一、回迁安置的实操流程与注意问题
注：“回迁安置全流程”指改造主体正在或已完成复建安置区建设，拟向回迁方交付回迁安置房的全流程，不包括动迁及房屋拆除阶段的拆补协议签订、房屋移交、房屋拆除等内容。
案例：新塘新合公司“城中村”改造项目、茅岗路以西城中村改造项目、沙步村旧村改造项目
（一）选房方案编制
1、编制主体：改造主体或其指定、委托有关单位。
一般情况下，旧村改造项目在《拆迁补偿安置方案》中，明确了回迁安置房选房的基本原则、规则等内容。同时，明确具体的选房方案，由改造主体或其指定、委托的有关单位另行制定。案例：
（1）《广州市黄埔区甲村拆迁补偿安置方案》第21条规定：“回迁安置房和车位的分配按照规范、有序、公开、公正的要求，具体分配实施方案经过民主决议程序确定后公布。”
（2）《广州市黄埔区永和街永岗社区乙村旧村改造私人住宅拆迁补偿安置方案》第23条第3款第3项规定：“具体选房抽签程序及操作细则由乙村更新专项小组另行制定和公布。”
（3）《广州市南沙区黄阁镇甲片区更新改造安置补偿方案》第26条规定：“复建安置房经规划验收合格后，由安置人另行制定安置房分配方案,经甲片区改造范围内集体经济组织成员代表会议，按照《甲片区更新改造工作领导小组组织架构和议事规则》进行讨论和表决通过后，按照公平、公正、公开的形式进行回迁安置房抽签摇珠选房。”
2、编制程序（即是否必须经村民大会/村民代表会议表决）：未必。
在《拆迁补偿安置方案》中，如已明确须经另行表决，则仍应进行表决，例如上述黄埔区甲村、南沙区甲片区等拆补方案。如未明确要求表决，则要结合拆补方案与村集体章程确定，例如南沙区丁村仅规定，由丁村更新领导小组另行制定安置房选房方案，按照公平、公正、公开的形式进行回迁安置房摇珠选房。
3、编制内容：大体上包括适用范围、基本原则、可分配房源、参与选房的资格条件、申报规则、摇珠规则、回迁安置面积结算（调剂/转让）规则、摇珠分房步骤、解释权归属等。如：《新塘、新合公司“城中村”改造项目回迁安置房摇珠分房方案》、《茅岗路以西城中村改造项目西和元片第一轮回迁安置摇珠分房方案》。
（二）选房实操所涉要点
沙步村复建安置房摇珠流程图（图片来源：“广州沙步旧村改造”公众号）
1、选房顺序
1.1基本原则：先签约先选房
签约时确定了哪些内容要明确：户型、区域等。
1.2具体操作：
分区：按照片区来分
分组：用“户型”和“签约期”两个标准分组；
户型可以用“面积”标准，也可以用“面积+户型”，标准越多就会越复杂。
在一个签约时段内（同期）签约（拆补协议）的各户回迁人为同一批次。“签约时段”可以是一周、十天、半个月等，一般由改造主体提前确定，例如：《广州市黄埔区云埔街丙社区改造补偿安置方案》第22条第2项规定：“2.除本条第1项以外的被拆迁人分期挑选复建安置房屋,自改造实施主体启动签约之日始每十日为一期，即第一个十日为第一期，第二个十日为第二期，余下至2020年6月6日签约的为第三期，2020年6月6日之后签约的为第四期。”
其次，区域确定后，则可确定宗地排序、户型排序进行摇珠。案例：（1）天河区小新塘项目在回迁安置分多步走：第一步，确定回迁房所在宗地号；第二步，确定回迁房户型；第三步，确定安置房编号（竣工验收后变为房号）。（2）黄埔区茅岗西项目西和元片第一轮回迁选房，未要求摇珠选取宗地号，而是先确定户型后确定房号。（3）沙步村项目已敲定安置地块，第一次摇珠确定中签户型，第二次摇珠确定房号（如2022年6月18日、19日进行的摇珠选房，在2021年时已启动并完成户型摇珠工作）。
2、选房通知及申报
2.1通知方式：严格按照拆补协议约定方式通知，书面、短信、邮箱、微信、村务公告栏、微信公众号等，收信人、收信地址等准确无误。
2.2通知次数：可分两次，即（1）选房申报或资格确认通知（2）正式摇珠选房通知。
案例一：茅岗西项目西和元片接受回迁房申报通知
图片来源：“新茅岗”公众号
