龙岗区住房和建设局关于印发《龙岗区物业专项维修资金使用指引》的通知

深龙住建规[2021]5号

龙岗区物业专项维修资金使用指引

第一章 总 则

第一条【制定依据】为构建党建引领社区治理的管理体系，提高物业专项维修资金使用效率，保障共有物业的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》等相关政策法规，制定本指引。

第二条【使用原则】充分发挥党建在物业管理、物业专项维修资金合法有效使用中的引领作用。物业专项维修资金的使用遵循业主决策、方便快捷、专款专用、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

第三条【使用类别】物业专项维修资金的使用，分为三类：物业专项维修资金专项使用、物业专项维修资金日常使用和物业专项维修资金应急使用。

第四条【资金使用范围】物业专项维修资金属于业主共有，经业主共同决定，用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，以及共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用。

共有物业的范围，依据国家和深圳市有关法律法规、规章及规范性文件的相关规定确定。

第五条【使用限制】共有物业因以下情况发生的费用由相应责任单位或当事人承担：

（一）发生在保修期内，依法应当由物业管理区域的开发建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用，以及应当由维修、更新、改造项目的施工单位承担的保修费用；

（二）依法应当由相关专营单位承担的供水、供电、供气、通讯（含网络）、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）共有物业遭受人为损坏，应由责任人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的维修、更新和改造费用，以及应当从物业服务费中列支的日常维护和养护费用；

（五）物业管理区域配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，所发生的维修、更新和改造费用，按照“谁受益谁负责”的原则，由停车位使用费收取方负责维修、更新和改造费用。

第（一）、（二）、（三）、（四）项费用，如责任人无法确定、丧失主体资格，导致有关维修、修复、养护、更新、改造费用无法落实的，经业主大会决定或相关业主表决，可以从物业专项维修资金中垫支；如因与有关责任人发生争议，有关维修、修复、养护、更新、改造费用需待有关诉讼、仲裁等法律程序完成后才能支付的，经业主大会决定或相关业主表决，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，应当及时补充物业专项维修资金。

第二章 职责分工

第六条【区物业主管部门】区物业主管部门负责统筹龙岗区物业专项维修资金监督管理工作。

第七条【区管理机构】区物业专项维修资金管理机构承担下列职责：

（一）负责本区物业专项维修资金的具体监督管理工作，接受市物业专项维修资金管理中心的业务指导；

（二）负责办理物业专项维修资金使用备案和申请划拨等手续。

第八条【街道办事处】各街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金使用承担以下职责：

（一）指导、监督业主大会选举产生业主委员会使用物业专项维修资金，积极调解因物业专项维修资金使用产生的争议纠纷；

（二）对没有成立业主大会和业主委员会的物业管理区域，按相关规定指定社区居民委员会代行业主委员会职责；

（三）对应急使用的紧急情形和应急维修事项据实予以确认。

街道办事处应对物业专项维修资金使用全过程进行监管，组织各部门把好启动关、实施关、验收关，打造阳光维修，确保维修质量及维修效果。

第九条【社区党委、社区工作站、社区居民委员会】社区党委、社区工作站、社区居民委员会对本辖区物业专项维修资金使用承担以下职责：

（一）社区党委负责对本辖区物业专项维修资金申请使用相关公示情况进行监督，指导物业管理区域党组织开展相关工作；

（二）社区党委组织召开党建联席会议对本辖区物业专项维修资金申请使用争议问题充分讨论，广泛听取业主意见，做好释疑及解答工作；

（三）对本辖区物业管理区域业主大会、业主委员会使用物业专项维修资金进行指导监督，应邀参加相关会议、工程竣工验收事宜；

（四）根据相关规定指定社区居民委员会代履行业主委员会职责的，按规定代行业主委员会职责、处理物业专项维修资金使用相关事务。

第十条【物业管理区域党组织】根据《深圳经济特区物业管理条例》的要求，业主委员会、物业服务企业应当设立中国共产党的基层组织。物业管理区域已成立党组织的，物业管理区域党组织在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）对本物业管理区域物业专项维修资金使用申请业主大会议题内容的合规性、合理性、民意性、程序性进行监督，发现议题违法违规、侵害业主利益、存在重大分歧及其它导致该区域不稳定因素的，指导业主委员会对业主大会议题进行修改；

