关于印发《上海市旧住房综合改造管理办法》的通知

沪房规范〔2020〕2号

各区住房保障房屋管理局、规划资源局，各相关单位：

经市政府同意，现将《上海市旧住房综合改造管理办法》印发给你们，自2020年3月15日起施行。

市房屋管理局

市规划和自然资源局

2020年2月11日

上海市旧住房综合改造管理办法

第一章 总则

第一条（目的和依据）

为推进本市旧住房综合改造工作，进一步改善市民居住条件，提高居住环境质量，根据有关法律、法规、规章的规定，制订本办法。

第二条（定义）

旧住房综合改造，是指对城市规划予以保留、建筑结构较好、但建筑标准较低的住房进行综合改造并完善配套设施的行为。

第三条(适用范围）

本办法适用于本市行政区域范围内城镇旧住房综合改造及其管理。本市优秀历史建筑和依法确定的不可移动文物及其保护范围、建设控制范围内的改造，按照相关法规执行。对拆除重建、已经成套住房加层的旧住房改造，另行制定相关规定执行。

第四条（改造原则）

旧住房综合改造应当遵循“业主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分类改造”的原则。

第五条（改造内容）

旧住房综合改造内容包括：

（一）将厨卫不独用的旧住房，通过改造使其能够独用成套的成套率改造；

（二）涉及面积及部分承重结构变动的成套旧住房改造。旧住房综合改造实施中，可以根据本办法规定的规划技术要求，增加居住小区停车场（库）、物业管理用房、小区公共配套设施等内容。

第六条（管理机构）

市房屋管理局是本市实施旧住房综合改造的管理部门。区房屋管理部门负责本辖区内旧住房综合改造项目实施的具体管理。市规划资源局是本市旧住房综合改造的规划管理部门。区规划资源管理部门负责本辖区内旧住房综合改造项目实施的规划管理。各区政府统筹协调推进本行政区域范围内的旧住房综合改造工作。第二章改造程序

第七条（计划立项）

区房屋管理部门综合公有住房产权单位或者业主委员会提出的改造申请后，编制本辖区内改造实施计划，并报市房屋管理局列入全市旧住房综合改造年度项目计划。

第八条（征询意见和委托改造）

改造实施计划编制后，区房屋管理部门应当告知公有房屋产权单位或者业主委员会，由公房产权单位或者业主委员会征求全体公房承租人或者业主的意见。在征得三分之二以上公房承租人或者业主同意后，公房产权单位或者业主委员会可以委托建设单位具体实施有关改造工作。

第九条（编制改造项目规划设计方案）

建设单位应当向区规划资源管理部门申请核提规划设计要求，并按照规划设计要求和消防、环保、卫生、民防等其他有关技术标准，编制改造项目规划设计方案。改造项目规划设计方案应当明确改造项目的范围、建筑改造和环境改造内容、相关技术指标等。

第十条（编制改造实施方案）

建设单位应当依据综合改造项目计划、改造项目规划设计方案，编制该项目的综合改造实施方案。实施方案应当包括主要改造内容、改造资金的承担方式等。

第十一条（听取意见和签订协议）

建设单位应当将改造项目规划设计方案和综合改造实施方案在改造项目范围内进行公示，听取意见。改造项目规划设计方案和综合改造实施方案征得改造范围内业主以及三分之二以上公房承租人同意后，建设单位应当与相关的业主签订改造协议；改造协议的房屋属公有住房的，公房产权单位应当与公房承租人签订改造协议。改造协议可以依照本市房地产登记有关规定，办理相关文件登记手续。

第十二条（规划审批）

改造协议签订后，建设单位应当将改造项目规划设计方案报经区规划资源管理部门审批，并申请《建设工程规划许可证》。涉及消防、环保、卫生、民防等其他技术标准的，应当征求有关部门的意见。

第十三条（建设工程施工许可）

改造项目施工前，建设单位应当向区建设管理部门或者其他有关部门申请建设工程施工许可。

第十四条（竣工验收）

改造项目竣工后，建设单位应当向区规划资源管理、房屋管理等相关部门申请竣工验收。改造项目的工程质量，由建设单位组织有关部门按照规定进行验收。建设单位应当将改造项目的竣工档案报送城建档案馆（办）存档。

