武汉市人民政府关于进一步加快推进城市更新暨“三旧”(棚户区)改造工作的意见

一、明确“十三五”时期“三旧”（棚户区）改造目标和重点

（一）改造目标

按照“一尊重、五统筹”的城市建设和管理新理念推进全市城市更新暨“三旧”（棚户区）改造工作，坚持问题导向，着力解决制约改造推进的重点、难点问题，助推我市打造经济、城市、民生“三个升级版”。到“十三五”期末，基本完成全市现有城镇棚户区、“城中村”和危房改造工作，计划改造规模约7８００万平方米，其中征收拆迁约51００万平方米、综合整治约27００万平方米。

（二）改造重点

1、助力经济升级。依托“三旧”（棚户区）改造，在全市布局约1０个以上“创谷”、3０—5０个“创新产业园区”、1００个“众创空间”，推动产业创新能力倍增发展；整体推进11个城市重点功能区建设，构建多中心体系格局；打造2０个现代服务业集聚区，完善现代高端服务业格局。

2、助力城市升级。结合“三旧”（棚户区）改造，推进城市基础设施跨越工程建设，保护文化遗产、历史街区和工业遗存，彰显滨江滨湖生态特色，推动城市功能升级和品质提升。

3、助力民生升级。继续推进中心城区剩余49个“城中村”改造工作，基本完成现有棚户区和危房改造任务，基本消除在册Ｄ级危房，切实改善人民群众的住房条件。

二、深化“十三五”时期“三旧”（棚户区）改造规划控制

（一）依据《全市“三旧”改造规划纲要（2０13—2０2０年）》和《武汉市“十三五”城市更新暨“三旧”（棚户区）改造方案》，编制区级“三旧”（棚户区）改造专项规划，结合产业升级、重大基础设施建设和棚户区改造需要，确定改造范围和改造模式，制定年度改造计划，按程序纳入全市“三旧”（棚户区）改造实施计划。

（二）按照“成片策划、分类处置、重点先行”的原则，推进“三旧”（棚户区）改造工作。对房屋破旧、危房集中、基础设施落后的片区实施拆除重建；对房屋布局合理、质量尚好，基础设施基本满足需要的片区实施整治改造；对划定为文物、优秀历史建筑、历史风貌街区和工业遗存的区域通过搬迁腾退、“修旧如旧”的方式实施保护性修缮。

（三）强化城市规划在“三旧”（棚户区）改造中的引导作用，坚持先规划后建设，大力推行城市设计，将“三旧”（棚户区）改造规划单元与城市管理单元对接，加强街区微功能、板块区域功能与城市整体功能的有机衔接，从严控制审批项目内商业裙房，结合规划集中安排，优化规划布局，提升建筑品质。

（四）“城中村”改造用地规划要以整村改造（整治）为基础，以村民还建安置用地为重点，对有条件的村安排集体经济组织产业发展用地，其他土地按照城市规划要求用作城市基础设施建设控制用地或者政府储备用地。

（五）对于已公开成交的“三旧”（棚户区）改造项目，可支持其分期办理土地、规划审批手续；在符合城市规划，并满足“价值相当、建筑总量不变”的条件下，允许规划指标在地块间打通使用。

三、完善“三旧”（棚户区）改造政策

（一）推进“城中村”改造转型，破解改造难题

1、除经市政府同意实施自主改造的“城中村”外，其余“城中村”由区政府作为责任主体，按照政府购买棚户区改造服务的要求，组织土地储备等机构和单位采用统征储备模式推进改造工作；对位于基本生态控制线范围内的“绿中村”“景中村”，可根据改造条件采取统征储备与综合整治相结合的方式实施改造。

2、支持“城中村”产业发展用地与“创谷”计划、生态保护和景观绿化项目的融合对接，探索实施产权入股等经营方式，助力村集体经济组织可持续发展。对纳入我市“创谷”计划且与生态保护不相抵触的项目，经国土规划部门论证满足规划条件的，可依法按程序纳入“城中村”基本生态控制线范围内进行安排。

3、加强村民住宅用地节约集约利用，促进生态建设，实现发展和保护并重。对位于基本生态控制线内“城中村”的农村居民点，鼓励村民优先选择货币安置或异地还建，确有必要的，在满足城市规划要求和整村改造的前提下，可按照“用地规模减少、建筑总量降低”的原则进行就地集中还建，并统筹安排生产生活配套服务及道路基础设施建设。

