/亩与105万元/亩之间应上交市统筹的20%，也应由日泰集团承担。因此，一审判决对该条款的解释是错误的。正是基于这样的约定，日泰集团在价格上涨至203万元/亩时仍未放手，因为超过85万元/亩的成本，日泰集团只需承担20%，80%部分仍会由真武镇政府返还。第三，真武镇政府一审抗辩土地出让金返还以105万元/亩为上限，真武镇政府应当对此承担举证责任。对于应当返还的土地出让款3887.392万元，在日泰集团起诉前，真武镇政府一直未提出异议，仅以前任领导的承诺无法律依据为由不肯支付。一审答辩中，真武镇政府也未对此提出异议。即便按照一审判决的计算方法，真武镇政府确保获得105万元/亩的土地出让款即可，也即105万元/亩×41.18亩=4323.90万元，扣除上交市政府统筹，真武镇政府实际获利应为4323.90万元×80%=3459.12万元，而根据一审查明的事实，真武镇政府实际获利为6856.9976万元，真武镇政府应返还款项为3397.87万元（6856.9976万-3459.12万），一审仅判决返还658.88万元与双方协议约定不符。二、根据《真武镇商住开发项目协议书》（以下简称《项目协议书》）第四条第一款第2项的约定，“甲方（真武镇政府）最迟应于2011年5月30日之前完成拆迁工作”，但时至今日，部分拆迁工作仍未完成，仍旧有200多平方米的民房在出让土地红线内，严重影响了整块土地的统一规划建设。同时，按照《补充协议（一）》的约定，真武镇政府应当返还超过85万元/亩的土地差额。因此，真武镇政府一方面没有按照协议约定的日期完成土地拆迁及净地交付义务；另一方面，土地出让款没有按照约定返还，存在违约行为。上述违约行为，属于真武镇政府支付300万元违约金的适用范围。一审判决认定真武镇政府违约，但未判决承担违约责任，属于适用法律错误。三，日泰集团起诉时计算的利息标准，是按照商业银行的利率标准，也即按照中国人民银行同期贷款利率上浮150%计算，由于真武镇政府违约，造成日泰集团资金周转困难，不仅有商业银行的贷款，还有民间高息借贷，一审判决减轻了真武镇政府的责任，使日泰集团的损失无法得到弥补，应予纠正。

真武镇政府辩称，1.案涉合同有效，原审法院判决正确。如果按照日泰集团的上诉请求，超过85万元/亩部分的土地出让金全部返还给日泰集团，则该约定违反了土地管理法及土地出让等法律法规的规定，案涉《补充协议（一）》即为无效。2.关于日泰集团主张的300万元违约金。根据《项目协议书》的约定，该300万元的违约金条款是建立在案涉项目无法实施的情况下，才能够适用，并非是真武镇政府只要有任何违约行为就应该支付300万元违约金。3.关于原审判决的利率标准。原审判决的利率标准符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。

中泰置业述称，同意日泰集团的上诉意见。

日泰集团向一审法院起诉请求：1.真武镇政府向日泰集团返还土地出让金3887.392万元［41.18亩×（203万元／亩－85万元／亩）×80%＝3887.392万元］及利息1285.2万元（自2013年4月11日起暂计算至2015年11月1日止）；2.真武镇政府向日泰集团支付违约金300万元；3.由真武镇政府承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月，真武镇政府为加快小城镇建设步伐，时任镇领导的任高华等一行至温州招商引资，并到日泰集团进行考察。2010年8月8日，真武镇政府与日泰集团签订《真武镇商住开发项目意向书》，对真武镇商住开发项目的重大事项进行了约定，双方还在《备忘录》中约定该地块的主要技术指标即容积率为＜3.5。2010年11月23日，真武镇政府与日泰集团签订《项目协议书》。该协议约定：投资地点为真武镇振兴南路、真油路交叉路口的西南角位置；投资规模总投资额为2亿元人民币；容积率为＜3.5等。协议还约定如真武镇政府违约，至违约之日起除全额退还日泰集团已支付的包干拆迁资金外，一并按同期银行利率计算利息，同时还应向日泰集团支付违约金300万元。当日，双方还签订《补充协议（一）》。该补充协议约定：竞拍土地超出85万元／亩部分，扣除市政府20%的统筹，乡镇所得出让金80%全额返还。

