杭州市萧山区人民政府办公室关于印发杭州市萧山区农村住房建设管理实施细则的通知
各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：
《杭州市萧山区农村住房建设管理实施细则》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
杭州市萧山区人民政府办公室
2018年12月28日
第一章 总 则第一条 为进一步规范农村住房建设和管理，完善农村住房建设管理机制，加强农村住房建设规划设计管控和施工质量安全管理，优化建筑形态和风格，促进美丽乡村建设，根据《浙江省农村住房建设管理办法》（浙江省人民政府令第367号）、《杭州市农村住房建设管理暂行办法》（杭政办函〔2018〕32号）等有关法律法规、政策规定，结合本区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本区行政区域范围内（不含大江东）农村村民新建、改建、扩建、翻建的建设活动及其监督管理。
本细则中农村住房是指农村村民在宅基地上建设的独立式、联立式住宅房屋（含多户联排，不包括多、高层安置用房）；
本细则中农村村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员；
本细则所称农村住房建设，是指除统一规划、统一建设之外的村民自主新建、改建、扩建、翻建住宅的行为。
第三条 农村住房建设管理应当遵循以下原则：
（一）符合规划原则：农村住房建设必须符合土地利用总体规划、城乡规划及其他相关规划，因地制宜体现当地历史文化特色，与周边环境相协调。
（二）节约集约原则：鼓励向中心镇中心村集中、集聚，鼓励多高层建筑，控制联立式，严控独立式。
（三）严格审批原则：严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。
（四）分级管理原则：严格按照“农户申请、村级审查、镇(街)牵头、联合审批”的分级管理模式进行管理。
第四条 区住建局负责全区农村住房建设的指导监督、综合管理和技术服务工作。
规划萧山分局、国土萧山分局负责全区农村住房建设的规划、用地管理、审批工作。
其他区级有关部门按照各自职责，负责农村住房建设的相关管理工作。
镇人民政府（街道办事处）〔以下简称镇(街)〕是农村住房建设的监管责任主体，可受相关职能部门委托牵头负责辖区内的农村住房用地、规划、建设等审批。
第五条 建房人对农房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。
村（社区）应当加强对农村住房建设的管理和服务，建立村级代办制度，实现建房审批最多跑一次。指导和帮助村民依法办理有关手续和实施建设活动，发现违法行为的，应当及时劝阻，并向有关部门和镇（街）报告。
第二章 规划选址和建造标准
第六条 镇（街）组织编制村庄布点规划，应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色，推进村庄布点规划与土地利用总体规划“两规合一”。
农村住房建设必须服从村庄规划，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。新建农村住房应尽量向中心镇、中心村集聚。中心村、美丽宜居示范村、历史文化名村、传统村落等重要村庄应编制村庄设计。
第七条 镇（街）应引导农村村民合理用地，尽可能利用原有宅基地、空闲地、荒地荒坡建房，鼓励不占或少占耕地。由镇(街)牵头做好村民建房选址审批，在牵头审批时应遵循以下原则：
（一）应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房。
（二）不得在公路铁路建筑控制区或者河道、湖泊、水库管理范围、地质灾害易发区选址，确无法避开的，应做好地质灾害危险性评估，对存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成并由国土部门验收确认后方可动工建造。
（三）选址时应综合考虑周边的日照、通行，不得影响、破坏基础设施设备。
第八条 农村村民应遵循“一户一宅”原则，不得建造附属用房，农村住房各项指标不得超过规定标准。农村住房面积、层数、高度等指标应符合以下规定：
（一）多层叠式排屋上下二户建筑占地面积不得超过140平方米，建筑总层数不得超过6层（不含架空层），后檐高度不超过22米，底层可以设架空层供二户共用。
（二）多户联排每户建筑占地面积不超过130平方米，建筑层数不得超过3层（不含架空层），后檐高度不超过12.1米，底层可以设架空层。
（三）联立式（两户联建）住宅每户建筑占地面积不超过130平方米，建筑层数不得超过3层，后檐高度不超过10.5米。
（四）独立式住宅每户建筑用地面积不超过130平方米，建筑层数不得超过3层，后檐高度不超过10.5米。
（五）按城乡一体化政策建设实施的多层、高层住宅的面积按城乡一体化政策确定的标准执行。
第九条 分区域建房类型依照如下标准执行：
（一）城厢街道、北干街道、蜀山街道、宁围街道、闻堰街道区域内的所有村（社区），新塘街道、新街街道、义桥镇、所前镇绕城公路以内区域的村（社区），统一建设多层、高层。
（二）临浦镇、瓜沥镇的规划城镇建设用地范围区域内，成片的鼓励建设多层、高层，非成片的可以建设多层叠式排屋，严禁建设多户联排、联立式和独立式住宅。
（三）以上区域范围外的各镇规划城镇建设用地范围内的村（社区）和村庄布点规划确定集聚发展的中心村，鼓励建设高层、多层住宅和多层叠式排屋，可以建设多户联排，严禁建设联立式（两户联建）、独立式住宅。