（二）发挥党建引领及党员先锋模范作用，应邀参与维修方案审议、工程施工监督、工程竣工验收以及协调处理本区域物业专项维修资金使用问题。

第十一条【业主大会】业主大会在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）决定物业专项维修资金使用、续筹、补建；

（二）根据物业管理区域实际情况决定日常收取的物业专项维修资金的提高比例；

（三）决定设立物业专项维修资金备用金及其额度；

（四）授权业主委员会、代履行业主委员会职责的社区居民委员会审核备用金的使用、核销、再次申请；

（五）授权业主委员会、物业公司组织落实物业专项维修资金的使用；

（六）相关法律法规规定业主大会承担的其他事项。

第十二条【业主委员会】业主委员会在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）经业主大会授权，审核备用金使用、核销及再次申请；

（二）根据相关规定，对应急使用的紧急情形和应急维修事项予以确认；

（三）经业主大会授权，组织物业专项维修资金筹集和使用；

（四）根据相关规定，对维修工程负责组织竣工验收；

（五）对维修工程的造价单位、招标代理机构、施工单位、监理单位等相关主体履约情况进行评价；

（六）相关法律法规规定及业主大会授权业主委员会承担的其他事项。

第十三条【物业服务企业】物业服务企业在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）根据物业情况或者业主需求，编制或委托有资质的单位编制维修方案；

（二）负责办理物业专项维修资金使用备案及划拨申请手续；

（三）按业主大会决议的维修方案签订施工合同、组织实施维修工程、监督工程施工质量与安全、组织工程竣工验收；

（四）对维修工程相关的造价单位、招标代理机构、施工单位、监理单位等主体履约情况进行评价；

（五）及时向业主委员会、代履行业主委员会职责的社区居民委员会、社区工作站、街道办事处报告相关紧急情况并组织紧急维修；

（六）退出物业管理区域时，按照交接协议的相关约定，将未核销的备用金、未拨付给施工单位的物业专项维修资金余额等相关物业专项维修资金余额和资料移交给新入驻的物业服务企业；

（七）根据法律法规、业主大会授权或物业服务合同约定，物业服务企业应当承担的其他事项。

第十四条【业主】业主对物业专项维修资金使用承担以下责任：

（一）合理使用及维护共有物业、共用设施设备；

（二）发现共有物业、共用设施设备存在安全隐患的，及时反馈物业服务企业或业主委员会；

（三）依法参加业主大会、业主委员会，对相关表决事项合法、合理、公正地进行表决；

（四）对紧急情形积极配合物业服务企业或业主委员会进行确认；

（五）应邀参与工程竣工验收事宜。

第三章 组织实施

第一节　一般规定

第十五条【实施主体】专项使用由业主大会决定实施；日常使用由业主大会决定授权业主委员会组织实施；应急使用由物业服务企业根据相关规定组织实施。无物业服务企业的，由业主委员会组织实施。无物业服务企业，也未成立业主大会、业主委员会的，由街道办事处根据相关规定指定项目所在社区居民委员会代履行业主委员会职责。

第十六条【申请主体】物业专项维修资金的申请，一般由物业服务企业向物业专项维修资金管理机构提出；无物业服务企业的，可以由业主委员会申请；社区居民委员会代履行业主委员会职责的，由社区居民委员会申请。

第十七条【维修方案编制】物业服务企业根据物业情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新、改造方案（文内统简称“维修方案”）。无物业服务企业的，可以由业主委员会委托施工单位编制。

维修方案应当包括维修内容、分摊范围、施工单位选定方式、维修项目组织管理、工程竣工验收、工程竣工结算等基本内容。对于技术复杂或有特殊要求的维修项目，应由具有相应资质的单位编制维修技术方案，并出具施工图。施工单位的选定方式，应按照“公开、公平、公正和择优”的原则根据当次维修工程的实际情况，与业主委员会、代履行业主委员会职责的社区居民委员会、物业管理区域党组织充分磋商后确定。对于工程预算费用50万元（含）以上的，建议采用公开招标方式选定施工单位；工程预算费用30万元（含）至50万元之间的，可采用邀请招标方式选定施工单位。

第十八条【表决权行使】业主决策物业专项维修资金的使用，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求。