上述协议及补充协议签订后，日泰集团在江都出资设立了项目公司即第三人中泰置业。2011年12月23日，中泰置业与江都区国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得真武镇政府提供的27454平方米土地的使用权。2012年1月10日，中泰置业全额付清土地出让金8360万元。日泰集团基于对真武镇政府的信赖，投资1亿多元，经过两年多的建设，使真武镇商业及基础设施大幅度提升。真武镇政府随着领导班子的更换，以返还土地出让金有政策障碍为由，未能按双方协议及补充协议的约定向日泰集团返还土地出让金。

一审法院认定事实：2000年11月22日，江都市人民政府作出江政发［2000］150号《关于加强土地使用权出让金征收管理的意见》。该意见载明：……二、土地出让金的分成比例。为支持小城镇建设和市经济开发区发展，对各镇（不含市区）和市经济开发区内的国有土地上征收的土地净出让金（指土地出让金剔除省和扬州市集中部分及相关部门税费后）进行分成：1.镇存量土地净出让金和小城镇建设用地拍卖所得净出让金，市、镇按2：8分成。该意见还对土地出让金的使用和管理进行了规定。2.……

2010年8月18日，真武镇政府与日泰集团签订《真武镇商住开发项目意向书》，约定：真武镇政府在温州招商引资，日泰集团有意投资建设位于真武镇振兴南路、真油路交叉路口的西南角的商住房地产开发项目；根据日泰集团商业建设的要求和投资规模，日泰集团需征用土地约33亩，以国土部门测绘为准，总投资额为2亿元，注册资本1000万元，工程正常营业后预计年销售3亿元，产生利税450万元，日泰集团向真武镇政府提供拆迁包干资金500万元；土地出让金以80万元／亩起拍，具体通过招、拍、挂形式最终确定，真武镇政府承诺若日泰集团最终获得土地的单价超过85万元／亩（不含85万元／亩），则超过部分由真武镇政府通过减收城市建设设施配套费予以全额奖励返还，若土地出让单价高于100万元／亩的，日泰集团可选择放弃该地块，终止本协议而无需承担任何违约责任，由真武镇政府向日泰集团返还拆迁包干资金500万元及相应利息；该地块的主要技术指标为容积率小于3.5，其他对套形、布局等设计方案在符合规划的前提下，由日泰集团自行决定等。该意向书的落款处由真武镇政府代表人签名并加盖公章，由日泰集团代表人金哲夫签名。