（四）在上述规定外的区域，鼓励建设高层、多层住宅、多层叠式排屋和多户联排，可以建设联立式(两户联建)住宅，不得建设独立式住宅。个别确实受地形、规划等条件制约区域需建设独立式住宅的，须严格审批程序。
第三章 勘察设计和建设施工
第十条 村民新建农村住房的，应当根据建房地块的地质条件，对地基地质进行必要的勘察验证，地质复杂的，应进行地质勘探及灾害评估。
改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。
第十一条 农房建设应根据住建部门提供的农居建房设计通用图集，由所在镇（街）会同村（社区）选择风格类型及方案，并在实施前及时向国土规划部门报备，方案一旦确定，不得随意更改。建房村民可委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行施工图设计，但不能改变确定的风格风貌。在申请乡村建设规划许可证时提交符合要求的农村住房建设施工图、效果图等。同时配建污水处理等设施，能集中纳管处理的,应采用集中纳管处理；不能集中纳管处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并做到达标后排放。
第十二条 住建部门要落实住房建设工匠持证上岗制度，农村住房建设应当选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农房建设技能要求的农村建筑工匠施工。
受建房村民委托的施工企业或者农村建筑工匠必须按图施工，不得擅自修改工程设计，应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并对承担的农村住房建设施工作业安全与质量负责。
第十三条 建筑施工企业或农村建筑工匠应当协助村民选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，建筑施工企业或者农村建筑工匠应当劝阻、拒绝。
鼓励农村住房建设因地制宜，采用乡土材料和传统工艺，推广应用建筑墙体保温和太阳能光热、光伏等绿色建筑技术以及装配式建筑技术。
第十四条 镇（街）和村（社区）应当指导、监督建房村民与承建人签订《农房施工承包合同》，明确质量安全责任、质量保修期限和双方权利义务。
建房村民可委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员、设计人员对农村住房施工进行监理。
第四章 审批要求和程序
第十五条 农村村民建设农村住房，应当依照土地管理、城乡规划管理有关法律、法规的规定取得用地批准文件和乡村建设规划许可证。
第十六条 农村住房建设，以户为单位申请。本细则适用范围内，农村建房户符合下列情形之一的，可以申请建房：
（一）符合分户建房条件的；
（二）因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的;
（三）原有住房属于危旧住房需拆除重建的；
（四）符合建房条件及原户籍在本村的复员军人，华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;
（五）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十七条 农村建房户符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：
（一）住房用地面积已达到本细则规定的标准再申请住房建设的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造、项目建设需要拆迁的除外；
（二）出租、出售或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物或者将住宅改作他用，再申请住房用地的；
（三）不具备分户条件或不合理分户申请住房用地的；
（四）子女在农村且已有住房的老人，单独申请住房用地的；
（五）拟实施旧村改造、项目建设的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上改建、扩建、翻建住宅的；
（六）违法建房未依法处理结案的；
（七）在村庄建设规划范围外申请住房建设的；
（八）其他不符合申请住房建设条件的。
第十八条 有下列情形之一的，报经区人民政府批准，可以注销其土地使用权证等有关批准文件，收回住房建设用地使用权：
（一）自批准住房建设之日起满两年以上（含两年）未动工建设的；
（二）骗取批准或非法转让住房建设用地的；
（三）其他应收回住房建设用地使用权情形的。
第十九条 实行年度农房建设新增用地总量控制（原址翻建、改建除外，迁建实行城乡建设用地增减挂钩办法）。各镇（街）应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向国土萧山分局提出下一年度农村私人住房建设计划申请，国土萧山分局根据上报的村民建房计划，调查核实后报区政府批准，原则于次年3月底前下达各镇（街）计划建房额度，并同时抄告区住建局。各镇（街）在区政府批准的计划内实施农村村民建房，做到总量控制、建设有序。
第二十条 建房审批流程如下：
（一）申请受理。由村民向村（社区）提出申请，村（社区）应当就建房的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容，进行村（社区）三委班子集体讨论，讨论通过后在村（社区）及建房现场公告不少于5个工作日，公告期满无异议的，报镇（街）牵头审批。