案例二：小新塘《分房补充方案》签约和申报户型通知
图片来源：“小新塘大未来”公众号
2.3通知内容：分房方案内容，申报/资格确认，选房的时间、地点、规则，以及受通知人需要准备的证件资料、逾期未执行的法律后果等等。例如：
案例：茅岗西项目西和元片正式摇珠选房通知
图片来源：“新茅岗”公众号
3、选房/交房
3.1前期准备：人员、物料、文件等的准备，各种疑难问题的答案，以及现场布局、接待过程的路演等。此外：
（1）由于旧村改造项目回迁安置选房方案内容冗长，且涉及规则较多，为了便于回迁方熟悉掌握选房规则、流程等，也可以在公布选房方案后一定期限内，组织开展相关“说明会”、“答疑会”等，一方面，为选房活动做预热，另一方面，也可以保障当日高效完成选房工作。
（2）完成参与选房的回迁户名单公示。根据选房资格条件，核查申报主体是否符合该轮选房资格，并形成名单进行公示。
3.2现场选房：（1）入场签到，收集、核验选房回迁户身份主体及授权委托资料。（2）摇珠时间安排，根据宗地、户型等确定各区域摇珠的时间，并预判时间长短（五分钟、十分钟、半小时等），与此同时，确保选房信息及时传递、显示（最好做到如电影院或飞机选座位那样的同步显示），能够让候选的回迁户及时掌握动态、调整选项。（3）签署选房确认资料。每一户型、房号确定后，要求确定的回迁户签订选房确认资料。与此同时，同步做好选房程序及结果公证。例如：天河区小新塘选房方案要求，回迁户在摇珠选定宗地号、户型、房号等均须到指定拍照、签署资料并完成公证手续。（4）选房结果公示。
3.3现场交房：当回迁安置房达到拆补协议约定的交房条件时间（1）发出交楼通知；（2）签署收楼相关文件。
（三）选房后续工作
1、完成回迁安置面积结算、调剂以及差价补交等工作。根据拆迁补偿安置方案、选房方案等规定的规定，对回迁安置房面积进行结算、调剂，签署有关协议、确认书，并补交差价等。
2、临迁费结算、停发：严格按照拆补方案、拆补协议的约定执行临迁费的结算、停发。实践中，常见的有：
（1）发出《收楼通知》后三个月后停发，如《广州市南沙区黄阁镇丁村更新改造安置补偿方案》第21条第2款规定：“临迁费自被安置人移交房屋给安置人之日起开始计算，计算至安置人向被安置人发出书面《收楼通知》后3个月止。”
（2）发出《收楼通知》后一个月停发，如《广州黄埔区（萝岗区）丁社区旧村改造拆迁补偿方案》第20条第2款第2项规定：“临迁费计算至回迁安置房达到交楼标准，由改造主体向村民发出书面《收楼通知》后一个月止。......”、沙步村旧村改造项目。
（3）回迁房交付当日停发，如茅岗路以西项目。
疑问：是否临迁费结算时间越靠后，村集体（村民）获得的临迁费就越多？
（四）安置房办证（不动产登记）
严格按照《合作开发协议》和《拆补协议》约定执行，早期大多数《合作开发协议》只是约定了开发商负责大确权，分割登记则由改造主体（村集体）向村民负责。
（五）特别注意：回迁安置的主体
一般情况下，就复建安置房而言，开发企业（改造实施主体）与村集体（改造主体）之间是代建关系。复建安置房建成后，交付给村集体；村集体再分割交付给各个回迁户。例如：在南沙区黄阁镇丁村、南沙区甲片区等改造项目拆补补偿方案中，均明确村集体为本项目的安置人，合作企业为本项目的协助安置人。
但是，如果拆迁补偿安置协议是由开发商直接与被拆迁人签署，或者签署三方协议，开发商代村集体向回迁户履行回迁安置义务，则开发商应直接向回迁户履行义务。
风险提示：回迁房选房、收楼过程中，村集体、开发企业以及被拆迁人，均应依约履行义务（如告知、确认、交楼以及收楼等等），以防范法律风险。司法判例：陈某、梁某一、梁某二与佛山市某中心城房地产有限公司、佛山市禅城区祖庙街道某村房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（案号：（2020）粤民申10418号）