2010年11月23日，真武镇政府与日泰集团签订《项目协议书》。该协议书载明：一、投资地点。日泰集团在真武镇中心地段（农机大院及周边地段）进行投资商业街，投资地点为真武镇振兴南路、真油路交叉路口的西南角位置（附：平面图）。二、投资规模。总投资2亿元，注册资本金1000万元。如有需要，根据实际情况相应增资。工程正常营业后预计年销售3亿元，产生税收450万元。三、土地出让。1.根据日泰集团商业建设要求和投资规模，日泰集团需征有土地约35亩，以国地部门测绘为准。2.土地出让金以85万元／亩起拍，具体通过招、拍、挂形式最终确定。城市建设设施配套费（75元／平方米）全额征收。3.为进一步加快项目建设步伐，日泰集团向真武镇政府提供拆迁包干资金800万元，专款专用，作为真武镇政府的拆迁包干资金，由真武镇政府支付地块、拆迁和人员安置等相关费用。4.日泰集团所做规划设计方案应严格按照国家规定执行，在同等条件下，日泰集团优先竞拍。该地块的主要技术指标为容积率小于3.5，其他对套形、布局等设计方案在符合规划的前提下，由日泰集团自行决定。四、双方权责。……2.……真武镇政府最迟应于2011年5月30日之前完成拆迁工作。……4.真武镇政府应在2011年6月30日之前确保该地块具备上市净地交易条件且上市交易。若至2011年6月30日止，该地块仍然不能上市交易的，视同真武镇政府违约。5.除本协议另有约定之外，如真武镇政府违约，至真武镇政府违约之日起，除全额退还日泰集团已支付的拆迁包干资金外，一并按同期银行利率计算利息，同时还应由真武镇政府支付给日泰集团违约金300万元。……7.若日泰集团获得土地的，则日泰集团必须一次性缴纳土地出让金（日泰集团已支付的拆迁包干资金800万元应抵作真武镇政府的土地出让金）。……五、违约责任。本协议书双方除已约定的违约条款后，其他条款若有一方违约的，给对方造成损失的，则由违约方赔偿对方的实际损失。六、其他事项。……2.回购房的面积、位置、价格双方另签协议。……4.本协议为双方正式协议，以前双方签订的真武镇商住项目意向书及补充协议、补充协议附加全部作废。5.本协议一式四份，双方及相关部门各执一份。该协议的落款处由真武镇政府代表人签名并加盖公章，由日泰集团代表人金哲夫签名。当日，真武镇政府与日泰集团又签订《补充协议（一）》，约定：一、按照真武镇商住开发项目协议书以及双方约定，该地块以总价105万元／亩成交。其中85万元／亩—105万元／亩的价差20万元／亩的市统筹20%由日泰集团支付。即日泰集团将700万元（20万元／亩×35亩＝700万元）缴与真武财政所，竞拍成功后十日内支付。700万元的市统筹20%（700万元×20%＝140万元）由日泰集团支付，另85万元／亩进入招、拍、挂程序，由市政府以出让金形式返还给真武镇政府。二、超出85万元／亩部分，扣除市政府20%的统筹，乡镇所得出让金80%全额返还。三、竞拍时，如果竞拍价超过115万元／亩，日泰集团有权放弃，无需承担违约责任。日泰集团竞拍成功后，不得以任何理由放弃（实际价款按本协议第一条和第二条执行），否则承担违约责任。四、现在的估算土地面积为35亩，实际用地面积按测算为准。缴与真武财政所的700万元，根据实际测算面积而相应变动。五、本协议书随同《项目协议书》生效后由双方代表签字盖章之日生效，双方应严格履行本协议。……八、本协议一式四份，双方及相关部门各执一份。该协议的落款处由真武镇政府代表人签名并加盖公章，由日泰集团代表人金哲夫签名。

2011年9月21日，江都市规划局向相关部门出具《真武镇苏油路与振兴路交叉口西南角地块规划控制指标》。该规划控制指标载明：用地范围为北至苏油路、南至用地界、西至用地界、东至振兴南路；用地性质为商业、居住用地；用地面积为约41.3亩（其中商业建筑面积占总建筑面积不大于80%，具体范围见红线图，面积以国土局实测为准）；容积率不大于2.2；根据真武镇集镇建设和拆迁要求，在该地块内需建设建筑面积10000平方米以上的宾馆、酒店、超市商业综合体，同时提供2300平方米商业用房和1100平方米住宅用于安置（由镇政府指定地点和价格回购）等。

2010年12月14日，由日泰集团等申请设立中泰置业，其注册资本为11008.8万元。2010年12月至2011年8月18日，中泰置业向真武镇政府提供拆迁包干资金计1200万元。

2011年12月13日，中泰置业参加了由江都国土局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动。经竞拍，中泰置业取得该国有建设用地使用权。当日，江都国土局与中泰置业签订《成交确认书》确认，中泰置业以8360万元的总价取得该国有建设用地使用权。

2011年12月23日，江都国土局与中泰置业签订《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定：江都国土局将上述成交书所确认的土地出让给中泰置业商业开发，该宗地总面积为27454平方米；该土地出让金为8360万元（折合203万元／亩），由中泰置业于2012年1月22日之前支付；该宗地的定金为700万元，定金抵作土地出让价款；中泰置业在该宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划部门确定的出让宗地规划条件，其中主体建筑物性质为经营性建筑、建筑总面积为60399平方米、建筑容积率不高于2.2，绿地率不低于15%；该宗地范围内配套建设的拆迁安置房建筑面积约3400平方米，其中商业用房约2300平方米、住宅用房约为1000平方米，中泰置业同意建成后由真武镇政府回购，回购的价格由真武镇政府确定等。

