三、回迁安置房（弃产面积）买卖问题
（一）回迁安置房是否适用限购政策？
1、政策界定
不适用。具体依据有二：
●《广州市12345政务服务便民热线〈商品住房限购政策问答〉》第31问：征用补偿（包括超面积补偿）、继承、遗赠等登记业务，属于限购范围吗？
答：征用补偿（包括超面积补偿）、继承、遗赠等登记业务不属于限购范围。
●《广州市旧村庄更新实施办法》（该文件现已失效）第34条第3款：被拆迁人按规定取得的拆迁安置住宅不受商品房限购政策限制。
2、相关问题
问题一：被拆迁人选择货币补偿，未选择产权置换的，利用补偿款购买房屋，其是否受限购政策影响？
答：广州无明确规定。其他城市多规定，不受限购政策影响。（且在补偿范围内的，可享受契税减免政策）
《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄（居）改造的实施意见》（佛禅府〔2019〕35号，该文件现已失效）第9条第2款规定：“（二）被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置房屋的（即货币补偿安置），可不受限购限制。”
《关于明确在住房征收货币补偿安置工作中执行限购限售政策有关事项的通知》（宁波市）第一条规定，“一、本市海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化区（以下简称“市六区”）内国有土地上住房被征收人，以及集体土地上住宅被拆迁人在限购区域内购买住房，应当申请家庭住房情况核查，并提供2014年10月1日之后签订的房屋征收货币补偿协议或2016年7月13日之后签订的房屋拆迁货币补偿安置协议。凭同一房屋征收货币补偿协议或房屋拆迁货币补偿安置协议，在市六区已有两次及以上购买住房网签记录，且所购房屋面积超过被征收住房面积两倍的，该房屋征收货币补偿协议或拆迁货币补偿安置协议不得作为限购区域内购买住房的依据。”
《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（郑政办〔2022〕63号）第（六）条规定，“被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数。”
问题二：被拆迁房屋是多人共有，是否各个被拆迁人均不受限购政策影响？
答：均不受。回迁安置房非被拆迁人积极主动购买取得的房产，是基于征收、征用以及改造等客观情形，经拆迁主体沟通、说服被拆迁人，以原有房屋产权置换取得，即回迁安置与主动购置，存在着行为本质上的区别。这也是回迁安置房不受限购限购政策的本质原因。因此，判断是否限购并不是看起权利性质属单独所有还是共同共有，而是看该房屋是否为回迁安置房。
（二）回迁安置房能否入市？
1、政策规定：
《中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）》第40条定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
《广州市旧村庄更新实施办法》（该文件现已失效）第40条第2款：“村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与（不含继承）或自行申请补办土地出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20％或房屋市场评估价的5％计收土地出让金。”
《广州市黄埔区 广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（征求意见稿，第三次）》第12条第4款规定：“规范回迁房屋流转。严格查处中介机构和员工违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续，已办理“集转国”手续的回迁安置房在取得不动产权登记证满5年后方可补交土地出让金。......”（来源：“城市更新资料分享”公众号，2022年5月13日内容）
2、回迁安置房入市流转的条件
根据上述法律、政策规定来看，回迁安置房入市流转，需满足以下几个条件：
（1）已完成“集转国”，即该地块的所有权性质已经发生转移。
（2）已补交土出让金。目前，旧村改造项目如完成“集转国”的，土地性质为“国有划拨用地”，即未缴纳土地出让金，无使用年限，在此情况下，尚不可入市流转。如广州市南沙区大井村、东湾村吸水脚片区均在拆补方案中明确，回迁安置房的用地性质为国有划拨用地。那么，根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）》第40条规定，补交土地出让金后，方可入市流转。
需要注意的是，《广州市旧村庄更新实施办法》虽然明确了补交土地出让金的具体标准，但该文件现已失效，具体操作标准仍待新文件出台方可知晓。
（三）旧村改造中的弃产面积如何处置？
广州市各区中，有黄埔区、南沙区有相关规定：
●黄埔区
