如何处理产权人下落房屋?

一、产权人不明

(一)没有产权人或产权人不明确的房产

动迁此类房屋,关键在于找到产权人或依法确定代管人,也就是要找到协商的对象。纵观国家、省、市相关法律法规和政策文件,没有产权人或产权人不明确的房产的代管大体上可以分为四种方式:

1、普通代管。

根据1983年12月17日国务院颁布的城市私有房屋管理条例第二十四条,所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋,由房屋所在地房管机关代管。本条是房管部门实施私房代管的法律依据,在实际工作,房管部门也据此代管了大量房屋。但该《条例》于2008年1月被《国务院关于废止部分行政法规的决定》(2008年1月15日发布、实施)废止。至此,此种代管就没有了法律依据,房管部门也停止办理此类业务。

2、拆迁代管。

根据2004年《广州市城市房屋拆迁管理办法》第30条,产权不明晰的房屋、所有人死亡并且尚无法确定继承人的房屋、所有人下落不明又无合法代理人的房屋,可以由市房地产行政主管部门代管。该规定能有效解决城市房屋拆迁中的没有产权人或产权人不明确的房产问题。但该《该办法》随着2011年1月国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施而失效。拆迁代管也正是寿终正寝。

3、危险房屋代管。

根据2019年6月1日实施的广州市房屋使用安全管理规定第29条规定,房屋权属不明晰且无法确定房屋安全责任人的危险房屋、所有人死亡且无法确定继承人作为房屋安全责任人的危险房屋、所有人下落不明又无合法代理人履行房屋安全责任的危险房屋,房屋所在地的区分局应当对房屋实施代管并进行治理。这是现行有效的房管仍在实际执行的房屋代管。在实务中,完成这一代管程序一般需要3-6个月左右的时间。

4、司法认定财产无主。

根据民事诉讼法第191条、192条规定,公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院申请认定财产无主;人民法院受理申请后,经审查核实,应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的,判决认定财产无主,收归国家或者集体所有。这是目前最具有法律效力的对无主财产的认定与处理。周期长,且还要与法院充分沟通。

以上四条途径,第一和第二的法律依据已经失效,实践中无法操作了。第三和第四有着充分的法律依据,是可行的办法。

(二)产权人下落不明房产的拆迁

在实际拆迁工作中,还经常一种情况,有产权人,且产权非常清晰明确,但找不到。此种情况无法适用《民事诉讼法》的“无主财产的认定程序”,除可以适用危险房屋代管外,也可以适用《民事诉讼法》第十五章第三节“宣告失踪和宣告死亡案件”的规定、民法总则第二章第三节“宣告失踪和宣告死亡”的规定。

宣告失踪或死亡均需符合一定条件,并向基层人民法院申请。宣告失踪的公告期间为三个月,法律后果是设定财产代管人;宣告死亡的公告期间为一年,法律后果是财产继承。

(三)关于实际使用人的处理:

实际使用人可以分两种情况:一是产权人,但目前没有产权人证据;二是非产权人,大致相当于租户。由于我们的目的是拆掉房屋、注销产权,办出整个地块的国土证。如何动员实际使用人交出房屋拆掉,这才是当务之急。方法是签订一个附条件的补偿安置协议。这一部分房屋一律给予产权调换,给予实际使用人临迁安置,如果将来办妥了产权手续,则给予产权对待;如果将来办不到产权,回迁安置的房屋可以在开发商名下,由开发商负责安置这些实际使用人。

二、共有产权房

1、按份共有;

2、共同共有;

3、夫妻共有;

夫妻双方共同签名?

三、无产权登记的房屋

无产权登记的房屋范围比较广,包含了违法建筑、历史建筑等。

(一)国有土地上房屋征收的做法:

1、认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的,不予补偿;

2、1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑,视为完全产权,一般按照住宅给予补偿。

3、1967年1月1日后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记的建筑,视为部分产权,按照住宅房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

(二)征收集体土地的做法

2009年12月31日前建成的违法建设,按照评估价给予补偿,如黄埔区

(三)旧村改造中的做法:

1、2009年12月31日前的违法建筑或超过批准期限的临时建筑的,给予货币补偿,通常1500元每平方。

2、认定合法的证据:“合法”的宅基地房屋指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。村的证明,白云区的证明?

“合法”的村集体物业是指有房屋产权证或合法报建手续。