我国不动产征收制度的历史变迁
一、城乡统一的土地征用制度
（一）法律文件：
1、《关于国家建设征用土地办法》（1953年12月5日）
背景：第一个五年（1953—1957）、土地改革基本完成、开始过渡期（社会主义改造）
2、《国家建设征用土地办法（修正）》（1958年1月6日）
背景：社会主义改造完成，征用对象从个体农民→合作社，节约用地措施不力（“一五”期间的土地浪费较为严重），补偿标准过高。
3、《国家建设征用土地条例》（1982年5月14日）
背景：历经二十多年的变迁，《国家建设征用土地办法（修正）》已不再适用，“无法可依”；节约用地更为紧迫，全国人均耕地从1958年的2.6亩减少到1.5亩。立法更加细致、程序更加严谨。
（二）主要特点：
1、审批与实施相分离的土地征用程序。
（1）程序：
第一步：用地单位申请→人民政府核准
第二步：用地单位持政府批文→向被征地单位征地
第三步：用地单位完成征地→人民政府批准用地
（2）依据
《关于国家建设征用土地办法》第四条：“凡征用土地，均应由用地单位本节约用地的原则，提出征用土地计划书，按业务系统报经其上级领导机关批准后，依关于批准权限的下列规定，分别转请中央人民政府政务院或大行政区行政委员会或省、市、县人民政府核准公布征用之：……”
（3）实务
后来的城市房屋拆迁模式肇端于此。
2、城乡通用：
以征用农村土地为主，但同时也包括城市土地，如，《国家建设征用土地办法（修正）》第十条规定：“征用城市市区内的房屋地基，如果房屋和地基同属一人，地基部分不另补偿；如果分属两人，可以根据地基所有人的生活情况酌情补偿。市区内没有收益的空地，可以无偿征用。”
二、城乡二元的土地征用制度
（一）法律文件
1、《土地管理法》（1986年6月25日）
背景：滥占耕地的现像十分突出，尤其是农村；随着改革开放的推进，土地产权制度提上议事日程。
内容：废止了《国家建设征用土地条例》；建立了征收集体土地（主要是农用地）制度；城市范围内国有土地征用或收回暂时悬空。
2、《土地管理法实施条例》（1991年1月4日）
3、《城市房屋拆迁管理条例》（1991年1月18日）
背景：1986年《土地管理法》规定的征地仅仅指征用集体土地；除了第19条规定的四种情形外，城市的土地收回或征用无法可依，显然不利于城市建设与发展。为了弥补城市土地收回或征用的法律空白，制定本条例。
（二）主要特点：
1、城乡二元
城市系国有土地，适用城市房屋拆迁制度；农村系集体土地，适用《土地管理法》的土地征用制度。
2、征用模式：
仍是审批与实施相分离的模式：政府机关审批，用地单位征用，政府供地。
三、从城市房屋拆迁到国有土地上房屋征收
（一）法律文件
1、《城市房屋拆迁管理条例》（1991年1月18日）
背景：计划经济。
2、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月13日）
背景：市场经济。
3、《国有土地上房屋与补偿条例》（2011年1月21日）
背景：建设法治政府、法治国家。
（二）从拆迁到征收
1.主体不同：
拆迁：用地单位为拆迁人，政府、拆迁人、被拆迁人三方；
征收：县级以上人民政府为征收人，政府与被征收人两方。
2.补偿资金不同：
拆迁：补偿资金来自拆迁人
征收：来自财政资金或由财政资金担保
3.是否行政裁决不同
拆迁：拆迁双方不能达成协议的，可以申请行政裁决
征收：不能达成协议，由征收人作出补偿决定
4.可否行政强拆不同
拆迁：拒不履行行政裁决的，可以实施行政强拆
征收：拒不履行补偿决定的，申请司法强制执行