《广州市黄埔区 广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展的若干措施》（穗埔府〔2020〕6号）第（十五）条规定：“创新弃产房屋处置。在旧村改造项目实施方案上会前，改造主体与村民签订弃产协议的，可将规定标准内的弃产补偿费用纳入改造成本，对应的弃产房屋面积不再予以复建。旧村改造项目实施方案批复后，允许不高于复建总量30%的房屋弃产，弃产房屋应在安置区中划分独立区域整体(需整栋)集中进行规划建设，在确保满足项目安置回迁需求，以及按规定完成用地“集转国”手续和补缴土地出让金后，可参照融资区商品房办理预售许可手续并对外销售。”
小结：
1、弃产房屋可入市流通；
2、房屋弃产面积上限为复建总量的30%；
3、鼓励弃产房屋在独立区域规划建设。
案例：
①《广州市黄埔区永和街某社区某旧村改造私人住宅拆迁补偿安置方案》第11条“关于弃产的补偿方法”：“（一）被拆迁人选择不购买权益面积的，应选择弃产，弃产货币补偿标准为9000元/平方米。（二）被拆迁人选择弃产住宅现状回迁安置面积的，弃产货币补偿标准为11000元/平方米。（三）当已签署《拆迁补偿安置协议》的被拆迁人选择弃产的面积（下称“弃产面积”，包括弃产的权益面积和弃产的住宅现状回迁安置面积）达到改造范围内总回迁安置建筑面积的30%时，尚未签署《拆迁补偿安置协议》的被拆迁人不得再选择弃产，届时停止选择弃产的时间以XX项目更新专项小组/改造实施主体公告为准。（四）被拆迁人弃产面积及相应全部权益归改造实施主体所有。”
②《广州市黄埔区新龙镇某村改造房屋补偿安置方案》第九条：“住宅房屋权属人选择弃产货币补偿和复建补偿安置二者结合方式的，应在复建补偿安置面积内，自行确定复建补偿安置面积和货币补偿面积。货币补偿面积不得超过复建补偿安置面积的30%，若有权益面积，先放弃权益面积部分，放弃权益面积仍不足复建补偿安置面积的30%时，才能放弃现状住宅房屋四层及以下的实建建筑面积。”
●南沙区
1、《广州市南沙区旧村庄更新改造项目补偿安置标准指引（试行）》（穗南府〔2020〕2号）第3条规定：“被补偿人可选择复建安置方式和货币补偿（弃产）方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。......”
2、《广州市南沙区旧村庄更新改造项目补偿安置标准指引（试行）》（穗南府〔2020〕2号）第8条规定：“（十二）被补偿人放弃应安置回迁面积的，可以选择弃产，转为货币补偿。（十三）货币补偿标准按照本指引第三条有关规定执行。（十四）弃产安置面积归改造主体所有。”
小结：
1、未规定弃产面积上限。
2、明确规定弃产安置面积归改造主体所有。
案例：
《广州市南沙区黄阁镇某村更新改造安置补偿方案》第4条规定：“弃产面积：指被安置人放弃的可回迁安置房屋面积。”第21条规定：“被安置人放弃可回迁安置房屋面积的，放弃可回迁安置房屋面积（即弃产面积）由协助安置人按15000元/平方米给予货币补偿，放弃面积不得超过60平方米。奖励回迁建筑面积不可用于弃产。弃产面积归协助安置人所有。”
除上述案例外，广州市黄埔区、南沙区还有许多项目，均规定了“弃产面积”的补偿及归属，不再一一列举。不过，在弃产面积归属方面两区做法不一致：南沙政策规定归属于改造主体，实践中有约定归改造主体也有约定归协助安置主体（即开发企业）；黄埔项目拆补方案约定归改造实施主体所有。
（四）能否购买回迁安置房（含弃产面积）？
“购买回迁安置房”这一话题可以说是老生常谈了。该问题要分两种情形讨论：第一，复建地块保留集体土地性质，村民与非村民之间的买卖合同多被法院认定无效。第二，复建地块由集体土地转为国有土地后，回迁安置指标、未办证的回迁安置方转让，存在一定风险；如已建成，且转为国有出让、办理不动产登记后，与普通商品房无差异，可正常流转。
1、旧改实践案例
《茅岗路以西城中村改造项目西和元片第一轮回迁安置房摇珠分房方案》，来源：“新茅岗”公众号
2、司法裁判案例
钟某与黄埔区文冲经联社房屋拆迁补偿安置纠纷案（（2019）粤0112民初73号、（2019）粤01民终21512号）
（法院公开庭审视频）
3、实践案例
张某与梁某一、梁某二琶洲村回迁安置房转让协议纠纷案。
分析：
第一，关于安置房转让协议的效力。
第二，关于买方是否受限购政策的影响。
第三，关于卖方是否承担迟延办证的违约责任。
第四，关于案涉房屋办证的税费问题。
第五，关于纠纷解决路径的分析。（诉讼主张、结果预判以及解决建议）
总结：
符合条件的安置指标、安置房理论上买后可以办证，但风险较大，不建议买。
风险：
1、全额支付，不可贷款；
2、面临大额土地出让金缴交、税费承担风险；
3、卖方一房多卖、反悔等风险较大；
4、安置房交付、办证期限漫长，且不可控。
建议：
1、在政府层面，完善回迁安置房流转配套政策。
2、在买方层面，建议注重合同签订、违约责任设定。做好以下几问：
第一，安置房所在地块是否一完成“集转国”？
第二，安置房所在地块的土地出让金由谁承担？支付标准？支付时间？
第三，安置房的交流、办证时间，是否有禁售期？
第四，安置房买卖涉及的税费有哪些？卖方承担哪些？买家承担哪些？
