广东省广州市中级人民法院民事判决书

（2020）粤01民终8386号

上诉人（原审原告、反诉被告）：叶碧霞，女，1963年3月4日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。

委托诉讼代理人：欧永生，广东沁森律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：周景裕，男，1976年1月21日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽仪，女，1974年4月11日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢作科，广东君厚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉第三人）：陈记秋，男，1954年7月16日出生，汉族，身份证地址：广东省广州市白云区。

原审第三人：闻朋，男，1985年8月8日出生，汉族，身份证住址：江西省九江市彭泽县。

上诉人叶碧霞因与被上诉人周景裕、陈丽仪、陈记秋、原审第三人闻朋合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人叶碧霞上诉请求判令：撤销原审判决第三项，改判陈记秋于本判决生效之日起五日内向周景裕、陈丽仪赔偿经济损失152036.04元(其中房款本金69000元，利息83036.04元)，叶碧霞在83036.04元的范围内承担连带责任。事实与理由如下：

一、原审判决程序错误。涉案合同是三方合同，本诉原告是叶碧霞，被告是陈记秋和周景裕夫妇，在反诉程序中，原审判决不应将陈记秋列为第三人。《合资建房协议书》是陈记秋找周景裕夫妇签订的，69000元房款是陈记秋实际收取的，陈记秋也是涉案合同的当事人，陈记秋对合同无效存在严重过错，应该承担相应的赔偿责任，原审法院不应将陈记秋列为反诉第三人，而应该列为反诉被告。另，涉案相关协议是陈记秋让叶碧霞先签署落款那一页，合同前面部分未出示给叶碧霞查看。叶碧霞一再与陈记秋强调涉案房屋不能买卖，而陈记秋在叶碧霞不在场时与周景裕夫妇签订合同；

二、原审判决第三项存在严重错误，属于变相鼓励非法交易。其一，原审判决没有对导致合同无效的当事人的过错进行认定。根据原审庭审各方的陈述可知，建房时叶碧霞一再告诫陈记秋房屋不能买卖，只能用于出租，但陈记秋仍将涉案房屋出卖给周景裕夫妇。而周景裕夫妇在明知自己不是解放庄的村民，不具备购房资格的情况下，仍签订合同购买涉案房屋。可见，陈记秋和周景裕夫妇对合同无效均有过错，但原审法院对此并未予以认定。其二，原审判决对合同无效之后的处理明显不公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的处理规定，有过错的一方才应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审仅判决叶碧霞进行赔偿，但根据上文分析，陈记秋和周景裕夫妇也有过错，故原审此项判决存在严重的逻辑错误。其三，原审法院对部分事实的认定也存在严重错误。闻朋是周景裕夫妇的租客，由此可见，周景裕夫妇对涉案房屋一直存在收益，即使不是出租而用于自住，也不能否认周景裕夫妇对房屋收益的存在，但原审法院在处理合同无效时对此事实并未予以考虑。纵观本案，叶碧霞对建造在自己宅基地上的涉案房屋(本来就享有所有权)从未享有过任何权益，但根据原审判决，周景裕夫妇除了一直对房屋享有所有者权益(收益)之外，现还能根据市场价取得叶碧霞的全额赔偿，处理不公。另，即使不存在反诉程序，陈记秋也是涉案合同的当事人，在合同无效且陈记秋存在过错的情况下，也可对陈记秋的责任承担作出处理，但原审判决对此事实也未涉及。其四，原审判决是在变相鼓励非法交易。依据原审判决，叶碧霞针对原属于自己的房屋，在他人享有所有者权益进行收益的情况下，基于法院认定的合同无效，还需全资购买。原审判决将合同无效的所有责任、所有过错都强加在叶碧霞单方身上，而陈记秋和周景裕夫妇却不仅毫发无损，还满载而归。原审判决实际上是将周景裕夫妇的行为认定为一种正常的投资行为，是在变相鼓励农村宅基地使用权买卖这种非法交易，将后患无穷。

被上诉人周景裕、陈丽仪答辩称：请求驳回叶碧霞的上诉请求。第一，叶碧霞的上诉请求既不属于原审本诉请求，也不属于反诉诉请。其在二审中所提诉请属于新的诉求，并未经原审法院审理，二审中不应对此作出处理，应当另案处理。第二，原审判决符合《中华人民共和国合同法》第五条所规定的公平原则。在签订合同之时，涉案房屋的市场价格及对价为69000元，在处理本案的时候，评估价为305155元。第三，如叶碧霞认为原审程序错误，其诉请应是要求二审发回重审，而不是要求直接改判。基于以上理由，请求驳回叶碧霞的上诉请求。