涉及物业共同共有部分的，由物业管理区域全体业主根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定表决。涉及物业部分共有部分的，由该部分共有物业所涉及业主根据《深圳经济特区物业管理条例》第九十七条规定第二款规定表决。

第十九条【费用分摊】物业专项维修资金的分摊遵循受益人与负担人相一致的原则。

物业专项维修资金用于全体共有部分的，由物业管理区域全体业主按照各自专有部分建筑面积所占本物业管理区域业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担。

物业专项维修资金用于部分共有部分的，按照以下原则分摊：

（一）楼栋内（包括本楼栋天面、外墙）的工程费用由该楼栋全体业主各自专有部分建筑面积所占该楼栋建筑面积之和的比例分摊；

（二）一栋楼栋有两个及以上单元门的，专属一个单元业主的共有物业的工程费用由该单元全体业主各自专有部分建筑面积所占该单元建筑面积之和的比例分摊；

（三）分期开发建设属同一物业管理区域，需分期进行维修的，由该期相关业主各自专有部分建筑面积占相关业主建筑面积之和的比例分摊。

第二十条【选取施工单位】施工单位可通过公开招标、邀请招标、询价或竞争性谈判、直接发包等方式选定。

业主大会可以授权业主委员会或物业服务企业通过公开招标、邀请招标、询价或竞争性谈判、直接发包等方式选定施工单位。对于选择通过公开招标方式选取施工单位的维修工程项目，鼓励委托工程招标代理机构通过专业招标交易平台进行公开招标，保证招标全过程公平、公开、公正。

对十万元（含）以上直接发包的维修项目，在确定施工单位后十个工作日内，实行直接发包公示，由物业服务企业联合相关单位在物业小区公共区域公示,接受业主监督。直接发包信息包括：工程名称、合同价款、施工单位信息（名称、类别）、发包日期等内容。

第二十一条【工程造价审核】维修工程预算或竣工结算金额超过十万元（含）的，其预算、结算报告须经第三方造价审核机构予以审核并出具审核报告。应急维修费用在二万元（含）以上十万元以下，须第三方造价审核机构审核结算并出具结算审核报告。结算审核应在工程竣工验收后三个月内申请。

第二十二条【聘请监理单位】为保证工程质量和物业专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请第三方监理单位对工程施工过程进行监理。经确定聘请监理单位的，由监理单位根据合同约定负责对维修项目进行全过程工程质量安全监督并做好维修项目造价控制，监理费用可从物业专项维修资金列支。

第二十三条【履约评价】鼓励物业服务企业和业主委员会对使用物业专项维修资金的维修工程的相关建筑市场主体，包括招标代理机构、施工单位、监理单位、造价审核机构等开展履约评价，履约评价可参考龙岗区政府投资工程承包商履约评价相关规定。履约评价信息可根据《深圳市建筑市场主体信用管理办法》（深建规〔2020〕3号）相关规定申请录入相关主体信用信息管理。

第二十四条【尾款申请】物业服务企业应督促施工单位严格按照维修方案及合同约定，按时保质保量完成维修工程。一般小型维修项目原则上于施工合同签订后六月内竣工验收，中大型维修项目原则上于施工合同签订后一年内竣工验收。维修项目应在竣工验收后六个月内办理物业专项维修资金尾款申请备案。

第二节　专项使用

第二十五条【专项使用情形】共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全监测鉴定等项目，可以申请专项使用。

第二十六条【制定维修方案并公示】物业服务企业根据物业情况或业主要求按照相关规定制定维修方案，维修方案制定完成后按照物业管理规定进行公示。无物业服务企业的，业主委员会可以委托施工单位制定维修方案。

第二十七条【业主表决并公示】在社区党委、社区工作站或社区居民委员会的指导监督下，业主委员会或相关主体将维修方案提交业主大会或者维修项目所涉及业主表决。

表决方式包括书面表决和互联网方式表决。采取书面表决的，业主委员会或相关主体应将投票情况补录入市物业专项维修资金管理系统。

表决通过后，表决结果应按照物业管理规定进行公示，公示情况需拍照留存。

第二十八条【首款备案】经表决程序同意表决事项的，物业服务企业或业主委员会将维修事项及业主大会表决相关信息录入市物业专项维修资金管理系统后，持专项使用（首款）申请材料到区管理机构备案。区管理机构自受理申请材料后五个工作日内完成审核。

