从资金角度看房地产市场

房地产是资金密集型行业。有什么样的金融,就有什么样的房地产。

一、2021年之前的房地产市场

2018-2020年全国前50房企净利润与融资额(亿元)

年份

净利润

融资额

2018

4,185.47

32,131

2019

6,060.39

36,792

2020

4,778.86

18,551(上半年)

近几年我国内地上市公司一般现金分红率大约三分之一左右;净利润中大约三分之二可以用于扩大再生产。

以此推算,房地产公司可支配资金,90%来自融资,只有10%来自未分配利润。

两轮驱动:一大轮、一小轮。特点:速度快,不稳定。

二、未来的房地产市场

融资与利润在再投资中的比例大体平衡。

(一)融资端紧缩基调未变:

1、“三条红线”

2、贷款集中度管理

这些指标还是偏高的。佳兆业三条绿线,也照样债务违约。

3、应急性宽松,并未改变总体紧缩的基调

2021年12月20日,中国人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(银发〔2021〕320号),“对兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理”。

● 2022年4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》

首先,针对房地产企业:金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。

其次,针对建筑企业:不盲目抽贷、断贷、压贷,保持建筑企业融资连续稳定。

(二)销售端:逐步有力地宽松

1、限购政策宽松

① 上海临港新区近日放松限购政策,对认定的人才由原先的1年社保要求降低到了3个月或6个月。

② 4月26日,佛山市住建局发布《关于优化存量商品住房政策的通知》,持有满五年(自缴纳契税或不动产登记)不再计入限购的套数,意味着每满五年可以再买一套住宅。

③ 长沙:出租的住房不算在限购指标内;

④ 东莞:多生孩子多买房;

⑤ 南京:放开二手房限购2个小时。

2、房地产税推迟

2021年10月23日,全国人大通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》;近日财政部有关负责人在接受记者采访时表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,“一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”

3、需求端的金融政策宽松

2022年4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,房地产有关的措施包括:

针对存量个人住房贷款: 对其存续个人住房等贷款,灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

针对购房者:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,因城施策实施好差别化住房信贷政策。

未来的房地产市场,资金来源更加平衡,一定会更加稳健、健康发展。