被上诉人陈记秋答辩称：其一，原审判决虽造成陈记秋与第三方的损失，但总体是合理的。其二，不同意叶碧霞提出的由陈记秋赔偿周景裕、陈丽仪69000元及利息83036.04元的意见。合资建房时，双方同意由叶碧霞提供土地，陈记秋提供资金并收取周景裕、陈丽仪的合资建房款用于该栋楼房合资建房的建筑材料和装修、水电安装等费用。在建房过程中，叶碧霞没有支付任何费用，还占有了两层半的楼房。房屋自1998年交由叶碧霞使用至今，其共收租超过二十年，已获得租金收入至少1188850元，原审判决叶碧霞赔偿的数额比市场价格低。按现在的市价，涉案房屋的价格至少达35万元，叶碧霞要求收回房屋却不同意支付305155元的赔偿款，不符合情理的。其三，叶碧霞陈述不属实，叶碧霞从未提及不能出售房屋。合资建房协议书在签订之前已经双方多次协商，叶碧霞对协议书的内容非常清楚，且表示同意。在签订协议书至2019年的二十多年期间，叶碧霞从未提出过不同意出售房屋。不管是陈记秋与叶碧霞签订的合同，还是三方签订的合同，叶碧霞均先签名。因为房屋升值，叶碧霞才否认之前的行为。叶碧霞没有能力出资建房，如不是陈记秋出资，叶碧霞就无法取得租金收益。其四，陈记秋要求判决叶碧霞取得的宅基地证无效。按照政府申请宅基地用地流程，宅基地需经批准后才能用于建设楼房。建设楼房后，村镇办派人查看过房屋后才能申请宅基地使用证。叶碧霞在1996年8月3日通过向镇政府申请发放取得宅基地证后，一直没有建设楼房。直至双方签订合资建房协议书后，才于1997年12月动工建设。涉案楼房于1998年11月建好，叶碧霞此时申请宅基地证才有效。因此，其申请的宅基地证属于无效证件。其五，要求对涉案房屋进行房屋安全鉴定，费用由叶碧霞支付。陈记秋当时设计的图纸只有七层，并不同意加建半层，在叶碧霞的威胁下陈记秋不得不同意叶碧霞擅自加建。如今后发现质量问题，应由叶碧霞承担法律责任。其六，要求判决叶碧霞赔偿精神损失。

原审第三人闻朋经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。

叶碧霞于2019年8月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认叶碧霞和周景裕、陈丽仪、陈记秋签订的《合资建房协议书》无效；2.周景裕、陈丽仪将广州市白云区同和镇永泰解放庄八巷七号顺发楼501房返还给叶碧霞；3.周景裕、陈丽仪、陈记秋承担本案诉讼费。

周景裕、陈丽仪反诉请求判令：1.叶碧霞立即返还购房款69000元；2.叶碧霞立即按照涉案广州市白云区永泰解放庄八巷7号501房的市场价格赔偿损失305155元；3.叶碧霞承担本案的所有诉讼费。

原审法院经审理查明：1995年1月，叶碧霞因住房困难，申请再报建宅基地房。1997年11月19日，叶碧霞（甲方、原业主）与被告（乙方、投资方）陈记秋签订《合资建房协议书》，约定：双方为解决住房困难，由甲方提供在广州市白云区同和镇永泰村解放庄118平方米左右，与乙方投资方代表陈记秋合资建房，经双方协商自愿的前提下，明确分清该建设住房结构和装修标准及楼房建筑面积分配方法。一、甲方责任：……2、甲方负责本合建楼的房产登记、分房过户律师见证等手续，费用由乙方合资户支付。…….二、乙方责任：1.乙方负责本合建楼的建筑资金。2.乙方负责本合建楼的设计建筑管理。三、本合建楼分配：甲方占六米巷壹楼半层、二楼一层、叁楼一层共二层半，但七楼今后政府罚款由乙方负责，七楼高3.2米，乙方占壹楼西片半层、二、四、五、七共四层半。双方还对装修标准进行约定。