专项使用（首款）备案申请材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金专项使用(首款)申请表（原件一份、附件7）。

3.维修（更新、改造）方案（原件一份、附件1）。

温馨提示：技术复杂或有特殊要求的维修项目，应由具有相应资质的单位编制维修技术方案，并出具施工图。

4.经确认的业主决议证明文件（原件一份、附件3至附件6）。

5.业主委员会备案文件；无业主委员会的，应提交指定社区居民委员会代履行业主委员职责的相关佐证材料（复印件一份、核原件）。

6.维修费用预算超过十万元（含十万元）的，需提供第三方造价审核机构出具的预算审核文件、造价咨询委托协议书（原件一份）；维修费用预算未超过十万元的，需提供施工单位出具的经业主委员会或相关主体确认的报价预算书（原件一份）。

7.物业服务合同（复印件一份、核原件）注：无变更条款的，可不重复提供。

8.施工单位营业执照、资质证书（复印件一份）。

9.施工合同（原件一份）。

10.关于该项物业专项维修资金使用的相关公示留存照片。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第二十九条【首款拨付】区管理机构备案完成后，市管理机构根据区管理机构的备案预算款项划拨不超过百分之六十的首期款。

第三十条【工程施工】物业服务企业作为维修方案的组织实施主体，应组织相关单位按维修方案开展工程实施，并按施工合同约定及法律规定做好全过程工程质量和安全监管，督促施工单位、监理单位等建设主体落实主体责任。物业服务企业及维修项目相关建设主体应当按照工程管理有关法律法规落实施工现场公示制度、设置施工现场公示牌，及时将施工过程中的相关信息向业主公示，公示内容除依法根据工程管理应当公示的事项外，为确保业主知情权，还可根据维修项目具体情况公示已完成工程量、需继续开展的工程内容、工程施工预计工期、施工对业主生活可能造成的影响以及其他与维修工程有关的基本信息。

第三十一条【竣工验收】工程完工后，由物业服务企业和业主委员会按维修方案的具体要求组织工程竣工验收。

第三十二条【尾款备案】工程验收及竣工结算完成后， 物业服务企业应将竣工验收结果、费用情况按照物业管理规定进行公示。公示期满，物业服务企业持专项使用（尾款）申请材料到区管理机构备案。区管理机构自受理申请材料后五个工作日内完成审核。

专项使用（尾款）备案材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金专项使用(尾款)申请表（原件一份、附件10）。

3.经业主委员会或相关主体确认的工程竣工验收合格文件（原件一份、附件8、附件9）。

4.相关合法票据（复印件一份、核原件）。

5.维修费用结算资料，维修费用结算超过十万元的，需提供造价审核机构出具的结算审核文件；维修费用未超过十万元的，结算文件应经业主委员会或相关主体确认。（原件一份）。

6.质量保证书（原件一份）。

7.竣工图纸、现场图片、相关公示留存照片。

8.物业专项维修资金维修项目履约评价表（视维修工程实际情况对招标代理机构、施工单位、监理单位、造价机构履约情况进行评价）（原件一份、附件23）。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第三十三条【尾款拨付】区管理机构备案完成后，市管理机构根据区管理机构的备案划拨余款。

第三十四条【一次性拨付申请材料】对已垫资完成的未拨付首期款的维修工程，也可在工程竣工验收结算后一次性申请专项使用，申请时所提交材料除第三十二条规定的尾款申请资料之外，需另行补充提交如下资料：

