关于印发《增城区新塘镇旧村全面改造项目集体物业拆迁补偿安置工作指引》的通知

增新府〔2020〕14号

各有关单位（各村）：

《增城区新塘镇旧村全面改造项目集体物业拆迁补偿安置工作指引》业经2020年增城区城市更新工作领导小组第十次会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请向新塘镇旧村改造工作领导小组办公室反映。

新塘镇旧村改造工作领导小组（代章）

2020年9月28日

增城区新塘镇旧村全面改造项目集体物业拆迁补偿安置工作指引

为加快推进增城区旧村全面改造工作，指导新塘镇旧村全面改造项目（合作改造类）集体物业拆迁补偿安置工作，保障村集体的合法权益，提升村集体物业的整体价值和经济收益，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造高质量发展的指导意见》（粵府〔2019〕71号）、《广州市人民政府令》（第134号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）和《广州市住房和城乡建设局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法＞的通知》（穗建规字〔2019〕13号）、《广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知》（增府规〔2018〕2号）、《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知》（增府办规〔2020〕6号）等相关文件精神，结合新塘镇实际，制定本指引。

第一章 总则

第一条 补偿安置实施主体

新塘镇旧村全面改造项目集体物业的补偿安置遵从“政府统筹、村企实施”原则。各村集体经济组织和合作企业是旧村全面改造项目集体物业补偿安置的实施主体，共同推进集体物业的清租协商、协议签订、物业收回等工作。

第二条 集体物业的分类

集体物业包含集体所有土地和国有土地上建设的集体物业，该物业包括房屋及非农用途的经营场地。

依据集体物业投资建设者的不同，可分为以下两类：

（一）村集体经济组织投资建设的物业（以下简称自建物业）

根据其使用情况的不同，可分为“自建自用物业”和“自建出租物业”：

1.自建自用物业：村集体建设且仅限于村、社使用，未对外出租经营的物业，如村、社自用办公楼、住宅等（宗祠、独立用地公厕、变电房、球场、休闲广场、空地等公共配套和公共文化体育休闲场地除外）。

2.自建出租物业：村集体建设并对外出租经营的物业。

（二）承租人租用村集体经济组织的土地投资建设的物业（以下简称租地建设物业）

第三条 集体物业用途认定

旧村全面改造项目基础数据调查成果在增城区政府官网公示截止日前，已办理合法有效经营手续的集体物业用途，以其登记载明的用途为准；未办理经营手续的，则以实际经营用途为准。

