惠州市惠城中心区“三旧”改造专项规划

目　录

第一章　总则 5

第１条　指导思想 5

第２条　规划依据 5

第３条　规划范围 6

第４条　规划期限 7

第５条　“三旧”改造方式划分 7

第二章　惠城中心区“三旧”改造方向与目标 8

第６条　“三旧”改造总体方向 8

第７条　“三旧”改造总体原则 8

第８条　“三旧”改造目标 9

第三章　惠城中心区“三旧”改造总体策略 11

第9条　整体统筹，实行空间分区管控 11

第10条　明晰责权，完善政策规划体系 11

第11条　突出重点，引导项目计划时序 12

第四章　惠城中心区“三旧”改造政策分区 13

第12条　改造分区划定原则 13

第13条　改造分区划定思路 13

第14条　改造分区管控指引 13

第五章　惠城中心区“三旧”改造规划管控体系 15

第15条　重点改造区域 15

第16条　成片连片改造片区 15

第17条　改造单元 16

第18条　强制性传导内容 16

第六章　惠城中心区重点改造区域规划指引 17

第19条　“三旧”改造整体空间格局 17

第七章　“三旧”改造专项指引 18

第20条　完善综合交通系统规划 18

第21条　保障市政基础设施规划 18

第22条　完善公共服务设施规划 19

第23条　加强历史文化保护与风貌营造 19

第24条　健全住房保障体系 20

第八章　近期工作重点与年度实施计划 21

第25条　近期工作重点 21

第26条　“三旧”改造年度实施计划 21

第九章　“三旧”改造项目操作模式指引 22

第27条　旧城镇类项目改造模式 22

第28条　旧厂房类项目改造模式 22

第29条　旧村庄类项目改造模式 24

第十章　规划实施机制与政策建议 26

第30条　建立“三旧”改造政策体系 26

第31条　优化“三旧”改造管理流程 26

第32条　完善“三旧”改造实管理组织 26

第一章　总则

第１条　指导思想

深入贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照惠州市建设“一流城市”及城市更新“三个更加”的指导思想，全面摸清惠城中心区“三旧”改造资源，因地制宜确定“三旧”改造方式，促进城市结构优化，鼓励产业转型升级，保障公共服务供给，彰显城市品质形象，着力构建和完善城市更新长效机制，全域统筹指导惠城中心区“三旧”改造工作有序进行。

第２条　规划依据

1.相关法律法规、部门规章及标准规范

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2019 年修正版）；

（2）《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修订版）；

（3）《城市规划编制办法》（2005）；

（4）《广东省城乡规划条例》（2012）；

（5）《惠州市城乡规划管理技术规定》（惠府函〔2017〕47 号）；

（6）《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办〔2017 〕 36 号）。

2.相关政策文件

（1）《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号）；

（2）《关地印发开展城镇低效用地再发试点指导意见的通知（国土资发〔2013 〕 3 号）》；

（3）《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016 〕 147 号）；

（4）《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）；

（5）《关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府〔2009〕122 号）；

（6）《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）；

（7）《关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知》

（粤国土资三旧发〔2017〕3 号）；

（8）《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字[2018]3 号）；

（9）《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府

〔2019〕71 号）；

（10）《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见（惠府〔2010〕98号）》；

（11）《关于明确“三旧”改造项目涉及无偿移交 15%比例公建公益性用地有关问题的通知》（惠州国土资[2018]167 号）；

（12）《关于加快“三旧”改造提高改造完成率的通知》（惠市国土资〔2018 〕 168 号）；

（13）《关于规范惠州市“三旧”改造地块标图建库办理流程、标准、审查要求及数据库调整频次、程序、审查要求的通知》（惠市国土资〔2018〕591 号）。

3.相关规划

（1）《惠州市城市总体规划（2006-2020）》；

（2）《惠州市新型城镇化规划（2016-2020年）》；

（3）《惠州市城市空间发展战略规划》；

（4）《惠州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

（5）《惠州市区综合交通规划（2018-2035）》；

（6）《惠州市惠城区公益设施布点规划》；

（7）《惠州市惠城区中小学校布点规划》；

（8）《惠州市历史文化名城保护规划（2015-2030）》；

（9）《惠城中心区老村庄用地协调规划》；

（10）《惠州市区蓝线规划（2015-2030）》；

（11）《惠州市生态控制线规划》（草案）；

（12）《惠州市区工业控制线划定及管理规定》；

（13）《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理试行办法（草案）》；

（14）《惠州市“十三五”住房保障规划》；

（15）《惠州市绿色建筑发展专项规划（2016-2035）》；

（16）《惠州市白鹭湖地区控制性详细规划》、《惠州市金山湖片区概念城市设计及控制性详细规划》《惠州市东平片区控制性详细规划》、《惠州市河南岸片区控制性详细规划》《惠州数码工业园南区一期控制性详细规划》、《惠州市尖峰山地区控制性详细规划》《惠州市东江水利枢纽工程地区控制性详细规划》等已批复的控制性详细规划。