1.维修（更新、改造）方案（原件一份、附件1）。

2.经确认的业主决议证明文件（原件一份、附件3至附件6）。

3.业主委员会备案文件；无业主委员会的，应提交指定社区居民委员会代履行业主委员职责的相关佐证材料（复印件一份、核原件）。

4.物业服务合同（复印件一份、核原件）注：无变更条款的，可不重复提供。

5.施工单位营业执照、资质证书（复印件一份）。

6.施工合同（原件一份）。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第三节 日常使用

第三十五条【日常使用情形】日常使用适用于共有物业日常小额维修项目，由业主大会决定备用金额度、使用范围相关事宜，并授权相关主体具体审核、申请、使用备用金。

第三十六条【备用金额度、设立及公示】日常维修金经业主大会表决，不存入市物业专项维修资金专户的小区不设立备用金。

日常使用物业专项维修资金的，由业主大会决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金及其额度，备用金的额度每次不得超过物业管理区域日常维修金年度应收总额的百分之三十。业主大会可以授权业主委员会审核确认备用金每笔开支，备用金使用完毕后，授权业主委员会再次申请备用金。经业主大会表决同意，本届业主委员会到期后至换届选举产生新一届业主委员会前的过渡期内，可由社区居民委员会在过渡期内代履行业主委员会关于备用金审核及再次申请的相关职责。业主大会初次授权时未设立有效期的，业主委员会换届后无需重新授权；业主大会初次授权时设立了有效期的，应在有效期满后由业主大会重新授权。

未选举产生业主委员会的物业管理区域，由业主大会授权社区居民委员会对备用金申请使用进行决定、确认和审核。

备用金年申请次数原则上不超过三次，总额不超过当年收取的日常维修金总数。

物业服务企业或相关主体应将决定设立备用金的业主大会表决结果按照物业管理有关规定在物业管理区域内公示。

第三十七条【备用金备案拨付申请】经业主大会表决设立备用金的，由物业服务企业持相关材料向区管理机构进行备案，提出办理备用金拨付申请。区管理机构自受理申请材料后五个工作日内完成审核。

备用金备案申请材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金备用金拨付申请表（原件一份、附件13）。

3.经确认的业主大会决议设立备用金证明文件（原件一份、附件11及附件12）。

4.业主委员会备案文件；无业主委员会的，应提交指定社区居民委员会代履行业主委员职责的相关佐证材料（复印件一份、核原件）。

5.物业服务合同（复印件一份、核原件）。

6.设立备用金相关决议的公示留存照片（原件）。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第三十八条【备用金使用方案编制】当次维修费用不超过一万元的，物业服务企业可以制作本次维修事宜的情况说明，并提交业主委员会或代履行业主委员会职责的社区居民委员会审核。当次维修费用超过一万元的，由物业服务企业负责编制维修方案，并提交业主委员会或代履行业主委员会职责的社区居民委员会审核。情况说明及维修方案均需列明维修项目解决的问题、涉及范围、采取措施、工程量等基本情况。

第三十九条【备用金核销及再次申请】备用金额度使用完毕，物业服务企业应及时向业主大会授权的相关主体报告备用金使用情况，经确认和审核后按照物业管理相关规定将备用金使用情况进行公示，经公示无异议后，按规定向区管理机构申请办理备用金核销及再次使用申请。区管理机构自受理申请材料后五个工作日内完成审核。

备用金核销及再次使用申请材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金备用金核销申请表（备注：业主委员会将到期，不再次使用的，提交本表）（原件一份、附件15）。

3.物业专项维修资金备用金再次使用申请表（备注：如需再次使用的，提交本表）（原件一份、附件17）。

4.经确认的业主大会决议设立备用金证明文件（复印件一份、附件11及附件12）。

5.业主委员会备案文件；无业主委员会的，应提交指定社区居民委员会代履行业主委员职责的相关佐证材料（复印件一份、核原件，无业委会的不提交）。

6.物业服务合同（复印件一份、核原件）注：无变更条款的，可不重复提供。

7.单项维修工程备用金核销资料：

（1）一万元以下单项维修工程备用金核销资料：

①工程报价（原件一份）

②情况说明（原件一份、附件14）

③施工验收表（原件一份）

④相关合法票据（复印件一份、核原件）

⑤质量保证文件（原件一份）

（2）一万元以上单项维修工程备用金核销资料：

①工程报价（原件一份）

②维修方案（原件一份、附件1）

③施工合同（复印件一份）

④施工验收表（原件一份）

⑤相关合法票据（复印件一份、核原件）

⑥质量保证文件（原件一份）注：施工合同约定有保修期的，可不用提供。

8.经业主委员会确认的核销公示表（原件一份）。

9.相关公示留存照片（原件）。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第四节 应急使用

第四十条【应急使用情形】出现以下共有物业发生危及房屋使用或人身财产安全的情形时，需要使用物业专项维修资金实施紧急维修工程的，可以不经业主大会表决程序，由物业服务企业直接按相关规定申请应急使用：