上述合同签订后，中泰置业于2011年12月12日、2012年1月10日计向江都国土局缴纳该土地出让金8360万元，并支付相应税款250万元。2012年1月17日，真武镇财政所收到江都区财政局返还（农具厂开发）土地出让金款68569976元。

2012年1月17日，真武镇政府与中泰置业及日泰集团就项目开发成功后，因拆迁回购安置房的具体位置和价格签订《协议书》。该协议约定：真武镇政府应向中泰置业支付回购房款1497万元。当日，真武财政所向中泰置业支付3000万元，其记帐凭证载明：给予招商引资奖金90万元、退还借款1200万元、支付借款利息213万元、支付回购房价款1497万元，合计3000万元。

2014年9月4日，扬州市江都区规划建筑设计院有限公司出具《温州日泰购物广场总平面竣工图》，确定案涉工程最终容积率为1.92。2014年9月28日，相关单位出具《竣工验收备案表》，确认中泰置业开发的该工程已于2014年9月25日通过竣工验收备案。其后，由于真武镇政府未能按双方补充协议的约定向日泰集团支付土地出让金的返还款项，双方发生争议，故日泰集团提起本案诉讼。

2015年10月14日，真武镇政府基于上述2012年1月17日的《协议书》，以房屋买卖合同为由诉至扬州市江都区人民法院，要求中泰置业交付房屋、履行产权登记手续、赔偿损失，并由日泰集团承担连带责任。该案经法院主持调解，双方达成协议，扬州市江都区人民法院作出据此作出（2015）扬江民初字第02300号《民事调解书》。该调解书第四条载明：真武镇政府于2016年2月4日前通过预付方式向中泰置业支付280万元，鉴于日泰集团、中泰置业与真武镇政府返还土地出让金纠纷［一审案号（2015）扬民初字第0050号］尚未审结，如最终审结后，认定真武镇政府应支付日泰集团、中泰置业款项，该预付款项用于抵充生效法律文书确定的支付款项；如生效法律文书确定真武镇政府无需支付日泰集团、中泰置业款项，或确认的给付款项数额不足280万元，中泰置业自文书生效之日将多收取的款项返还给真武镇政府，日泰集团对该款项返还承担连带责任。

本案一审争议的焦点为：一、真武镇政府与日泰集团所签订的《补充协议（一）》的效力如何？二、如果该补充协议有效，真武镇政府应向日泰集团返还土地出让金的金额如何确定？三、日泰集团要求真武镇政府偿付300万元违约金的请求能否支持？

原审法院认为：

一、该补充协议不违反法律效力性强制性规定应确认有效。真武镇政府基于本案所涉土地在挂牌出让前急需拆迁资金，通过招商引资的方式，与日泰集团签订《项目协议书》约定：先由真武镇政府向日泰集团融资拆迁专项资金800万元(后双方协商增加至1200万元)；待真武镇政府用此款完成拆迁并将土地满足挂牌出让条件后，日泰集团最终通过招、拍、挂形式取得案涉国有建设用地使用权；在日泰集团通过竞拍取得土地后，该预付拆迁专项资金转为土地出让金，并由日泰集团出资设立的项目公司再投资开发该房地产项目，由真武镇政府给予相应优惠政策。对于真武镇政府应给予日泰集团的优惠政策，双方签订补充协议进行了约定，其主要内容：一、该地块以总价105万元／亩成交；二、超出85万元／亩部分，扣除市政府20%的统筹，乡镇所得出让金80%全额返还；三、竞拍时，如果竞拍价超过115万元／亩，日泰集团有权放弃，无需承担违约责任。日泰集团竞拍成功后，不得以任何理由放弃（实际价款按本协议第一条和第二条执行），否则承担违约责任。从该补充协议的约定不难看出，该土地出让金返还款项是针对超出85万元／亩部分，并以105万元／亩为限，扣除市政府20%的统筹，真武镇政府所得出让金80%全额返还。由于该返还款项是一个相对固定的金额，其实质是真武镇政府基于招商引资行为给予日泰集团的优惠政策，而不是国有建设用地出让的最终价格。因此，该约定并不违反法律法规效力性强制性的规定，依法应确认有效。

