关于印发《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》的通知

沪房规范〔2018〕1号

各区住房保障房屋管理局，各区规划土地管理局：

《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》已经市房屋管理局、市规划国土资源局审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

上海市房屋管理局

二○一八年一月十日

上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法

第一条（制定目的）

为进一步推进留改拆并举，深化城市有机更新，规范拆除重建改造，加快改善市民的居住条件和质量，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市以拆除重建方式实施的旧住房改造项目（以下简称“拆除重建项目”）及管理。

本办法所称的拆除重建是指经管理部门认定，对建筑结构差、年久失修、存在安全隐患、无修缮价值，主要建设于上世纪五十至七十年代左右的不成套公有工房，采取拆除重建并就地安置原住户的旧住房改造行为。

本市依法确定的各类保留保护建筑及其保护范围、建设控制范围内建筑的改造，按照相关法规执行。

第三条（改造原则）

拆除重建项目实施应当遵循“规划引领、因地制宜、政府扶持、居民自愿”的原则。

第四条（管理机构）

上海市房屋管理局（以下简称“市房管局”）是本市拆除重建项目实施的管理部门。各区住房保障房屋管理部门（以下简称“区房管局”）负责本辖区内拆除重建项目实施的具体管理。

上海市规划和国土资源管理局（以下简称“市规土局”）是本市拆除重建项目规划土地管理的主管部门。各区规划土地管理部门（以下简称“区规土局”）负责本辖区内拆除重建项目实施的规划土地具体管理。

各区人民政府负责本行政区域范围内拆除重建项目的具体组织实施。

第五条（认定条件）

拆除重建项目应当符合下列条件：

（一）符合城市规划以及所在区域经济、社会发展要求；

（二）建筑结构差、年久失修、建设于上世纪五十至七十年代左右的以不成套公有工房为主，或被房屋安全专业检测单位鉴定为危房或局部危险房屋、无修缮保留价值的；

（三）经项目范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的公有住房承租人和业主同意的（意见征询方式由区人民政府确定）；

（四）项目所在地区人民政府同意，确需实施拆除重建改造的。

第六条（计划立项）

区房管局会同区相关部门结合各区实际情况，按照本办法第五条规定，制定本辖区内的拆除重建项目实施计划，经区人民政府批准同意后，报市房管局。市房管局征询市规土局、市财政局意见后，列入全市旧住房改造拆除重建项目计划。

第七条（建设单位确定）

公房产权单位或委托管理人为拆除重建项目的建设单位。

对于公房产权不明晰的项目，由区房管局报区人民政府批准，选择区属国有公司作为拆除重建项目的建设单位。

第八条（编制设计方案和改造实施方案）

建设单位应向区规土局申请核提拆除重建项目的规划条件，并按照规划条件和消防、环保、民防等其他相关技术标准，委托专业设计单位进行拆除重建项目的方案设计。

建设单位依据设计方案编制拆除重建项目的改造实施方案。实施方案应当包括改造范围、主要改造内容、改造资金筹措方式、改造安置方式和方法、协议签约的生效、工程周期等内容。

第九条（规划土地审批）

建设单位应当将拆除重建项目建设工程设计方案报区规土局审定。区规土局审核建设工程设计方案，其方案公示由建设单位在意见征询时一并进行。

经认定公有住房与周围非公有房屋需合并拆除重建的，非公有房屋土地需按有关规定收回土地后供应给建设单位。建设单位应按本市保障性住房相关供地政策办理用地手续，供地价格经评估后集体决策确定并不低于基准地价。经认定实施合并拆除重建的，应当按照规划土地管理部门核定的规划条件统一规划设计布局后进行建设。

第十条（方案公示和意见征询）

建设单位应当将经区规土局批准的拆除重建项目设计方案和实施方案在改造项目范围内向公房承租人和业主公示，征询相关意见。

第十一条（签订协议）

建设单位与公房承租人和业主签订改造协议，取得改造项目范围内不低于90%（具体比例由区人民政府确定）的公房承租人和业主同意后，协议正式生效。

第十二条 （其他审批）

改造协议生效后，建设单位方可办理建设工程规划许可证等审批手续。

其它审批按照国家和本市建筑工程基本建设程序有关规定执行。

第十三条 （不动产登记）

拆除重建项目的不动产登记应按国家和本市关于不动产登记的相关规定要求执行。

第十四条 （规划设计要求）

拆除重建项目的规划设计应当按照规划导向，明确地区功能优化、公共设施和道路交通完善、居住品质提升、小区环境改善、基础设施完善的目标和要求。

第十五条（规划技术规定）

拆除重建项目相关建筑间距、建筑退让等技术规定，应当符合《上海市城市规划管理技术规定》的相关技术规定标准。

第十六条（建筑设计要求）

拆除重建项目改造，不得减少原住户房屋的居住面积，并结合改造解决建筑使用功能完善问题。新增部分的住宅，根据其使用功能，其设计标准参照本市保障性住房有关设计要求执行。

拆除重建项目鼓励户型设计创新，鼓励按照“节能、节地、节水、节材、环保”的要求，推广应用新型和可再生材料。

第十七条 （扶持政策）

拆除重建项目纳入本市保障性安居工程并适用相关扶持政策。

通过拆除重建的增量房屋，除用于安置回搬住户外，各区仅限于以政府回购方式用于各类保障性用房使用。

第十八条 （资金来源）

拆除重建项目的改造资金实行多元筹资，通过市、区财政补贴资金、公有住房出售后的净归集资金、政府回购增量房屋的收益、居民出资部分改造费用等来解决改造资金。

第十九条 （租金调整）

拆除重建后的成套公有住房，公房承租人应当按照独用成套公房租金标准支付租金。

第二十条 （施行日期）

本办法自2018年2月11日起施行。