关于印发《杭州市余杭区征迁补偿评估技术与

评估报告参考意见》的通知

余建〔2020〕233号

各镇人民政府、街道办事处，各有关单位：

经研究，区住房和城乡建设局、区征迁协调工作领导小组办公室联合制定了《杭州市余杭区征迁补偿评估技术与评估报告参考意见》，现印发给你们，请认真遵照执行。

附件: 杭州市余杭区征迁补偿评估技术与评估报告参考意见

杭州市余杭区住房和城乡建设局 余杭区征迁协调工作领导小组办公室

2020年10月30日

附件

杭州市余杭区征迁补偿评估技术

与评估报告参考意见

第一条　为规范我区征迁评估活动，保障建设项目顺利推进,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国资产评估法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》和《资产评估执业准则》等有关规定，结合本区实际，制定本参考意见。
　　第二条　余杭区范围内房屋征收、收购、搬迁、回迁安置和相关关停项目使用各级财政性资金的评估活动参照本意见实施。

第三条　本参考意见所述补偿部门是指余杭区范围内房屋征收、收购、搬迁、回迁安置和相关关停项目的实施单位。

本参考意见所述被补偿人是指余杭区范围内房屋征收、收购、搬迁、回迁安置和相关关停项目的补偿对象。

被补偿房屋、土地、资产等价格评估目的统一表述为“为补偿部门与被补偿人确定被补偿房屋、土地、资产等价值的补偿提供依据，评估被补偿房屋、土地、资产等的价值”。

用于产权调换房屋价格评估目的统一表述为“为补偿部门与被补偿人计算被补偿房屋、土地、资产等价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条 对同一个项目内的被补偿评估对象，其评估价值时点应当一致。

对同一个项目内的被补偿评估对象，原则上委托一家同类型评估机构进行评估。

对同一个项目内的相同类型的被补偿评估对象，应当采用相同的方法、标准进行评估。

第五条 房屋价格评估应当考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被补偿房屋价值的因素。

土地价格评估应当考虑土地的区位、用途、容积率、土地使用权取得方式、使用年限等影响被补偿土地价值的因素。

资产价格评估应当考虑被补偿资产的用途、功能、性能、新旧程度等影响资产价值的因素。

第六条 价格评估机构、评估师应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估意见负责。
　　评估活动不受任何单位和个人干预。与被补偿当事人有利害关系的，应当回避。

第七条 补偿部门应当向受委托的价格评估机构提供有效的被补偿房屋、土地、资产等的原始评估资料。

受委托评估机构应当向被补偿评估对象收集价格评估所需的相关评估资料。

评估对象评估资料应当全面、客观、真实、准确，不得遗漏、虚构。

第八条　价格评估机构应当安排对应的评估师对被补偿房屋、土地、资产等进行实地查勘，调查被补偿房屋、土地、资产等状况，拍摄反映被补偿房屋、土地、资产等内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

实地查勘记录上应当有补偿部门、被补偿人和对应的评估师的签字或者盖章确认。被补偿人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由补偿部门、对应的评估师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

被补偿人不配合、不提供相关资料、无法入室现场查勘的，可对其外围进行查勘，参照与其同区域、同类型的房屋、土地进行评估，但应由补偿部门、对应的评估师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第九条 评估机构应当向补偿部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果由补偿部门在项目范围内向被补偿人公示7日。初步评估结果应包括产权人、评估对象地址、建筑面积、用途、建造年份、楼层、朝向、评估单价、评估总价等。

公示期间，价格评估机构应当安排对应的评估师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，价格评估机构应当在5日内修正。

第十条　分户初步评估结果公示期满后，价格评估机构应当向补偿部门提供委托评估范围内被补偿对象的整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告由补偿部门转交被补偿人。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责评估项目的两名以上对应的评估师签字，并加盖价格评估机构公章，不得以印章代替签字，不得以分支机构公章代替评估机构公章。

第十一条 评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十二条 评估报告的使用期限一般为一年，如补偿实施单位确认评估报告中的各项假设前提未有重大变化的，则补偿实施单位可以使用至货币补偿或产权调换完毕止。

