广州市规划和自然资源局关于印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知

穗规划资源字〔2020〕33号

各有关单位：

为落实市委市政府关于深化城市更新工作的战略部署，又快又好地推进我市城市更新与名城保护工作，确保《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）政策落地，促进城市更新项目高质量实施，我局制订了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》《广州市城市更新单元设施配建指引》《广州市城市更新单元详细规划报批指引》《广州市城市更新单元详细规划编制指引》《广州市关于深入推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引》5个配套指引，经市政府同意，现予以印发，请各单位认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局反馈。

本5个指引自通知印发之日起实施，根据实施情况评估修订。本5个指引实施前控制性详细规划修改方案已经批准，或项目实施方案已经审定的，按照已批准的控制性详细规划修改方案或已审定的项目实施方案执行。

特此通知。

广州市规划和自然资源局

2020年9月23日

广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引

一、工作目标

为落实新发展理念，推动广州实现老城市新活力、“四个出新出彩”，以国土空间总体规划为指导，以产业发展规划为依据，以城市更新为重要抓手，实施创新驱动发展战略，代化产业体系，营造国际化现代化营商坏境，打造产城融、宜居宜业的国际大都市。

二、工作依据

对标纽约、伦敦、东京、新加坡等世界一线城市，其发展过程均高度重视产业配比，节约集约用地，实现产业空间全球优质企业和人才负苏和配比与世界一线城市有一定差距，为买光四运有更新为契机，结合产城融奄配置城市更新划定面向城市规划建设的管理圈层，通过合理配置城市更新单元产业建设量占总建设量的比例，吸引高端产业向中心城区聚集，进-步优化城市功能和人口布局，缓解交通压力，实现产城融合、职住平衡的发展目标。

三、管理圈层和要求

以国土空间总体规划的城镇发展空间布局为基础，结合重点功能片区、城市重要道路、行政边界等要素，划定三个管理圈层（详见附图）。通过城市更新为产业发展提供拓展空间，特别是加强中心城区核心区和重点功能片区的产业用地保障，促进高质量发展。

（一）第一圈层。

广州环城高速以内的区域。主要包含越秀区、海珠区北部、荔湾区东部、天河区南部等老城区，面积220平方公里。重点破解老城区人口过度密集、公共配套不足等瓶颈，增添高质量增长引擎，激发创新创业活力和动力。

第一圈层内，城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占总建设量的60%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的60%以上。

（二）第二圈层。

广州环城高速以外，东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速。主要包含海珠区南部、荔湾区西部、天河区北部、白云区南部、番禹区北部等，面积397平方公里。着力强化中心城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区的高端要素集聚，提高推动广州创新驱动高质量发展的能级。

第二圈层内，城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占总建设量的40%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上。

（三）第三圈层。

第一、第二圈层以外的区域。主要包含白云区北部、番禺区南部、黄埔区、花都区、南沙区、从化区、增城区等。重点促进产城融合发展，构建城乡一体发展格局。

第三圈层内，除已经纳入重点功能片区按规划控制外，其他区域城市更新单元产业建设量占总建设量的比例，可由所在区结合片区产业发展规划和城市更新单元实际，自行制定指引。

四、其他

（一〕城市更新单元按专项规划高标准配置教育、医疗等公共服务设施的，或与历史文化保护利用项目组合实施的，可适当放宽产业建设量占比要求；城市更新单元跨圈层的可结合实际确定产业建设量占比。具体比例在片区策划方案和详细规划方案中明确，并作为提请市城市更新工作领导小组会与市城市规划委员会审议事项。

（二）〕涉及重点功能片区、新兴工业产业区块的城市更新单元，产业建设量还应同时满足重点功能片区、工业产业区块的相关管理要求。

〔三）单个城市更新单元产业建设量占总建设量的比例无法满足要求的，可由区政府结合多个城市更新单元统筹，整体满足占比要求，并同步制定具体方案，提请市城市更新工作领导小组会议、市城市规划委员会审议。

附图：广州市城市更新规划建设管理圈层示意图

广州市城市更新单元设施配建指引

一、总则

（一）工作目标。

为实现老城市新活力，落实城市更新三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划，推动城市高质量发展，以城中村改造为契机，促进城市更新地区建立完备、便捷、高效、舒适的公共服务设施配套体系，完善区域配套、补强设施短板、优化设施标准，按照教育、医疗、文化、体育、养老等专项规划并结合用地情况高标准配置公共服务设施，不断完善交通、电力、通信、环卫、给排水等市政基础设施。

（二）工作原则。

城市更新单元设施配建标准在满足《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第71号，以下简称71号令）与相关行业标准和规范的基础上，坚持以人民为中心的发展思想，紧密结合社会需求新变化，通过存量用地再开发，高效利用土地资源，借鉴国内其他城市相关技术标准与准则，增加便民利民的公共服务设施，提高教育、医疗卫生、文化体育、养老、市政等部分设施配建标准，满足人民日益增长的高质量生活需要。

（三）适用范围。

本指引适用于广州市行政区域范围内城市更新单元规划编制和管理工作。

二、公共服务设施的分类和分级

（一）公共服务设施的分类。

1.面向居住片区人群的公共服务设施，包括：

（1）教育设施。

（2）行政管理与社区服务设施。

（3）医疗卫生设施。

（4）文化体育设施。

（5）公园设施。

（6）福利设施。

（7）市政公用设施。

（8）商业服务设施。

（9）数字和通信基础设施。

2.面向产业（商业商务服务业）片区的公共服务设施，包括：

（1）洽谈交往型设施。

（2）便民生活型设施。

（3）休闲娱乐型设施。

（4）商务服务型设施。

（5）市政公用型设施。

（二）公共服务设施的分级。

1.面向居住片区人群的公共服务设施按市区统筹级、街遒级（15分钟生活圈）、居委级（5分钟生活圈）三级配置。

（1）市区统筹级公共服务设施指需在全市及各区层面统筹的公共服务设施。

（2）街道级公共服务设施服务规模约1-10万人。

（3）居委级公共服务设施服务规模约0.3-1.5万人。

2.同一级别公共服务设施的布局应采用集中与分散相结合的方式。节约集约用地，引入立体城市设计理念，鼓励同一级别、功能和服务方式类似的公共服务设施集中组合布置如文化体育设施、行政管理与社区服务设施、福利设施等。功能相对独立或有特殊布局要求的公共服务设施可相邻设置或独立设置，如教育设施、医疗卫生设施等。