二、真武镇政府应向日泰集团返还土地出让金658.88万元。补充协议约定的返还土地出让金是相对固定的金额。从上述双方所签订的补充协议约定不难看出，协议第一条是核心内容，即双方以总价105万元／亩成交，也就是说真武镇政府向日泰集团返还土地出让金的限制为105万元／亩；而如何返还按第二条执行，即超出85万元／亩部分，扣除市政府20%的统筹，乡镇所得出让金80%全额返还；如竞拍价超过115万元／亩，日泰集团有权放弃，无需承担违约责任，但实际价款按本协议第一条和第二条执行。因此，原审法院确认该补充协议约定的返还土地出让金是相对固定的金额，即为658.88万元［（105万元／亩－85万元／亩）×41.18亩×80%＝658.88万元］。

日泰集团主张，其实际竞拍土地价款203万元／亩中超出85万元／亩部分，扣除市政府20%的统筹，乡镇所得出让金80%应当全额返还，即真武镇政府应向其返还土地出让金为3887.392万元［（203万元／亩－85万元／亩）×41.18亩×80%＝3887.392万元］；真武镇政府在本案诉讼之前一直认可该主张。本院认为，由于日泰集团的该主张，与补充协议中第一条“该地块以总价105万元／亩成交”和第三条中“实际价款按本协议第一条和第二条执行”的约定明显不符；同时，真武镇政府在诉讼中对该主张又明确表示不予认可，而日泰集团对此未能提供相关证据予以佐证。因此，原审法院对日泰集团所提出的该主张不予支持。

真武镇政府主张虽然没有按补充协议约定向日泰集团返还土地出让金，但其已向中泰置业支付和代付的相关款项，足以抵销其应返还的土地出让金款项。对此，原审法院认为，根据相关法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物各类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。现由于真武镇政府所主张予以抵销的款项，均非双方协议及补充协议所约定的债务，且日泰集团均不予认可，故该款项并非法律规定能够用于抵销债务的到期债务。因此，原审法院对真武镇政府所提出的该主张亦不予支持。

真武镇政府主张，经双方协商，在明确其不向日泰集团返还土地出让金的前提下，同意免收该项目的城市建设设施配套费。日泰集团则认为，根据《项目协议书》的约定，中泰置业应向真武镇政府按该项目实际建筑面积的75元每平方米缴纳该费用，但是在该项目的实施过程中，容积率有所压缩，因此真武镇政府已同意免收该项费用。对此，原审法院认为，本案处理的是真武镇政府与日泰集团因返还土地出让金而引起的纠纷。真武镇政府向日泰集团返还土地出让金，是基于日泰集团前期提供拆迁包干资金，并由日泰集团出资设立的项目公司即中泰置业在拍得土地后，再投资开发该房地产项目。根据双方协议及补充协议的实际履行情况，现真武镇政府向日泰集团返还土地出让金的条件已经成就，而中泰置业是否缴纳城市建设设施配套费，并不是真武镇政府向日泰集团返还土地出让金的前提条件。真武镇政府与日泰集团在协议中约定城市建设设施配套费全额收取，其意义在于明确真武镇政府所提供的优惠政策并不包括减、免收取城市建设设施配套费，也就是说该项目实施开发后，应由相关行政部门依据相关规定收取该项目的城市建设设施配套费。

三、日泰集团要求真武镇政府偿付违约金的请求不能支持，其理由为：

真武镇政府与日泰集团所签订的《项目协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，依法应确认有效，双方均应按该协议的约定履行其义务。双方在协议中约定，先由日泰集团向真武镇政府预付拆迁专项资金，最终通过招、拍、挂形式取得案涉国有建设用地使用权；在日泰集团通过竞拍取得土地进行开发后，其预付拆迁专项资金转为土地出让金；如真武镇政府违约，至真武镇政府违约之日起，除全额退还日泰集团已支付的拆迁包干资金外，一并按同期银行利率计算利息，同时还应由真武镇政府支付给日泰集团违约金300万元。从该协议约定不难看出，在日泰集团预付拆迁专项资金后，如真武镇政府不将该专用资金用于涉案土地的拆迁，或者该地块不能顺利挂牌出让，则真武镇政府就要承担返还拆迁专项资金和相应利息及违约金的法律责任。现真武镇政府已按约履行了拆迁义务，满足了该地块的挂牌出让及进行房地产开发的条件，且该开发项目也得到了整体推进，故本案适用该违约金的条件并不成就。