第３条　规划范围

规划范围为惠城中心区，包括桥东、桥西、龙丰、江南、江北、河南岸、水口、小金口等八个街道办和汝湖、马安、三栋等三个镇，总面积为 561.56 平方公里。

第４条　规划期限

规划期限为 2019-2025 年，与惠州市国土空间规划（2019 年-2035 年）的近期规划期限保持一致。

第５条　“三旧”改造方式划分

“三旧”改造方式包括拆除重建类和微改造两类。拆除重建是指对改造地块的原有建筑物进行拆除，并按照《规划设计条件告知书》予以重建的改造方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的“三旧”改造项目。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的改造方式，包括综合整治、功能改变、局部加建、生态修复和历史文化保护等改造方式。

第二章　惠城中心区“三旧”改造方向与目标

第６条　“三旧”改造总体方向

抢抓粤港澳大湾区建设的重要机遇，按照“建设国际一流城市”和“建设现代服务业高端集聚区”的定位要求，凸显珠江东岸历史文化传承中心地位，优化城市空间布局、促进产业转型升级、提升城市服务能力，活化历史脉络传承，彰显城市形象活力，保障城市有质量、有秩序、可持续发展。

1.战略引领，促进产业转型升级，优化城市空间格局

科学制定“三旧”改造总体目标，明确“三旧”改造整体空间格局，完善“三旧” 改造规划传导机制。严格管控旧厂房改造，稳固产业空间平台基础，加强创新型产业空间和产业服务空间供给。

2.突出重点，调控改造规模节奏，引导重点项目改造

划定“三旧”改造重点区域，有序调控“三旧”改造计划规模。积极引导近期重点改造区域和重点改造单元改造实施。

3.片区统筹，明确规划指引内容，强调公共利益落实

加强政府统筹力度，划定成片连片改造片区，明确成片连片改造片区规划指引内容。强调公共利益落实，保障市政公用设施、公共服务设施、保障性住房建设，优化公共交通系统和慢行系统。

4.彰显特色，鼓励低碳绿色改造，活化历史文化资源

鼓励通过“三旧”改造增加公共绿地、开放空间，全面推广绿色建筑。引导开展历史城区、历史街区、历史建筑的微改造，推进历史文化遗产保护和活化，传承城市历史文脉。通过“三旧”改造逐步清理生态保护红线内的建设用地。

第７条　“三旧”改造总体原则

1.规划统筹

有效衔接国土空间规划等上层次规划，通过“三旧”改造专项规划及片区规划， 明确“三旧”改造方式、改造要求、改造时序等，合理推进各重点改造区域的成片连片改造，发挥规划对城市“三旧”改造整体进程的统筹作用。

2.产业优先

注重产业导入，保障高质量产业空间，推动低效产业用地再开发，提供创新产业用地及配套服务业用地，优化产业布局，建设惠州特色型产业创新基地、世界级云计算智能终端产业集聚区、高新技术成果转化基地等。

3.公益保障

以改善民生为重点，围绕产业创新与人才引进，进一步完善惠城中心区公共服务配套，优先保障公益性项目用地需求，高规模高水准提供公共服务配套设施，强化惠城中心区作为惠州市公共服务中心的职能。

4.规范有序

优化惠城中心区“三旧”改造管控体系，通过构建年度实施计划、成片连片改造片区规划、改造单元实施方案相结合的管理制度，明确各相关部门的责权，保障“三旧”改造工作可实施性及可管控性。

5.多元共赢

充分协调多方利益，在改造实施过程中注重发挥市场的作用，通过充分地调动市场的能动性，引入市场主体参与改造。同时积极鼓励和支持基层以各种形式参与改造工作，平衡投资者与原所有者的利益关系，实现多元共赢。

第８条　“三旧”改造目标

至 2025 年，全面摸清改造潜力家底，建立健全（政策、规划）管控体系，科学设定“三旧”改造规模，合理选择重点改造区域和重点改造项目，加速推动产业转型增效，逐步缓解城市病、提升城市风貌品质。分项目标如下：