4、对于已公开成交并完成改造的“城中村”，在村集体经济组织转变为经济实体、村委会转变为社区居委会的前提下，原村域范围内漏登、漏报的零星集体建设用地（单宗用地面积小于3亩且多宗用地累计面积不超过改造项目用地面积的1０％），在征地拆迁补偿完毕后，依法确权为国有建设用地。

5、“城中村”改造范围内的道路、绿化等公益性基础设施用地的征地拆迁资金原则上纳入“城中村”改造成本，在“城中村”改造土地公开出让或者统征储备协议签订前实施的道路、绿化等公益性基础设施项目建设涉及的征地拆迁资金，纳入市、区城建资金计划统筹安排。

6、土地储备机构实施“城中村”统征储备改造时，要鼓励村民选择货币安置。村民房屋以原“城中村”实物还建标准为界定，标准以内的面积，按照所在地段同类还建安置房现时市场评估价进行补偿；标准以外的村民房屋、集体经济组织房屋以及其他房屋，给予拆迁补助费补偿。还建安置房市场评估价和房屋拆迁补助费补偿标准由区政府委托专业评估机构结合市场情况及房屋现状评估确定。

7、对采取自主改造方式的“城中村”、已签订统征储备协议的“城中村”、实施统征储备改造且村民选择实物还建安置的“城中村”，其补偿政策和标准仍按照《中共武汉市委、武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（武发〔2０13〕15号）及相关规定执行。

８、统一重点工程建设和“城中村”改造的征地拆迁补偿标准。纳入重点工程项目范围内的“城中村”房屋拆迁费用按照统征储备货币安置标准计算，由重点工程项目建设单位筹集资金，区政府与村集体经济组织签订征地拆迁补偿协议，村集体经济组织负责落实对村民的相应补偿并配合土地储备机构对村民进行还建安置和超期过渡安排等工作。村民选择货币安置的，按照统征储备货币安置标准予以补偿；村民选择实物还建安置的，仍按照原“城中村”改造实物安置标准予以补偿，还建安置房指标纳入“城中村”整体改造计划统筹安排。

9、规范“城中村”还建房供地手续。采取自主改造方式的（含统征储备协议已有约定的）“城中村”还建房用地，按照划拨方式供应给村集体经济组织；采取统征储备改造模式的城中村还建房用地，按划拨方式供应给依照政府购买棚户区改造服务方式确定的承接主体。在符合城市规划的前提下，经所在区政府研究确认后，报国土规划部门依法审批，承接主体可以在总还建规模上适当增加建筑规模（不超过1０％），用于解决“城中村”改造过程中的历史遗留等问题。

1０、严格规范“城中村”还建房报批、建设与批后监管。“城中村”还建房的建设主体要严格按照基本建设相关程序和规定，依法办理项目审批、规划建设等相关手续，确保工程建设质量。区政府应当组织辖区国土规划、城乡建设、城管等相关职能部门，加强巡查和监管，对发现的违法建筑，依法从严查处。

11、加强“城中村”还建房不动产登记管理。按照不动产登记相关规定，先以还建房建设主体（包括村集体经济组织、土地储备机构或者承接主体）名义办理初始登记，再依据还建房安置计划和所签订的《拆迁安置协议》转移登记到村民名下，并依照“城中村”改造政策规定减免相关税费。建设主体和村民个人均应当按照规定，缴纳房屋维修资金等相关费用。

12、妥善解决“城中村”还建房历史遗留问题。对全市“城中村”还建房建设及安置情况进行全面清查，各区政府要组织“城中村”改造主管部门、街道、村集体经济组织对还建房建设、房源安置、安置名单等进行统一登记、造册，为还建房不动产登记提供相关依据。按照“尊重历史、区别对待、依法处置、确保实效”的原则，对历史原因形成的规划建设手续不全的“城中村”还建安置房，作为遗留项目依法处理。具体实施细则由市国土规划部门会同城乡建设、房管、消防等部门制定。

（二）完善旧城旧厂改造政策，切实加快改造步伐

1、大力支持利用旧城旧厂建设创新创业项目。对传统工业企业转型为先进制造业企业、都市工业园转型为创意创新产业园的，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按照原用途和土地权利类型使用土地的5年期过渡期政策，地块规划要求应当充分考虑改造前的现状以及改造实施的可行性。在符合规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务性设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15％的，可继续按照原用途使用土地，但不得分割转让。

