旧改有什么特点?
一、市场化:以市场力量推动低效建设用地再利用
(一)尊重产权人意愿:
是否愿意旧改,选择哪种模式旧改,选择合作企业,均由产权人决定;
改造方案、拆补方案、用地报批等也充分尊重产权人意愿,许多环节、诸多方案均须由产权人自愿申请方可启动。
(二)市场化协商动迁
这是与征收、收回等行政权力介入显著不同,也是广东旧改的最大特点。
二、涉及面广、问题复杂
从大的方面将,旧改涉及三大方面的博弈。想要推进一个旧改项目,既要政府的支持,更要原产权人的配合,还要有开发企业的投资运营,三者缺一不可。
涉及的政府部门众多,国土、规划、住建、财政、镇街、区政府、市政府、环保、文保、市政、农村农业、工信等;旧城镇、旧村庄项目,往往涉及上千户原产权人,且情况复杂、类型多样。
在两方面都支持配合情况下,还要妥善处理好推进过程中发生的各种民商事关系。
序号 | 旧村改造可能涉及的商事合同关系 |
1 | 村与平台公司之间的合同 |
2 | 村与前期服务商之间的合同 |
3 | 村与合作企业之间的合同 |
4 | 村与复建安置房代建企业或施工企业或承包企业之间的合同 |
5 | 平台公司与房地产公司之间的合同 |
6 | 平台公司与资金机构之间的合同 |
7 | 房地产公司与资金机构之间的合同 |
8 | 联合体成员之间的合同 |
9 | 联动改造场合改造主体之间的合同 |
10 | 改造主体(改造实施主体)与被拆迁人之间的合同 |
11 | 改造主体(改造实施主体)与测绘公司之间的合同 |
12 | 改造主体(改造实施主体)与策划公司之间的合同 |
13 | 改造主体(改造实施主体)与规划公司之间的合同 |
14 | 改造主体(改造实施主体)与规划、勘查、设计公司之间的合同 |
15 | 联改造主体(改造实施主体)与监理、监测公司之间的合同 |
16 | 改造主体(改造实施主体)与材料供应商之间合同 |
17 | 各方与律师事务所之间合同 |
除了涉及面广泛外,各类历史遗留问题多且极其复杂,历史用地、历史房屋、产权人下落不明、小产权房、历史上土地的不规范流转、外村人持有本村宅基地等等。
三、周期长
一个旧村改造5-8,属正常。
四、宏观确定、微观互动
旧改是未来土地利用的主要方式,从宏观上,绝大部分旧改项目都会取得成功的,这是确定的,否则就无法满足土地需求。
但具体每一个项目,都存在诸多疑难复杂问题,需要不断的沟通,解决问题。同时,由于旧改是一个新生事物,新问题会层出不穷,可以说,推进项目的过程就是一个不断解决问题的过程。
问题的解决往往需要反复沟通、反复协商,有些问题在现行法治环境下,尚未有明确的答案,需要个案式创新(如某些土地置换案例),无法一蹴而就、一锤定音。
结论:三旧改造不仅仅是房地产开发,甚至可以说房地产开发只是其中很小的一部分,而是包括群众民主自治、农村治理、产业导入及运营、生态环境、公共设施等在内的复杂的系统社会工程。