三、公共服务设施配建要求

在71号令的基础上，新增部分公共服务设施的配建要求，提高部分公共服务设施的配建标准，本指引中未涉及的公共服务设施仍遵照71号令及相关行业标准和规范配建。

原则上居住片区的公共服务设施建筑面积配建比例下限为11%；产业（商业商务服务业）片区的公共服务设施建筑面积配建比例下限为6%-11%，具体可结合项目实际确定。

（一）新增的公共服务设施。

1.市区统筹级公共服务设施。

（1）教育设施：综合性特殊教育设施、职业教育设施、高等教育设施。

（2）行政管理与社区服务设施：公共法律服务中心。

（3）医疗卫生设施：中医医院、专科医院、疾病预防控制中心、卫生监督机构、妇幼健康服务机构、公共卫生临床中心等。

（4）文化体育设施：市级博物馆、图书馆、文化馆、体育馆、体育场、游泳馆、大型全民健身活动中心，区级博物馆、图书馆、文化馆、体育中心、体育馆、体育场、游泳馆、中型全民健身活动中心。

（5）市政公用设施：可回收物分拣中心。

2.街道级公共服务设施。

（1）行政管理与社区服务设施：党群服务设施、司法所（公共法律服务工作站）。

（2）文化体育设施：陈列展览馆、图书馆分馆、综合文化站、文体广场、文体活动中心。

（3）市政公用设施：可回收物中转站、环境卫生车辆停车场。

（4）商业服务设施：物流配送站。

（5）数字基础设施：边缘数据中心。按照《互联网数据中心技术及分级分类标准》（YD/T2441）及国家对互联网数据中心的相关标准等规范配置。

（6）优先设置独立占地的社区中心，将部分行政管理设施、福利设施、公共文化设施、体育健身设施、公共空间、便民商业设施、养老设施等合建，实现土地集约节约利用，满足居民生活服务的综合需求。

3.居委级公共服务设施。

（1）行政管理与社区服务设施：社区管理中心、社区服务中心。

（2）医疗卫生设施：护理站。

（3）福利设施：嵌入式社区养老服务机构。

（4）市政公用设施：可回收物便民回收点。

（5）商业服务设施：快递送达设施。

（6）通信基础设施：移动通信基础设施、有线宽带基础设施。按照《城市通信工程规划规范》（GB/T50853-2013）《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》（GB 50846-2012）《通信建筑工程设计规范》（YD5003-2014）《广东省建筑物移动通信基础设施技术规范》（DBJ/T15-190-2020）《综合布线系统工程设计规范》（GB 50311-2016）等规范配置。

4.产业（商业商务服务业）片区的公共服务设施。

（1）洽谈交往型设施：演讲厅、展示厅、共享会客厅、咖啡厅、茶室、创客空间等。

（2）便民生活型设施：日托中心、理疗中心、餐饮、便利店、超市、亲子乐园、母婴室、中西药店、物流配送站、快递送达设施、洗衣店等。

（3）休闲娱乐型设施：电影院、剧院、画廊、酒吧、健身中心、美容美发、书店、艺术课堂等。

（4）商务服务型设施：电信营业场所、银行营业网点等。

（5）市政公用型设施：供电、环卫、消防、公共厕所、社会停车场、公交站场等。

（二）提高配建标准的公共服务设施。

1.市区统筹级公共服务设施。

（1）医疗卫生设施。提高综合医院配置标准。新建二级医院用地面积原则上不低于3公顷，新建三级医院用地面积原则上不低于7公顷。

（2）垃圾压缩站从街道级改为市区统筹级，增加细分类型。

2.街道级公共服务设施。

（1）教育设施。新建优质中学用地面积原则上不低于10公顷。

（2）医疗卫生设施。提高社区卫生服务中心配置标准，建筑面积5000-10000平方米。

（3）文化体育设施。细化群众性体育运动场地配建要求，新建居住区和社区达到人均室外体育用地0.3平方米以上、人均室内建筑面积0.1平方米以上。

（4）公园设施。提高社区公园的配置标准。

（5）市政公用设施。提高公交站场的配置标准。

3.居委级公共服务设施。

提高医疗卫生设施、公园设施、福利设施的配置标准。

附表：1.市区统筹级公共服务设施内容与规模标准

2.街遒级公共服务设施内容与规模标准

3.社区中心配置标准

4.居委级公共服务设施内容与规模标准

5.产业（商业商务服务业）片区的公共服务设施内容与规模标准

广州市城市更新单元详细规划报批指引

一、概述

（一）工作目标。

为进一步加强国土空间规划管理工作，规范城市更新单元详细规划报批流程，明确各阶段工作要求，落实《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）《广东省关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）《广州市城乡规划程序规定》（广州市人民政府令第59号）《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）等法律法规政策文件的要求。

（二）城市更新单元。

本指引中所指“城市更新单元”是国土空间详细规划单元的一种类型，以低效存量用地再开发利用（城市更新改造项目）为主，称为城市更新单元。

（三）城市更新单元划定。

以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（四）城市更新单元详细规划。

市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，各区政府（广州空港经济区管委会）具体负责，可结合城市更新需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划。

