村民表决非效力性规定，不影响合同效力

广东省高级人民法院民事判决书

（2017）粤民再510号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）:东莞市清溪镇三中村村民委员会。住所地：广东省东莞市清溪镇三中村下围。

负责人：巫炳新，主任。

委托代理人：叶锦均，广东启盟律师事务所律师。

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）:东莞市清溪镇三中股份经济联合社。住所地：广东省东莞市清溪镇三中村。

负责人：巫炳新，理事长。

委托代理人：叶锦均，广东启盟律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）:东莞市榆发贸易有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇上元村。

法定代表人：杨辉，总经理。

委托代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。

委托代理人：叶姗姗，广东贤耀律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:连少辉，男，香港居民，住中国香港特别行政区，

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:连坤洲，男，香港居民，住中国香港特别行政区，

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:林粉清，男，香港居民，住址不详，

再审申请人东莞市清溪镇三中村村民委员会（以下简称三中村委会）、东莞市清溪镇三中股份经济联合社（以下简称三中经联社）因与被申请人东莞市榆发贸易有限公司（以下简称榆发公司）、连少辉、连坤洲、林粉清合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第1536号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。本院于2017年2月17日作出（2016）粤民申5749号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人三中经联社、三中村委会的委托代理人叶锦均、被申请人榆发公司的委托代理人邹中国、叶姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

当事人申请再审及答辩意见

三中村委会、三中经联社申请再审称：（一）涉案土地及地上建筑物的所有权是依法属于其集体所有的。《租地建厂房协议书》明确约定系租用土地建厂房，所建厂房产权属再审申请人，承租者只享有无偿使用所建厂房二十三年的权利，即至2011年12月31日止，在无偿使用期限内，若发展的需要可设附属公司，若承租者因特殊原因不再在内地办厂，承租者则有权将厂房租给其它外商，无偿使用期过后，厂内、外一切用电设施、通水设施均归再审申请人所有，承租者不得拆迁。（二）东莞清溪三中联艺塑胶玩具厂（以下简称联艺厂）是再审申请人开办的从事“三来一补”业务的集体所有制企业，并非“香港联艺贸易公司”（以下简称联艺公司）的企业。二审法院仍将已作废的原《集体建设用地使用证》上的土地使用者的“三中管理区（联艺环球玩具厂）”中的“联艺环球玩具厂”作为一个主体，显然缺乏证据支持和法律根据。事实上根本不存在“联艺环球玩具厂”的民事主体。（三）再审申请人仅知悉联艺公司作为承租人，将其在1988年9月14日《租地建工厂协议》及1992年4月27日《补充协议书》和2006年7月1日《协议书》中的权利、义务转移给榆发公司，因《租地建工厂协议》中明确承租方有权在租赁期内转租的，故再审申请人收取榆发公司依原约定交付管理费的行为，实际也是再审申请人认为榆发公司只是受让了承租人在前述三份协议中的权利、义务；榆发公司在接收使用涉案厂房、土地后，仍依《租地建工厂协议》等原约定向再审申请人交付管理费的行为，正是其知悉只是受让了承租人联艺公司在前述三份协议中的权利、义务。二审法院认定《厂房有偿转让协议书》属于二次流转。该《厂房有偿转让协议书》签订于2007年6月2日，即使依照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，再审申请人并没有将涉案土地、厂房转让、流转给榆发公司，也无收到榆发公司交付的转让、流转款项。榆发公司因承接了1988年9月14日《租地建工厂协议》中原承租者的权利、义务后，应只仅有权使用涉案土地、厂房至1988年9月14日的《租地建厂房协议书》的约定期限界满之日止，即至2011年12月31日止。因此，退一步来讲，《厂房有偿转让协议书》也应认定自2012年1月1日开始对再审申请人已无约束力，榆发公司应于2012年1月1日交回涉案土地、厂房给再审申请人。（四）案涉土地、厂房，是三中村全体村民集体所有的财产，因此，任何人（包括再审申请人的负责人）未按法定程序召开村民会议并由村民会议决定，不得转让（处分）村集体所有的土地、厂房及其他财产。否则，其擅自签订涉及转让（处分）村集体所有的土地、厂房及其他财产等行为，应认定无效。（五）再审申请人对所谓的厂房及土地使用权转让事宜完全不知情，三中村委会既未有参与签订涉案的《厂房有偿转让协议书》，更无参与签订有关涉及废止1988年9月14日《租地建厂房协议书》的《厂房有偿转让协议书》。从该涉案的《厂房有偿转让协议书》可以反映，并没有人以三中村委会代表身份签署。而卓容金只是以个人身份作为证明人签字，而非作为“三中村委会”的代表去签订该协议书。村委会的公章是基于村委会当时内部管理混乱而被人盗用，且其内容只是涉及废止1988年9月10日所签订的合同书，并非是涉及废止1988年9月14日所签订的《租地建厂房协议书》。而且，案涉厂房属于违反法律的强制性规定，未取得（包括未能补办取得）相关建设许可证，也未取得建筑工程竣工验收合格证及未依法登记领取权属证书的违法建筑，依法是禁止转让买卖的。因而涉案的《厂房有偿转让协议书》应是无效。从再审申请人提交的二份村民代表会议决议不同意转让涉案土地、房产的决议可证明，再审申请人全体村民代表初时也未知道有此《厂房有偿转让协议书》的签订，在诉讼之后才知道也无追认、同意签订该《厂房有偿转让协议书》。榆发公司从没有与再审申请人就管理费进行约定，也无与再审申请人就双方的权利义务签有合同，二审判决的认定是没有依据而错误的。此“双方已经按照合同约定履行”的认定，应该是按照再审申请人与联艺公司原有协议的约定履行。（六）榆发公司并非善意第三人。从《厂房有偿转让协议书》的内容可证明，榆发公司明知转让方（即原承租人联艺公司）只对涉案厂房、土地的使用权在2011年12月31日前有处分权，联艺公司只有权将涉案厂房、土地在2011年12月31日前的使用权转让给榆发公司。涉案厂房、土地自2012年1月1日开始的全部权益，均属三中村全体村民所有，法律已对村民委会员就涉及村民利益处分的重大事项已有明确规定，任何人应在实施涉及村民利益的事项时，应有谨慎的注意责任。但榆发公司非但不是尽善意的谨慎注意义务，而是系恶意想借合法形式掩盖侵占三中村全体村民集体所有的财产不可告人之非法目的。从榆发公司先按原始的《租地建工厂协议》等约定交纳管理费，后以发生纠纷为由而拒缴管理费行为可证明，榆发公司是借机来恶意侵占三中村全体村民集体所有的财产。因此，榆发公司并非是善意第三人。非依法律规定的程序，榆发公司无权占有、使用再审申请人的集体土地及地上建筑物。（七）关于诉讼费用问题，本案是基于被上诉人榆发公司的起诉而起，按照一审法院的判决确定的受理费全部只为23800元，在各方上诉讼请求的前提下，二审法院确定的受理费翻倍为47600元，是缺乏依据的。且在认定了榆发公司主张案涉土地使用权和地上建筑物归其所有没有依据、在榆发公司除诉讼费负担请求之外的三项请求被驳回主要的二项的前提下，仍决定由再审申请人承担大部分诉讼费也是不公平的。（八）二审判决仅凭《厂房有偿转让协议书》中有再审申请人的公章外，而无任何证据证明再审申请人与被申请人就《厂房有偿转让协议书》的内容进行磋商的过程，且无人员作为再审申请人的代表签字，与案涉其它协议均有再审申请人的代表签字后才盖公章惯例不符；《厂房有偿转让协议书》的内容均为被申请人之间加重再审申请人的义务的同时，未提及再审申请人有何权利，且对申请再审人而言，系集体巨额财产自2012年1月1日起，就无期限、无对价给榆发公司，显然不符合一个理性民事主体的正常行为；以及不查明有无其他证据佐证再审申请人是否同意将土地所有权、使用权及厂房权益无条件、无代价转让给榆发公司的真实意思的情况下。就认定《厂房有偿转让协议书》全部有效，显然是错误的。据此，三中村委会、三中经联社向本院申请再审请求：1、撤销（2015）东中法民一终字第1536号民事判决书、（2013）东三法民一初字第1322号民事判决书；2、改判涉案的《厂房有偿转让协议书》无效；3、驳回被申请人榆发公司的诉讼请求；4、案件诉讼费用全部由榆发公司承担。

