佛山市禅城区人民政府关于公布佛山市禅城区2020年国有建设用地区片市场评估价的通知

南庄镇政府，各街道办事处，区属各单位，市驻禅单位：

为进一步规范我区城市更新工作，发挥地价杠杆对城市更新的推动作用，释放市场活力，根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《佛山市禅城区人民政府印发〈佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）〉的通知》（佛禅府函〔2019〕31号）等有关法律法规及政策文件的规定，我区编制了“佛山市禅城区2020年国有建设用地区片市场评估价”，现予以公布，有关事项通知如下：

一、本次公布的国有建设用地区片市场评估价工作范围为禅城区全域范围，包括3个街道和1个镇，分别为：祖庙街道、石湾镇街道、张槎街道和南庄镇。工作对象为工作范围内的国有建设用地。

二、本次国有建设用地区片市场评估价成果主要通过电子图件（jpg格式）和电子文本(pdf格式)形式予以公布。图件成果包含《佛山市禅城区2020年国有商服用地区片市场评估价图》和《佛山市禅城区2020年国有住宅用地区片市场评估价图》，文本成果为《佛山市禅城区2020年国有建设用地区片市场评估价更新调整修正体系及应用说明》。

三、本次发布禅城区国有建设用地区片市场评估价仅应用于《佛山市禅城区人民政府印发〈佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）〉的通知》（佛禅府函〔2019〕31号）中协议出让的“工改商”类和“工改居”类改造项目的土地出让金计收，并以办理协议出让的出让金计收业务入件之日作为计收时点。

四、本次国有建设用地区片市场评估价的内涵如下：

1.商服用地：土地在估价期日2020年4月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路、通燃气，宗地红线内土地平整），设定容积率为3.0，代表国有商服用地在土地使用年期为40年条件下的出让土地使用权平均价格。

地价形式：地价表现形式为区片价，地价表达形式为平均楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

2.住宅用地：土地在估价期日2020年4月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路、通燃气，宗地红线内土地平整），设定容积率为2.5，代表国有住宅用地在土地使用年期为70年条件下的出让土地使用权平均价格。

地价形式：地价表现形式为区片价，地价表达形式为平均楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

佛山市禅城区2020年国有建设用地区片市场评估价内涵表

土地用途 评估期日 土地开发程度 设定容积率 土地使用年期 地价表现形式

商服用地 2020年4月1日 六通一平 3.0 40年 平均楼面地价

住宅用地 2020年4月1日 六通一平 2.5 70年 平均楼面地价

备注：（1）商服用地、住宅用地的价格表现形式为平均楼面地价，在成果实际应用过程中可通过容积率换算成地面地价；

（2）“六通一平”指宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路、通燃气，宗地红线内土地平整。

五、本通知自印发之日起施行。

六、实施过程中的具体问题由佛山市自然资源局禅城分局负责解释和协调解决。

附件：1.佛山市禅城区2020年国有商服用地区片市场评估价图

2.佛山市禅城区2020年国有住宅用地区片市场评估价图

3.佛山市禅城区2020年国有建设用地区片市场评估价更新调整修正体系及应用说明

佛山市禅城区人民政府

2020年11月5日

附件：1.佛山市禅城区2020年国有商服用地区片市场评估价图

附件2：佛山市禅城区2020年国有住宅用地区片市场评估价图

附件3.

佛山市禅城区 2020 年国有建设用地

区片市场评估价更新调整修正体系及应用说明

佛山市自然资源局禅城分局

广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司二〇二〇年八月

第一章 地价内涵

一、地价内涵

1、商服用地：土地在估价期日 2020 年 4 月 1 日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通上水、 通下水、通电、通讯、通路、通燃气，宗地红线内土地平整）， 设定容积率为 3.0，代表国有商服用地在土地使用年期为 40 年条件下的出让土地使用权平均价格。

地价形式：地价表现形式为区片价，地价表达形式为平均楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

2、住宅用地：土地在估价期日 2020 年 4 月 1 日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通上水、 通下水、通电、通讯、通路、通燃气，宗地红线内土地平整）， 设定容积率为 2.5，代表国有住宅用地在土地使用年期为 70 年条件下的出让土地使用权平均价格。