二、基本原则

（一）坚持规划统领原则。

强化规划在城市建设中战略引领和刚性控制的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，科学编制城市更新单元详细规划，提高可实施性，加快推动城市更新项目落地。

（二）坚持依法依规原则。

严格遵守城乡规划相关法律法规及国土空间详细规划编制、修改、审查审批的法定程序，开展城市更新单元详细规划相关工作。

（三）坚持高效推进原则。

优化工作流程，加强市区联动，明确工作界面，提高审批效率，发挥区政府城市更新第一责任主体作用。

（四）坚持简政放权原则。

落实“放管服”行政审批制度改革要求，建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批管控体系，既坚持全市规划“一盘棋”，又实现放权强区。

三、工作程序（附件1）

（一）城市更新单元详细规划必要性论证。

1.划定城市更新单元。根据城市更新项目需要，由区政府统筹整合，在市规划和自然资源行政主管部门的指导下，按照城市更新单元划定原则，合理划定城市更新单元。

2.城市更新单元内的更新项目纳入城市更新年度计划、三年实施计划和五年行动方案的，或市委、市政府部署推进的，城市更新单元详细规划的必要性论证内容可纳入规划方案，一并开展公示和报批程序。

（二）城市更新单元详细规划方案编制。

1.编制规划及开展评估。区政府负责组织编制城市更新单元详细规划，开展交通影响评估、规划环境影响评价、历史文化遗产影响评估，涉及安全隐患的需开展安全评估，位于地质灾害易发区或涉及不良地质作用的需开展地质环境质量评估，预判存在重大矛盾的需开展社会风险评估，涉及其他工程项目纳入改造成本的需开展工程造价评估等。

2.征求意见及公示。区政府征求市相关部门意见，同步开展城市更新单元详细规划草案公示，多种方式征求规划地段内利害关系人及社会公众的意见，公示时间不少于30日。根据意见修改完善城市更新单元详细规划及评估报告。

3.区政府审查。区政府对城市更新单元详细规划及评估报告进行审查，如有需要组织召开专家评审会，通过后报市规划和自然资源行政主管部门。（附件2）

4.市规划和自然资源行政主管部门审查。市规划和自然资源行政主管部门对城市更新单元详细规划及评估报告进行技术审查，书面征求市住房和城乡建设行政管理部门意见，如有需要组织召开专家、市直相关部门评审会，区政府按照反馈意见修改完善，经市规划和自然资源行政主管部门业务会审查通过后，提请市规委会审议。

（三）城市更新单元详细规划审批。

1.市规委会审议。市规委会审议城市更新单元详细规划，审议通过后，市规划和自然资源行政主管部门报市政府；审议未通过，由区政府组织修改，报市规划和自然资源行政主管部门重新审查后，再次提请审议。

2.市政府批准。市政府批准城市更新单元详细规划，市规划和自然资源行政主管部门组织网上通告，按程序将矢量文件纳入国土空间详细规划“一张图”系统。

（四）备案和归档。

1.市人大备案。区政府协助市规划和自然资源行政主管

部门按要求准备备案材料，市规划和自然资源行政主管部门

按程序报市人民代表大会常务委员会备案。（附件3）

⒉.资料归档。区政府协助市规划和自然资源行政主管部门将各阶段档案文件及相关材料整理归档，一式两份，一份交市城市建设档案馆归档，一份由市规划和自然资源行政主管部门保存。（附件4）

四、城市更新单元详细规划分级审批

（一）划定城市更新重点管控区域。

为实现广州市国土空间总体规划战略目标，确保城市有序建设和发展，有必要对中心城区核心区、重点功能片区与发展平台、重大基础设施与民生设施、生态廊道、河涌水系管理范围、洪涝风险区域、历史文化保护范围等区域进行规划重点管控。以国土空间规划为统领，通过盘活低效存量用地资源，优化城市功能布局，补齐配套设施短板，增加政府储备用地，促进产业转型升级，提升城市综合竞争力，实现广州高质量发展。

城市更新重点管控区域东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速。主要包含越秀区、海珠区、荔湾区、天河区全部，以及白云区南部（华南快速以南地区）、番禺区北部（广明高速以北地区），面积617平方公里。（附件5）

（二）实行刚弹结合的管控体系。

实行“单元详细规划+地块详细规划”刚弹结合的管控体系。刚性指标主要在单元导则中规定，弹性指标主要在地块图则中体现。

（三）刚性指标修改。

城市更新“单元详细规划+地块详细规划”经市政府批准后，刚性指标原则上不进行修改。确需修改的，需按程序再次报批。

（四）弹性指标优化。

因项目实施需要优化弹性指标的，单元位于城市更新重点管控区域范围内和跨重点管控区域范围的，征求市规划和自然资源行政主管部门意见，涉及重大问题报请市政府同意后，可由区政府审批；单元位于重点管控区域范围外的，可由区政府直接审批。区政府应组织按程序将矢量文件纳入国土空间详细规划“一张图”系统。具体审批程序可由区政府结合实际情况制订。

五、附则

（一）位于市重点功能片区的城市更新单元应同时符合市重点功能片区的详细规划报批要求。

（二）黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区应落实城市更新单元详细规划管理制度，规划审批按照市政府下放或委托权限的有关规定办理。