2000年3月22日，叶碧霞（甲方）、陈记秋（乙方）与周景裕、陈丽仪（丙方）签订《合资建房协议书》，三方就合资建房事宜达成协议如下：一、建房地址：广州市同和镇永泰解放庄八巷七号顺发楼；……三、甲、乙、丙三方权利与义务：1、甲方提供118平方土地使用权供给丙方合建之用，并负责办理报建手续，费用由甲方负责。2、乙方负责楼房建造和丙方办理宅基地使用证，办证费由丙方支付，丙方律师费用由丙方支付，甲、乙方一次性委托律师费由甲、乙方支付。3、在政策准许的情况下，甲、乙方应协助丙方办理户籍迁入手续，其费用由丙方支付。4、丙方交乙方包工包料负责合建房的建造，丙方占有第五层楼西南向501房60平方米（含分摊公共建筑面积），总价款69000元。5、楼房交付丙方使用后，丙方有权将属丙方的楼房转让他方，甲、乙方无权干涉丙方与他方转让或赠与的条件，……7、合建房工程，乙方须在1998年8月30日前完工，交付丙方使用……。1998年11月房屋建好，叶碧霞出具农村（墟镇）宅基地使用证存根（穗同字第NO0032579号），使用人为叶碧霞，宅基地座落永泰村解放庄自然村井头盘29号，建筑面积708平方米，结构钢筋硂，层数六层，发证机关为广州市白云区同和镇人民政府，时间为1996年8月3日。

2000年3月22日，由广州市白云区同和镇法律服务所办理见证手续。该合建协议是1998年提早签订，由叶碧霞先行签名，后由周景裕、陈丽仪签名。叶碧霞表示2000年陈记秋才将合建协议书交给她，才知道出售给周景裕、陈丽仪。周景裕、陈丽仪向陈记秋支付69000元。

2000年10月22日，陈记秋将501房交周景裕、陈丽仪使用。

2019年1月17日，陈丽仪（甲方、房主）与闻朋（乙方、租赁人）签订《租赁房屋暂住协议书》，约定：乙方承租甲方位于解放庄路永平街8巷9号501房居住一年，自2019年1月17日至2020年1月16日，每月租金1450元。

原审另查明：陈记秋、周景裕、陈丽仪均非涉案房屋宅基地所在村集体经济组织成员。涉案宅基地房屋现地址为广州市白云区永泰解放庄八巷七号501房。

陈记秋申请对涉案宅基地房屋的价值进行评估，原审法院经摇号确定由广州德高价格评估有限公司进行价值评估。广州德高价格评估有限公司经现场勘查后，于2019年12月9日出具穗德价估[2019]0831号评估报告书，评估涉案宅基地房屋在现场勘查之日即2019年10月30日的房产现值为305155元。周景裕、陈丽仪支付评估费6000元。各方对评估报告均无异议。

原审法院认为，叶碧霞与陈记秋签订的《合资建房协议书》及陈碧霞与陈记秋、周景裕、陈丽仪签订的《合资建房协议书》，约定合作建房分成及出售其中的501房，陈记秋、周景裕、陈丽仪并非涉案宅基地所属村集体经济组织的成员，上述协议书具有非法转让农村宅基地使用权的内容，违反了我国土地管理政策法规的强制性规定，属于无效合同。叶碧霞诉请要求确认叶碧霞与周景裕、陈丽仪、陈记秋签订《合资建房协议书》无效，符合法律规定，予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。协议书无效，周景裕、陈丽仪应当将其取得的房屋返还给叶碧霞。因此，叶碧霞主张周景裕、陈丽仪向其返还房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持，闻朋负有协助交还义务。