榆发公司提交书面意见称：（一）《厂房有偿转让协议书》合法有效。1、签订该协议是各方的真实意思表示，榆发公司已按约定支付对价，涉案土地及厂房已交付榆发公司。三中村委会作为《厂房有偿转让协议书》的一方主体，在该协议上加盖了公章，时任村主任卓容金在协议上签名确认。协议签订后，榆发公司按约定支付对价，联艺公司出具两份收条，卓容金亦在两份收条上签名。榆发公司按约定支付对价后，联艺公司已将涉案厂房连同涉案《集体土地建设用地使用证》交付给榆发公司，榆发公司后续向三中经联社交纳管理费，三中经联社向其出具收款收据，虽然收据上写的联艺厂的名字，但三中经联社对该款系由榆发公司交纳是明知的，且没有提出任何异议，说明三中经联社对转让事宜是知情并认可的。综上，转让协议的签订是各方的真实意思表示，三中村委会和三中经联社在直至本案诉讼之前的4年时间里从未提出过异议，足以印证两方对该协议是认可的。2、《厂房有偿转让协议书》未违反法律法规的强制性规定。（1）《村民委员会组织法》中关于相关事项需经村民会议讨论决定的规定，不属于效力性强制性规定。三中经联社主张涉案转让事项未经村民会议讨论故而无效，没有法律依据。而且，该法第二十四条第一款第（八）项是2010年10月28日修订新增的内容，涉案转让事项发生于2008年，根据法不溯及既往原则，不适用上述2010年10月28日修订新增的条款。（2）根据2004年修订的《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可知，法律对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止。同时，广东省人民政府于2003年6月24日发布的《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号），规定依法办理土地登记，领取土地权属证书的农村集体建设用地使用权可以出让、转让、出租和抵押。而涉案土地使用权已依法取得《集体土地建设用地使用证》，并且不属于不得流转的任何一种情形，因此，涉案土地使用权依法可以流转。（3）从《租地建厂房协议书》中约定的“三中管理区保证合法有效地向环球实业公司提供一块建厂用地”，以及东莞市人民政府核发的《集体土地建设用地使用证》中登记的土地用途“厂房”，可知涉案厂房兴建时并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定。涉案厂房建成至今已近三十年，当地政府亦从未发文声明其违法，故依法可以转让。综上，《厂房有偿转让协议书》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。三中村委会在其负责人换届后恶意反悔否认该协议的效力，违背诚信原则。（二）本案二审判决作出《厂房有偿转让协议书》为有效合同的认定后，二审法院基于该判决的认定，对同一块土地使用权及厂房作出的（2015）东中法民一终字第793号民事判决亦已生效，三中经联社已申请法院执行该793号民事判决，榆发公司已履行完毕该生效判决确定的义务。（三）三中经联社针对相邻的另一块土地使用权及厂房作出的（2015）东中法民一终字第799号二审生效判决提起的再审申请已被驳回。三中经联社和三中村委会的申请再审没有事实和法律依据，应予驳回。

当事人一审的诉辩意见

榆发公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认榆发公司与三中村委会及香港联艺贸易公司（以下简称联艺公司）签订的《厂房有偿转让协议书》有效；2、确认榆发公司与三中村委会及联艺公司签订的《厂房有偿转让协议书》所涉土地使用权及厂房、建筑物等所有权归榆发公司所有；3、连少辉、连坤洲、林粉清及三中村委会协助榆发公司办理上述土地使用权的过户手续；4、本案诉讼费由连少辉、连坤洲、林粉清及三中村委会共同负担。理由如下：2007年6月2日，榆发公司与三中村委会、林粉清及香港联艺贸易公司（以下简称联艺公司，已于2007年1月18日在香港解散）签订《厂房有偿转让协议书》，约定联艺公司将其投资兴建的厂房、建筑物及占用范围内的土地使用权有偿转让给榆发公司，三中村委会作为管理方同意该转让行为，且该《厂房有偿转让协议书》第六条同时还约定：“此外，本协议经三方签订之时，甲乙双方于1988年9月4日所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系；而甲方与丙方可随时签订新的协议书”。《厂房有偿转让协议书》签订后，榆发公司已依约向联艺公司支付了全部转让款，联艺公司收取上述全部转让款后于2007年10月将案涉土地使用权及厂房、建筑物等交付给榆发公司。联艺公司于2007年1月8日在香港解散，连少辉、连坤洲系联艺公司的股东，林粉清在《厂房有偿转让协议书》乙方代表处签字，故连少辉、连坤洲及林粉清应与三中村委会共同履行《厂房有偿转让协议书》约定的义务。截止到目前为止，连少辉、连坤洲、林粉清及三中村委会仍不配合榆发公司办理案涉土地使用权及厂房、建筑物等的过户手续。其行为已构成违约，严重侵犯了榆发公司的合法权益。