附件：1.城市更新单元详细规划报批流程图

2.城市更新单元详细规划报送材料清单及要求

3.市人大备案材料清单及要求

4.归档资料清单及要求

5.城市更新重点管控区域范围示意图

附件4

归档资料清单及要求

一、城市更新单元详细规划方案编制阶段

1.区政府报送函

2.城市更新单元详细规划成果

3.汇报文件+1分钟视频

4.上网文件

5.交通影响评估报告

6.规划环境影响报告书

7.历史文化遗产影响评估报告

8.其他评估报告（安全评估、地质环境质量评估、社会风险评估、工程造价评估等，视项目需要而定）

9.城市更新项目纳入计划或为市委、市政府部署推进的证明文件（正式印发的计划或会议纪要的复印件）

10.电子光盘

11.专家、市直相关部门评审会意见

12.市规划和自然资源主管部门业务会会议纪要

13.其他材料（视情况而定）

二、城市更新单元详细规划审批阶段

1.市规委会会议请示

2.会议通知

3.会议签到表、到会情况表

4.会议议程

5.发言素材

6.注意事项

7.上会审议成果（城市更新单元详细规划成果、汇报文件、1分钟视频、相关评估报告）

8.会议纪要（呈批件、速记、红头文）

9.报市政府成果（请示文、城市更新单元详细规划成果、汇报文件、相关评估报告）

10.市政府批准文件

11.网上通告（通告文、通告附图）

12.上网文件

三、备案阶段

（一）报市人大的报告

（二）城市更新单元详细规划上市规委会审议汇报材料

（三）市规委会审议意见（市规委会会议纪要）

（四）市人民政府批准文件

（五）经批准的城市更新单元详细规划成果（报市政府请示及成果、通告文、通告附图）

备注：以上各阶段归档材料纸质一式两份，电子光盘一式两份。

广州市城市更新单元详细规划编制指引

一、总则

（一）工作目标。

为规范广州市城市更新单元详细规划的编制，进一步加强规划统领，保证城市更新单元详细规划的规范性、科学性和有效性，落实国土空问规划、城市更新相关政策、技术规范等要求。

城市更新单元是国土空间详细规划单元的一种类型，以低效存量用地再开发利用（城市更新改造项目）为主。鉴于其特殊性，涉及改造主体、政府、社会公众、合作企业等多方权益，比其他国土空间详细规划单元情况更加复杂，其规划须统筹考虑多方面因素，除需按照国土空间详细规划的技术规范要求编制外，还需对城市更新单元的的目标定位、改造模式、规划指标、公共配套、土地整备、经济测算、区域统筹及分期实施等方面做出细化安排。

落实《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》（粤自然资发〔2019〕42号）关于“建立健全‘单元通则+地块图则’的分层编制审批流程”的要求，城市更新单元详细规划实行“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批管控体系。刚性指标主要在单元导则中规定，弹性指标主要在地块图则中体现。

（二）适用范围。

广州市行政区域内的城市更新单元详细规划适用本指引。

（三）编制原则。

1.坚持规划统筹统领，有序推进城市更新。传导落实国土空间总体规划要求，强化规划在城市建设中战略引领和刚性控制的重要作用。合理划定城市更新单元，科学编制详细规划，提高可实施性，高效推进城市更新改造工作。

2保障公共利益，实现土地整备与城市更新双轮驱动。引入阳光谈判机制，以土地整备作为落实城市发展战略的重要抓手，增加土地储备资源。优先满足符合社会公共利益或产业创新发展的项目，保障城市品质化发展。

3.统筹平衡多方利益，促进土地集约节约发展。在摸清底数、保障权属人利益、兼顾城市更新改造项目经济平衡的基础上，科学确定城市更新单元的管控指标体系，适度提高规划指标，合理提高存量用地空间使用效率。

4.补齐配套设施短板，推动城市品质全面提升。按照教育、医疗、文化、体育、养老等专项规划并结合用地情况高标准配置公共服务设施，不断完善交通、电力、通讯、环卫、给排水等市政基础设施。

（四）指标管控。

1.城市更新单元详细规划刚性指标。包括：

（1）城市更新单元发展定位与主导功能；

（2）城乡建设用地规模边界；

（3）底线控制要素：城镇开发边界、永久基本农田、生态保护红线，市和区级绿线、蓝线、工业产业区块；

（4）历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等核心保护范围、建设控制地带以及预先保护对象和古树名木的管控要求；

（5）自然资源指标：耕地保有量、林地面积、湿地保有面积、河湖水面面积；

（6）开发容量：城市更新单元总建设量上限，城市更新单元产业建设量占总建设量的比例下限；

（7）路网密度与高速公路、城市快速路、城市主干道、次干道级别的道路红线；

（8）公共服务设施与市政、交通设施规模下限、类型；

（9）公共绿地用地规模；

（10）重点地区的城市设计要求，包括天际线、建筑高度、开敞空间、风廊、特色景观视廊等重要廊道、特色生态景观区、建筑界面以及地区特色风貌控制；

（11）结合实际需要纳入的其他要求。

2.城市更新单元详细规划弹性指标。在满足城市更新单元详细规划刚性指标的前提下，单元内的地块位置、地块界线、用地性质（含兼容性）、地块规划指标、支路线位和宽度、配套设施布局等指标作为弹性指标管控。

（注：1.位于市重点功能片区的城市更新单元应同时满足市重点功能片区的详细规划管控要求。2.如涉及轨道交通工程，应根据《广州市城市轨道交通管理条例》（广州市第十三届人民代表大会常务委员会公告第18号）要求进行管控。）

（五）成果管理。

城市更新单元详细规划成果应以满足规划管理需求为导向，纳入全市国土空间详细规划“一张图”平台。

（六）编制主体。

城市更新单元详细规划由市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，各区政府（广州空港经济区管委会）组织具体编制。

（七）编制单位。

城市更新单元详细规划编制应由具备乙级及以上相应资质的规划编制单位承担，鼓励国内外知名设计机构和名家大师共同参与，高水平推进规划成果编制，打造城市设计精品项目。交通影响、规划环境影响、历史文化遗产影响及其他专项评估报告需委托相应专业技术单位编制。