周景裕、陈丽仪反诉要求叶碧霞赔偿房屋价格损失305155元，因协议书无效，周景裕、陈丽仪需向叶碧霞返还房屋。因此，叶碧霞应补偿周景裕、陈丽仪该房屋的价值，经评估该房屋的房产现值为305155元，即叶碧霞应补偿房屋现值损失305155元。叶碧霞辩称合同无效，房屋增值部分不应补偿，无法律依据，不予采纳。周景裕、陈丽仪要求叶碧霞返还购房款69000元，该款并非由叶碧霞收取，且该购房款已包含在叶碧霞应向周景裕、陈丽仪补偿的房屋现值中，故对周景裕、陈丽仪要求返还购房款的反诉请求，亦不予支持。闻朋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年2月12日判决如下：一、确认叶碧霞与陈记秋、周景裕、陈丽仪签订的《合资建房协议书》无效；二、周景裕、陈丽仪于本判决生效之日起五日内向叶碧霞返还位于广州市白云区同和镇永泰解放庄八巷七号501房的房屋，闻朋负有协助交还义务；三、叶碧霞于本判决生效之日起五日内向周景裕、陈丽仪赔偿经济损失305155元；四、驳回周景裕、陈丽仪的其它反诉请求。案件本诉受理费1525元，由周景裕、陈丽仪负担。反诉受理费3456元，由周景裕、陈丽仪负担637元，由叶碧霞负担2819元。评估费6000元，由周景裕、陈丽仪负担3000元，由叶碧霞负担3000元。

经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院认为，本案二审的争议焦点是叶碧霞是否应赔偿周景裕、陈丽仪涉案房屋的现值损失。

依据已查明的事实，叶碧霞与陈记秋约定合资建房，即由叶碧霞提供宅基地，陈记秋提供资金进行建设，建成后的房屋由双方按约定分配。陈记秋后以合资建房的名义将涉案房屋出售给周景裕、陈丽仪并收取周景裕、陈丽仪支付的房款69000元，叶碧霞则在陈记秋与周景裕、陈丽仪签订的《合资建房协议书》上以甲方名义签名对陈记秋的出售行为予以确认。三方《合资建房协议书》同时约定了叶碧霞应承担的相应义务，证实叶碧霞已认可陈记秋的出售行为。在叶碧霞与陈记秋之间的《合资建房协议书》及叶碧霞与周景裕、陈丽仪及陈记秋之间的三方《合资建房协议书》均无效的情况下，叶碧霞基于合同无效的法律后果要求周景裕、陈丽仪返还因无效合同取得的涉案房屋，相应地，周景裕、陈丽仪也有权要求叶碧霞作相应财产返还及损失赔偿。房屋升值利益与合同履行直接相关，因房屋已由叶碧霞收回，导致周景裕、陈丽仪因丧失该项合同履行利益而遭受相应的损失，叶碧霞则因此实际获取该项利益，故周景裕、陈丽仪诉请叶碧霞赔偿房屋现值损失，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。

叶碧霞以陈记秋未将三方《合资建房协议书》的详细内容向其出示，且其曾告知陈记秋不得出售涉案房屋为由，上诉认为其无需向周景裕、陈丽仪承担赔偿责任，但叶碧霞未就其前述事实主张举证证明，且其主张与其行为不符，亦有违情理。叶碧霞以其未收取周景裕、陈丽仪支付的购房款为由，上诉认为其无需承担与返还购房款相对应的赔偿责任，但依据叶碧霞与陈记秋的约定，涉案房屋应分配给陈记秋，陈记秋据此收取了周景裕、陈丽仪支付的购房款，现叶碧霞要求周景裕、陈丽仪将涉案房屋直接返还给叶碧霞，导致陈记秋无法基于与叶碧霞之间的合同约定对涉案房屋行使处分权，在此情况下，叶碧霞上诉认为应由陈记秋单独向周景裕、陈丽仪返还已收购房款，理据不充分。叶碧霞以其对涉案房屋享有所有权，周景裕、陈丽仪与陈记秋对造成合同无效均具有过错，原审判决其向周景裕、陈丽仪承担赔偿责任属于变相鼓励非法交易为由，对原审判决提出异议，但叶碧霞已通过与陈记秋及周景裕、陈丽仪签署《合资建房协议书》的方式将涉案房屋的处分权让渡给周景裕、陈丽仪，叶碧霞在已转让涉案房屋权益后再基于合同无效要求收回涉案房屋行使所有权，叶碧霞的行为明显有违诚信。叶碧霞在要求收回房屋的同时主张其无需向周景裕、陈丽仪承担除购房款利息以外的其他损失赔偿和房款返还义务，亦有违公平合理原则。据此，本院对叶碧霞的上诉理由均不予采纳。

综上所述，上诉人叶碧霞的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3456元，由上诉人叶碧霞负担。

本判决为终审判决。

审判长 谭红玉

审判员 韩志军

审判员 姚伟华

二〇二〇年六月十六日

书记员 王文杰

唐颖琪