旧改有什么特点？

一、市场化：以市场力量推动低效建设用地再利用

（一）尊重产权人意愿：

是否愿意旧改，选择哪种模式旧改，选择合作企业，均由产权人决定；

改造方案、拆补方案、用地报批等也充分尊重产权人意愿，许多环节、诸多方案均须由产权人自愿申请方可启动。

（二）市场化协商动迁

这是与征收、收回等行政权力介入显著不同，也是广东旧改的最大特点。

二、涉及面广、问题复杂

从大的方面将，旧改涉及三大方面的博弈。想要推进一个旧改项目，既要政府的支持，更要原产权人的配合，还要有开发企业的投资运营，三者缺一不可。

涉及的政府部门众多，国土、规划、住建、财政、镇街、区政府、市政府、环保、文保、市政、农村农业、工信等；旧城镇、旧村庄项目，往往涉及上千户原产权人，且情况复杂、类型多样。

在两方面都支持配合情况下，还要妥善处理好推进过程中发生的各种民商事关系。

除了涉及面广泛外，各类历史遗留问题多且极其复杂，历史用地、历史房屋、产权人下落不明、小产权房、历史上土地的不规范流转、外村人持有本村宅基地等等。

三、周期长

一个旧村改造5-8，属正常。

四、宏观确定、微观互动

旧改是未来土地利用的主要方式，从宏观上，绝大部分旧改项目都会取得成功的，这是确定的，否则就无法满足土地需求。

但具体每一个项目，都存在诸多疑难复杂问题，需要不断的沟通，解决问题。同时，由于旧改是一个新生事物，新问题会层出不穷，可以说，推进项目的过程就是一个不断解决问题的过程。

问题的解决往往需要反复沟通、反复协商，有些问题在现行法治环境下，尚未有明确的答案，需要个案式创新（如某些土地置换案例），无法一蹴而就、一锤定音。

结论：三旧改造不仅仅是房地产开发，甚至可以说房地产开发只是其中很小的一部分，而是包括群众民主自治、农村治理、产业导入及运营、生态环境、公共设施等在内的复杂的系统社会工程。