（二）审批许可。建立镇（街）牵头，基层规划、国土、建设联合审批制度，对新建农房进行带图联合审批，在建房申请受理后5个工作日内对申请的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，办理相关手续；对不符合建房条件的，2个工作日内书面告知建房户。
1.存量宅基地审批：镇（街）牵头在实地踏勘（选址）后，符合建房条件的在10个工作日内进行材料审核，核发《乡村建设规划许可证》。
2.新增宅基地审批：实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报国土萧山分局办理农转用报批手续，农转用批准后核发《乡村建设规划许可证》。
（三）批准公布。农村住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村（社区），由村（社区）在7个工作日内将批准结果进行公布。
（四）申请施工放线。村民取得建房用地批准文件和乡村建设规划许可证后，镇（街）应牵头落实施工放线工作，按照用地批准文件和乡村建设规划许可证确定的建房位置和允许建设的范围提供免费放线服务。
第二十一条 村民建房经批准后，由属地镇（街）将该村民的建房审批情况在建房点挂牌公示。建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内，时间应从施工开始之日至竣工验收后止。
建房公示牌由区住建局提供样板，各镇（街）根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。公示牌内容包括建房户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层数、承建人、审批时间和监督电话等。
第二十二条 村民申请建房应当以户主的名义提出申请，并提交以下材料：
（一）农村建房书面申请和村（社区）签署的书面意见。
（二）本户家庭户籍证明等证明家庭人口情况的材料。
（三）标明位置和用地范围的建房用地平面图。
（四）符合要求的农房建设施工图（含通用图集）。
（五）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。
第五章 技术服务和监督管理
第二十三条 区住建局组织编制农房设计通用图集，并根据实际及时优化农房设计，利用集中发放、网络平台等方式供建房村民查询选用。
第二十四条 镇（街）应组织有资质的技术单位进行服务招标，建立地质勘探、建筑设计、施工、监理等相应名录库，供农户建房选择。农户也可自行委托具有相应资质的单位进行施工监理。
第二十五条 区住建局负责组织村镇管理人员和农村建筑工匠的培训。通过开展专业技能、安全知识等方面培训，提高村镇管理人员和农村建筑工匠的技术水平及专业素质。
第二十六条 有关部门和镇（街）可以通过政府购买服务的方式，委托专业技术机构承担下列工作：
（一）编制农村住房设计通用图集；
（二）提供地基地质勘查验证服务和结构安全鉴定服务；
（三）为村民实施地质灾害危险性评估；
（四）辅助实施农村住房施工质量和安全监督。
受委托的专业技术机构提供前款规定服务的，不得向建房村民收取费用。
第二十七条 镇（街）应根据农村住房建设管理的实际需要，配置1名以上农房建设管理员，负责农村住房建设具体管理工作；要严格落实农村建房建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场（须逐层进行监督检查）、竣工验收到场的“四到场”管理制度并建立相应台帐。“四到场”由属地镇(街)负责会同国土、规划等相关部门组织实施。
第二十八条 镇（街）和村（社区）应对村民建房加强监管。建立健全质量安全监督制度和巡查制度，建立监管网络，及时发现和制止村民建房中的各类违法违规行为。
第六章 竣工规划核实与产权登记
第二十九条 农村住房建设竣工后，镇（街）依申请对农房竣工进行规划核实。镇（街）应牵头根据图纸、乡村建设规划许可证等审批资料的要求，及时开展现场核实。对符合乡村建设规划许可内容的，5个工作日内出具规划核实确认书；不符合乡村建设规划许可内容的，提出书面整改意见，整改完成后出具规划核实确认书。
第三十条 农村村民建设农村住房实行竣工验收制度。农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民应当组织建筑施工企业或农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员应当参加竣工验收。
农村住房验收合格应当具备下列条件：
（一）已取得用地和规划核实文件；
（二）完成设计图纸和施工合同约定的各项内容；
（三）有设计、施工、监理等单位或者人员分别签署的质量合格文件；
（四）有建筑施工企业或者农村建筑工匠签署的保修书。
第三十一条 农村住房竣工规划核实确认通过后，村民可以持用地和规划核实文件、竣工验收意见和测绘报告等材料，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。
第三十二条 镇（街）应当将农村住房建设管理过程中所收集的资料进行整理归档，参照城建档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理。有条件的应当建立农房建设电子档案数据库。
第七章 附 则
第三十三条 本实施细则自2019年1月28日起施行，其它区级文件与本实施细则存在冲突的以本文件为准。由区住建局负责解释。
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