村民表决为效力性规定，违反该规定，合同无效，村集体承担主要责任

山西省高级人民法院民事判决书

（2017）晋民终18号

上诉人（原审原告）：邯郸市康企房地产开发有限公司。住所地邯郸市丛台区光明北大街12号太阳花公寓0717室。

法定代表人：李炳良，该公司董事长。

委托代理人：祁国强，山西华真律师事务所律师。

委托代理人：党贺金，该公司副总经理。

上诉人（原审被告）：晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会。住所地晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村。

法定代表人：苗广庆，该村村委主任。

委托代理人：程瑞英，山西权康律师事务所律师。

上诉人邯郸市康企房地产开发有限公司（以下简称康企房地产公司）与上诉人晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会（以下简称苗匠村委）合同纠纷一案，晋城市中级人民法院于2015年2月15日作出（2014）晋市法民初第15号民事判决。康企房地产公司、苗匠村委均不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年12月2日作出（2015）晋民终字第238号民事裁定，撤销原判，发回重审。后晋城市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）晋05民初2号民事判决。判后，康企房地产公司、苗匠村委均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康企房地公司的委托代理人祁国强、党贺金，上诉人苗匠村委的法定代表人苗广庆、委托代理人程瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审审理查明，2007年，原告康企房地产公司与被告苗匠村委签订了《晋城市西上庄办事处苗匠村引资旧村改造合同书》，其主要内容是：被告委托原告对苗匠旧村进行投资改造和修建；原告负责项目的投资和修建，并负责销售和预售所有商品房，销售收入原告所有；原告受被告的委托负责该项目的前期手续办理，被告积极配合，首先被告应给原告出具项目的委托书和一枚公章；前期办理手续所产生的费用由原告负责，在手续办理中如原告确实资金紧张，被告应积极先支付给原告办理手续，商品房销售后再返还被告；项目规划手续办理完毕后，由原告委托具有相应资质的设计单位和勘探单位进行设计勘探，设计勘探费由原告负责；如因被告的原因造成原告改造工程不能顺利进行，被告应按本改造工程总投资的10％赔偿给原告所造成的损失，如因被告的责任使该项目不能按时完成，被告应赔偿原告的所有投资和损失。

合同签订后，2007年9月26日，被告向原告出具了授权委托书，授权原告对苗匠村旧村进行改造投资、建设及全面管理，授权范围为：苗匠村开工前期手续办理、图纸设计、施工单位的招投标、监理单位的任用、工程质量的监督、商品房的预销售、工程款的收支、工程完毕后的竣工备案等。

原告在与被告签订合同、接受授权委托之后，完成了规划选址、环境影响报告、规划设计、土地勘测等多项工作。其中原告办理完成的《西上庄办事处苗匠村修建性详细规划》中载明，住宅楼、住宅底商等建筑面积共602576平方米，项目估算总投资116190万元，其中工程建设费101504万元，其它费用9153万元，基本预备费5533万元。

2011年6、7月间，被告通过民主程序另行选定开发商进行苗匠旧村改造工作，并于2013年重新签订了合同。

晋城市金立房地产开发有限公司成立于2011年5月27日，法定代表人党贺金。

原审认为，关于合同的效力问题，原被告签订的《晋城市西上庄办事处苗匠村引资旧村改造合同书》约定的是关于回迁楼、商品房修建、出售等内容。国家对房地产开发企业有开发资质要求，房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的开发项目，不得越级承担。本案中原告并不具有开发合同所涉建筑的开发资质，因此，合同中关于回迁楼、商品房修建、出售等内容的条款无效。而被告在对外发包工程项目时，对承包方资质审核不严，也应承担同等责任。故导致本案所涉合同无效的原因是双方共同造成，责任由双方共同承担。关于原告主张的2000万元违约金。因双方签订的合同无效，故原告主张的2000万元违约金不予支持。关于原告的损失，城中村改造押金、办理相关手续费用、设计、制图、勘察费用计200万应全额返还。员工工资综合考虑本案实际情况酌情返还120万元。房租、工人伙食费、办公费、招待费、差旅费、电话通讯费、车辆使用费，原告虽提供有票据，但从票据内容来看，部分与本案所涉项目无关，且原告不能证明全部用于苗匠村项目，综合考虑本案实际情况被告酌情返还约50％，计2143356元。综上所述，被告应返还原告因该合同所取得的财产和承担因合同不能履行对原告造成的部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会返还原告邯郸市康企房地产开发有限公司城中村改造押金及相关手续办理费131万元；二、被告晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会承担原告邯郸市康企房地产开发有限公司支付的设计、制图、勘察等费用共计69万元；三、被告晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会承担赔偿原告各项损失3343356元；四、驳回原告邯郸市康企房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费141800元，由原告邯郸康企房地产开发有限公司负担103939元，被告晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村民委员会负担37861元。