二、城市更新单元详细规划必要性论证编制

（一）城市更新单元划定。

1.城市更新项目说明。

城市更新项目概况。说明城市更新项目的背景、区位、现状基本情况、纳入计划的情况等。

城市更新项目范围。结合城市发展要求、用地权属边界、权属人改造意愿、项目实际需求、现行控制性详细规划导则地块及周边规划道路情况、工业产业区块情况，说明更新项目的具体用地范围，明确各更新项目采用的更新改造方式。

2城市更新单元划定。

以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（二）城市更新单元详细规划必要性分析。

根据相关政策规定，解释说明城市更新单元详细规划的编制目的，论证编制必要性。

（三）申请详细规划修改的内容。

说明城市更新单元的主导定位与发展功能，说明是否符合国土空间总体规划（城市总体规划、土地利用心体划力初步分析城市更新单元内各地块用地性质、建设量并估算改造成本。简单说明详细规划需要修改的内容，并分析与生态环境规划的协调性，涉及工业产业区块的核查及调整情况。

（四）征求利害关系人意见情况说明。

说明城市更新项目范围内涉及的权属主体、开发主体等相关利害关系人的意见情况。

（五）提请审议的内容。

说明提请审议的内容与政策依据。

（六）必要性论证成果形式。

编制城市更新单元详细规划必要性论证报告。纸质成果采用A4幅面，电子数据成果文本正文采用word格式或PDF格式，汇报文件采用PPT格式，城市更新单元划定图采用jpg格式，同时附上dwg和ArcGIS文件地理数据库或个人地理数据库格式的矢量文件（2000国家大地坐标系和广州2000坐标系）。

（七）城市更新单元内的更新项目纳入城市更新年度计划、三年实施计划和五年行动方案的，或市委、市政府部署推进的，城市更新单元详细规划的必要性论证内容可纳入规划方案。

三、城市更新单元详细规划方案编制

（一）前言。

说明城市更新单元详细规划编制背景、工作开展情况、改造意愿等情况。

（二）区位分析。

说明城市更新单元所处的地理位置，分析其在区域中的功能、交通等方面的地位和作用。

（三）城市更新单元划定。

说明城市更新单元划定情况。梳理城市更新单元内子单元（项目），明确各子单元（项目）名称、边界、类型、划定思路与方法、改造主体、改造方式等。

（四）规划依据。

1.上层次规划和相关规划。梳理与城市更新单元有关的国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市总体规划），生态、环保、水务、公服、交通、市政、产业、文保、矿产、地质等专项规划，及现行国土空间详细规划对城市更新单元的具体要求，落实国土空间单元详细规划刚性和弹性指标要求，分析城市更新单元功能定位与上层次规划的符合性。在规划编制时应申请详细规划基础数据底版，作为规划编制的依据。

⒉相关法律法规。说明城市更新单元详细规划所依据的法律、法规、规范和遵循的主要政策文件等。

（五）现状基本情况。

梳理城市更新单元的自然条件、社会经济和人口情况、土地利用现状、用地权属现状、用地建设开发情况（已纳入“三旧”标图建库情况、已完善历史用地手续情况、土地现状地类情况）、现状建筑情况、历史文化遗产情况、公共服务设施与市政基础设施情况、综合交通现状、绿地与开敞空间现状以及其他重要现状（安全隐患等）情况。

（六）城市更新单元承载力说明。

结合交通影响、规划环境影响、历史文化遗产影响等评估的结论，对城市更新单元交通、规划环境、历史文化遗产等承载力条件进行说明。

（七）土地整备。

说明城市更新单元内土地整备的情况（整备方式、实施主体及实施路径、供地方式等），包括：标图建库、需完善历史用地手续用地、“三地”、需征收的农用地、需整合收购国有用地、需置换的土地、留用地与飞地、无偿交由政府地块等各类用地。

实施土地整备涉及确需修改国土空间总体规划（土地利用总体规划）的，应按照相关政策和文件要求，说明建设用地规模调入、调出情况；涉及农转用的，需明确农转用指标来源。

说明用地处置情况，包括安置用地、融资用地、独立占地的公共服务设施、市政交通设施以及其他公益类设施用地、政府收储用地。

（八）城市设计指引。

落实上层次规划有关城市设计要求和重点地区城市设计方案要求，针对城市更新单元及其周边地区的建筑高度、天际线、重要景观节点、绿地系统与开敞空间、风廊视廊等重要廊道以及地区特色风貌控制等提出城市设计指引，明确城市设计要素和控制要求。

（九）经济可行性分析。

1.成本核算。主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、不可预见费和拆迁奖励。依据经区政府认定的现状基础数据调查成果，核算现状建筑面积、复建建筑面积总量，说明现状权益情况。

⒉融资测算。评估融资地块楼面地价，核算融资建筑面积总量、公共服务设施建筑总量等，初步计算政府土地出让收益、政府净收益。

3.结论与建议。

（十）区域统筹。

1.利益统筹。单个更新项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，应首先在城市更新单元内统筹。单元内无法统筹的，可在本区内统筹，或采用货币补偿。

需说明统筹平衡情况，包括异地安置、异地容积率补偿、货币补偿等情况。

2.公共服务设施统筹。说明城市更新单元内跨项目的公共通道、绿化空间、教育、医疗等公共服务设施的处置方案及衔接关系处理方案，区域统筹的公共服务设施应符合服务半径要求。

（十一）城市更新单元详细规划方案。

1.发展定位与主导功能。根据上层次规划要求，梳理城市更新单元与周边地区的功能关系，结合地区发展条件提出城市更新单元整体发展定位与更新目标，明确城市更新单元的主导功能。