至于真武镇政府未能按补充协议的约定向日泰集团返还土地出让金是否违约的问题。原审法院认为，真武镇政府的行为系违约行为，但不是双方协议约定应承担300万元违约金的违约行为。对此，日泰集团要求真武镇政府返还协议约定的土地出让金，并按银行同期贷款利率承担逾期付款的利息损失，符合法律规定，依法应予支持，但以此要求真武镇政府承担300万元违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。

综上所述，真武镇政府与日泰集团所签订的《项目协议书》及补充协议，不违反法律、法规效力性强制性规定，依法应确认有效；依据该协议及补充协议的约定，真武镇政府应向日泰集团返还土地出让金658.88万元，并从其收到土地出让金返还款项的次日起，按银行同期贷款利率承担逾期付款的利息损失；日泰集团要求真武镇政府承担300万元违约金的请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、扬州市江都区真武镇人民政府于判决生效之日起十日内向日泰集团有限公司返还土地出让金658.88万元及利息（以658.88万元为本金，从2012年1月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回日泰集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费315430元，由日泰集团公司负担277453.39元；由真武镇政府负担37976.61元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。日泰集团向本院提交下列新证据：1.案涉地块（NO.2011G34）招拍挂信息与对面地块（NO.2010G13）招拍挂信息及《成交确认书》，用以证明江都市真武镇房地产开发有限公司通过招拍挂竞得案涉地块正对面的“NO.2010G13”地块，成交价约52万元/亩（两者仅隔一条不足8米的马路）。2.《借款展期协议》及《收贷收息凭证》、《贷款结息凭证》、《证明》、《借款借据》及利息缴纳凭证，用以证明真武镇政府迟迟不肯返还土地出让金，造成日泰集团资金被占用，日泰集团向银行及通过江都浙江商会贷款投资开发案涉房地产项目的利息分别为9%及18%左右，给日泰集团造成严重经济损失。因此，日泰集团主张按中国人民银行基准利率上浮50%计算逾期利息。

真武镇政府对上述证据质证认为，对证据一的真实性无法确认，即使是真实的，也不能实现日泰集团的证明目的。2010年11月23日的补充协议约定的115万元相反能够印证对于相应土地价格双方是有预期的，超过115万元，日泰集团是有权放弃的，该补充协议第一条第二行约定该地块是以105万元价格成交的，不能基于同地块的价格较低，所以多出来的部分就应该返还，相反正是基于同地块的价格，双方都有心理预期，在心理预期内真武镇政府同意在105万元范围予以返还，超过115万元部分日泰集团是可以放弃的。对于第二组证据的借款展期协议真实性认可，但与本案没有关联性。

真武镇政府向本院提交一份真武镇政府（甲方）与日泰集团（乙方）于2011年6月19日签订的《补充协议书》，用以证明双方协商一致同意案涉土地上市交易时间拖后，最终上市交易时间是双方认可的，真武镇政府并不违约。日泰集团质证认为，对该份证据的真实性、合法性予以认可，但该份证据不能达到真武镇政府的证明目的，按照《项目协议书》及该补充协议的约定，真武镇政府应当承担300万元的违约金。该协议书主要内容为：

一审法院查明的事实正确，本院二审依法予以确认。

另查明，2011年6月19日，真武镇政府（甲方）与日泰集团（乙方）签订《补充协议书》，主要内容为：鉴于在真武××步行街拆迁过程中出现的新情况、新问题，经甲乙双方友好协商，在原协议书基础上，签订以下条款补充协议：一、因拆迁政策的调整、标准的提高。乙方同意另付给甲方人民币肆佰万元（400万元）作为土地款。待土地竞拍成功后，此肆佰万元转为公益事业款和拆迁款。于6月24日前付款贰佰万元，待施工院墙关好后付款贰佰万元。二、土地上市前，甲乙双方明确挂牌条件，甲乙双方应尽早积极做好上市前的各项准备工作。上市时间定为2011年8月30日之前。根据土地上市条件规定，甲方于7月30日前完成整个地块的拆迁及现场清理工作。乙方于8月10日前提供经市规划局批准同意的规控指标及红线图。