康企房地产公司不服一审判决，提出上诉请求：1、依法撤销原判决，并改判被上诉人返还上诉人城中村改造押金及办理相关手续费用131万元，设计、制图、勘察费用69万元，支付的员工工资、实际支出的房租、工人伙食费、办公费、招待费、差旅费、电话通讯费、车辆使用费等各项费用6238811.26元，共计8238811．26元，并按同期银行贷款利率的1．3倍赔偿上诉人自2011年6月至执行完毕之日止的利息损失。2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。

上诉理由为：一、一审判决以上诉人不具备合同所涉建筑的开发资质为由，认定合同中关于回迁楼、商品房修建、出售等内容的条款无效，属适用法律错误。一审判决认定合同部分条款无效，应明确说明违反了哪一条法律、法规的强制性规定，但却未予说明。从其判决表述的内容来看，应该是指违反了建设部《房地产开发企业资质管理规定》第十八条关于不得越级承担任务的规定。但该条规定系部门规章，不属于法律、法规。况且该规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，依据《最高院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，不发生导致合同无效的后果。因此，一审判决适用法律错误。二、一审判决只判令被上诉人返还上诉人的押金及相关手续办理费131万元，返还上诉人设计、制图、勘察费用69万元，而不判令被上诉人赔偿上述利息损失是错误的。在上诉人与被上诉人合同履行期间，被上诉人于2011年6月份无故违约，另行选定开发商，其意图明确是不再履行双方所签合同。那么，被上诉人在此时就有义务返还上诉人所交押金及垫支的相关费用，但被上诉人却未及时返还。因此，被上诉人应当按同期银行贷款利率赔偿上诉人相关垫支费用利息损失（自2011年6月至执行完毕时止）。三、一审判决被上诉人酌情返还上诉人支付的员工工资120万元，酌情返还上诉人实际支出的其它费用的50％计2143356元，属适用法律错误。一审判决被上诉人酌情返还上诉人支付的员工工资120万元，酌情返还上诉人实际支出费用的50％计2143356元，系是在认定合同相关条款无效的前提下认定的。如前所述，双方所签合同系有效合同，所以被上诉人应当返还上诉人实际支出的全部员工工资计1952100元，及实际支出的其它全部费用4286711.26元。并应当按同期银行贷款利率赔偿上诉人的利息损失（自2011年6月至执行完毕时止）。

苗匠村委答辩称，第一，关于合同效力问题，国家对于房地产开发企业有开发资质要求。对于房地产开发企业应当按照核定的资质等级进行开发。一审根据《最高人民法院关于合同法若干问题解释一》第十条规定，认定合同无效是正确的。第二，对于邯郸市康企房地产开发有限公司所诉的损失问题，根据其提交的证据，该损失与苗匠村村民委员会没有关系，不应当判决支付。第三，晋城市金立房地产开发有限公司与邯郸市康企房地产开发有限公司是两个独立的法律主体，而邯郸市康企房地产开发有限公司将金立房地产公司的票据作为本案的损失是错误的。

苗匠村委不服一审判决，提出上诉请求：1、依法撤销晋城市中级人民法院（2016）晋05民初2号民事判决书第二项中的30万元和第三项，予以改判，在判决款中扣除上诉人己支付被上诉人的45万元；2、上诉费用由被上诉人承担。

上诉理由为：一、原审法院认定事实不清，导致判决错误。1、原审判决遗漏上诉人支付给被上诉人的45万元，未在判决中予以认定及扣除。2、原审判决认定的勘察费中的10万元为太原兴华岩石工程勘察有限公司勘察预付费错误。3、原审判决将被上诉人提供的以金立公司名义的制图费8万元、设计费12万元单据作为证据，认定该20万元为被上诉人的损失，明显错误。二、原审判决第三项证据不足，认定错误。1、原审判决认定事实说理部分前后矛盾。2、原审判决证据不足，说理不充分，判决错误。三、本案被上诉人隐瞒自身资质问题签订合同，是合同无效的过错方，应当承担的是全部或主要责任；上诉人的过错仅为审查不严，但上诉人不是房地产企业，缺乏相应的常识，属被骗方，要求上诉人承担同等责任过于苛刻，故原审判决认定各承担50％责任错误。

康企房地产开发公司答辩称，第一，关于45万元的问题，在工程施工过程中，有一次多做了一次规划，该费用与公司没有关系，故该45万元不应从公司垫付的款项中扣除。第二，关于太原兴华岩土工程勘察有限公司的问题，该公司给我们出具了一份说明，表示其公司名称进行了变更，故不存在矛盾的情况。第三，为了案涉工程的施工方便，党贺金才在晋城市注册成立了晋城市金立房地产开发有限公司。第四，关于双方各自承担50%的责任的问题，合同是有效的，故此部分责任应全额支持。第五，关于苗匠村村民委员会主张我们隐瞒资质问题，公司在签署合同之前，已向苗匠村村民委员会及各级政府提交了资料，政府及苗匠村村民委员会也是经过审查后才与公司签订的合同。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，根据双方上诉人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点为：一、康企房地产公司与苗匠村委签订的《晋城市西上庄办事处苗匠村引资旧村改造合同书》的效力。二、康企房地产公司的损失数额及承担。