地价形式：地价表现形式为区片价，地价表达形式为平均楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

表 1-1 禅城区 2020 年区片市场评估价内涵表

备注：（1）商服用地、住宅用地的价格表现形式为平均楼面地价，在实际成果应用过程中可通过 容积率修正或楼层修正转换成地面地价；

“六通一平”指宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通路，宗地红线内土地 平整。

第二章 地价修正体系

由于区片市场评估价是满足设定内涵条件下的价格，若待估价宗地条件与区片市场评估价设定的价格内涵不一致时，则需进行修正。在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，满足各方面对宗地地价的需求。参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）要求，为兼顾公平、公正和易操作，编制了地价修正体系，主要包含容积率修正和剩余使用年期修正。

一、国有商服用地宗地地价修正体系

（一）容积率修正

表 3-1 国有商服用地容积率修正系数表

备注：（1）公式中 r 为商服实际容积率，r=商服用地建筑面积÷商服用地土地面积；

（2）混合用地中商服用地的容积率=商服用地建筑面积÷商服用地分摊的土地面积。

表 3-2 国有商服用地容积率修正系数表

备注：上表未列出的容积率，其容积率修正系数按对应的计算公式求取。

（二）土地剩余使用年期修正

表 3-3 国有商服用地剩余使用年期修正系数表（土地还原率为 7.29%）

二、国有住宅用地宗地地价修正体系

（一）容积率修正

表 3-4 国有住宅用地容积率修正系数表

注：容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商服、公建配套等的综合容积率。

表 3-5 国有住宅用地容积率修正系数表

备注：上表未列出的容积率，其容积率修正系数按对应的计算公式求取。

（二）土地剩余使用年期修正

表 3-6 国有住宅用地剩余使用年期修正系数表（土地还原率为6.25%）

三、公寓用地类型修正系数

公寓用地是指服务型公寓、酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等具有居住功能的商服用地,禅城区公寓用地的修正系数为商服用地区片市场评估价的 1.5。在相同容积率条件下，若修正后公寓用地区片市场评估价高于同区片修正后住宅用地区片市场评估价，则按修正后住宅用地区片市场评估价计收。

第三章 区片市场评估价计算公式及方法

一、商服用地计算公式

商服用地平均楼面地价=商服用地区片市场评估价×容积率修正系数×土地剩余使用年期修正系数

商服用地总地价=商服用地平均楼面地价×商服用地总建筑面积例：

待估宗地为位于禅城区祖庙街道的零售商业用地，容积率为 5.5，土地剩余使用年期为 40 年，区片市场评估价计算过程如下。

1.查询区片市场评估价

根据商服用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为 4500 元/平方米。

2.确定待估宗地的修正系数

（1）确定容积率修正系数

待估宗地容积率为 5.5，根据《国有商服用地容积率修正系数表》，确定该地块容积率修正系数为 0.8337。

（2）确定土地剩余使用年期修正系数

待估宗地土地剩余使用年期为 40 年，根据《国有商服用地剩余使用年期修正系数表》，确定该地块土地剩余使用年期修正系数为 1.0000。

3.计算宗地地价

商服用地平均楼面地价=4500×0.8337×1.0000=3751.65（元/平方米）经测算可得，该商服用地平均楼面地价为 3751.65（元/平方米）。

二、住宅用地计算公式

住宅用地平均楼面地价=住宅用地区片市场评估价×容积率修正系数× 土地剩余使用年期修正系数

住宅用地总地价=住宅用地平均楼面地价×住宅总建筑面积例：

待估宗地为位于禅城区石湾镇街道的城镇住宅用地，容积率为3.5，土地剩余使用年期为70年，区片市场评估价计算过程如下。

1.查询区片市场评估价

根据住宅用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为 13000 元/平方米。

2.确定待估宗地的修正系数

（1）确定容积率修正系数

待估宗地容积率为 3.5，根据《国有住宅用地容积率修正系数表》，确定该地块容积率修正系数为 0.9132。

（2）确定土地剩余使用年期修正系数

待估宗地土地剩余使用年期为 70 年，根据《国有住宅用地剩余使用年期修正系数表》，确定该地块土地剩余使用年期修正系数为 1。

3.计算宗地地价

住宅用地平均楼面地价=13000×0.9132×1=11871.6（元/平方米） 经测算可得，该住宅用地平均楼面地价为 11871.6（元/平方米）。

三、特殊情况说明

1.关于宗地跨多种土地用途或建筑功能的说明

宗地跨多种土地用途或建筑功能的，能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，区片市场评估价按不同用途分别计算求和；不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，按该宗地各种用途中最高的区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价。