2、鼓励通过盘活商业用房、闲置厂房等资源提供创业场所。位于三环线内的商业项目，在符合规划的前提下，可将一定比例的商业用房经过公建化处理后用作“众创空间”。位于三环线内的旧厂项目，由土地储备机构收储并整治后用作“众创空间”，为创业者提供低成本办公场所。

3、进一步加大危房改造工作力度，对未纳入成片征收范围的在册零星Ｄ级危房，区政府可采取收购或者整体打包列入年度征收计划的方式进行改造，成本纳入周边“三旧”改造项目土地储备成本或者公益性基础设施项目建设成本。

4、对于房屋征收和补偿成本较高、预期收益很低的旧城旧厂改造项目，可以征收成本作为公开出让的起始价，或者以土地储备机构等为单位统筹平衡储备成本，综合确定公开出让的起始价。

5、尚未启动的旧城旧厂土地储备项目，其储备范围内的绿化及相邻规划道路等公益性基础设施项目纳入改造成本，可由相应的项目建设单位先行垫资进行拆迁腾退，垫付资金（含资金成本）由储备主体在实施征收并完成供地后统一归还。如该地块2年内仍未完成供应的，垫付资金（含资金成本）可纳入土地储备机构其他储备项目中进行统一平衡。

6、根据改造项目征收情况，确需对被征收人提供就地就近产权调换房屋的，房屋征收部门应编制房屋建筑设计方案，按照项目性质经市或所在区国土规划部门审核，出具规划建筑方案初审意见，并报经所在区政府同意后，将拟建设房屋的套数、座落位置、户型、建筑面积、回购价格等条件纳入土地出让文件。

7、土地储备机构因旧城旧厂改造征收需要，可以依法通过政府购买服务方式建设产权调换房。产权调换房用地采取协议出让方式，供应给依照政府购买服务相关规定所确定的承接主体。房屋征收部门向被征收人提供上述产权调换房屋时，与被征收人结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价，结算价格以房屋征收决定公告之日市场评估价为准。

８、停止下达限价安置房建设计划，原有限价安置房项目在完成计划安置任务后的剩余房源，可由土地储备机构或者政府购买棚户区改造服务承接主体按照原限定价格予以收购，用作其他征收项目产权调换房屋；上述机构和单位无意收购的，剩余房源可按照原限定价格面向全市公共租赁住房和无房家庭进行销售；如房源仍有剩余，可以市场价格面向社会公开销售，其销售价款超过原限定价格的部分，扣除相关税费后全部上缴财政。

9、建立国有土地收益基金计提制度。国有土地收益基金由财政部门从招标、拍卖、挂牌和协议出让的土地出让价款中，按照一定比例计提，作为土地储备资金的来源之一，实行专账核算，专项用于土地收购储备等相关支出。具体办法由市财政部门另行制定。

四、创新“三旧”（棚户区）改造运行机制

（一）完善改造计划报批机制

1、整合并下达“三旧”（棚户区）改造实施计划和房屋征收计划。计划由各区政府组织土地储备机构、平台公司和其他实施主体向市“三旧”办申报，经市国土规划、房管部门按照职能分别予以审查，市发展改革、城乡建设等相关部门会审后，由市“三旧”办组织汇总并报经市政府审批后下达。

2、对纳入全市“三旧”（棚户区）改造实施计划且需申请国家政策性贷款的棚户区改造项目，由项目所在区土地储备机构、平台公司和其他实施主体向市房管部门申请，由市房管部门协调金融机构或者相关部门对项目进行审查，并向市政府申请按程序报请省相关部门纳入全省棚户区改造计划。

（二）优化“三旧”（棚户区）改造审批机制

1、市发展改革、财政、国土规划、城乡建设、房管部门应当认真履行“三旧”（棚户区）改造工作的相关职责，简化审批程序，提高工作效率，加强协作沟通，共同推进“三旧”（棚户区）改造工作提速。

2、各区政府作为“三旧”（棚户区）改造工作的责任主体，要整合辖区内房屋征收、征地拆迁和土地储备机构，加强工作的统筹性和协调性，合力有序推进“三旧”（棚户区）改造工作。

3、已批准纳入全市“三旧”（棚户区）改造实施计划和房屋征收计划的项目，经区房屋征收部门申请，国土规划部门自受理之日起15日内核发规划意见。

4、加强区政府在集体土地征转用、土地整合、移交、管控等方面的主体责任。对未开展集体土地征转用手续的“城中村”，应当以区土地储备机构作为“城中村”改造项目的征地实施主体和土地交易申办主体。采取自主改造方式的“城中村”土地出让后，由土地储备机构、土地竞得人、村集体经济组织（改制后经济实体）签订土地补偿三方协议。原已出让成交的“城中村”改造项目或者已由市土地储备机构办理征地手续的“城中村”改造项目，由市、区土地储备机构协商办理。