三中村委会辩称：一、清溪镇三中村村民从无意愿将涉案土地使用权、房产转让给榆发公司，亦无同意联艺公司转让案涉土地使用权、房产给榆发公司。涉案土地使用权、房产权属系清溪镇三中村全体村民的集体财产，且经2012年8月18日和2013年4月22日的两次村民代表大会会议表决，不同意将涉案土地使用权、房产转让，并办理将涉案土地使用权、房产根据上级政府的统一规定，规范由三中经联社所有的手续。三中经联社与三中村委会理解涉案《厂房有偿转让协议书》，仅是原承租方将其依原相关租赁合同中的权利义务转让给榆发公司；榆发公司举证的“收据”也恰恰证明，其是根据原相关租赁合同的约定履行承租人义务的，且榆发公司明知原租赁合同的出租人权利主体也变更为三中经联社。因而，租赁合同期限届满后，承租方（榆发公司）应将租赁标的物归还三中经联社。二、涉案《厂房有偿转让协议书》的厂房、土地使用权依法不能转让。首先，三中经联社不认同榆发公司提供“（2013）东三法民二初字第723号民事判决书”的证明内容。相反，从该判决书第11页第十六行“其他的建筑面积未办理房产证…,故对于未办理房产证的建筑物转让的效力，本院不予确认。”；第13页“…且《有偿使用土地合同书》中明确约定‘该地块的土地权属仍是甲方（田心村委会）名下’，后该地块登记的权属人仍为第三人田心联合社，故两原告的要求办理土地使用证书过户手续的主张没有事实和法律依据，本院不予办理。”等法院意见，结合本案标的物的原《租地建厂房协议书》的“所建厂房产权属甲方。乙方享有无偿使用所建厂房二十三年的权利，时间即由1989年1月1日开始至2011年12月31日止。无偿使用期过后，若乙方还需要使用，则可以优先照顾，厂房租金按届时时价90%计算。”等约定，涉案《厂房有偿转让协议书》的厂房未办理房产证，依法不能转让。其次，《厂房有偿转让协议书》涉及处分属村民集体的财产，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第1款及第二十六条第2款的规定，任何人擅自作出处分村集体财产的行为，应以违反上述法律的强制性规定而应当认定为无效。更何况，三中村村民经过召开两次村民代表大会表决，都不同意将涉案的集体财产转让。综上所述，请求法院依法驳回榆发公司的诉讼请求，以保护三中经联社全体村民的集体财产不受侵犯。

被告连少辉、连坤洲、林粉清在法定期限内没有提出答辩，也未向本院提交任何证据。

第三人三中经联社述称：其意见与三中村委会的答辩意见一致。

一审法院查明的事实、判决理由及结果

一审法院认定事实：三中经联社是于1990年10月27日经东莞市政府批准成立的农村集体经济组织（注：当时的全称为东莞市清溪镇三中经济联合社），负责管理对应的农村集体资产，后根据2007年2月13日东府办[2007]9号文件变更为现在的名称。清溪镇三中管理区三中村民委员会（以下简称三中管理区）是三中村委会的前身。东莞清溪三中联艺塑胶玩具厂（以下简称联艺厂）是联艺公司于1991年3月14日在大陆投资注册设立的来料加工企业，联艺厂已于2008年8月11日被吊销；联艺公司于1991年1月26日在香港开业，独资东主为连少辉，已于2007年1月18日结业解散。

1988年9月14日，三中管理区与环球实业公司（签约代表为彭焕渊）签订一份《租地建厂房协议书》，约定：“经双方根据中国法律规定，在平等自愿原则前提下，充分协商，同意订立以下条款，资双方共同信守。一、三中管理区保证合法有效地向环球实业公司提供一块建厂用地，此块地位于三中管理区的第三工业区地段，面积为2000平方米。北面松土归环球实业公司使用。二、环球实业公司向三中管理区支付用地费用共人民币肆万元后，即取得这块地的建厂权利，环球实业公司保证遵守中国法律正确地使用用地和厂房。其它有关用地费用由三中管理区负责。三、所建厂房产权属三中管理区，环球实业公司享有无偿使用所建厂房二十三年的权利，时间即由1989年1月1日开始至2011年12月31日止。无偿使用期过后，若环球实业公司还需要使用，则可优先照顾，厂房租金按届时时价90%计算。四、在无偿使用期限内，若发展的需要可设附属公司，若环球实业公司因特殊原因不再在内地办厂，环球实业公司则有权将厂房租给其它外商。五、期满后厂内、外一切用电设施（包括变压器、电容器、电线、电表、电制、电线架、光管、电灯、风扇等）均归三中管理区所有，环球实业公司不得拆迁。六、期满后厂内、外一切通水设施归三中管理区所有，环球实业公司不得拆迁。七、机械设备、发电机组、生产设备、生产工具、加工的来料及其它作价物品属环球实业公司所有，环球实业公司有权作出处理。八、签订协议当日环球实业公司向三中管理区支付用地费用总额的20%，签约日计起一个月内支付用地费用总额的40%，剩余40%则在破土动工建厂之日前付清。签订协议之后两个月内要动工建厂，过期不动工，三中管理区有权把该地段另作安排。九、环球实业公司向三中管理区支付清用地费用后，即可进行建厂事宜，建厂费用由环球实业公司自行负责。所建厂房必须是水泥钢筋结构。设计图纸须取得三中管理区同意。十、建厂房双方责任。……十一、外汇留成。……十二、本协议自签订之日起生效，其它事宜双方另行协商。本协议一式两份，双方各执一份，均具有同等效力。”

《租地建厂房协议书》签订后，彭焕渊代表的环球实业公司与联艺公司在大陆设立的联艺厂共同出资在涉案地块上兴建起一幢二层厂房，该厂房至今尚未办理产权证明。1989年12月25日，涉案地块取得《集体土地建设用地使用证》（编号为：东府集建字[89]第1900202010726号），登记的土地使用者为“三中管理区（联艺环球玩具厂）”，土地用途为厂房，建筑占地面积为2500平方米。1992年6月10日，因环球实业公司及联艺厂资金投放建厂房后发生争议，双方当事人请求三中管理区及清溪镇人民政府有关部门调处此纠纷，在有关部门主持下，经双方当事人充分协商自愿达成协议如下：一、双方合资兴建该厂房当中，环球实业公司确认联艺厂曾出资234239.90元人民币，联艺厂亦确认环球实业公司曾出资157421.94元人民币；二、联艺厂现同意一次过补偿环球实业公司出资建厂房之本息190165.50元人民币；三、环球实业公司同意自本协议签订之日起该厂房归联艺厂支配及使用（即在原来土地有偿使用协议规定之时间内使用）；四、联艺厂补偿给环球公司之款项自本协议签订之日起30天付清（双方确认，以解决因生意发生的债权债务后30天内付清）；五、逾期不付或未付清该款项的，每天按该款项的15%滞纳金计付。环球实业公司代表杨观发又彭焕渊、联艺厂代表连坤洲、林粉清在上述《协议书》上签名捺印确认，东莞市清溪镇人民政府在上述《协议书》盖章。1992年6月27日，彭焕渊代表环球实业公司出具收条确认收到联艺公司所还环球实业公司建厂房款190165.50元人民币。联艺公司及联艺厂由此完全取得涉案地块上所兴建厂房在《租地建厂房协议书》约定期限内的使用权，三中经联社及三中村委会对此予以认可。