1.规模目标

预期完成拆除重建类项目用地供给规模 140 公顷，总建筑面积 440 万平方米，

其中：居住建筑面积 345 万平方米，商业、办公建筑面积 40 万平方米，产业（研发）

建筑面积 40 万平方米，公共配套设施建筑面积 15 万平方米；实施微改造类项目用

地规模 70 公顷。完成“三旧”改造固定资产投资总额 210 亿元，提供地方财政收入

70 亿元。

2.民生目标

通过“三旧”改造有效增加公益性设施，公益性设施总用地供给规模不小于 25

公顷；通过“三旧”改造建设约 3 公里支路。实现惠城中心区公共服务水平显著提升。

3.产业目标

优先推进工改工、工改商、工改混（产业用地+居住用地）项目；大力推进旧厂房成片连片改造试点（不小于 20 公顷）；支持产业用地提高容积率；严格管控工改居项目的计划申报，禁止在一级工业控制线内工改居项目纳入改造计划。

4.文化目标

严格控制历史保护范围线内的拆除重建类改造项目，鼓励以微改造为主要方式的保育、活化型改造；鼓励旧工业区微改造项目，稳步推进城中村及旧城区微改造项目。规划期内实施 5 个微改造项目。

第三章　惠城中心区“三旧”改造总体策略

第９条　整体统筹，实行空间分区管控

1.突出战略导向，优化城市空间格局

结合上位规划及“三旧”改造潜力用地识别，关注城市门户及重要廊道形象提升， 聚焦沿路、沿江、沿山等空间载体，形成“两带、一廊、十区”的“三旧”改造整体空间格局，统筹引导重点区域的“三旧”改造。

2.划定策略分区，明确主导改造方式

对惠城中心区潜在更新资源进行政策分区，明确差异化的主导改造方式，包括允许拆除重建区、鼓励微改造区、鼓励土地整备区、实施生态修复区，提出各类地区的划定思路、空间分布与管控指引。

第１０条　明晰责权，完善政策规划体系

1.建立三层次规划管控传导体系

建立“重点改造区域-成片连片改造片区-改造单元”三层次规划管控体系。优先改造和高质量改造重点改造区域，强化片区统筹力度以推动成片连片改造，将片区公共服务设施及基础设施建设落实到各改造单元，保障公共利益。

2.完善全周期政策管控支撑体系

建立“1+9”政策体系，构建各级政府、“三旧”改造主管部门、相关职能部门组成的多层级管控体系，明确各自职责。建立“规划-计划”、“申报-审批”、“实施-监管” 等“三旧”改造全周期的实施流程，制定各阶段工作指引，固化各环节相关要求。

第１１条　突出重点，引导项目计划时序

1.突出重点，引导项目时序管控

选择 1-2 个近期集中力量推进的重点改造区域，明确成片连片改造区域更新改造方向、改造策略及改造时序等。优先保障近期重点改造区域内的改造项目纳入“三旧”改造年度计划。不在近期重点改造区域内的“三旧”改造项目，需结合项目对产业发展、公共服务、城市形象等贡献度，申报市、区级重点改造项目，经审查通过后纳入“三旧”改造年度计划。

2.有序推进，合理控制年度实施计划规模

按照“先易后难、逐步推进”和重点区域优先的基本要求，编制“三旧”改造年度实施计划。通过年度实施计划合理明确政府“三旧”改造战略目标，控制每年“三旧”改造拆除重建及微改造用地规模，协调增存量用地供给。

第四章　惠城中心区“三旧”改造政策分区

第１２条　改造分区划定原则

根据规模目标、民生目标、功能目标、文化目标四大改造提升型因子及生态控制线、生态保护红线等限制性因子综合判断，结合上位规划有关要求，将惠城中心区的潜力改造资源范围划分为“三旧”改造、土地整备两种模式；以及允许拆除重建区、鼓励微改造区、鼓励土地整备区、实施生态修复区四类改造地区。

第１３条　改造分区划定思路

惠城中心区各片区建设情况差异较大，不同类型、区位条件的“三旧”改造面临的问题和改造需求各不相同，决定了“三旧”改造应该根据不同的具体情况，针对性地选择改造分区。

明确两个层次的政策分区管控。第一层次，将惠城中心区的潜力改造资源划分为“三旧”改造及土地整备两种开发模式。第二层次，综合运用拆除重建、微改造（包括综合整治类、功能改变类、局部加建类及历史文化保护类）、土地整备和生态修复四种方式，划定允许拆除重建区、鼓励微改造区、鼓励土地整备区、实施生态修复区四类改造地区推进“三旧”改造。

第１４条　改造分区管控指引

1.允许拆除重建区改造指引

拆除重建指通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造片区的建筑形态和居住环 境，原则上改造必须满足城市规划和建设的标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权。允许拆除重建区为重点改造区域以及重点改造区域外建筑质量差、居住环境十分恶劣的片区，该类型地区允许通过拆除重建或局部拆除重建的方式（非强制操作），通过改变物质空间形态的方式促进片区社会组织形态等各方面的彻底改变。

