公有制单位与“三旧”改造
以公有制经济为主体，多种所有制经济共同发展，是我国社会主义初级阶段的基本经济制度。公有制经济在社会主义初级阶段占主体地位，表现为公有资产在社会总资产中占优势。土地资产是公有资产的重要组成部分。当公有土地资产遇到“三旧”改造时，该如何处理？是旧改实务中比较棘手的问题之一。
公有土地资产遇到“三旧”改造，实务中常见有两种情形：一是作为公有单位的改造主体如何选择合作企业？二是作为改造范围内诸多产权人之一的公有单位如何参与“三旧”改造？
（一）《管理办法》的规定：应当采用招标、挂牌等公开方式
《管理办法》第十四条第二款：国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。法律法规和规章另有规定的，从其规定。
上述规定与《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）第（七）条的规定一脉相承：合作改造的应当按照规定程序选择合作主体，涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理，并通过公共资源交易平台进行交易。
（二）适用说明
1、适用前提：
公有单位是原产权人，本身就是改造主体；
2、适用情形：
一般整个宗地的产权人就是这个公有单位，通常就是旧工厂改造项目；
3、公有资产管理的要求
招标、挂牌等公开方式选则合作企业是公有资产管理的要求，并非“三旧”改造的自然延伸要求。
二、作为改造范围内诸多产权人之一的公有单位如何参与“三旧”改造？
《管理办法》第十四条第二款：“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。
如果公有单位是改造范围内多个产权人之一，那么：
该公有单位是主动收购别人的土地归宗，还是等待被别人收购归宗？
在什么情况下收购别人，什么情况下被被人收购？
如果被别人收购归宗，是否需要进场公开交易？
（一）问题的由来
1、国企资产处置的一般规定
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（财政部32号令），国有企业的资产处置一般情况下须进场公开交易。
2、旧改政策的要求
《广东省国土资源厅关于印发深人推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第（六）条规定：连片改造涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理。
（二）公有土地资产参与“三旧”改造，是否必须通过平台公开交易？
1、法理分析
什么情况下需要通过平台公开交易？什么情况下不需要通过平台公开交易？
一是从可行性来看，进场公开交易的前提是进行资产评估，确定底价。如果一宗公有土地资产，无法进行评估，则不具有进场公开交易的可行性。
二是从必要性来看，公开交易的目的有二，一是选择最优的交易对象；二是形成最优的交易价格。如果二者中有一个或二个已经依法依程序确定，则没有进场公开交易的必要。
2、实务分析
首先，看该地块能否取得独立的规划条件，是否具有独立的开发价值。
如果该地块不能取得独立的规划条件，不具有独立的开发价值，不具备公开交易的前提条件，所以，无须上平台公开交易；此时，该地块只能被毗邻的“三旧”用地整合。
如果该地块具有独立的开发价值，则:
其次，看该地块所在的改造范围是否已经确定了改造主体。
如果该地块所在的改造范围已经依法依规确定了改造主体，则也不应当上平台公开交易。理由是交易对象已经确定。如鱼珠新城等项目。此时，要么被改造主体整合，要么与改造主体联合改造，极端情况下，切割出来独立自主改造。
如果该地块所在的改造范围尚未确定改造主体，则:
再次，看该公有单位的主营业务与经济实力。
如果改造范围已经划定，但尚未确定改造主体，则该公有单位应当应当结合自身的经营范围以及经济实力，决定是否参与竞争改造实施主体；或者就自有地块申请“三旧”改造之自主改造。
(三) 公有土地资产参与“三旧”改造，是否公开交易的结论总结
1、以下两种情况，可以不必公开交易，直接与改造主体协议：
●不具有独立的开发价值；
●虽具有独立开发价值，但改造主体已经依法确定，且旧改不属于自身的业务范围。
2、以下两种情况，公有单位应当争取改造主体：
●自己的地块具有独立开发价值，应当努力申请自行改造，至少成为自己地块的改造主体；
●旧改属于自身的业务范围，应当竞争成为改造范围的改造主体。
3、以下情况，公有单位可寻求联合改造或单独改造：
自己地块已经获批自行改造，但与毗邻地块的改造主体合作可以利益最大化。
（四）公有土地资产被旧改主体收购时，如何要价才能保障国有资产保值增值？
《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）第15条第2款：改造主体整合收购邻近的国有用地用于复建安置和公益设施的，土地整合改造成本可按旧村庄、旧城镇有关的成本核算办法执行;也可参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》关于收回国有旧厂房整宗土地的规定计算改造成本;涉及旧城镇的，也可参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的补偿标准计算改造成本。
虽然上述是政府核算改造成本的规定，但可以作为公有单位与改造实施主体协商补偿金额的基础或参考。
三、两个特别问题
（一）公有单位为土地方与毗连土地方的合作改造不需要公开交易？
如果是两方均为土地方，即为取得最优规划条件两块土地合起来（归宗），这种合作改造应不应当采用“招标、挂牌等公开方式”？开发区案例。
这种合作是双方为取得利益最大化而采取的共同行动，本质上不是交易。相关的投资、分成、管理运营等应当按照公有单位的决策程序实施。
（二）自行改造一定比被整合改造收益更大吗？
建设用地的价值或收益大小，主要取决于规划条件。因此，能否取得（享受）最优的规划条件应当公有单位处置自有土地时应当考虑的核心要素。
从促进节约集约用地的目的来看，从整体连片改造的政策取向来看，与毗邻土地联合改造，一般情况下，会取得较切割出来单独改造更优的规划条件。案例：天河区的一个项目。