1992年4月27日，三中管理区与联艺公司（以联艺厂的名义）签订一份《补充协议书》，约定：“双方于1988年9月4日签订了一份以来料加工形式租赁土地办厂的协议书。在协议书的条款中，对于一些应当交纳给三中管理区的合理管理费没有明确定进协议之内，或定低了。另外，随着人民币的汇率下调，外汇补贴降低，双方结汇收入悬殊太大。鉴于上述情况，双方抱着平等互利的原则，双方特定补充协议如下：一、联艺厂要向三中管理区交纳工厂综合管理费，按工厂总建筑投影面积（包括：厂房、办公大楼、工人冲凉房、电房、门卫室）计算，每月每平方米交纳0.6元港币（包括消防费、治安、环卫、绿化、通路桥梁维修、医疗教育、城建设施附助等）。二、联艺厂要向三中管理区交纳工人行政管理费，按工人每月在厂的工人人数计算，每人每月交纳12元港币。三、联艺厂要向三中管理区交纳劳动服务管理费，按工厂在厂的实际国内员工人数计算，每人每月交纳3元港币。四、联艺厂要扣补外汇汇率差额给三中管理区，联艺厂每汇入工缴费100元港币，扣补人民币5元给三中管理区。五、以上四项收费，每隔拾年递增15%。六、上级有关部门的有关收费，由联艺厂负责。七、以上四项收费联艺厂从1992年1月1日开始交付，每一个季度交付一次。八、原协议中的各项管理费与此补充协议有不符合之处，以此补充协议为准。九、此协议一式三份，双方各执一份，交镇人民政府对外加工办一份备案，均具有同等效力。此协议自签字之日起生效。”

2006年7月1日，三中经联社与联艺公司签订一份《协议书》，约定：“双方于1988年9月14日签订了一份‘来料加工’形式的租赁土地协议书，行使协议期间双方都能按协议的有关事项执行。现经双方协商决定将原‘来料加工’协议终止，变更为‘私营个体企业’重新定立协议，双方协议如下：一、以上签订的土地使用期限继续生效（即使用期限至2011年12月31日止）；二、联艺公司在终止及变更企业经营形式期间产生的一切费用由联艺公司负责；三、联艺公司从2006年7月1日起须向三中经联社缴交每月3500元的管理费（不含治安及环境卫生费），且每月应在25号前交清当月的管理费；四、本协议一式二份，双方各执一份，均具同等效力，协议自双方签字后生效。”

2007年6月2日，三中村委会（甲方）、联艺公司（乙方）及榆发公司（丙方）签订一份《厂房有偿转让协议书》，原文内容为：“甲、乙方曾于1988年9月4日签订协议，由甲方出让土地，乙方投资兴建厂房。现厂房已建成，并用于经营‘联艺贸易公司’。因客观因素，乙方需向其他地方发展，故愿意将其投资兴建的厂房等建筑物及土地使用权一并转让给丙方所有、使用；乙方亦同意受让。甲方作为管理方，也同意乙方将厂房转让给丙方所有、使用。在平等、自愿的前提下，三方之间具体达成协议：一、上述转让厂房的名称、面积、地址。该厂房现名为‘联艺贸易公司’，占地使用面积为2500平方米，具体位置为广东省东莞市清溪镇三中村委会第三工业区第五栋厂房同兴厂旁边观和厂对面。二、转让金额为人民币212.5万元（大写：贰佰壹拾伍万伍仟元整）。三、转让金支付方式：（二次付款）上述转让金以每平方米850元人民币计算（按占地使用面积2500平方米计算）合计为212.5万元人民币，第一期付款自本协议签订之日起三天内由丙方以银行转帐方式支付人民币100万元，乙方收到丙方的第一期款项后厂房应交给丙方接管，此外，土地使用证转让的所有费用由双方各支付一半，剩余款项二个月内付清。四、从本协议约定的转让金全部支付完毕之日起，上述厂房等建筑物及土地使用权以及变压器材及自来水设施都交付丙方所有、使用，甲、乙双方此后不能作任何干涉。五、乙方必须保证上述厂房等建筑物及土地使用权属清楚以及保证该厂房在正式转让给丙方前不受破坏。此外，因上述建筑物及土地使用权在正式转让前（即转让金正式支付完毕之日前）产生的纠纷或者其它任何债权债务，一概由联艺公司负责清偿并承担相关民事责任；因此给丙方造成经济损失的，乙方须负责赔偿。六、甲方同意乙、丙双方之间的转让。合同签订后该厂房周边道路设施以及渠道清理请丙方协助处理。此外，本协议经三方签订之时，甲乙双方于1988年9月4日所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系，而甲方与丙方可随时签订新的协议书。七、甲、丙双方的违约责任：甲、丙任何一方如不如实履行上述条款所规定的义务，视为违约。双方协议解决。八、本协议未尽事宜，甲、乙、丙三方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等效力。九、本协议书一式三份，自签订之日生效，并甲、乙、丙三方各执一份。”三中村委会在上述协议的落款甲方处及两页协议的右侧骑缝处盖章、时任三中村委会主任卓容金在协议落款的最下方空白处手写证明人并签名确认，联艺公司在上述协议的落款乙方处盖章、签约代表为连坤洲和林粉清，榆发公司在上述协议的落款丙方处盖章、签约代表为杨辉。

榆发公司提供了两份由连坤洲出具的收条拟证实已向联艺公司支付了《厂房有偿转让协议书》项下的价款，收条显示的金额合计为人民币180万元（其中人民币80万元的收条盖有联艺公司的印章），两张收条的背面有卓容金作为证明人签名，榆发公司解释称剩余款项的收条已找不到了。榆发公司提供由三中经联社盖章出具的收款收据拟证实，其已以联艺厂的名义向三中经联社补交了2006年7月至2007年6月前的管理费，并自2006年7月开始继续由榆发公司向三中经联社交纳管理费直至2009年12月，由于厂房的原使用人是联艺厂，故收据上写的是联艺厂的名字，但款项都是由榆发公司交纳的且其中有一张收据注明缴款人为杨辉，说明三中经联社收取榆发公司交纳的管理费表示对涉案厂房转让的认可。三中经联社对收款收据的真实性予以认可，但对榆发公司欲证明的主张不予认可，同时还不认可《厂房有偿转让协议书》的真实性，认为即使三中村委会在该协议书上的印章真实也不能认定是三中村委会集体的意思表示，该协议书违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，加盖公章无法代表全体村民的意思，负责人也不能代表全体村民处理涉案厂房及土地，据此认为该协议书无效。三中村委会则主张，仅知悉联艺公司是涉案土地的厂房的承租方，联艺公司是将其承租权益转租给榆发公司，对所谓厂房及土地转让事宜完全不知情；三中村委会还表示，卓容金在《厂房有偿转让协议书》上签名是其本人签名，所盖印章真实的可能性较大，但卓容金在该协议书上签名仅仅代表个人作为证明人，并不代表三中村委会作为合同的一方当事人，该协议书不是三中村委会的真实意思表示，三中村委会处置集体资产需经过合法程序，故该协议书上三中村委会的印章真实与否对该协议书本身是无效的法律性质不造成影响。经向卓容金本人核实，其在《厂房有偿转让协议书》上的签名确实为其本人签名。榆发公司则反驳称，三中村委会在作为甲方的《厂房有偿转让协议书》中对于涉案厂房的权利处置有明确的意思表示，且直接作为合同甲方盖章确认，还有当时的负责人签名，根本不存在不是三中村委会真实意思表示的事实，当时三中村委会认为这只是涉及联艺公司与榆发公司之间的转让及村委会的处分行为，有村委会盖章就可以。