经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、真武镇政府应返还的土地出让金数额如何计算？二、日泰集团要求真武镇政府支付300万元违约金的请求应否支持？

本院认为，案涉《项目协议书》、《补充协议（一）》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对当事人均具有约束力。

一、关于真武镇政府应返还的土地出让金数额如何计算问题。本院庭审中，日泰集团、真武镇政府确认：根据《补充协议（一）》第一条，当案涉土地的实际成交价在85万元至105万元之间时，日泰集团除承担案涉土地实际成交价的20%市统筹外，还应将实际成交价与105万元之间差价的20%支付给真武镇政府。日泰集团、真武镇政府的分歧在于：日泰集团主张根据协议第二条，只要超过85万元∕亩部分，扣除市政府20%的统筹，真武镇政府应将所得土地出让金80%全额返还，真武镇政府认为协议第二条是以第一条为基础，无法实际成交价是多少，土地出让金返还的最高金额应为105万元∕亩为限。从《补充协议（一）》的内容分析，并结合当事人庭审陈述，本院认为《补充协议（一）》第一条约定的“该地块以总价105万元∕亩成交”系指案涉土地成交价在85万元至105万元之间时，日泰集团应向真武镇政府缴纳成交价与105万元之间差价的20%统筹问题，因此，105万元∕亩涉及的只是日泰集团向真武镇政府缴纳20%统筹差价的上限，并不能当然作为第二条真武镇政府应返还土地出让金的上限标准。根据案涉土地《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》记载，案涉土地出让金为8360万元，出让土地面积为27454平方米（约为41.18亩），故案涉土地成交价为203万元/亩。根据《补充协议（一）》第二条的约定，真武镇政府应当将超出85万元∕亩部分，扣除市政府20%的统筹，其所得3887.392万元［41.18亩×（203万元／亩－85万元／亩）×80%＝3887.392万元］在收到扬州市江都区财政局返还的案涉土地出让金后返还给日泰集团。故日泰集团的该项上诉请求，符合合同约定，应予支持。一审法院关于《补充协议（一）》约定的返还土地出让金是相对固定金额的认定没有事实依据，本院依法予以纠正。

因日泰集团与真武镇政府未在《补充协议（一）》中约定逾期返还土地出让金应当承担的逾期付款利率标准，日泰集团主张按同期银行贷款利率上浮50%计算逾期付款利息的请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。

二、关于日泰集团要求真武镇政府支付300万元违约金问题。根据《项目协议书》及《补充协议（一）》的约定，真武镇政府承担300万元违约金及返还日泰集团拆迁包干资金的前提条件是真武镇政府未能按期完成案涉土地拆迁及上市交易工作。真武镇政府未按协议约定返还土地出让金不在协议约定的真武镇政府应承担300万元违约金的范围内。根据协议约定拆迁专项资金由日泰集团提供，2011年8月18日日泰集团的全部拆迁专项资金到位，2011年12月13日案涉土地挂牌交易，日泰集团对交易时土地的现状完全知晓并参与竞拍，最终竞拍成功。现日泰集团以真武镇政府未按期完成协议约定的拆迁及案涉土地的上市交易等工作要求真武镇政府承担300万元的违约金既与事实不符，亦有违诚信原则。原审法院对日泰集团的该项诉讼请求未予支持，并无不当。

综上，日泰集团的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民初字第0050号民事判决；

二、扬州市江都区真武镇人民政府于本判决生效后十日内向日泰集团有限公司返还土地出让金3887.392万元及利息（以3887.392万元为本金，从2012年1月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；

三、驳回日泰集团有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一案案件受理费315430元，由日泰集团有限公司负担25234元，由扬州市江都区真武镇人民政府负担290196元。二审案件受理费271899元，由日泰集团有限公司负担27466元，由扬州市江都区真武镇人民政府负担244433元。

本判决为终审判决。

审判长　　何春兰

审判员　　邰虓颖

审判员　　丁　益

二〇一七年五月十五日

书记员　　张敏慧