祁某、黄某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

(2021)粤01民终7080号

【基本案情】

　　2006年1月11日，祁某(甲方，原告)与牟九荣(乙方，被告)签订《房产转让协议书》，约定：“一、甲方将座落在黄埔区××镇××村×××坊××里6号之一(四周是自墙、面积78.805平方米、层数2-1/2层，建筑总面积227.8106平方米)住宅一幢转让给乙方所有；二、甲方将房屋的土地使用权与房屋的所有权转让给乙方，转让费为151000元，在协议签字时，乙方一次性付清款项给甲方，付款后即本住宅属乙方所有，甲方持有本房屋的集体土地房产证交给乙方使用；三、乙方取得房产所有权后，甲方即时交给乙方使用，如以后需要换证等及转名给乙方时，甲方必须协助办理，办理房产证等一切费用由乙方支付。四、以下情况视为甲方违约：1.甲方如收回房屋所有权的。2.甲方及其子女不配合乙方将房屋换证和转名的。违约责任：甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付150000元违约金及赔偿乙方所造成的损失；以下情况视为乙方违约：乙方违约甲方不退还已付的转让款并无偿收回该房屋。”牟九荣在案涉房屋上加建了一层，并对案涉房屋进行了改建和装修。

　　因牟九荣已去世，该由黄某及牟杰继承该权利。后，牟杰于2020年9月1日出具《放弃继承权声明书》，声明其放弃对案涉房屋所获得的款项的继承权，并由重庆市渝信公证处出具了公证书。

　　在诉讼过程中，黄某向一审法院申请对案涉房屋在2020年6月3日的市场价值进行评估。一审法院经摇珠，确定并委托广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行评估。广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2020年12月2日出具房地产估价报告，估价结果为：案涉房屋按照单价3954元/平方米，建筑面积227.8106平方米(共四层)，在2020年6月3日的房地产市场价值合计900763元。

【争议焦点】祁某是否应向黄某赔偿损失及损失金额如何确定。

【一审法院认为】　　

现黄某主张损失赔偿，系为处理合同无效后的法律责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉房屋为宅基地房屋，祁某与牟九荣双方应当知道法律、法规和政策禁止将案涉房屋出售给非本村村民，但双方仍对案涉房屋进行买卖，双方均有过错，各自应承担相应的责任。双方自签订转让协议后，牟九荣对案涉房屋进行了改建、加建和装修，并一直由牟九荣一家居住使用及获得收益，祁某从未就此提出异议并主张合同无效，直到其通过诉讼以合同无效为由而要求黄某返还案涉房屋，有违诚实信用原则。综合本案案情，一审法院认为作为产权人的祁某负有合同无效的主要责任，黄某主张由祁某承担70%的责任，一审法院予以支持。黄某主张的损失即为案涉房屋的市场价值的差额损失。对于案涉房屋的市场价值，广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作为具备相应资质的机构，其作出的评估结果在祁某没有证据予以反驳的情况下，应当作为本案定案的依据。虽然宅基地房屋禁止出售给非本村村民以外的人，流通性不如商品房，但实际上仍有人在买卖此类房屋，客观上该类房屋仍有市场价值。因此，一审法院对祁某提出的异议不予采纳。因此，一审法院认定祁某应当赔偿黄某的损失为524834.1元[(900763元-151000元)×70%]，祁某已经在生效判决中支付了150000元，该款项应当在其赔偿给黄某的损失中予以抵扣，故祁某还应当赔偿黄某损失374834.1元。

　  一审法院最终判决：一、祁某于判决发生法律效力之日起五日内赔偿374834.1元给黄某；二、驳回黄某的其他诉讼请求。

【二审法院认为】

　　关于祁某是否应向黄某赔偿损失及损失金额如何确定的问题。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第35条，合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，案涉《房产转让协议书》已经生效判决认定为无效，黄某因此向祁某返还了案涉房屋，现黄某主张其因该协议书无效给其造成的损失主要为房屋的溢价损失。根据评估报告的记载，案涉房屋在2020年6月3日的市场价为900763元，而黄某于2006年签订案涉协议书时支付的购房款仅为151000元，可见案涉房屋价值存在较大的增幅。由于黄某已向祁某返还案涉房产，故房价增值部分应属其实际损失。现祁某已向黄某返还了购房款151000元及赔偿黄某150000元，该部分并不足以弥补黄某的上述损失。故一审法院根据双方的过错责任，依据公平原则，酌定祁某应对黄某的损失承担70%的责任，从而认定祁某仍需向黄某赔偿374834.1元(749763×70%-150000)，并无不妥，本院予以维持。祁某上诉认为黄某并无损失，其无需向黄某赔偿损失的意见，因缺乏事实和法律依据，并最终判决驳回上诉，维持原判。

　　【律房律地评析】　

此案例是典型的村民与非村民之间的房屋买卖合同，一般而言，此类合同的效力均会被法院认定为无效，但是，对于合同无效后，双方如何分担过错以及责任，目前实践中，比例不一。一般认为买卖双方的过错相当，各为50%，部分情形下，卖方过错更加显著。本案即认为卖方过错，达到了70%的比例，其主要原因在于存在以下情形：

①买方存在增加房屋价值的行为。如买方存在对房屋进行加建、改建、装修等提升房屋价值的行为，因而卖方过错更大；

②时间跨度。买卖房屋的时间久远，卖方过错更大，本案中，因起诉时距离双方买卖合同的签订已15年有余。

③卖方主动提起诉讼的情况下，有悖诚实信用原则。

故，在上述情形下，法院酌定由买方承担30%的过错，则买方获得的赔偿即为原购房款+房屋升值部分[（评估的房地产价值-原购房款）×70%]。具体个案中，还需要考察是否存在其他情形。