2.产业发展指引。提出产业转型升级方向、门类选择与发展指引，对接产业区块线，提出产业空间布局，确定建设规模。如涉及已划定的工业产业区块调整的，应提出具体的调整和占补平衡方案。

3.土地利用规划方案。提出空间结构与用地布局思路，明确土地利用规划方案，详细说明不同地块的土地使用性质兼容性与容积率及其他规划控制指标。说明人才用房的配置情况。

4.综合交通规划。衔接周边道路及交通设施规划，结合更新项目用地方案，明确更新单元道路及各类交通设施优化方案，论证交通优化方案的必要性和科学性，对交通影响评估提出各项改善措施的采纳落实情况进行说明。

5.公共服务设施与市政基础设施规划。明确城市公共服务设施与市政基础设施的种类、数量、分布和规模，落实海绵城市（含防洪排涝）的规划建设要求，提出雨水年径流总量控制率。

关于优质教育资源的配置。应梳理区域内教育设施现状与规划情况，分析区域教育设施需求，结合教育专项规划和城市更新单元用地情况，按照《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第71号）《广州市城市更新单元设施配建指引》，高标准落实教育设施的配建要求，每10平方公里原则上应配建一所优质中学。参照我市广州外国语学校（南沙））、广州市执信中学天河校区、广雅中学花都校区、广州市铁一中学白云校区等优质中学成功案例，新建优质中学用地面积原则上不低于10公顷，原则上不少于60班（初中30班、高中30班，可根据实际需求调整），教学科研、宿舍（含学生宿舍、教工宿舍、骨干教师人才用房）、附属设施建筑面积配比可参照5：3：2的比例设置。应配置教学楼、实验楼、行政楼、艺术楼或报告厅、图书馆、体育馆、游泳馆、运动场、饭堂、宿舍、后勤服务及附属保障设施等。

6.历史文化遗产保护。落实《广州历史文化名城保护规划》及历史文化遗产保护对象保护规划的有关要求，针对城市更新单元范围内涉及的历史城区、历史文化街区、历史风貌区、历史文化名镇、名村、传统村落、骑楼街以及不可移动文物、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）、预先保护对象等保护内容，以及其他确有保护价值的对象，明确保护要求和控制要求，提出历史文化遗产保护与利用策略。

7.奖励指标。在规划可承载条件下，对无偿提供政府储备用地、超出规定提供公共服务设施用地或作出历史文化保护贡献的项目按有关政策给予容积率奖励。

（十二）分期实施方案。

阐明城市更新单元内更新项目的建设时序与分期计划。

说明土地开发、公共服务设施建设移交的计划。

（十三）专项评估。

1.交通影响评估。编制交通影响评估报告，评价现状交通供给条件，根据城市更新单元发展规模预测交通需求，说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况。进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施，明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

⒉.规划环境影响评价。按照《规划环境影响评价条例》（中华人民共和国国务院令第559号）、有关环境保护标准以及规划环境影响评价技术导则，编制规划环境影响报告书，分析城市更新单元所在区域环境特征（环境空间管控区、饮用水源保护区、环境空气质量功能区等），对规划实施可能造成环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，明确环境影响评价结论。落实海绵城市建设、绿色城市基础设施、绿色建筑、节水设施等相关要求。

3.历史文化遗产影响评估。编制历史文化遗产影响评估报告，明确城市更新单元的历史文化发展特色，挖潜保护资源，提出历史文化保护利用策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用措施。应当将历史文化遗产普查成果，以及结合城市更新基础数据调查工作同步开展的历史文化遗产保护对象现场调查评估成果，纳入评估报告。

4.安全隐患评估（涉及安全隐患的）。分析城市更新单元内是否存在消防、防洪、通信、燃气、给排水、环卫或其他严重安全隐患，判断进行全面改造的可行性。

5.地质环境质量评估（位于地质灾害易发区或涉及不良地质作用的）。分析崩塌、滑坡、泥石流、地面沉降、地面塌陷等地质灾害以及断裂构造、岩溶、软土等不良地质作用的发育特征，评估对更新改造的影响，提出地质灾害和不良地质作用防治对策建议。

6.社会风险评估（预判存在重大矛盾的）。评估城市更新项目自然和社会环境状况、相关利益人的意见和诉求、公众参与状况，明确相关政策依据、规划审批程序以及方案对生态环境、社会经济的影响，重点分析查找各风险因素，提出各项风险防范、化解措施，落实各项措施的责任主体和协助单位。

7.工程造价评估（涉及其他工程项目纳入改造成本的）。

对纳入改造成本的其他工程项目开展工程造价评估。

8.其他需要的评估。

（十四）附件。

包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的意见、规划修改和落实结论性意见记录等。

四、城市更新单元详细规划成果内容与形式

（一）技术文件。

城市更新单元详细规划技术文件包括规划说明书、方案图集和专项评估。

1.规划说明书。包括前言、区位分析、城市更新单元划定、规划依据、现状基本情况、城市更新单元敏感性条件说明、土地整备、城市设计指引、经济可行性分析、区域统筹、城市更新单元详细规划方案、海绵设计专篇、分期实施方案、专项评估结论。

2.方案图集。包括区域位置图、更新项目范围图、更新单元范围图、上层次规划图、土地利用现状图、用地权属情况分析图、改造方式分区图、土地整备方案图、“三地”处置方案图、标图建库处置方案图、完善历史用地手续方案图、农转用方案图、留用地布局图、飞地处置方案图、用地布局规划图、城市设计指引图、项目地块划分与指标控制图、综合交通规划图、市政基础设施规划图、各专项规划图以及分期建设时序图等。