第十三条 评估报告应当采用胶装等固定装订方式，不得采用活页、圈装等可替换式装订。评估报告应当标明页码。评估报告中影像等资料应当采用彩页。

第十四条 评估报告应当包含封面、目录、评估假设和限制条件、评估结果报告及附件五个共同内容。根据评估对象的不同，参照不同评估对象所对应的法律法规及地方性政策，评估报告还应当对涉及的其他内容进行说明。

（一）封面应当列明评估项目名称、评估委托人、评估机构、对应的评估师、评估报告出具日期、评估报告编号等内容。

（二）目录应列明评估报告内容及对应页码。

（三）评估假设和限制条件根据不同评估对象开展，综合考虑不同侧重点，对假设条件进行明确说明，对限制条件如实表述，能够反映被补偿对象的真实情况。

1.房屋评估中就一般假设、背离事实假设、不相一致假设、未定事项假设、依据不足假设、评估的限制条件及被补偿人异议方式等作出说明。

2.资产评估中就交易假设、公开市场假设、持续使用假设、宏观经济假设、利率汇率假设以及评估的限制条件等作出说明。

3.土地评估中就市场客观性、地价内涵、土地可持续利用、用途设定、年限设定等作出说明。

（四）评估结果报告应列明评估委托人、评估机构、评估对象概况、评估目的、价值时点、评估原则、评估依据、评估方法、评估结果、对应的评估师签字、各评估作业时间节点等内容。

评估结果中应当对采纳选取评估案例的详细信息进行准确反映。

1.评估对象是房屋的，评估结果中应当体现：

（1）房屋评估现场勘查照片，包括位置示意图、周边环境、东南西北四个方位外立面情况、楼栋号、门牌号、内外部情况等。

（2）房屋平面布局图：商品房等提供房屋户型图，按主要功能和结构如卧室、客厅、卫生间等进行区分并标注；农居房等提供一宗宅基地内的房屋平面分布图，按主要功能和结构如主房、附房等进行区分并标注；企业等提供被补偿范围内平面分布图，按主要功能和结构如办公房、仓库、车间、职工宿舍等进行区分并标注。

（3）评估中涉及房屋、装修、附属物、绿化等不同评估类型的，按每个评估类型分别列出评估清单，并提供能反映评估清单内容的影像资料。

（4）评估房屋中涉及未登记建筑的，应当参照（1）（2）提供相应影像资料和平面布局图，并确认未登记建筑单价、面积、总价等。

2.评估对象是资产的，评估结果中应当体现：

（1）评估现场勘查照片，包括表明资产位置的楼栋号、照片，体现资产数量与分布的整体照片。

（2）对照资产分布，结合所属位置、房屋，绘制所评估资产的平面分布图，并作标注。

（3）同时存在搬迁、收购等多种评估类型时，应分别提供分类评估明细表。

3.评估对象是土地的，评估结果中应当体现评估土地现场勘查照片，包括位置示意图、周边环境、东南西北四个方位宗地情况等。

（五）附件应当包含评估委托书、评估对象权证等基本信息、评估机构及对应的评估师基本信息、被补偿人的基本信息。

涉及整体评估报告的，应包含项目报批材料、项目规划红线图等。

涉及未登记建筑的，应包含未登记建筑认定文件以及测绘报告。

第十五条　被补偿人或者补偿部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

第十六条 评估机构在完成评估业务后，需出具一式六份的正式评估报告并及时交付补偿部门。

第十七条　评估机构在评估业务结束后，应当将下列材料及评估报告（含技术报告）共同整理存档：

（一）评估委托合同；

（二）项目审批材料；

（三）评估对象的产权证明材料及有关房屋、土地、资产等基本情况的证明材料；

（四）评估对象的实地查勘记录、照片等材料；

（五）确定评估结果的有关系数、参数等证明材料；

（六）房屋、土地、资产等单价评估报告（含技术报告）；

（七）整体评估报告和分户评估报告；

（八）其他涉及评估项目的必要材料。

评估报告及有关材料至少应保留三十年。

第十八条 评估对象是房屋的，涉及评估方法选择、评估方法使用、标准房屋选定及标准房屋容积率确定的，参考《杭州市国有土地上房屋征收评估技术参考意见》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条实施。

评估对象涉及资产的，涉及机器设备搬迁与安装费用、物资搬迁的，参考《杭州市国有土地上房屋征收评估技术参考意见》第二十五条、第二十六条实施。

第十九条 本参考意见自2020年12月1日起施行。