第四条 集体物业面积核定

旧村全面改造范围内所有集体物业的面积核定，以增城区政府官网公布的旧村全面改造项目基础数据调查成果为依据。

第二章 集体物业的清租补偿

第五条 清租补偿对象

旧村全面改造范围内，集体物业的清租补偿对象为与村集体经济组织签订租赁合同的集体物业承租人。

第六条 清租补偿方式

一、旧村全面改造项目集体物业原则上按照村集体经济组织与各承租人签订的原租赁合同进行清租补偿。

二、原租赁合同对清租补偿内容不明确的，可参考以下标准协商确定：

（一）采取货币补偿方式终止原租赁合同的，其中自建出租物业与租地建设物业分别给予以下货币补偿：

1.自建出租物业：停产停业损失补偿、搬迁补助和地上附着物补偿。

2.租地建设物业：建筑物残值补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助和地上附着物补偿。

具体补偿标准详见本指引第七条。

（二）采取延续原租赁合同方式，复建安置物业业态须符合改造范围产业规划。

1.原租赁合同合法有效且剩余租期超过5年（含5年）的商业和工业用途集体物业，可采取延续原租赁合同方式进行清租补偿。

2.选择延续原租赁合同的，给予搬迁补助、地上附着物补偿。

3.延续租赁的相关手续、租赁期限和租金计付等按以下要求执行：

（1）承租人须在村集体经济组织发出终止租赁合同公告或通知后1个月内签订《变更〈租赁合同〉协议》。

（2）承租人自移交集体物业之日起，至收到集体物业回迁安置公告或通知之日止，不计算租赁期限且无须缴纳租金。

（3）延续租赁的集体物业面积，以自建出租物业或租地建设物业的实测建筑面积为准，但不得超过该物业对应政府批复的复建安置面积。

（4）集体物业延续租赁的租金：

①按现状建筑面积1：1核算复建量的集体物业以不低于原租赁合同约定的租金水平、不高于回迁时集体物业租金价值评估结果1/3的原则确定。

②按现状建筑面积2:1核算复建量的集体物业，以不低于原租赁合同约定租金总金额的原则，由村集体经济组织与承租人协商确定。

第七条 清租补偿标准

具体清租补偿标准如下：

第八条 清租补偿工作步骤

清租补偿按照清租一宗、核算一宗、接收一宗的原则进行。具体步骤如下：

（一）村集体经济组织向承租人发出终止租赁合同公告或通知。

（二）实施主体和承租人协商签订清租补偿协议，并按协议约定支付相关清租补偿费用。其中建筑物补偿原则上由村集体经济组织承担，如需合作企业为村集体经济组织垫付的，由双方协商解决。

（三）村集体经济组织负责在承租人收到清租补偿费用后一个月内收回集体物业。同时，将集体物业移交合作企业并签订集体物业交付确认书。

第九条 自建自用物业补偿标准

自建自用物业给予搬迁补助和地上附着物补偿，参考清租补偿标准。

第三章 集体物业租赁损失补偿

第十条 集体物业租赁损失补偿原则

按照不低于集体物业原租金收入的原则，清租后给予村集体经济组织租赁损失补偿，含所有补偿。

第十一条 集体物业租赁损失补偿对象与补偿标准

（一）旧村全面改造范围内，符合复建安置条件的集体物业所有权人为补偿对象。

（二）集体物业租赁损失补偿标准如下：

1.自建自用物业：参考该物业周边相同用途物业租金的市场评估价格补偿；

2.自建出租物业：在原租金基础上上浮10%补偿；

3.租地建设物业：在原租金或集体物业前一年月平均利润分成基础上上浮10%补偿。

第十二条 租赁损失补偿的给付期限

（一）自村集体经济组织签订集体物业交付确认书之日起至收到集体物业收楼通知书之日止。

（二）分期交付回迁安置集体物业的，已交付部分面积不再计付租赁损失补偿。集体物业的回迁顺序，由实施主体协商确定。

第四章 集体物业的复建安置

第十三条 集体物业复建安置面积参照《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知》（增府办规〔2020〕6号）第十五条核定，具体由实施主体协商确定。

第十四条 村集体物业复建安置量最终以区政府批复为准。

第五章 其他规定

第十五条 承租人配合在约定时间内完成签约并自行搬迁交出集体物业的，可给予适当奖励，奖励标准和奖励办法由实施主体制定具体实施方案时予以明确。

第十六条 评估机构由村集体经济组织和合作企业在广州市住房和城乡建设委员会房地产评估机构名录中共同选取确定。租地建设物业重置成本价和物业租金市场评估价的评估时点为委托评估机构开展评估工作之日。

第十七条 国有土地上非住宅用地补偿安置标准参照集体物业补偿安置标准，也可由专业机构对原用途土地和房屋价值进行评估补偿，相关建构筑物不再复建安置。

第十八条 国有企业承租的集体物业清租补偿标准按照本指引执行。

第十九条 地上附着物（除房屋）、果树补偿标准由实施主体参照《广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知》（增府规〔2018〕2号）执行。

第二十条 新塘镇各旧村全面改造项目须参考本指引制定具体集体物业拆补方案。

第二十一条 本指引自印发之日起实施，解释权归新塘镇旧村改造工作领导小组所有。在实施过程中遇有本指引未明确事项，由新塘镇旧村改造工作领导小组另行制定补充指引予以明确。