3.专项评估。包括交通影响评估、规划环境影响评价、历史文化遗产影响评估、安全隐患评估（涉及安全隐患的）、地质环境质量评估（位于地质灾害易发区或涉及不良地质作用的）、社会风险评估（预判存在重大矛盾的）、工程造价评估（涉及其他工程项目纳入改造成本的）以及其他需要的评估。

（二）法定文件。

1.文本。文本包括总则、城市更新单元发展目标、土地利用规划、综合交通规划、公共服务设施与市政基础设施规划、城市设计指引、绿地与开敞空间规划、历史文化保护规划、环境保护规划、城市更新单元管制、实施规定。

2.城市更新单元导则。包括用地布局管控图、底线约束管控图、更新单元划分示意图、单元规划控制图、单元指标体系一览表、地块规划控制图、地块指标体系一览表。

（三）成果形式。

1.书面成果。规划说明书（包括专项）采用A4幅面；方案图纸应按整比例采用A3幅面。

2.电子数据成果。电子数据成果的文本正文采用word格式或pdf格式；图则采用jpg格式，同时附上dwg和ArcGIS文件地理数据库或个人地理数据库格式的矢量文件（2000国家大地坐标系和广州2000坐标系）。成果应符合市规划和自然资源行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求，应同步使用“控规通”标准编制软件编制符合格式要求的详细规划上网文件，成果审批完成后纳入国土空间详细规划“一张图”。

附件：广州市城市更新单元详细规划成果模板

广州市关于深人推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引

一、工作目标

以习近平总书记视察广东的重要讲话及关于历史文化保护的重要指示为遵循，深入推进城市更新与历史文化保护传承、创新活化利用、人居环境提升协同互进，高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建，突出地方特色，注重人居环境改善，注重文明传承、文化延续。传承和弘扬优秀传统岭南文化，加快建设岭南文化中心和对外文化交流门户，实现广州老城市新活力，推动高质量发展。

二、基本原则

城市更新过程中坚持历史文化传承，遵循保护优先、合理利用、惠民利民、鼓励创新的原则，保护历史文化遗产的真实性和完整性及与其相互依存的自然、人文景观，延续历史文化名城的传统格局和风貌。

三、主要内容

（一）高度重视历史文化保护。

始终把历史文化保护放在第一位，严格落实保护规划，历史城区内严格控制新增建设量、严格控制建筑高度，对历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、文物古迹、古树名木、历史建筑（含线索）传统风貌建筑（含线索）及其他具有保护价值的历史文化遗产优先保护、原址保护、整体保护。历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落保护范围内不适用全面改造，原则上以现状保留及微改造为主。不拆除不可移动文物、历史建筑和传统民居，不破坏地形地貌，不砍老树。

（二）着重保护历史风貌和传统格局的完整性、真实性、延续性。

应保护传统选址、格局、风貌以及自然和田园景观等整体空间形态与环境。重点修复传统建筑集中连片区域，保护传统街巷、古路桥涵垣、古井塘、古树名木等历史环境要素，避免填塘、拉直道路等改变历史格局和风貌的行为，禁止没有依据的重建和仿制。

（三）注重文明传承，文化延续。

保护各个时期的历史记忆，注重历史文化遗产价值的完整性，挖掘和保护历史文化遗产的历史、文化、艺术、科学、经济、社会等价值。传承优秀的传统价值观、传统习俗、传统技艺和文化活动，着重保护与之相关的祠堂、骑楼等特色实物、场所和非物质文化遗产，让历史文化与现代生活融为一体。

（四）严格落实保护优先。

城市更新中涉及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落的，保护规划未经批准，不得审批城市更新策划方案、详细规划、实施方案。涉及文物古迹、古树名木、历史建筑及线索、传统风貌建筑及线索等历史文化遗产按照相关法律法规要求进行保护，并依法办理审批手续。

（五）开展历史文化遗产保护对象现场调查评估。

结合城市更新基础数据调查工作，同步开展历史文化遗产保护对象现场调查评估，组织填写《历史文化遗产保护对象核查表》（附件）。在详细规划中编制历史文化遗产保护专章，开展历史文化遗产影响评估。将历史文化遗产保护对象纳入实施方案或征收补偿方案，并依法办理审批手续。

（六）多措并举促进历史文化遗产合理保护利用。

鼓励历史文化遗产多功能使用，设立博物馆、纪念馆、社区图书馆、民俗文化体验馆等，鼓励用作非物质文化遗产保护、岭南民间工艺传承、中华老字号经营等，鼓励引入众创空间、商务办公、文化创意、科技孵化、特色餐饮、民宿客栈等，有关要求按照有关法律、法规和相关文件规定执行。

鼓励引入各类社会资金参与，以收购、产权置换等方式对历史文化遗产进行合理利用。履行历史文化遗产保护责任，将历史文化遗产用于公益性功能的，可全部不计入容积率。按照《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》（穗府办规[2020]3号）《广州市历史建筑修缮监督管理与补助办法》（穗建规字[2019]15号）对历史文化遗产中的建筑物适当增加使用面积，依法修缮的可申领补助。

（七）协同推进保护和更新。

历史文化保护利用项目可与更新项目组合实施，实行统--规划、统一实施、统一运营。因历史文化保护需要难以在项目所在地块实现经济平衡的，在总建设量平衡且符合历史文化名城保护要求的前提下，允许优先在地块所在的更新单元内进行容积率转移。确有困难的，可在项目所在的行政区范围内统筹，经市政府同意可在全市范围内统筹。

因保护保留历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、文物古迹、古树名木、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）及其他具有保护价值的历史文化遗产产生的成本纳入改造成本核算。

（八）加强风貌管控。

在城市更新中应加强城市与建筑风貌管理，严格管控新建建筑。对历史文化遗产项目更多采用微改造的“绣花功夫”突出岭南特色，注重人居环境改善，延续历史风貌。对历史文化遗产项目周边地区应开展城市设计，保持建筑、村落以及周边环境的整体空间形态和内在关系，在形体、色彩、体量、高度和空间环境等方面实现新旧融合，展现城市特色，体现城市魅力。

