如何签定拆补协议？
如何签定拆补协议？
是一个比较复杂、系统的工程。至少包括三个方面的问题：
补偿哪些内容？
跟谁签约？
手续不齐的房屋如何补偿？
今天，主要讲一讲跟谁签约，其他两个问题在下一节中再详细讲述。正如革命的首要问题是分清敌友的问题一样，动迁的首要问题，是找准签约的对象。
案例一：非村民受让宅基地房屋
2007年，村民甲与非村民乙（男）签订《转让住宅地协议书》，将登记在甲名下的宅基地及其地上房屋（下称“案涉房屋”）转让给乙，同时将《集体土地使用权证》交付给乙。2010年，乙的儿子丁出生。
2013年，乙与其妻丙协议离婚，约定：
第一，乙与丙之子丁由丙抚养；
第二，案涉房屋归儿子丁所有；
第三，若案涉房屋遇政府征地、拆迁的，补偿款用于给丁买房。
自此，案涉房屋一直由丙、丁居住使用至今。
主问题：改造主体在签订搬迁补偿协议时，应如何防范风险，确报案涉房屋拆迁工作的推进。
子问题：
1、甲、乙之间的转让协议效力如何？
2、改造实施主体应与甲、乙、丙、丁中的哪位签订搬迁补偿安置协议？
3、乙与丙在离婚协议中将案涉房屋分配给丁，是否即可视为案涉房屋已丁所有。
分析：
这是一个有不动产登记的房地产，需要办理产权注销登记手续，所以，需要村民甲的配合。
丙、丁是房屋的实际使用人，拆除房屋需要丙、丁的配合。
所以，拆补协议需要与甲、丁（丙为丁的法定代理人）来共同签署，如果甲不认识或不认可丁，可以将乙拉进来一起签。
“共同签署”的形式可以多样的，既可以一起在一份合同书上签字，也可以与丁签后，找甲来确认，也可以找甲出一份承诺书。
问：可不可以忽略甲？
答：不可。
理由：
其一，注销产权需要甲的配合。如果根据当地的不动产登记流程，宅基地房屋注销产权手续简单，不需要甲的配合，则此理由不成立；
其二，甲、乙的转让宅基地的合同依法无效，甲有可能依据自身产权人的身份，主张补偿权益。甲的现身，也是为了进一步理顺利益归属。
因此，忽略甲的风险比较大，不可忽略。然而，如果当地注销产权不需要甲出现，且由于动迁时间紧，甲也不太愿意配合，则可以冒险。后续的麻烦后续处理，不要影响项目推进。
问：如果甲愿意配合，顺利签署拆补协议，将来回迁安置房能否登记至丁的名下？
答：不能直接登记至丁之名下，但通过曲折迂回的路径可以实现。
理由：禁止非村民持有宅基地，是我国土地管理法律法规和政策文件一直以来的立场（1991年《土地管理法实施条例》第27条规定的情形除外）。
如果复建安置地块仍为集体所有，丁作为非村民，无法直接办理产权登记，产权登记仍在甲的名下。
如果复建安置地块转为了国有土地，则可以按照《广州市旧村庄更新实施办法》第40条规定补缴出让金，办理交易，转移登记至丁之名下。
案例二：集体土地上的村民住宅因历史原因取得了国有土地使用证后，又将该土地上的房屋转让给非本村村民，咋办？
某旧村改造项目，共有房屋516栋，其中50余栋村民住宅办理了国有土地房产证，发证时间约2003年前后（http://law168.com.cn/xadmin/viewdoc/?id=108183）。部分村民拿到了国有土地房产证后，又转让给了非本村村民。其中20余栋成功办理了转让登记，剩余30多栋未能够办理成功。
问题一：在旧村改造中可以将这50余栋住宅纳入改造范围么，理由是什么？
答：完全可以纳入旧村改造范围。这是整体连片改造的必然要求，而整体连片改造一直是“三旧”改造政策所重点强调的内容，去年颁布的省71号文对此以较大篇幅作了规定。
问题二：该按照何种标准进行拆迁补偿呢？
答：分两种情况：
如果已经转让给非村民了，则应当按照国有土地上房屋征收与补偿的有关规定补偿安置：房屋价值+奖励+补助。
如果未发生转让，仍在村民名下，则按照村民的标准给予补偿安置。
当然，改造主体也可以根据实际情况，因地制宜采取更加可行的补偿办法。