2012年8月16日，三中村委会以遗失土地使用证为由向东莞市国土资源局申请补发了涉案土地的《集体土地使用证》，登记的土地使用权人为三中村委会的全称，用途为工业用地，使用权面积为2504.21平方米，证号不变。2012年8月18日，三中村委会召开村民代表大会，讨论表决通过将原登记名称为三中村委会全称的土地证[证号为东府集用（1989）第1900202010726]变更登记名称为三中经联社的全称，形成了《农村（社区）村民代表大会表决情况记录表》。2012年11月2日，东莞市清溪镇人民政府出具一份《证明》，内容为：“兹有东莞市清溪镇三中股份经济联合社是东莞市清溪镇三中村集体资产的管理者，目前正在补办涉及原东莞清溪三中联艺塑胶玩具厂、东莞清溪三中同兴机器制造厂使用土地的权属证书过程，已循上级上报审批，等待领证。”2013年4月22日，三中村委会召开村民代表大会，认为原登记名为三中村委会全称的一宗土地及地上建筑物租赁期满后未收回，需通过法律途径收回，该宗土地及地上建筑物不同意出让、转卖，一切物权交由三中经联社处置，并同意将《集体土地使用证》变更登记到三中经联社名下，经讨论表决通过：原登记名称为三中村委会全称的一宗土地及地上建筑物不同意出让、转卖；同意将证号为东府集用（1989）第1900202010726号《集体土地使用证》变更登记到三中经联社名下，形成了《农村（社区）村民代表大会表决情况记录表》。三中村委会确认，除了上述两次表决以外，此前没有就涉案的土地或厂房进行过其他事项的讨论或表决，也未就卓容金个人签名并加盖三中村委会的印章这一事项的处置进行过专门的讨论或表决。

各方当事人对涉案厂房所占的土地性质为集体建设用地均无异议，对涉案厂房现在由榆发公司控制并出租给东莞市向阳机械有限公司（以下简称向阳公司）使用的事实亦无异议。榆发公司确认从2007年7月左右开始实际占用涉案土地及厂房，但自己没有使用过，一直都是用于出租。三中经联社主张，涉案的《租地建厂房协议书》约定的厂房无偿使用期限已于2011年12月31日届满，期限届满后榆发公司及向阳公司拒不返还涉案的厂房，侵犯了三中经联社的合法权益，遂于2012年3月23日向一审法院提起诉讼要求榆发公司及向阳公司交还涉案厂房的使用权，一审法院受理案号为（2012）东三法民一初字第2217号（以下简称2217号案）。榆发公司则坚持认为其是涉案土地使用权及厂房所有权的权属人，不同意向三中经联社返还涉案厂房，并于2013年2月26日诉至一审法院要求判如所请。

另查明，一审法院曾向东莞市国土资源局发函调查涉案土地的权属情况，东莞市国土资源局提供《东莞市土地登记资料查询结果表》称：“经查，东府集建总字第0514998号字（1989）第1900202010723号及东府集建总字第0514791号字（1989）第1900202010726号两土地使用证因遗失已登报声明作废，并于2012年8月办理了补发登记，使用权人登记为东莞市清溪镇三中村村民委员会。”一审法院在2217号案件审理过程中，也同样曾向东莞市国土资源局发函调查涉案土地的权属情况，东莞市国土资源局复函称：“清溪镇三中管理区1989年提交村出具的土地权属证明文件，向我局申请土地使用权设定登记，经依法审批，我局核发了东府集建（1989）第1900202010723号和（1989）第1900202010726号《集体土地使用权证》，土地使用权人分别为三中管理区（同兴机械厂）、三中管理区（联艺环球玩具厂），属三中管理区为产权人的集体建设用地。2012年，土地使用权人因遗失上述两本土地使用证向我局申请遗失补发，经审查，我局为其补发新证，权利人均为三中村村民委员会，原《集体土地使用权证》证号不变。”榆发公司主张，土地使用权人并没有遗失该两本土地使用权证，而是两本证都在联艺公司，只是为了本案诉讼需要才隐瞒事实向国土部门申请补发土地使用证。三中村委会则主张，涉案土地的权利人正在办理从三中村委会变更为三中经联社的手续。一审法院还向东莞市房产管理局发函涉案厂房及配套建筑物的产权权属登记情况，东莞市房产管理局复函称：“没有相关信息记录”。

再查明，榆发公司在2217号案中曾先向一审法院提交一份显示由“东莞市清溪三中联艺环球玩具厂”盖章的《厂房有偿转让协议书》（经查，“东莞市清溪三中联艺环球玩具厂”未经核准注册登记），三中村委会曾对《厂房有偿转让协议书》上的盖章申请印章鉴定，后榆发公司提交了显示由联艺公司盖章的《厂房转让协议书》（内容除转让金额以外基本与榆发公司先提交的相同），三中村委会在一审法院已启动鉴定程序后又申请撤回鉴定，一审法院依法终止鉴定程序。

最后，一审法院于2014年10月30日对2217号案作出《民事判决书》，判决：榆发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向三中经联社交还涉案厂房的使用权，向阳公司应当配合将该厂房交还给三中经联社，并由榆发公司向三中经联社支付2010年1月至2012年3月期间的管理费，驳回了三中经联社的其他诉讼请求。

一审法院认定以上事实的证据有：榆发公司提供的厂房有偿转让协议书、集体土地建设使用证、收据（转让款）、收据（管理费）、（2013）东三法民二初字第723号民事判决书，三中村委会提供的农村（社区）村民代表大会表决情况记录表（2012年8月18日、2013年4月22日）、东莞市农村（社区）集体资产产权更名登记资产确认书、证明、集体建设土地使用权证，三中经联社提供的关于设置经济联合社、经济合作社组织的通知及东莞市人民政府办公室的文件、农村集体经济组织证明书、组织机构代码证书，一审法院调查取得的证据材料以及本案一审庭审笔录、2217号案庭审笔录等为证。

