《广州市黄埔区广州开发区关于进一步深化城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（征求意见稿）

为贯彻落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），进一步优化审批流程和量化审批标准，加快推进城市更新工作，结合我区实际，制定本实施意见。

一、推进城市更新成片连片改造

（一）允许“三旧”改造土地置换。根据成片连片和更新单元整合开发需要， 旧村全面改造项目标图建库范围内的用地可申请转为国有用地，按“面积相近、价值相等”的原则与标图建库范围外其他国有建设用地进行用地置换，置换后的用地可享受“三旧”改造政策。

（二）明确“留用地纳入改造”的标准。旧村全面改造项目资金无法平衡的， 可将村集体经济发展留用地整合纳入改造范围，给予计算集体物业权益面积，具体地块的用地性质按规划方案落实。合理确定纳入改造的留用地面积，不得大于项目改造范围的50%。旧村改造项目需预支留用地指标的，先由区国土规划局核定可征用可使用的土地面积后核准可预支的留用地指标；预支留用地指标不能满足项目办理农转用需求的，不足部分由区政府在省政府奖励我区的三旧改造新增建设用地指标中统筹解决。留用地纳入旧村全面改造后，其供地方式等适用“三旧”改造相关政策。

二、加大城市更新项目支持力度

（三）试行统筹协议出让方式。探索实施涉及多类型、多主体的重点片区统筹项目土地整体协议出让，强化政府对片区的整体统筹作用，充分调动市场主体和原土地权利人的积极性。

（四）鼓励旧厂房、村级工业区提速增量、提质增效。

1.采取全面改造模式的。旧厂自行改造项目，按自行改造与公开出让收益相当的原则补交土地出让金；土地协议出让价格，采取基准地价乘以系数的办法固化。旧厂公开收储项目，合理制定收益分成比例，充分调动权属人交储积极性。对已纳入标图建库并完善历史用地手续村级工业园，在不影响城中村整体改造的前提下，可先行实施改造。同意将土地交出纳入旧村或旧城等成片连片项目一并整合改造的旧厂项目，可统筹使用相对优惠的补偿安置办法，可采取协议出让方式交由旧村或旧城项目改造主体统一实施改造。

2.采取微改造模式的。临时改变功能类的改造项目，在项目承载力评估的允许范围内，由规划部门出具临时改变规划性质意见。设置5年的规划缓冲期，期满后如改造有显著成效而且现行控规已按临时使用功能进行修正，可补交土地出让金并办理确权登记。对旧厂房、村级工业园利用现有建筑物高标准升级改造发展政府鼓励产业的，建立相应简化的用地、规划、施工、验收和优惠的税费管理制度。

（五）制定重大项目用地指标支持办法。旧村全面改造项目建设大型基础设施、重要民生工程、公共配套设施，引进重大产业项目等的，给予相应的用地指标的支持。

（六）探索改造区域平衡机制。因处于重点区域或涉及政府重点项目实施需要，必须实施全面改造但本项目无法实现资金平衡的，可采取以下措施：

1.政府可直接给予相应的财政资金扶持；

2.可将项目周边的政府用地评估后纳入改造范围予以支持。

3.可将不同项目根据改造成本盈亏情况统筹打包协议出让给单一主体整体开发。

三、规范旧村项目拆迁补偿标准

（七）规范旧村改造项目住宅临迁费。严格执行省、市有关发放标准，在参照兄弟区发放标准的基础上，综合我区各片区城市开发建设实际发展情况和基准地价、房价等情况，分片区制定我区住宅临迁费标准，其中原老黄埔片区、科学城片区、知识城片区的住宅临迁费标准分别定为35元/平方米·月、30元/平方米·月、25元/平方米·月；集体物业临迁费标准分别定为55元/平方米·月、45元/平方米·月、35元/平方米·月。（注：已批复的项目按原改造实施方案执行）

（八）规范旧村改造项目成本补偿。合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的四层以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照1：1复建，并计入改造成本；2009年12月31日前建成的四层以上住宅建筑予以成本补偿，成本补偿费为1500元/平方米。

四、试行征拆纠纷司法解决途径

（九）试行“三旧”改造司法裁决机制。妥善解决土地征拆难题、保障群众合法土地权益，为“三旧”改造项目加快实施保驾护航。旧村和旧城全面改造项目在制定补偿安置方案时必须具备相关司法裁决条款，相关补偿安置纠纷可通过民主协商、行政仲裁、司法仲裁等方式解决争端，拒不服从的可依法采取相关措施。

五、建立项目退出惩罚机制

（十）建立健全旧村、旧城全面改造合作企业退出机制。在项目改造实施方案批复后与改造主体或合作企业签订监管协议，监管协议中列清合作企业在项目启动、方案编报和批后实施阶段的责任和义务，明确改造时效，并包含违约条款，改造主体或合作企业必须签订相关监管协议后方能实施改造，由政府组织相关部门对落实情况进行考核，考核不达标的合作企业整改后仍未能达标的，将予以清退。

（十一）建立健全“三旧”改造产业导入考核机制。在监管协议中明确产业导向、投资强度、自持比例、税收贡献等指标，合作企业必须签订相关监管协议后方能参与改造，由政府组织相关部门对落实情况进行考核。

六、扶持产业发展

（十二）在编制旧村改造项目实施方案中，保证主干路网、空间结构基本不变的前提下，考虑预留政府产业用房等因素，按毛容积率0.05核算预留政府产业用房，区政府以成本价回购，进行公配设施、人才公寓的配置和产业项目的招商。

七、支持重点项目征拆

（十三）明确“三旧”改造和重点项目征地拆迁的处置方法和适用范围：一是重点项目在已批城市更新项目范围内的，由改造主体负责拆迁和建设；二是重点项目在未启动城市更新项目范围内的，按一般重点项目推进拆迁工作；三是重点项目在待批城市更新项目范围内的，由财政支付相关临迁费、搬家费，上述费用在旧村改造实施方案编报时据实纳入三旧改造成本，在旧村改造批复后，由改造主体归垫上述费用；重点项目拆迁协议签署5年内安置房由于实施方案未能批复同意等原因无法启动建设，则由政府先行在村用地范围内选址建设安置房。

八、其他

（十四）本意见自2018年 月 日起施行，有效期 3年，我区原有规定与本意见不一致的，以本意见为准。