项目各项审批与决策手续体检

目录

1、行政审批事项体检

2、立项手续体检

3、村集体决策事项体检

4、招商过程合规性体检

1、行政审批事项体检

1.1体检内容

总的来讲，旧村改造流程长，政府审批（审核、备案、指导等）事项多，规定这些审批事项的政策文件效力层级低，审批条件、审批时限、审批流程以及救济途径等缺乏完整、统一、明确的规定。因此，三旧改造的行政审批具有较高的不确定性；

1.1.1 已批事项体检：已完成的审批事项，审批主体、条件、程序可能不合法（不符合现行有效的政策文件），存在被质疑、撤销的风险。

1.1.2 按照新标准复核已批事项：在当下政府部门由于廉洁压力而人人自危的环境下，以新标准来重新审查已审批事项，虽然不合法理，但在实践中常常发生；

住建部关于城市更新的要求，叠加大树风波，各个项目均要求减少建筑量：复建房按照不超过100米以下计算成本；市政道路按发改局中值计算成本；不良地址、地灾不给算成本；专项反算融资面积，按照不打折的地价反算。

1.2 解决思路

1.2.1 对已有审批事项进行全面审查，存在瑕疵的，及时补救；

1.2.2 依法依规，系统、严格、规范推进各项工作，认真做好各项审批事项的条件；

1.2.3 密切关注政策动态，对审批条件、主体、程序等的调整或变化，及时作出反应；

1.2.4 与审批部门做好关系的协调与沟通，保障有关审批事项能顺畅推进。

1.2.5 经济测算留有余地。

2、立项体检

2.1 体检内容

改造项目不符合纳入项目库、年度计划的条件；项目未纳入项目库或年度计划；改造项目纳入项目库、年度计划的程序不合法。

2022年3月25日，广州市住建局发布《关于在深化城市更新推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》

2.2 解决办法

开发企业介入本项目之前，应对本项目进行充分、全面的尽职调查，确定改造项目是否已经纳入到项目库、年度计划中；如果未纳入，则谨慎判断未来纳入计划的可能性。

3、村集体决策事项体检

《中国共产党农村基层组织工作条例》第十九条第三款规定：“村级重大事项决策实行“四议两公开”，即村党组织提议、村“两委”会议商议、党员大会审议、村民会议或者村民代表会议决议，决议公开、实施结果公开。”

违背“四议两公开”决策程序的，村干部及相关人员可能会被问责，相关的决策可能不产生法律后果。

“村级重大事项”一般由村《章程》规定，因此，旧村改造中的事项是否履行以及如何履行“四议两公开”程序，不仅要看“三旧”改造的政策文件，也要看村《章程》，否则，决策的事项（含对外签署的合同）可能无效。

3.1体检内容

3.1.1 决策主体是否合格

本应由村集体经济组织成员大会表决的事项，由村集体经济组织成员代表会议表决；本应由村集体经济组织决策的事项由村委会或村的实业公司进行决策；参与决策的人员不合格；等。

3.1.2 表决比例是否合规

《村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》以及《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》等“三旧”改造有关政策文件都规定了有关事项的表决通过比例。

3.1.3 表决结果公示

《广东省农村集体经济组织管理规定》详细规定村集体经济组织成员代表会议表决结果的公示程序、期限及其计算方法。但现实中还是常常发生公示程序不合规的情况，有的村执行“四议两公开”不全面、不彻底，未能做好所有决策的及时公开，导致表决结果受质疑或引发审计监察风险。

3.2 解决思路

严格依法依规办事，决策有瑕疵，尽量弥补，不能弥补的，重新决策。

4、招商过程合规性体检

4.1 背景

招商是旧村改造项目最为关键的一环，比较引人注目，容易引起争议。时点、平台、招商文件编制报批、村民表决与公示等是否符合《村民委员会组织法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》、“三旧”改造相关政策等要求，应当严格照章办事。

招商活动不符合有关规定的，可能面临中标结果无效、引起社会质疑以及监察审计风险。为避免不必要的麻烦，并购已经招商的旧改项目，应当对招商过程的合规性进行体检。

4.2 应对

招商方案的编制与报批，村集体的招前表决、招后表决，决后公示，表决的程序与主体等都要进行体检。