一审法院认为，连少辉、连坤洲及林粉清经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向一审法院提出答辩，也未提交任何证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。本案争议的焦点为：一是涉案地块的使用权及地上建筑物的所有权权属人应当是谁，有无发生过流转，涉案《厂房有偿转让协议书》是否有效；二是三中村委会、连少辉、连坤洲、林粉清应否协助榆发公司办理涉案土地使用权的过户手续。

针对焦点一。首先，关于权属问题。涉案土地及地上建筑物均属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条及第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记而发生效力，未经登记则不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案地块的使用权，不论是1989年12月25日取得《集体土地建设用地使用证》，还是2012年8月16日补发的《集体土地使用证》，编号均为东府集建（1989）第1900202010726号，土地性质（或用途）均为集体建设用地（工业用地或厂房），登记的土地使用权人名称中均有三中管理区或三中村委会的字样。从不动产权属证书登记的事项及相应不动产登记和管理机构即东莞市国土资源局的复函来看，涉案地块的使用权权属人应为三中村委会，而不是联艺厂或联艺公司，也不是三中经联社。至于地上建筑物即涉案厂房的权属，涉案厂房至今未办理权属证书或证明，同样根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《租地建厂房协议书》是签约各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。涉案地块上的建筑物由彭焕渊代表的环球实业公司与联艺公司在大陆设立的联艺厂共同出资依据与三中管理区签订的《租地建厂房协议书》的约定兴建而成，各方当事人对此均无异议，而根据《租地建厂房协议书》的约定，所建厂房的产权属三中管理区，环球实业公司享有的实际是有偿有期的使用权（需一次性支付用地费用及按期支付管理费等相关费用），后经由清溪镇人民政府主持调解确认由联艺公司及其设立的联艺厂补偿彭焕渊代表的环球实业公司后来行使对涉案厂房的有期有偿使用权，各方当事人对此亦无异议。因此，按照《租地建厂房协议书》的约定，在2011年12月31日前，涉案厂房的产权权属人应当为三中管理区即后来的三中村委会，联艺公司及联艺厂依约获得该厂房的有偿有期的使用权。至于2012年1月1日开始，按照《租地建厂房协议书》的约定，涉案厂房的产权权属人及使用权人均应为三中村委会。

其次，关于《厂房有偿转让协议书》的真实性问题。第一，该协议书有签订的三方主体即三中村委会、联艺公司及榆发公司的盖章确认，时任三中村委会的主任卓容金也有在该协议上签名，三中村委会在2217号案中抗辩主张对其印章及卓容金的签名真实性不予确认，但三中村委会又在一审法院启动鉴定程序后撤回了印章鉴定申请，并在质证时表示卓容金在该协议书上签名是其本人签名，所盖印章真实的可能性较大，故一审法院对三中村委会的抗辩主张不予采纳，依法认定该协议书的真实性。第二，《厂房有偿转让协议书》上有涉及就涉案厂房形成的于1988年9月14日签订的《租地建厂房协议书》（注：《厂房有偿转让协议书》上的1988年9月4日应为笔误），《厂房有偿转让协议书》签订后，卓容金有在榆发公司支付联艺公司转让款的收据背面签名证明，榆发公司的人也向三中经联社补交了2006年7月至2007年6月的管理费，并在2007年7月至2009年12月期间以联艺厂的名义交纳了管理费，其中有收据显示在缴款单位处注明榆发公司的法定代表人杨辉字样。结合三中村委会在《厂房有偿转让协议书》上盖章、负责人在上面签名的事实，一审法院认定三中村委会及三中经联社不可能对《厂房有偿转让协议书》的签订不知情。第三，三中经联社及三中村委会主张，《厂房有偿转让协议书》因违反村民委员会组织法未经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意的民主决议程序而无效，虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》确实有规定关于涉及村集体经济组织财产和成员权益的重大事项须经村民会议或村民代表大会讨论决定的民主程序，但这是规范村民自治组织内部工作程序的管理性规定，并非调整基层自治组织对外民事行为的效力性规定，该规定所产生的效力依法不能对抗外部民商事交易中的善意第三人。因此，在签订《厂房有偿转让协议书》时，榆发公司及联艺公司都完全有理由相信三中村委会盖章及负责人签名的行为是代表该村集体的真实意思表示，该协议书可对三中村委会产生合同上的法律效力和约束力。

再次，关于《厂房有偿转让协议书》的内容。该协议书第一自然段即写明：“联艺公司愿意将其投资兴建的厂房等建筑物及土地使用权一并转让给榆发公司所有、使用。三中村委会作为管理方，也同意联艺公司将厂房转让给榆发公司所有、使用。”该协议书第六条还进一步明确：三中村委会同意联艺公司、榆发公司双方之间的转让，本协议经三方签订之时起三中村委会与联艺公司于1988年9月14日（注：《厂房有偿转让协议书》上的1988年9月4日应为笔误）所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系，而三中村委会与榆发公司可随时签订新的协议书。由此可知，三中村委会仅同意将涉案厂房的所有权和使用权转让给榆发公司。结合前述分析，联艺公司只对涉案的厂房拥有有偿有期的使用权，并不拥有对涉案厂房的所有权，更不拥有对涉案土地的使用权。因此，联艺公司自始自终都无权对涉案土地的使用权进行转让，涉及土地使用权的转让自始自终也未征得土地使用权人的确认或追认，故一审法院认定《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案土地使用权转让的条款因无权处分而无效。按照《租地建厂房协议书》的约定，联艺公司本仅有权就剩余期限之内（即2011年12月31日前）的有偿有期使用权进行转让，对涉案厂房的所有权也不具有处分权，但因涉案厂房的权属人三中村委会在《厂房有偿转让协议书》上明确同意联艺公司将涉案厂房转让给榆发公司所有及使用，故联艺公司对涉案厂房所有权的处分因征得了三中村委会的同意而有效。一审法院认定《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案厂房所有权和使用权转让的条款合法有效，但因涉案厂房未办理权属证书或证明，在该协议书签订后至今也一直未办理对涉案厂房产权权属的变更登记手续，故该协议书针对涉案厂房所有权和使用权的转让仅产生了合同上的效力即债权效力，从未产生物权上的效力，即针对涉案厂房的所有权转让因未办理变更登记而不发生效力。涉案厂房在签署《厂房有偿转让协议书》后已交由榆发公司控制使用，故榆发公司依据《厂房有偿转让协议书》仅取得了涉案厂房的使用权；榆发公司并未另行与三中村委会签订新的协议书确定该厂房使用权的期限等内容，故榆发公司对涉案厂房取得的是不定期的使用权。