（一）物业的天台、外墙等共用部位发生严重渗漏的；

（二）电梯发生冲顶、蹲底（坠落）及其他故障，可能危及人身安全的；

（三）消防设施设备出现功能故障，存在重大安全隐患的；

（四）楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的；

（五）共用部位的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的；

（六）未向供水部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备发生故障，导致供水中断的；

（七）未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施设备发生故障，存在用电安全隐患的；

（八）未向供水部门办理产权移交手续的专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的；

（九）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。

第四十一条【紧急情形报备及确认】发生第四十条规定的危及房屋使用或人身财产安全的情形时，物业服务企业应当在二十四小时内向业主委员会和街道办事处报告相关紧急情况，同时采取紧急处置措施，由物业服务企业制订维修方案，提请进行紧急维修。业主委员会应当及时对维修事项和紧急情形予以确认。物业管理区域无业主委员会的，应当告知所在地街道办事处。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，或小区无业主委员会的，所在地街道办事处可据实代为确认。

街道办事处收到物业服务企业的提请后，应及时组织相关部门、业主委员会、物业服务企业、社区工作站、物业管理区域党组织召开联席会议对应急维修事项予以认定，联席会议可视具体情况邀请业主代表参加。经联席会议未认定为紧急情形的，物业服务企业或业主委员会按照专项使用程序提交业主大会表决；经联席会议认定为紧急情形的，由物业服务企业按会议决议实施维修。紧急维修原则上三个月内须动工，超过六个月未动工的，须重新认定。

第四十二条【应急维修方案的制定】物业服务企业负责拟定应急维修方案，应急维修方案应当包括拟维修项目、预算费用、分摊范围和标准等内容。应急维修费用在十万元（含）以上的，应经第三方造价审核机构进行预（结）算审核并出具审核报告。应急维修费用在二万元以上十万元以下的，应经第三方造价审核机构进行结算审核并出具审核报告。

第四十三条【应急使用流程（十万元以下）】应急维修费用在十万元以下的，应急使用情形经报备并获确认后，由物业服务企业编制维修方案、选定施工单位签订施工合同及组织实施。紧急维修工程竣工后，物业服务企业应当立即按维修方案对工程进行验收。经验收合格后，物业服务企业应将竣工验收结果、费用情况按照物业管理有关规定进行公示。公示期满，由物业服务企业将应急维修方案及使用分摊信息录入物业专项维修资金管理系统，并持应急使用备案材料到区管理机构办理核销备案。区管理机构自受理应急使用申请材料后五个工作日内完成审核，审核通过的，办理核销备案，市管理机构根据区管理机构的备案划拨相应款项。

应急使用（十万元以下）备案申请材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金应急使用一次性拨付申请表（原件一份、附件20）。

3.紧急维修情形报备表（原件一份、附件18）。

4.建设、消防、安监、技监等部门出具的重大安全隐患整改文件或其它有重大安全隐患的文件（复印件一份，核原件）。

5.物业服务合同（复印件一份、核原件）注：无变更条款的，可不重复提供。

6.维修（更新、改造）方案（原件一份、附件1）。

7.维修合同、质量保证书（复印件一份，核原件）。

8.施工单位营业执照、资质证书（复印件一份）。

9.工程竣工验收合格文件（原件一份、附件8及附件19）。

10.相关合法票据。

11.工程费用结算文件，二万元（含）以上十万元以下，应急使用工程费用须第三方审核机构予以审核结算并出具结算审核报告（原件一份）。

12.关于该项物业专项维修金应急使用的相关公示留存照片。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第四十四条【应急使用（十万元及以上）首款备案】应急使用费用在十万元（含）以上的，应急使用情形经报备并获确认后，由物业服务企业编制维修方案，按维修方案选定施工单位签订施工合同，将维修方案有关信息录入物业专项维修资金管理系统并核对预分摊信息后，向区管理机构申请划拨不超过工程预算费用百分之五十的首期款。区管理机构自受理申请材料后五个工作日内完成审核。

应急使用（首款）备案材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金应急使用(首款)申请表（原件一份、附件21）。