关于康企房地产公司与苗匠村委签订的《晋城市西上庄办事处苗匠村引资旧村改造合同书》的效力。该合同系对苗匠村进行投资改造和修建而签订，合同条款涉及到苗匠村村民居住的房屋、公共设施建设，事关村民的切身利益。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》原第十九条、修订后的第二十四条的规定，对于涉及村民利益的事项和村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项，必须经过村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理。而本案中双方上诉人均没有提供证据证明签订的合同内容经过村民会议或村民代表会议讨论决定。苗匠村委作为基层村民自治组织，有责任按照《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律、法规行使权利、履行义务，其在未就该合同内容经村民会议或村民代表会议讨论决定，即与康企房地产公司签订该合同，违反了《村民委员会组织法》规定的民主议定原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同应认定无效，对此苗匠村委存在明显过错，应承担主要责任。《村民委员会组织法》属于基本法律，其相关规定具有强制性的效力，社会公众有义务知悉。康企房地产公司与苗匠村委签订合同时，理应知悉和遵守相关规定。在合同内容未经村民会议或村民代表会议讨论决定的情况下签订该合同，没有尽到审查注意义务，对合同无效存在一定的过错，应承担相应的责任。故康企房地产公司关于合同有效的上诉理由不能成立，不予支持。

关于康企房地产公司的损失数额及承担。康企房地产公司所主张的各项费用中，城中村改造押金100万元、相关手续办理费31万元，系康企房地产公司向苗匠村委支付，苗匠村委无异议。根据合同无效的处理原则，原判认定为苗匠村委因案涉合同取得的财产，苗匠村委应向康企房地产公司返还正确，本院予以确认。关于规划设计费35万元，苗匠村委无异议，本院予以确认。关于制图费8万元、设计费7万元，因收据上付款人是晋城市金立房地产公司，不是合同的相对方，且康企房地产公司也从未向苗匠村委出具过任何委托晋城市金立房地产公司办理相关事宜的授权，故不予支持。关于设计费5万元，因收据上无付款人名称和用途，不能证明与本案有关，故不予支持。关于勘察费14万元，其中4万元，苗匠村委无异议，本院予以确认。另10万元，因收据上单位名称"太原市兴华岩土工程勘察质量检测有限公司"与岩土工程勘察报告首页盖章"太原市兴华岩土工程勘察有限公司"，二者单位名称不同，虽康企房地产公司提出是企业名称变更的原因，但提供的企业名称变更核准通知书显示的企业名称变更核准的日期晚于收据上开票时间，故不予支持。关于工人工资1952100元，原判考虑到康企房地产公司前期工作的工作量等因素，酌情认定120万元并无不当。关于房租、伙食费、办公费、招待费、差旅费、电话通讯费、车辆使用费、借款利息共计4286711.26元，原判认为部分票据与本案无关，不能证明全部用于涉案项目，酌情认定50%，计2143356元并无不当。关于其他费用920万元，因无充分的证据证明，故不予支持。以上确认的规划设计费、勘察费、工人工资、房租、伙食费、办公费、招待费、差旅费、电话通讯费、车辆使用费、借款利息共计3733356元，系康企房地产公司为履行合同支出的费用，应认定为康企房地产公司因合同无效所受到的损失。因苗匠村委对合同无效承担主要责任，故苗匠村委应向康企房地产公司赔偿损失3733356元。关于康企房地产公司上诉提出城中村改造押金等各项费用的利息损失，因康企房地产公司对合同无效亦存在一定的过错，故对主张的利息损失由康企房地产公司自行负担。关于苗匠村委提出原判遗漏其支付给康企房地产公司的45万元，未在判决中予以认定及扣除的上诉理由，经查，苗匠村委提供的康企房地产公司出具的30万元和15万元两支收据显示，收款事由为"借到旧村改造规划设计费、勘探费"、"规划设计费"，从收据内容看，该45万元系康企房地产公司因案涉合同向苗匠村委借支的款项，康企房地产公司否认借款不应扣除的抗辩因未提供相应的证据证明，故该45万元从苗匠村委赔偿康企房地产公司损失3733356元中予以扣除，即苗匠村委应赔偿康企房地产公司损失3283356元。

综上，康企房地产公司的上诉理由不能成立，不予支持。苗匠村委的部分上诉理由成立，予以支持。一审判决存在部分事实认定和法律适用有误及判决书主文未明确履行日期的问题，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销晋城市中级人民法院（2016）晋05民初2号民事判决；

二、晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会于本判决生效后三十日内返还邯郸市康企房地产开发有限公司城中村改造押金及相关手续办理费131万元；

三、晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会于本判决生效后三十日内赔偿邯郸市康企房地产开发有限公司损失3283356元；

四、驳回邯郸市康企房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费141800元，由邯郸市康企房地产开发有限公司负担109900元，晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会负担31900元。二审案件受理费94225元，由邯郸市康企房地产开发有限公司负担62225元，晋城市城区西上庄街道办事处苗匠村村民委员会负担32000元。

本判决为终审判决。

审判长 王迪

审判员 董晓华

审判员 邱国义

二○一七年五月六日

书记员 张静宇