（九）严格保护各类保护对象。

在城市更新项目中涉及文物、历史建筑及线索的应当原址保护，并按照有关法律法规的规定执行。

在城市更新项目中对传统风貌建筑及线索应当实施原址保护，确因建设需要需迁移传统风貌建筑的（包括整体平移至异地、异地原材料原风貌重建等），各区人民政府应统筹同步审批传统风貌建筑的认定、迁移及传统村落保护发展规划、城市更新项目实施方案等事项，组织专家论证、公示和批准后，宜就近迁移、成组迁移，或者与文物和历史建筑形成整体风貌，且迁移后的传统风貌建筑组团的布局需反映原所在风貌片区的肌理格局。传统风貌建筑线索应先完成传统风貌建筑认定工作后，视认定情况及建设需要，再依程序申请办理迁移手续。

在城市更新中对古树名木应原址保护，在编制实施方案时应采取措施进行避让。个别确需迁移古树名木的，应按照《广州市绿化条例》（广州市第十四届人民代表大会常务委员会公告第6号）《广州市古树名木迁移管理办法》（穗林业园林规[2020]1号）等相关规定执行。

在历史文化街区、历史文化名镇名村、历史风貌区、传统村落、历史建筑的核心保护范围内，拆除一般建（构）筑物或其他设施的，按《广州市历史文化名城保护条例》（广州市第十四届人民代表大会常务委员会公告第77号）执行。

各区应根据《广东省自然资源厅广东省住房和城乡建设厅广东省文化和旅游厅关于在拆旧复垦工作中加强乡村传统文化景观保护的紧急通知》（粵自然资函[2019]2005号）的相关要求，对村庄内有价值的建筑进行保护，纳入传统风貌建筑线索，加快传统风貌建筑认定工作。对农村旧住宅、废弃宅基地、空心村的拆除不可盲目推进，镇人民政府（街道办事处）在组织实施拆旧前，应征得区住房和城乡建设、文化广电旅游行政管理部门同意。对规模较大、集中连片实施拆旧的，镇人民政府（街道办事处）应充分做好论证，和评估，慎重决策。

（十）严格落实保护规划审批程序。

历史文化名镇名村保护规划按照《历史文化名城名镇名村保护条例》（中华人民共和国国务院令第524号）第三章“保护规划”予以执行。

传统村落保护发展规划审查审批流程如下：

1.属地区人民政府统筹组织编制传统村落保护发展规划，组织区相关职能部门进行审查，听取镇人民政府（街道办事处）村社和村民意见，并征求市规划和自然资源行政主管部门和市文化广电旅游行政管理部门意见。

2.属地区人民政府组织专家审查、批前公示，并同步在市规划和自然资源行政主管部门官方网站。上进行批前公示。中国传统村落、广东省传统村落在公示前需由市规划和自然资源行政主管部门征求省级历史文化名城保护行政主管部门意见。

3.属地区人民政府提请区历史文化名城保护委员会审议，暂未成立区名城委的由所属区人民政府统筹组织审议。中国传统村落由属地区人民政府在经区历史文化名城保护委员会审议或区人民政府统筹组织审议后，提请市文物管理和历史文化名城保护委员会审议。

4.属地区人民政府审批、公告后报市历史文化名城保护办公室备存。

城市更新项目涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、文物古迹、古树名木、历史建筑（含线索）历史文化遗产的，其城市更新策划方案、详细规划、实施方案应当征求市规划和自然资源行政主管部门、市文化广电旅游行政管理部门和市林业园林行政管理部门意见。

四、监督实施

（一）加强组织领导。

各区人民政府、各部门按本工作指引落实，统一思想，周密部署，加强督促检查，深入推进城市更新促进历史文化名城保护利用工作。

市规划和自然资源行政主管部门负责组织编制全市历史文化名城、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史建筑和历史风貌区的保护规划，以及保护利用涉及的规划许可等工作。

市住房和城乡建设行政管理部门负责在城市更新中统筹全市历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区和传统村落核心范围内的建筑物、构筑物和历史建筑的结构安全、使用和修缮维护的监督管理，制定年度修缮计划，消防设计审查验收等工作。

市文化广电旅游行政管理部门负责全市文物和非物质文化遗产的管理工作。

市公安、消防、市场监管、生态环境、卫生健康、城市管理综合执法、应急管理、财政、水务、林业园林等行政管理部门按照各自职责，在城市更新中做好历史文化遗产保护利用的指导、管理和监督职责，制定专业标准和配套政策。

区人民政府是推进本行政区域内历史文化遗产保护工作的实施主体，应当在深入推进城市更新工作中，严格落实历史文化遗产保护责任，结合相关实施项目开展历史文化遗产评估调查并制定年度实施计划，多措并举促进历史文化遗产的保护利用，提出并落实人居环境的改善措施。区人民政府应当指定相应部门作为专门的推进机构，具体负责组织、落实、督促和管理城市更新工作中历史文化遗产保护利用工作。

历史文化遗产保护对象所在镇人民政府（街道办事处）应当明确专门机构并配备专人，负责日常巡查和历史文化保护利用展示、宣传、科普等工作，每年对历史文化遗产保护利用工作进行评估，并向区人民政府报告。

（二）强化监督责任。

各区人民政府要切实履行主体责任，加强日常巡查监督和实施检查的工作，在城市更新中优先保护文物、历史建筑等历史文化遗产。保持高压态势，以“零容忍”的态度重拳打击拆除、破坏、涂损历史文化遗产行为。

附件：历史文化遗产保护对象核查表