综上，一审法院认定涉案地块的使用权及地上建筑物的所有权权属均未发生过物权法意义上的流转，仅涉案地上建筑物的使用权发生过流转。故对榆发公司要求确认涉案土地使用权及厂房、建筑物等所有权归榆发公司所有的诉讼请求，一审法院不予支持。

针对焦点二。如前所述，《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案土地使用权转让的条款因无权处分而无效；涉案土地使用权及涉案厂房的所有权从未发生过物权法意义上的流转，即三中村委会至今还是涉案土地的使用权人和涉案厂房的所有权人。一审法院在2217号案中已判决榆发公司应交还涉案厂房的使用权给三中经联社。因此，榆发公司要求三中村委会、连少辉、连坤洲及林粉清协助办理涉案土地使用权的过户手续，缺乏理据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第一百四十二条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认榆发公司与三中村委会及联艺公司于2007年6月2日签订的《厂房有偿转让协议书》中涉及土地使用权转让的条款无效、涉及厂房所有权和使用权转让的条款有效；二、驳回榆发公司的其他诉讼请求。本案一审受理费23800元，由榆发公司负担。

当事人二审的诉辩意见

榆发公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判确认《厂房有偿转让协议书》有效。3、改判确认《厂房有偿转让协议书》所涉土地使用权及厂房、建筑物等所有权归榆发公司所有。4、改判三中村委会、连少辉、连坤洲及连粉清协助榆发公司办理上述土地使用权的过户手续。5、本案诉讼费由三中村委会、连少辉、连坤洲及连粉清承担。理由如下：（一）榆发公司有权取得案涉土地使用权和地上建筑物所有权。1、法律并未禁止转让集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第九条明确单位可以获得土地使用权，广东省、东莞市均就集体建设用地使用权流转制定了具体管理办法。2、1989年12月25日取得的《集体土地建设用地使用证》注明土地使用者“三中管理区（联艺环球玩具厂）”，联艺厂完全是合法取得案涉地块土地使用权，三中经联社和三中村委会也予以认可，后在三中村委会同意下将案涉土地使用权转让给榆发公司，榆发公司作为善意受让人，付出了合理对价，且转让的土地使用权也在法律规定的五十年有效期内，故榆发公司已取得案涉土地使用权及地上建筑物所有权。3、一审法院对转让集体土地未经村民代表同意的论述正确。《厂房有偿转让协议书》合法有效，各方在该协议上明确废止《租地建厂房协议书》，一审法院不应援引《租地建厂房协议书》。（二）本案一审判决涉及厂房所有权和使用权转让的条款有效，但在2217号案件中，却判决榆发公司交还厂房使用权，两个判决相互矛盾。（三）榆发公司已就东莞市国土资源局错误变更登记行为提起行政诉讼，本案应中止诉讼。

三中村委会、三中经联社答辩称：与上诉意见一致。

三中村委会、三中经联社不服一审判决，上诉请求：变更一审判决第一项中的“涉及厂房所有权和使用权转让的条款有效”为“涉及厂房所有权和使用权转让的条款无效”。理由如下：（一）根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条规定，案涉土地和厂房是村集体所有财产，任何人未按法定程序召开村民会议并由村民会议决定，不得转让集体资产，否则，该转让行为无效。（二）三中村委会、三中经联社对土地使用权和厂房转让不知情，村民也不同意上述转让，三中村委会没有签订《厂房有偿转让协议书》，卓容金也是以个人身份作为证明人签字，而非作为三中村委会代表签字，《厂房有偿转让协议书》上的公章是基于三中村委会当时管理混乱被人盗用的，且案涉厂房未取得建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、建筑竣工验收合格证、产权证和消防验收合格批文，依法是禁止买卖的。三中村委会、三中经联社仅知道同兴厂将《租地建厂房协议书》中的权利、义务转移给榆发公司。（三）榆发公司并非善意第三人，其是知道《租地建厂房协议书》，知道同兴厂不享有土地使用权和厂房产权。

榆发公司答辩称：与上诉意见一致。

被上诉人连少辉、连坤洲、林粉清并未提交任何证据和答辩意见。

二审法院查明的事实、判决理由及结果

二审法院经审理查明，对一审查明事实，二审法院予以确认。

二审法院认为：本案涉及集体建设用地使用权和地上建筑物的转让，而建设用地使用权转让合同纠纷属于国有土地转让引起的纠纷，故一审法院认定案由有误，二审法院依法予以纠正。本案应为合同纠纷。案涉《厂房有偿转让协议书》有三中村委会的盖章，三中村委会主张未签订上述协议，但其上诉时并未否认上述协议上三中村委会公章的真实性，故一审法院认定上述协议是由三中村委会与同兴厂、榆发公司共同签订正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对榆发公司、三中村委会、三中经联社上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：案涉《厂房有偿转让协议书》的效力。

《厂房有偿转让协议书》约定联艺公司将案涉厂房等建筑物及土地使用权转让给榆发公司所有、使用，三中村委会同意联艺公司和榆发公司之间的转让，故《厂房有偿转让协议书》涉及集体建设用地使用权和地上建筑物所有权的转让均获得了三中村委会的同意，一审法院认定土地使用权转让未获三中村委会同意没有依据，二审法院依法予以纠正。首先，本案所涉及的集体建设用地使用权转让属于二次流转，在此之前，三中管理区将案涉土地出租给环球实业公司用于兴建联艺厂，后环球实业公司将案涉厂房使用权转让给联艺公司，并获得三中村委会及三中经联社的认可，东莞市国土资源局亦核发了土地使用者为“三中管理区（联艺环球玩具厂）”的《集体土地建设用地使用证》，故联艺公司属于依法可以使用案涉集体土地的企业。2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该条规定仅严禁集体土地用于非农业建设的转让，对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止。根据联艺厂2008年吊销、联艺公司2007年结业解散以及《厂房有偿转让协议书》载明的联艺公司需向其他地方发展的事实，本案集体建设用地使用权的流转属于依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生的再次流转，属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定的情形。故本案建设用地使用权的流转并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效，一审法院对此认定有误，二审法院依法予以纠正。其次，虽然联艺公司仅具有案涉地上建筑物的有偿有期使用权，但作为权属人的三中村委会明确表示同意联艺公司将案涉地上建筑物转让给榆发公司所有和使用，且案涉地上建筑物兴建时并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，故案涉地上建筑物的转让依法应属有效。第三，三中村委会主张上述土地使用权和地上建筑物的转让未取得村民会议的同意。但上述转让行为发生于2007年，签订上述转让协议后，榆发公司也按照约定向三中经联社支付了相应的管理费，三中经联社也予以收取，双方已经按照合同约定履行，现三中村委会以2013年村民表决不同意转让为由主张上述转让行为无效没有任何依据。综上，《厂房有偿转让协议书》依法应为有效合同，一审法院对此认定有误，二审法院依法纠正。