3.紧急维修情形报备表（原件一份、附件18）。

4.建设、消防、安监、技监等部门出具的重大安全隐患整改文件，或其它有重大安全隐患的文件（复印件一份，核原件）。

5.物业服务合同（复印件一份、核原件）注：无变更条款的，可不重复提供。

6.维修（更新、改造）方案（原件一份、附件1）。

温馨提示：技术复杂或有特殊要求的维修项目，应由具有相应资质的单位编制维修技术方案，并出具施工图。

7.维修合同（复印件一份，核原件）。

8.施工单位营业执照、资质证书（复印件一份）。

9.预算审核文件、造价咨询委托协议书（原件一份）。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第四十五条【应急使用首款拨付】区管理机构备案完成后，市管理机构根据区管理机构的备案预算款项划拨不超过百分之五十的首期款。

第四十六条【竣工验收】工程完工后，物业服务企业和业主委员会组织相关主体按维修方案进行竣工验收。对于存在重大安全隐患、被有关部门责令整改的，邀请相关主管部门参与竣工验收。

第四十七条【应急使用（十万元以上）尾款备案】工程竣工验收合格、竣工结算完成且公示期满，物业服务企业持应急使用（尾款）申请材料到区管理机构备案。区管理机构自受理申请材料后五个工作日内完成审核。

应急使用（尾款）申请材料清单如下：

1.申请人身份证明文件：物业服务企业营业执照（复印件一份）、法定代表人及受托人证明书（原件一份）、法定代表人及受托人身份证（复印件一份、核原件）。

2.物业专项维修资金应急使用(尾款)申请表（原件一份、附件22）。

3.工程竣工验收合格文件（原件一份、附件8及附件19）。

4.工程结算审核文件（原件一份）。

5.质量保证书（原件一份）。

6.相关合法票据（复印件一份、核原件）。

7.竣工图纸、现场图片、相关公示留存照片。

8.物业专项维修资金维修项目履约评价表（视维修工程实际情况对招标代理机构、施工单位、监理单位、造价机构履约情况进行评价）（原件一份、附件23）。

以上资料提交复印件的，需加盖所属单位公章。

第四十八条【应急使用（十万元以上）尾款拨付】区管理机构备案完成后，市管理机构根据区管理机构的备案划拨余款。

第四章 附则

第四十九条【参照执行】本指引对物业专项维修资金使用相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。

第五十条【冲突及解决】本指引与上级相关政策文件不一致的，依照上级相关政策文件规定执行。

第五十一条【解释】本指引执行中的具体问题由区主管部门负责解释。

第五十二条【实施】本指引自2022年1月1日起实施，有效期3年。　

附件：1.物业维修（更新、改造）方案（示范文本）

2.物业维修（更新、改造）方案公示（示范文本）

3.使用物业专项维修资金业主大会会议表决票（示范文本）注：用于专项使用情形中全体业主表决

4.使用物业专项维修资金业主大会会议证明（示范文本）注：用于专项使用情形中全体业主表决

5.使用物业专项维修资金业主意见征询表决票（示范文本）注：用于专项使用情形中部分业主表决

6.使用物业专项维修资金业主意见征询结果证明（示范文本）注：用于专项使用情形中部分业主表决

7.深圳市物业专项维修资金专项使用（首款）申请表（示范文本）

8.工程竣工验收报告（示范文本）

9.工程竣工验收及结算情况公示（示范文本）注：适用于专项使用情形

10.深圳市物业专项维修资金专项使用（尾款）申请表（示范文本）

11.建立使用备用金业主大会表决票（示范文本）

12.建立使用备用金业主大会会议证明（示范文本）

13.深圳市物业专项维修资金备用金拨付申请表（示范文本）

14.情况说明（示范文本）注：适用于没有制定实施方案的小额共用部位维修工程

15.深圳市物业专项维修资金备用金核销申请表（示范文本）

16.备用金使用核销公示（示范文本）

17.深圳市物业专项维修资金备用金再次使用申请表（示范文本）

18.紧急维修情形报备表（示范文本）

19.工程竣工验收及结算情况公示（示范文本）注：适用于应急使用情形

20.深圳市物业专项维修资金应急使用（一次性拨付）申请表（示范文本）

21.深圳市物业专项维修资金应急使用（首款）申请表（示范文本）注：适用于维修费用为十万元及以上应急维修工程

22.深圳市物业专项维修资金应急使用（尾款）申请表（示范文本）注：适用于维修费用为十万元及以上应急维修工程

23.物业专项维修资金工程履约评价表（示范文本）