广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书

(2017)粤0306民初20895号

原告张军平，男，汉族，1981年6月7日出生，身份证地址广东省龙川县，

原告张桂鑫，男，汉族，1987年12月11日出生，身份证住址广东省汕头市潮南区，

两原告共同委托代理人王国阳，公民代理。

被告姚新旺，男，汉族，1974年8月8日出生，身份证地址深圳市宝安区，

委托代理人陈树文，广东雅尔德律师事务所律师。

委托代理人徐家艺，广东雅尔德律师事务所律师。

被告姚锦旺，男，汉族，1976年7月7日出生，身份证住址深圳市宝安区，

原告张军平、张桂鑫诉被告姚新旺、姚锦旺合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张军平及其与张桂鑫共同委托的代理人王国阳，被告姚新旺的委托代理人陈书文均到庭参加了诉讼。被告姚锦旺经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

原告诉称，2015年9月30日，原、被告签订了一份《屋基转让合同》，其中约定甲方（即两被告）将其兄弟等人共有的一块位于深圳市宝安区公明街道上辇村，面积370平方米的老屋基转让给两原告用于合作兴建房屋；总价款480万元，双方确定买卖意向后，先付定金50万元，在签订本合同30天内付250万元，乙方（即两原告）兴建房屋至第五层主体时付130万元，剩余50万元在完成过户时付清，如二年内因政府或者其它原因不能动工，乙方可选择①甲方办妥过户手续后，乙方随即付清180万元给甲方；②要求甲方退回已收取的300万元（不计息），收款后随即宣告本合同终止作废：甲方负责以甲方出名向公明街道办执法队争取第一时间（即获得指标），批准乙方尽早施工（动工）；乙方在房屋完成施工后，甲方应负责该房屋的权属办理过户到乙方名下，甲方不能有任何刁难或者怠慢，如需要合当费用，应由乙方承担等相关权利义务。合同签订后，两原告依约支付了第一期、第二期屋基转让款，共计现金人民币300万元（含定金50万元）给两被告。但是，两原告接收上述老屋基后，两被告始终不能为两原告办妥兴建房屋的合法手续，导致两原告无法进行开工兴建房屋，两被告亦无法为两原告办理土地使用权过户手续，导致上述合同不能继续履行。我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(…)因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行合同届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人-方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能履行合同目的：（五）法律规定的其他情形。因两原告向两被告转让老屋基，实际是想兴建房屋，但是，两被告交付的老屋基不能让两原告顺利兴建房屋，导致两原告不能实现合同目的。为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《屋基转让合同》；2、被告姚新旺、姚锦旺立即共同归还欠款300万元，并自起诉起开始按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至还清款止给两原告：3、被告承担本案的诉讼费用。

被告姚新旺答辩称，首先，原、被告双方签署的屋基转让合同的效力问题，本案涉案的不动产即姚锦城、麦爱兴、祁玉华、姚泰安、陈进妹五人分别所有的宅基地。被告姚新旺认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款之规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册、核发证实，确认建设用地使用权，本案涉案土地属农民集体所有的宅基地，未依法取得县级以上行政主管部门确认的建设用地使用权，违反了我国《土地管理法》相关规定，故原、被告之间关于宅基地所有权的转让行为无效，以及原、被告双方签署的宅基地转让合同书无效。其次，原、被告双方签署的屋基转让合同并未实际履行，因原、被告双方拟合作施工建设的楼房涉嫌违建，至今仍处于未动工的状态，原告张军平并未按合同约定向被告姚锦旺支付对应款项。同时，因原告未及时支付合同款项，也直接导致了两被告与案外人张敬标产生了地基建设的借款合同纠纷，案号为9958。

被告姚锦旺未到庭，亦未提交书面答辩状。

经审理查明，2015年9月29日，被告姚新旺、姚锦旺出具收据，称收到屋基转让合同款人民币3000000元（叁佰万元整）。

2015年9月30日，原告张军平、张桂鑫（乙方）与被告姚锦旺、姚新旺（甲方）签订屋基转让合同，约定甲方将位于光明新区公明街道办上辇（村）总面积为370平方米的土地转让给甲方；转让价款为人民币480万元，分四期支付，其中定金伍拾万元双方确定买卖意向并订立《定金合同》，乙方支付现金，第二期在本合同签订生效后30天内，乙方向甲方支付现金2500000元，第三期当乙方在本合同所致的转让地建造房屋至五层主体时付给甲方一百三十万元，当甲方把相应的产权登记（或过户）到乙方名下，乙方计付清余款伍拾万元给甲方；两年内该屋基因政府部门或其他原因不能动工，这种情情况下乙方可选择甲方办妥过户登记手续后，乙方付清180万元或者要求甲方退回已收取的叁佰万元（不计息），收款后随即宣告本合同终止作废。

另查，涉案屋基因没有获得报批报建手续，因涉嫌违建，没有继续施工建设。

以上事实，有屋基转让合同、收据、银行流水等证据及庭审笔录、质证笔录在卷佐证。

本院认为，原告张军平、张桂鑫与被告姚新旺、姚锦旺签订的《屋基转让合同》系平等主体间的真实意思表示，且没有违法国家强制性规定，应当认定为合法有效。被告姚新旺抗辩称涉案土地系其购买所得，购买土地的合同系无效合同，故涉案《屋基转让合同》亦无效。经审查，先合同无效并不必然导致涉案《屋基转让合同》无效，涉案屋基权属是否明确涉及到合同是否可以实际履行，但不影响合同性质。即便被告姚新旺属于无权处分，本合同依然有效。故被告姚新旺的抗辩不能成立。涉案的《屋基转让合同》应当认定为合法有效。

《屋基转让合同》签订前后，原告交付了转让款人民币300万元，被告出具了收据。原告提交了部分银行流水予以证实其转款的事实。被告姚新旺称其没有收到上述款项。本院认为原告出具了基本证据证实其支付了购房款人民币300万元，被告姚新旺否认的应当出示相反的证据。现被告姚新旺没有任何证据予以驳斥原告主张的事实，且无法合理解释为何在没有收取款项的情况下出具收取人民币300万元的收据，应当对其举证不能承担不利后果。本院依照原告的陈述认定案件事实。

基于合同签订后，涉案屋基的继续建设因没有获得报批报建手续而停工，依照《屋基转让合同》的约定，两年内该屋基因政府或其他原因不能动工的，原告有权终止合同，并要求两被告退回已收取的人民币300万元（不计利息）。故原告请求解除合同并要求两被告返还人民币300万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。结合本案起诉状副本送达的时间，本院依法确认涉案合同于2017年8月11日解除。

关于利息，由于合同约定系不计利息，故原告请求两被告自起诉之日起计付利息缺乏事实和法律依据，对两原告的该项请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告张军平、张桂鑫与被告姚新旺、姚锦旺签订的《屋基转让合同》于2017年8月11日解除；

二、被告姚新旺、姚锦旺于本判决生效之日起十日内向原告张军平、张桂鑫返还购房款人民币3000000元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费30800元，由被告姚新旺、姚锦旺负担。上述费用原告已预交。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审 判 长 范 藜

人民陪审员 潘 秋 芬

人民陪审员 刘 水 英

二〇一七年十月十日

书 记 员 黄 永 国

书 记 员 银海莹（兼）

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。