土地规划体检
目 录
1、建设用地规模与指标
2、规划条件体检
3、标图入库体检
4、用地手续体检
5、地质条件体检
6、土壤污染体检
7、古树名木与历史遗存体检
8、政府收储计划与重大项目布局
1、建设用地规模与指标
1.1 体检内容
旧村改造项目往往需要整合村域范围内的少量非建设用地。非建设用地转建设用地，需要履行严格的转用审批，需要建设用地规模与年度计划指标。在我国建立的世界上最严格的耕地保护制度的大背景下，建设用地规模与年度计划指标是极为稀缺的资源。
1.1.1 改造范围是否包括了（现状）非建设用地（农用地、未利用地），面积有多大？
1.1.2 土地利用总体规划关于该非建设用地的用途：允许建设区、有条件建设区、限制建设区、禁止建设区？
2、解决办法
1.2.1 争取政府支持，如不能一次性解决，也可以分年逐步解决（旧村改造项目周期长，逐步解决往往是可行的）
1.2.2 留用地纳入改造范围，利用留用地指标落地或预支留用地指标解决建设用地指标问题。
1.2.3 通过市内不同区、省内不同地级市之间增减挂政策解决；
1.2.4 城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用（黄埔区的多个项目成功运用）
1.2.5 通过对现状建设、已批未用建设用地或已批建设用地进行复垦后与拟占用农用地进行置换（用途置换），以缓解建设用地指标不足的压力。
2、规划条件体检
2.1 体检内容
由于各种专项规划保护线（蓝线、绿线、紫线）以及其它因素，控规赋予改造范围内用地开发强度指标不足，或高价值用途的建筑量配比不足等，可售融资建筑面积（既定市场售价下）不足以覆盖改造成本。
2.1.1 各种专项规划保护范围、面积、位置；
2.1.2 改造范围内的基础设施或重大项目布局；
2.1.3 容积率、绿化率、建筑密度、建筑限高、建筑间距等指标；
2.1.4 住宅、商办、产业等各用途建筑的面积、位置等；
2.1.5 在产品定位与选型确定前提下的强排方案是否可行。
2.2 解决思路
2.2.1 在实施推进过程中（特别是拆赔阶段），合理降低村民预期，控制改造成本；
2.2.2 向政府申请调整控制性详细规划，以便争取较为优越的可以覆盖改造成本的规划条件；
2.2.3 如果不能调整控规或调控规空间有限，则可以向政府争取容积率异地补偿（异地平衡）或适当扩大改造范围（就地平衡）。
3、标图入库体检
3.1 体检内容
标图入库是享受“三旧”改造政策的前提：
3.1.1 是否存在无法纳入标图入库范围：地块未纳入标图入库范围，除非属于“三地”或“其他用地”，否则不允许纳入改造范围；纳入改造范围的“其他用地”，无法享受“三旧”改造政策，且审批手续较为繁琐。
3.1.2 标图建库是否符合最新规定：根据《广东省自然资源厅关于“三旧”改造标图建库有关事宜的复函》（粤自然资利用〔2020〕2681号）规定，“三旧”改造项目在办理改造方案审查或用地报批手续时，应当按照报批时最新政策规定进行审查。
3.2 解决思路
3.2.1 按照标图入库之最新规定，对本案改造范围内标图入库图斑重新审核，以便确定是否符合最新规定；
3.2.2 通过兑现留用地的方式纳入旧村改造范围。如改造范围内存在留用地指标的，可以使用现有留用地指标或预支、购买留用地指标的方式，通过留用地指标的落地兑现，将未纳入标图入库的地块纳入改造范围。
3.2.3 在无法实现资金平衡的情况下，通过整合旧村改造范围内符合土地利用总体规划和城市总体规划的其他用地，将不符合标图入库条件的地块纳入改造范围。
3.2.4 合理布局复建区与融资区，由于“其他用地”原则上只能用于建设复建安置房与公共服务设施，所以，融资区尽可能选址在“标图入库”的图斑地块上。
4、用地手续体检4.1 体检内容
改造范围内历史用地征收、转用等手续不完善，影响各项审批及项目供地。
4.1.1 主要看是否具有《同意使用土地通知书》《建设用地批准书》《土地证》；
4.1.2 用地时点、审批手续（《国家建设征用土地通知书》等）、合规情况、补偿情况、被征地农民有无异议等；
4.1.3 是否列入闲置土地查处？
4.2 解决思路
区分具体情形，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第十六条、第三十五条，以及《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》相关规定申请完善集体土地完善转用、征收审批，国有土地完善转用审批手续。
4.3 特别注意
4.3.1 来自村集体的风险
由于征收报批要求提交村集体经济组织的集体土地所有权证，于是，就需要先给村集体经济组织办出所有权证。一旦办出以村集体经济组织为产权人的集体土地所有权证，风险就可能发生。
4.3.2 如何应对来自村集体的风险
在政府的组织协调下，与村集体经济组织订好协议，有言在先好办事。这种风险只能防，一旦发生，很难彻底治愈。（见以下的权属争议风险）
5、地质条件体检
5.1 体检内容
地下溶洞、暗河、山体滑坡隐患，以及断裂带、地震带分布等特殊地质条件，不适宜建设高楼大厦，致使建设容量收到限制。
5.2 解决思路
见前述《规划条件不足》的应对。
6、土壤污染体检
6.1 体检内容
根据《土壤污染防治法》，涉及土地利用的建设项目，都要进行土壤污染检测，涉及污染的，都要进行修复。土壤污染修复是费时费钱的事，会严重影响项目推进。
6.2 解决思路
做好调查，尤其改造范围内涉及开办工厂（尤其化工、印染等）或仓储物流的，要重点注意。经济需要充分考虑这方面的经济成本与时间成本。
7、古树名木与历史遗存体检
7.1 体检内容
受广州市砍伐迁移大树事件的影响，迁移大树、古树名木，历史文化遗迹（历史建筑等）保护的要求更加严格、审批条件与程序更加繁琐。“谈史色变”“见树生畏”。
努力发现一切可能受保护的一木一草、一砖一瓦。
2023年7月5日《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）有所缓和。
7.2 解决思路
依法办事。
《广州市人民政府关于收回一批市级行政权力事项的决定》（广州市人民政府令第188号）