（1）能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价方式

能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，区片市场评估价按不同用途分别计算求和。

商住混合用地中住宅计容建筑面积为规划允许最大值，商服计容建筑面积为规划允许最小值，区片市场评估价按不同用途分别计算求和。

例：假设张槎街道某三旧改造地块土地用途为商务金融用地，兼容住宅 用地，土地面积 1000 平方米，综合容积率为 3.0。地块规划可建计容建筑总面积为 3000 平方米，兼容的住宅类建筑的计容建筑面积不超过 1200 平方米。以上地块兼容的住宅类建筑的计容建筑面积已明确规划上限值，根据价值最大化原则，属于能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的情况，以住 宅用地最大化（1200 平方米）、商服用地最小化（1800 平方米），区片市场评估价按不同用途分别计算求和。详见下表：

表 4-1 能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价表

单位：元/平方米、年

备注：混合用地中商服用地的容积率=商服用地建筑面积÷商服用地分摊的土地面积。

（2）不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价方式 不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价方式，按该宗地各种用途中最高的区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价。

商住混合用地中住宅计容建筑面积为规划允许最大值，商服计容建筑面积为规划允许最小值，区片市场评估价按不同用途分别计算求和。

例：假设张槎街道某三旧改造地块土地用途为城镇住宅用地，兼容商务金融用地，容积率为 3.0。地块规划可建计容建筑总面积为 1000 平方米，兼容的商务金融类建筑的计容建筑面积不超过 400 平方米。以上地块仅明确了兼容的商务金融类建筑的计容建筑面积规划上限值，但未明确城镇住宅用地计容建筑面积的规划允许最大值，根据价值最大化原则，属于不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的情况，以住宅用地最大化（1000 平方米）、商服用地最小比例（0 平方米）进行计收，因此以该宗地各种用途中最高的区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价，即以城镇住宅用地区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价。详见下表：

表 4-2 不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价表

单位：元/平方米、年

2.关于上限值的说明

若经过修正后的区片市场评估价结果高于地区地价上限，则取地区地价上限作为区片市场评估价结果；若取消地价上限值，则按照实际修正后市场评估价作为出让金计收价。

例：假设待估宗地位于禅城区祖庙街道，容积率为 1.3，土地剩余使用年期为 70 年，土地用途为城镇住宅用地。根据住宅用地区片市场评估价图，查

得待估宗地所在区片的区片市场评估价为 13500 元/平方米。经测算可得，该

宗地区片市场评估价为 15510.3 元/平方米，区片市场评估价高于禅城区东部

地区地价上限 15300 元/平方米，因此取禅城区东部地区地价上限 15300 元/ 平方米作为区片市场评估价结果；若已取消地区地价上限值，则按照实际修正后市场评估价（15510.3 元/平方米）作为出让金计收价。

3.关于下限值的说明

若经过修正后的区片市场评估价结果低于同用途修正后的区片基准地价， 则取修正后的区片基准地价作为区片市场评估价结果。

例：假设待估宗地位于禅城区某区域的商服用地，容积率为 6.0，土地剩余使用年期为 40 年。根据商服用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为 4500 元/平方米。经测算可得，该商服用地修正后的区片市场评估价为 3655 元/平方米，修正后的区片基准地价 4000 元/平方米，由于区片市场评估价低于该区片基准地价，因此取区片基准地价 4000 元/平方米作为区片市场评估价结果。

4.宗地属两个或两个以上区片市场评估价的，分别按宗地面积加权求和宗地属两个或两个以上区片市场评估价的，分别按宗地面积加权求和。例：假设某宗地土地面积为 1000 平方米，该宗地位于 2 个区片内，假设区片A 占地 700 平方米，区片 B 占地 300 平方米；区片 A 的修正后区片市场评估价为 13300 元/平方米，区片 B 的修正后区片市场评估价为 12800 元/平方米。

该宗土地地价=13300×700+12800×300=1315（万元）

经测算可得，该宗土地地价为 1315 万元。

5.“协议出让”地下停车库面积认定标准

采用“协议出让”方式供地的，商服、住宅用地可配建的地下停车库建筑面积按以下公式计算：

（1）住宅用途地下车库建筑面积=地块规划住宅可建计容建筑总面积÷100×0.8×35（平方米）；

（2）商服用途地下车库建筑面积=地块规划商服可建计容建筑总面积÷100×1×35（平方米）。

若项目竣工后超出上述约定的可配建地下车库建筑面积或增加其他功能地下建筑面积的，以区城市规划行政主管部门批准后的面积按届时相关规定补交出让金。