梁某、伍某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

(2021)粤01民终6889号

【基本案情】

　　涉讼房屋位于原x(现地址为广州市番禺区x)，权属人登记为伍某。该房屋为混合二层建筑，建筑面积为85.18平方米，用地面积为57平方米。

　　2003年10月30日，梁某(买方)与伍某(卖方)签订《交易合同书》一份，约定：伍某将涉讼房屋转卖给梁某，成交价为100000元；目前由于该房屋的房产证暂时不能转名，卖方伍某包括其丈夫、子女要无条件协助该房屋日后所有一切办证手续和过户手续等。今后，转户的一切手续费用伍某不用付款；由2003年10月30日起成交，成交前的一切责任由前业主方负责，成交后一切使用权利及义务均由新业主负责；等等。

2015年6月10日，伍某向一审法院提起(2015)穗番法民三初字第638号民事诉讼，要求确认《交易合同书》无效，梁某向其返还涉讼房屋。

一审法院经审理后认为，《交易合同书》无效，伍某明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁某明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑涉讼房屋的价值现已大幅上升的因素，故双方应各自承担己方的房屋使用费的损失或购房款利息的损失，伍某应按过错程度赔偿对梁某造成的房价上升的损失。

但由于梁某未提出反诉，亦未申请对涉讼房屋的市场价值进行评估，其损失的数额无法确定，故法院在该案中未就梁某的损失问题一并进行处理。

判后，梁某不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后以(2016)粤01民终13901号民事判决驳回上诉、维持原判，该判决于2016年12月20日发生法律效力。

于是，梁某另案起诉，提起本案诉讼：1.判令伍丽银向梁金容赔偿涉讼房屋房价上升损失339500元；2.判令伍丽银向梁金容支付评估费2145元；3.本案诉讼费、评估费等所有相关费用由伍丽银承担。

【争议焦点】

1、涉案《房屋基地转让书》的效力如何？

2、合同无效的，如何分配过错与责任?

【一审法院认为】

　　诉讼中，经法院委托的评估机构广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》(穗亿房评字[2019]GFP19090489号)，评估结论为：涉讼房屋于2015年6月10日的房地合一价值为407200元；该房屋于2016年12月20日的房地合一价值为439500元。另，广州市安衡价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋租金价格评估结论书》[穗安价(估)字(2019)PF216号]，评估结论为：比准平均月租金为27.49元/㎡•月；涉讼房屋自2017年6月21日至2019年9月10日的租金总价为62427元。

　　一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》所示，涉讼房屋于2015年6月10日[伍某提起(2015)穗番法民三初字第638号案诉讼之日]的房地合一价值为407200元，而由于评估时的条件限制，不能分别单独评估地上建筑物的市场价值与土地的市场价值，结合涉讼房屋所在地区的实际情况，涉讼房屋的差价损失应为307200元(407200元-100000元)。(2015)穗番法民三初字第638号案已对双方当事人的过错程度进行了详细分析论述，由伍某承担买卖行为无效的主要过错责任，由梁某承担次要责任，而广州市中级人民法院法院经审理后对该判决亦予以维持。由此，结合本案双方当事人的主观恶意程度及获利情况综合考量，根据公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定由伍某承担涉讼房屋买卖行为无效所致差价损失60%的过错责任，由梁某承担40%的过错责任。因此，伍某应向梁某赔偿的房屋差价损失为184320元(307200元×60%)。

　　关于伍某主张的占有使用费问题。因生效判决所确定梁某搬离涉讼房屋期限届满之日(2017年6月20日)前，梁某占用涉讼房屋并非无因使用，故伍某所主张2017年6月20日前的占用费不应纳入其损失范围。但自2017年6月21日起，梁某占用涉讼房屋无据，应向伍某支付占用费。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋租金价格评估结论书》所示，涉讼房屋自2017年6月21日至2019年9月10日的租金总价为62427元。而自2019年9月11日的占用费，梁某应以27.49元/㎡•月的标准向伍某计付至腾空返还涉讼房屋之日止。

　　一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、伍某应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁某赔偿房屋差价损失184320元；二、梁某应向伍某支付自2017年6月21日起至其将位于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋返还伍某管业之日止的占有使用费(2017年6月21日至2019年9月10日的占有使用费为62427元，2019年9月11日起的占有使用费按27.49元/㎡•月的标准计至清偿之日止；其中本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费应于本判决生效之日起的七天内支付，之后产生的各月占有使用费应分别于次月1日前付清)；三、驳回梁某的其余本诉诉讼请求。四、驳回伍某的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6425元，由梁某负担2396元，由伍某负担4029元；反诉受理费1334元，由梁某负担680元，由伍某负担654元；评估费7684元，由梁某负担3450元，由伍某负担4234元。

　　【二审法院认为】

　　原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人主张差价损失责任分担比例不当，经查，一审结合本案双方当事人的主观恶意程度及获利情况综合考虑按6：4比例分担，符合公平原则，并无不当，予以维持；生效判决已确定梁某应限期腾空搬迁，其于2017年6月21日起已无权占用涉案房屋，一审判令其应按租金评估价支付占用费并无不当。梁某辩称伍某未付房屋上涨差价而有权不搬的意见依据不足且与生效判决相矛盾；其辩称伍某未履行10万元执行款亦与查明事实不符。综上，上诉人的上诉意见，理据不足，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

【律房律地评析】　

此案例是典型的村民与非村民之间的房屋买卖合同，一般而言，此类合同的效力因违反了土地管理法的强制性规定而会被法院认定为无效。不过，对于合同无效后，双方如何分担过错以及责任，目前实践中，比例不一。比如本案中，法院以存在下列情形：

 ①卖方未尽审核义务。卖方在明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售给非村民梁某。

②主观恶意。卖方存在明显的以获取土地升值利益为主要目的，卖方在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任。

③买方梁某明知其不属于集体经济组织成员，不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。

综合上述因素，法院最终判定买卖双方应当按照4:6的的比例来分担过错，并按照“原购房款+房屋升值部分[（评估的房地产价值-原购房款）×卖方过错比例]”赔偿买方损失。

  此外，本案法院也明确表明关于购房款的利息损失，因与买方占用房屋产生的房屋使用费相抵，故这一请求通常不会被法院支持。