5、“城中村”整村拆迁验收后控制用地应当移交至相关建设单位，对尚未明确建设单位的控制用地，由区土地储备机构接收并进行管控；所在区政府及有关职能部门应当加快控制用地的利用，将道路、绿化、教育等公益性基础设施建设纳入建设计划，加快办理供地手续，促进“城中村”改造整体推进。

6、“城中村”改造开发用地、产业用地、还建用地可复合利用的，按照建筑面积比例确定分摊土地面积、土地用途等，采取共用宗地方式办理后续手续。后期房屋分割登记时，开发物业、产业物业、还建物业确认由开发企业与村集体组织达成一致意见，报所在区政府确认。

（三）建立统贷资金快用周转机制

1、市“三旧”办应当会同市房管部门建立国家开发银行等政策性银行棚户区改造统贷项目资金使用、考核和通报机制，督促各区、各平台公司提高项目运作效率。各区政府、各平台公司要加快计划项目征收拆迁进度，对实施难度较大的项目可以视情作出调整，对即将完成土地储备和供应的项目要做好资金回笼和周转项目的储备工作。

2、提高棚户区改造统贷资金的使用效率。首笔国家开发银行等政策性银行的棚户区改造统贷项目资金到达平台公司后1个月内，各区政府应当与平台公司签订房屋委托征收协议并接收贷款资金，3个月内下达房屋征收决定并实质性启动房屋征收工作，确保在约定期限内完成房屋征收工作。超过约定期限的剩余贷款资金所产生的利息，由区政府承担，不得列入项目改造成本。

（四）推行政府购买棚户区改造服务运作机制

1、积极争取国家政策性金融资金支持，大力推进政府购买棚户区改造服务。市、区政府授权土地储备机构的主管部门作为购买主体与承接主体签订《政府购买棚户区改造服务协议》，具体工作可授权土地储备机构或者相关机构承担。

2、鼓励多种所有制企业参与我市“三旧”（棚户区）改造工作，按照政府购买服务相关规定，公平竞争承接棚户区改造服务，并获取相关服务费用；市、区平台公司根据国务院有关文件规定，公平参与政府购买棚户区改造服务。对市政府已确定的项目实施主体和改造项目已纳入打包范围内的各市级平台公司（含授权的全资子公司），可作为承接主体继续开展相关服务。购买主体可采取委托、战略合作等方式，与其签订《政府购买服务协议》。

3、采取政府购买棚户区改造服务的项目要按照棚户区改造计划制定实施方案，编制政府购买棚户区改造服务预算，经本级财政部门审核并报本级政府批准后方可实施，财政部门负责将购买资金纳入财政预算。

（五）强化依法加快征收拆迁的执行机制

1、市、区政府及相关部门在土地、房屋征收工作中应当严格履行法律、法规规定的程序，依法制定并落实征收补偿安置方案。对在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼、在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，以及作出责令交出土地决定后经催告仍拒不交出土地的，应当依法向人民法院申请强制执行。

2、市、区人民法院应当按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第59０号）及最高人民法院的有关规定，明确土地房屋征收申请强制执行的受理条件、提交资料目录、作出裁定的时限以及具体执行方式等内容，对申请人民法院强制执行的案件，应当及时受理，及时作出是否准予执行的裁定。在诉讼过程中，对不及时执行搬迁可能会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院应当先予执行。

（六）实施目标考核共责与奖励机制

1、将年度“三旧”（棚户区）改造工作纳入市级绩效目标管理，制定量化的考核指标，对各区政府、市直各部门和各平台公司实施共责考核。各区、各部门和各单位要制定相应工作方案和月度计划安排，层层分解目标，传导责任压力，加强日常工作的统筹调度，确保“三旧”（棚户区）改造绩效目标的落实。

2、市“三旧”办要制定“三旧”（棚户区）改造工作计划，完善绩效目标考评办法，严格绩效目标考核管理，坚持周调度、月通报、季督查，强化联席会议制度，加大协调督办力度。对工作不力、进度滞后的责任单位进行督办和约谈，对绩效目标完成较好的单位和个人给予奖励。通过健全“以区为主、部门联动”的工作机制，促进“三旧”（棚户区）改造工作有序推进，全面实现我市“十三五”城市更新暨“三旧”（棚户区）改造目标。