虽然《厂房有偿转让协议书》有效，但依据该协议所产生的是榆发公司与三中村委会、联艺公司之间的债权债务关系，并不必然导致物权的变动，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让需经依法登记才发生效力。案涉不动产并未办理登记，故榆发公司主张案涉土地使用权和地上建筑物归其所有没有依据。因三中村委会不同意协助过户，且合同能否得到履行尚需符合相关规定的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，榆发公司要求其协助办理土地使用权过户手续的请求，二审法院予以驳回。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律错误，二审法院予以纠正。榆发公司的上诉主张部分有理，二审法院予以部分支持。三中村委会、三中经联社的上诉没有依据，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1322号民事判决。二、确认东莞市榆发贸易有限公司与东莞市清溪镇三中村村民委员会及香港联艺贸易公司于2007年6月2日签订的《厂房有偿转让协议书》有效。三、驳回东莞市榆发贸易有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费23800元，由东莞市榆发贸易有限公司负担15000元，由东莞市清溪镇三中村村民委员会、连少辉、连坤洲、林粉清承担8800元。二审受理费47600元，由东莞市榆发贸易有限公司负担15000元，由东莞市清溪镇三中村村民委员会、东莞市清溪镇三中股份经济联合社承担32600元。

本院查明的事实、判决理由及结果

本院经审理查明：一、二审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院再审认为，本案系合同纠纷。根据三中经联社、三中村委会的再审请求、事由及被申请人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、当事人在案涉《厂房有偿转让协议书》中的真实意思表示；2、案涉《厂房有偿转让协议书》的效力。

（一）关于当事人在案涉《厂房有偿转让协议书》中的真实意思表示问题。第一，从案涉土地使用权及厂房所有权的主体来看，根据1988年9月14日三中管理区与环球实业公司签订的《租地建厂房协议书》的约定，三中管理区提供一块用地给环球实业公司建厂房，所建厂房产权属于三中管理区（即三中村委会），环球实业公司只享有无偿使用所建厂房23年的权利。因此，三中管理区仅将案涉集体土地使用权出租而非转让给环球实业公司。案涉厂房所占土地属于集体建设用地，登记的土地使用权人为三中村委会，故三中村委会是该土地的使用权人。根据上述《租地建厂房协议书》的约定，案涉厂房产权也应属于三中管理区（即三中村委会）。因此，联艺公司（包括联艺厂）根据与环球实业公司签订的《协议书》，并不享有案涉土地使用权及厂房所有权，只享有案涉厂房23年的无偿使用权。第二，从案涉土地使用权及厂房转让的条件来看，案涉土地属于集体建设用地，其转让须符合法定的条件。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”如上所述，联艺公司（包括联艺厂）只享有案涉厂房23年的无偿使用权，并未依法取得案涉集体土地的使用权，案涉集体土地的使用权并不属于联艺公司（包括联艺厂）的财产。因此，假如联艺公司将案涉土地使用权转让给榆发公司不仅属于无权处分，而且不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。二审判决认定案涉集体建设用地使用权的流转符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属于适用法律不当，本院予以纠正。此外，案涉集体建设用地使用权的流转属于涉及村民利益的重大事项，根据1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年修订前）第十九条的规定，应当经村民会议讨论决定。假如案涉集体建设用地使用权发生转让但未经过民主议定程序，违反了上述法律的强制性规定。一审判决认为关于民主议定程序的法律规定并非调整基层自治组织对外民事行为的效力性规定不妥，本院予以纠正。由此可见，案涉集体建设用地使用权如转让并不符合法律规定的必备要件。至于案涉厂房，是否取得建设工程规划许可证及竣工验收备案均缺乏相关证据证明，且至今尚未取得不动产权属证书，故也不符合依法转让的条件。第三，从案涉合同签订的主体及转让款支付来看，案涉厂房的转让方为联艺公司，受让方为榆发公司，三中村委会在该合同中属于管理方而非转让方。在该合同的落款处，只有转让方及受让方的代表人签名并盖章，三中村委会虽有盖章而无代表人签名。此外，该合同约定的转让金额为212.5万元人民币，榆发公司举证证明已向联艺公司支付了180万元，而三中村委会作为依法登记的案涉土地使用权人及合同约定的案涉厂房所有权人，并未收取上述转让价款。假如三中村委会转让或同意他人代为转让其集体建设用地使用权和案涉厂房所有权，则在该合同中应以转让方而非管理方的身份出现，且应当由其收取转让价款。其在合同中以管理方的身份同意联艺公司将案涉土地使用权及厂房转让给榆发公司，明显不合常理，而且损害了全体村民的合法权益。第四，从案涉厂房管理费的交纳情况来看，假如三中村委会同意联艺公司将案涉土地使用权及厂房所有权转让给榆发公司，则榆发公司应以自己的名义向三中村委会交纳管理费。但榆发公司提供的证据证明，其一直以联艺厂的名义向三中经联社交纳管理费。综合考虑联艺公司（包括联艺厂）只享有案涉厂房23年的无偿使用权，案涉土地使用权及厂房所有权的转让不符合法定条件，案涉合同签订的主体、转让款支付及管理费的交纳情况等因素，本院认为，在案涉《厂房有偿转让协议书》中，联艺公司向榆发公司转让的只是案涉厂房剩余年限的无偿使用权，并非案涉土地使用权及厂房的所有权。一、二审判决认定上述合同转让的是案涉土地使用权及厂房的所有权、使用权，及二审判决认定案涉集体建设用地使用权转让属于二次流转不妥，本院予以纠正。

（二）关于案涉《厂房有偿转让协议书》的效力问题。如上所述，在案涉《厂房有偿转让协议书》中，联艺公司向榆发公司转让的是案涉厂房剩余年限的无偿使用权，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……。”根据《租地建厂房协议书》及补充协议的约定，联艺公司（包括联艺厂）只享有无偿使用所建厂房23年的权利，时间从1989年1月1日起至2011年12月31日止。榆发公司从联艺公司受让案涉厂房剩余年限的无偿使用权，故其对案涉厂房的无偿使用权应至2011年12月31日截止。因榆发公司对案涉厂房享有的无偿使用权期限届满，故截至2011年12月31日，案涉《厂房有偿转让协议书》的权利义务已经依法终止。榆发公司主张案涉《厂房有偿转让协议书》仍然继续有效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，三中经联社、三中村委会申请再审的理由成立，本院予以采纳。一、二审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款的规定，判决如下：

一、撤销广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第1536号民事判决；

二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1322号民事判决；

三、驳回东莞市榆发贸易有限公司的诉讼请求。

本案一审受理费23800元，二审受理费47600元，由东莞市榆发贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  余洪春

审判员  陈志坚

审判员  钟锦华

二〇一九年四月十二日

书记员  罗莹莹