拆赔难度体检
目 录
1、村民改造意愿体检
2、村民诉求体检
3、历史遗留问题体检
3.1 未经政府批准的村民分地建房
3.2 宅基地房屋不规范流转
3.3 集体土地物业不规范流转
4、破解动迁僵局难度体检
5、土地整合难度体检
1、村民改造意愿体检
村民改造意愿不高，很可能导致各项工作难以推进。
1.1体检内容
1.1.1 村民收入水平；
1.1.2 村内宗族势力分布；
1.1.3 村领导班子威望。
1.2 体检应对
加强与村集体经济组织及成员的沟通，尤其是与村干部、宗族势力的协调沟通，摸清改造意愿不强的村民的人数、比例及深层原因，有的放失，采取针对性措施。
2、村民诉求体检
2.1 体检内容
如果村民诉求过高，就会导致实际改造远远大于根据广州市旧村改造成本核算办法政府认可的改造成本。实际操作中，开发企业为尽快推进项目，通常也会向村适当让利，但是随着房地产市场不断转冷，这种让利的空间越来越小。实际赔付成本高度高于政府认可的成本，则意味着项目不赚钱。因此，并购项目前，应当了解村和村民的补偿要求。在拆补方案表决通过前，很难准确掌握村民的补偿诉求，只能从以下几个方面大体了解：
2.1.1 周边村的补偿方案；
2.2.2 村民的经济收入水平和居住条件；
2.1.3 近年本村的征地补偿标准。
2.2 体检应对
2.2.1 做大政府认可的改造成本。在项目基础数据摸查阶段，通过分户、“一户一宅”的认定等方式尽可能做大旧村改造成本。
2.2.2 降低开发企业实际支出成本。尽可能按照拆补方案确定的标准对被拆迁人予以补偿；做好项目动迁工作；合理设计拆补协议，对少数“留守户”采取司法途径解决动迁问题；减少开发企业的隐形支出等。
3、历史遗留问题体检
3.1 未经政府批准的村民分地建房
3.1.1 情况描述
由于历史原因，村集体将集体土地分配给村民作为宅基地使用，但未获政府部门批准，缺少合法有效的建房手续。“三旧”改造实施过程中，开发企业是否要对上述房屋进行补偿存在风险。如进行补偿，补偿产生的改造成本不会得到政府认可；如不补偿，将难以完成动迁工作。
3.1.2 如何应对
因项目动迁的目标之一是拆除房屋。为推动项目进程，可由开发企业对上述房屋按照一定标准予以补偿，由此产生的额外成本可由开发企业通过其他途径进行消化。
3.2 宅基地房屋不规范流转
3.2.1 情况描述
历史上合作建房、买卖等原因产生的非本村村民持有本村宅基地房屋（注意：1998年之前的《土地管理法》允许城镇居民下村取得宅基地）。
3.2.2 如何应对
3.2.2.1 非本村村民持有本村宅基地房屋的情况，区分不同情况，分类处理，先进行合同有效、无效的区分，再根据实际确定谈判策略；
3.2.2.2 将补偿安置工作统一打包给平台公司或与村集体关系密切的个人或单位包干，发挥平台公司以及村内威望人士的动迁作用，合作企业进行必要的协助。
3.3 集体土地物业不规范流转
3.3.1 情况描述
集体土地不规范流转：未经表决，超长租期，不符合规划等等；
3.3.2 如何应对
3.3.2.1梳理分析：在正式启动拆迁工作之前，对改造范围内全部建筑物/构筑物的权属和租赁情况进行摸底排查，充分估计本项目总的拆迁量及工作难度；对于流转的集体物业或土地，全面梳理流转合同，包括对签约主体、租赁物业情况、租金标准及缴租情况、是否有保证金及其金额、租期及剩余租期情况、关于政府征收/旧村改造是否有特殊条款约定、违约责任、争议解决方式等信息予以梳理；
3.3.2.2 分类处理：根据不同集体物业的实际流转情况，开展清租工作。如出租集体物业无报批报建手续或报批报建手续过期，系违法建筑或超期临建，指导村集体以此为由主张租赁合同无效；如报批报建手续完善，但承租人存在逾期支付租金、管理费或其他费用或存在其他违约行为的，指导村集体按照合同约定或法律规定解除租赁合同等；如合同存在关于因政府征收或旧村改造导致合同无法继续履行的条款的，则由村集体经济组织可以按照合同约定主张解除合同、清退使用权人。
4、破解动迁僵局难度体检
4.1 体检内容
旧村改造中，部分留守户补偿要价过高，或者其他原因拒绝签订拆补协议，拒绝腾空房屋，严重影响项目进度。
4.1.1 通过各种渠道大体了解村内的矛盾；
4.1.2 收集梳理当地破解动迁僵局的法律法规和政策措施以及政府的态度。
4.2 体检应对
万事皆有因。找准找对原因，应用《破解旧改动迁僵局之降龙十八掌》一一化解。
4.2.1 国有土地上房屋，可以参照适用《广州市城市更新条例（征求意见稿）》第十六条“个别征收”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十八条的规定实施征收。
4.2.2 按照《广东省“三旧改造标图入库”和用地报批工作指引》规定的流程，由村集体经济组织补办征收手续或申请办理集体土地转国有，由省政府作出征地批复后，发布征地公告，项目公司根据征地公告责令权利人交出土地。
4.2.3 根据《土地管理法》相关规定，由村集体经济组织作出收回集体土地使用权的表决，经原批准用地的人民政府批准，可收回宅基地，从而拆除地上建筑物。
5、土地整合难度体检
5.1 体检内容
改造用地范围内土地性质不同，如集体用地范围内存在国有厂房，对该国有用地，如何整合归宗，实现成片连片改造以及改造利益最大化。
5.2 应对
5.2.1 与国有土地使用权人积极接触，取得其配合和支持，通过用地置换、协商收购、合作开发或者申请政府征收再出让等方式取得国有地块的权益。
《潮州市人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的实施意见》（潮府〔2017〕46 号）第（二十八）条第1点
《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）项目建设用地空间位置调整操作细则》（征求意见稿）
5.2.2 在经村集体经济组织的同意后，将包括复建地块在内的改造范围内的集体土地申请转为国有用地，从而实现与国有用地的整合，实现成片开发、统一规划、统一改造、统一运营的目标。