“三旧”改造当下困境及其原因

一、政策在调整

突出地表现为整体节奏放缓,既有内因,也有外因。各个城市有所不同。

(一)广州市

1、好汉不提当年勇:庞大计划熄火

不再提《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案的通知》(穗府办函〔2020〕66号),其中的“三年实施计划”、“五年行动方案”、“十年改造规划”不再作为目标。

(1)三年实施计划

83条城中村+285个旧街区改造+213个村级工业园改造+整治违法建设约1.24亿平方米。

(2)五年行动方案。

推进183条(含三年计划83条)+完成422个旧街区改造+推进541个村级工业园改造+推进182个专业批发市场改造+推进11个物流园改造+整治违法建设约1.64亿平方米。

(3)十年改造规划。

推进约400条(含五年方案183条)城中村+推进约400个旧厂房改造+力争完成总面积不少于26平方公里的村级工业园改造+推进约300个专业批发市场改造+ 推进37个物流园改造。

2、最新政策动态:

(1)收权:

2022-04-02:《广州市人民政府关于收回一批市级行政权力事项的决定》(广州市人民政府令第188号)

2022-04-14:广州市规划和自然资源局关于收回8项市级行政权力事项的通告

2022-04-28:《广州市林业和园林局关于收回部分市级行政权力事项的通知》

(2)强监管:

2022-03-25:广州市住房和城乡建设局印发《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》

(3)减量:

根据网传的2月28日的会议精神,重点推进97个旧村改造项目,并压减建设量。

(4)完善村集体表决规则

2022-4-29:《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引(修订稿)》再次征求意见。

收权、加强监管是挨打后的本能也是第一反应,其中,加强监管多少带有顺便“夹带私货”的色彩;操作性、技术性政策在调整中;减量作为方向性政策之一议而未决;根本性、全局性政策不知未来。

3、广州政策特点

还处于剧烈变动期,一切都还不清晰明朗,但应当不会更坏了。

广州缺少一个具有前瞻性、科学合理、统筹全局、稳定可行的顶层设计,基本上还是项目式的个案推进。林树森时代的“东进、西联、南拓、北优”,甚至前些年被人诟病的12338战略,在最近几任领导,也都看不到了。

比起上海在城市建设方面几十年咬定“旧城改造”不动摇的定力与坚持,广州政策的特点就是多变、易变。

(二)东莞政策

从2019年到2020年,两年时间东莞480多个项目招引了前期服务商。从去年开始按下暂停键。不再招引前期服务商,已经引进前期服务商的,如果未划定城市更新单元的,暂停。只有已经审批了城市更新单元的项目才能继续推进。

跟广州一样,东莞也是缺少全盘通体的一揽子的顶层设计。

(三)佛山

相对温暖的区域。

1、南海区:

佛山市南海区3月份公布旧村居改造三年计划。

3月31日,南海区2022年度城市更新(“三旧”改造)项目投资推介会举行,向社会各界发出参与区域城市、产业建设的邀请函。会上共有180个土地项目集体“招亲”,18个重点项目现场签约。这是南海连续第11年举办城市更新项目投资推介会。

2、禅城区:

禅城今年共计24个旧改项目,涉地5166亩,包括6个旧村居改造、18个旧厂房改造项目。

二、政府纠结

(一)有的文件印了,却未正式广泛传发:

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(二)多份带有全局性、系统性的文件征求意见了,至今未见下文;

● 广州市旧村庄更新实施办法 (修订征求意见稿);

● 广州市旧厂房更新实施办法(修订征求意见稿);

● 广州市旧城镇更新实施办法(修订征求意见稿)。

(三)多个重要会议议定事项,一直还是民间流传;

● 去年市政府关于国有企业强力介入旧改的会议,只有雷声,没有雨点;

● 今年2月28日关于旧村改造项目分类处理的会议;

(四)更多的措施在试探性的推行,没有正式文件;

●减量的措施:继续推进,还是不再推进?在多大程度上多大范围内推进,至今无答案。

三、市场着急

(一)银行停贷了

(二)临迁费停发了

(三)应付账款停付了

(四)工程停滞了

(五)公司裁员了

四、五大原因

(一)直接原因:广州的大树风波及其应对,大拆大建的通知

(二)重要原因:运动式的旧改需要检讨

(三)深层原因:宏观经济下行,房地产是重灾区之一

(四)根本原因