第十五条（房屋权属调查及房地产登记）

旧住房改造后，建筑面积发生变化的，当事人应当按照本市房屋权属调查的相关规定，委托房屋权属调查机构进行房屋权属调查（测绘）。改造中属加层的房屋、新增小区停车场（库）、物业管理用房、小区公共配套设施等，应当按照本市房地产登记的相关规定，办理房地产初始登记。根据协议归建设单位所有的部分，由建设单位申请登记；归公房产权单位的部分，由公房产权单位申请登记；归全体业主共有的部分，可以由建设单位一并提出登记申请，由登记机构在房地产登记中记载，不颁发房产证。除第二款情况外，改造后的房屋建筑面积发生变化的，应当按照本市房地产登记的相关规定，申请办理建筑面积的变更登记。整个项目变更登记后，原业主根据协议办理相应的建筑面积变更登记。改造中属加层的房屋除安臵原住户外，应当用于公共租赁住房或者廉租住房使用。第三章有关技术规定

第十六条（建筑间距）

旧住房综合改造项目的建筑间距按照下列规定执行：

（一）改造范围内建筑与改造范围外建筑之间的建筑间距，应当符合《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《规划技术规定》）的标准；改造前的建筑间距不符合《规划技术规定》的，改造时不得再减小原建筑间距；

（二）改造范围内建筑之间的建筑间距，按照《规划技术规定》中有关浦西内环线以内地区的规定标准折减10％执行；

（三）改造后的建筑底层改为非居住用途的，计算建筑间距时可以将底层高度扣除，但不得再按照第（二）项的规定进行折减；

（四）改造后的建筑间距不得低于消防间距标准。

第十七条（建筑退让）

旧住房综合改造项目的建筑退让，按照《规划技术规定》中有关建筑退让的规定执行。改造前的退让距离不符合《规划技术规定》的，改造时不得再减小原退让距离。

第十八条（高度控制）

旧住房成套率改造项目需要加层的，一般只能在原建筑上增加一层。确有特殊情况，经市规划资源局、市房屋管理局和项目所在区政府共同审核，在符合相关技术条件及征询相关利益关系人的前提下，可以增加两层。加层部分的建筑层高应当与原建筑标准层层高一致。旧住房综合改造范围内，24米以上的建筑不得进行加层、扩建。

第十九条（结构安全）

旧住房综合改造项目涉及加层、扩建或者改变主体承重结构的，建设单位应当委托有资质的房屋质量检测单位进行房屋结构和使用功能改变的检测。检测结果作为房屋改造设计的依据。

第二十条（房屋面积要求）

旧住房综合改造除与住户有约定的外，不得减少原住户房屋居住面积。加层部分的房屋参照本市《住宅设计标准》执行。

第二十一条（厨卫基本条件）

旧住房成套改造应当按户配臵独用的厨房间和卫生间。厨房间可以采用封闭式或者通过式，应当具备通风条件，并预留设臵燃气灶、水斗、热水器的位臵。卫生间应当敷设上下水管，设臵地漏，并预留坐厕、淋浴位臵。卫生间不得设臵在厨房上部。

第二十二条（屋顶水箱）

旧住房综合改造中，应当对有条件的屋顶水箱进行改造，以提高用水质量。

第二十三条（电表）

旧住房成套率改造应当按户设臵计量电表，每户配电标准不低于8千瓦。

第二十四条（防火抗震要求）

旧住房综合改造不得降低耐火等级，并不得将闷顶作为居住、储藏等使用空间。应当使房屋建筑的防火条件、抗震性能有所改善。

第二十五条（环境整治要求）

旧住房综合改造应当统筹各项配套设施建设，有条件的项目应当增设停车位、户外活动场地等设施，并实行围墙透空透绿。空调室外机及所附滴水管、晾衣架以及其他附着于外墙的设施应当统一设臵。第四章其他规定

第二十六条（租金调整）

经改造后的成套公房，公房承租人应当按照独用成套公房的租金标准支付租金。

第二十七条（调整安置）

旧住房综合改造后，由于原居住部位调整使用功能，原公房租赁关系无法继续履行的，公房产权单位可以另行安臵原公房承租户，重新建立租赁关系；也可以进行货币补偿，终止原租赁关系。

第二十八条（改造经费来源）

旧住房综合改造费用应当采取多方筹资的办法予以解决。公有住房改造的费用可以从房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范围内公有住房出售后的净归集资金等中列支。

第二十九条（新增房产权属）

旧住房综合改造增加的物业管理用房、非公益性的小区公共服务设施归全体业主所有；小区停车场（库）及加层增量部分权属由建设单位与业主协议约定。

第三十条（施行日期）

本办法自2020年3月15日起施行，有效期至2024年12月31日。