2.鼓励土地整备区改造指引

土地整备指政府通过建筑物收回土地使用权、房屋征收和拆迁等一系列手段改善片区的居住环境，提升城市发展品质。土地整备可切实缓解土地供需矛盾，提升政府掌控土地资源的能力。鼓励土地整备区为政府统筹重点发展地区或规划储备发展地区，该类型地区鼓励通过土地整备的方式，通过改变物质空间形态的方式促进片区社会组织形态等各方面的彻底改变。

3.鼓励微改造区改造指引

微改造是指除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善区域的居住环境。鼓励微改造区主要为居住环境较好，基本能够满足中等层次居住环

境品质需要的非城市重要功能片区。该类型片区对于城市整体发展影响相对较小，但是片区内部公共环境、基础设施、居住生活环境较差，建设形态与周边地区的差别较大，有必要通过环境改善、“穿衣戴帽”等综合整治措施，改善其居住环境、设施水平和建设面貌，使其建设面貌、居住环境得到提升。

4.实施生态修复区改造指引

生态修复是指对城市“三旧”改造用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用。实施生态修复区主要为居住环境恶劣的城市重要生态敏感地区。该类型片区对于城市生态景观发展影响较大，有必要通过拆旧等生态修复措施，改善该地区的生态环境。

第五章　惠城中心区“三旧”改造规划管控体系

第１５条　重点改造区域

1.定义

重点改造区域是指位于惠城中心区重点地区，对产业转型升级、人居环境改善、城市形象提升有显著作用的战略性区域。重点改造区域范围内的“三旧”改造用地权属较为复杂，多为旧城镇、旧厂房、旧村庄三种类型的混合。

2.划定依据

结合上层次规划要求和“三旧”改造总体目标，明确“三旧”改造的整体空间格局，依托“两带、一廊、十区”空间格局划定重点改造区域。

3.管控内容

明确区域内更新方向、片区划定、开发增量、空间方案、捆绑责任及指标体系， 并结合近期重点改造区域规划进行控规调整。优先落实位于近期重点改造区域内的项目。

第１６条　成片连片改造片区

1.定义

成片连片改造片区是指对产业转型升级、人居环境改善、城市形象提升有重要作用，且片区内改造意向明确的成片连片范围，范围内加强政府统筹力度，强调公共用地落实、城市品质提升和改造权益平衡，推动成片连片改造。一个成片连片改造片区可以包括一个或者多个改造单元。

2.划定原则

原则上以街坊为基础，结合控规路网、综合考虑标图建库范围、历史遗留项目范围、改造意愿、改造主体权属范围等因素划定片区范围，并强调空间上宜满足成片连片的要求。

3.管控内容

依据国土空间规划等法定上层次规划、“三旧”改造专项规划以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对成片连片改造片区的目标定位、改造单元划定、更新模式、

土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平

衡等方面作出安排和指引，明确成片连片改造片区更新实施的各项规划要求、协调各方利益、落实“三旧”改造目标和责任。

第１７条　改造单元

1.定义

改造单元是指以实施可行性为前提的，以某一拟改造用地权属范围为基础、为开展小规模改造而划定的区域，其面积相对较小。改造单元用地范围内的“三旧”改造用地类型多为旧城镇、旧厂房或旧村庄中的一类，其用地多为单一权属用地或经研究可统一进行“三旧”改造的多宗权属用地。

2.划定原则

基于底线管控的思维，提出改造单元划定应遵循“符合标图建库”“权属无争议原则”“尊重改造意愿”原则；基于片区统筹的思维，提出改造单元划定应遵循“保障公共贡献”“控制用地规模”“优先改善交通”原则；基于品质提升的思维，提出改造单元划定应遵循“衔接法定规划”“成片连片开发”原则。

3.管控内容

以经批准的片区规划为依据，主要管控内容包括改造单元基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施用地建设和移交方案的书面承诺等编制任务。

第１８条　强制性传导内容

文本中字体加粗并加下划线的条文内容为管控体系的强制性传导内容。强制性

传导内容是对“三旧”改造管控体系进行监督检查的基本依据。

第六章　惠城中心区重点改造区域规划指引

第１９条　“三旧”改造整体空间格局

根据“三旧”改造资源分布、现状建设条件，综合考虑重点发展战略平台、城际轨道站点、城市环路、城市重要景观大道等因素，在判断不同地区城市更新的动力、更新需求迫切性的基础上，规划构建“两带、一廊、十区”的“三旧”改造整体空间格局，引导惠城中心区功能和品质整体提升。

1.两带：沿东江城市更新带、沿惠州大道－金山大道城市更新带

（1）沿东江城市更新带：东江两岸地区应作为城市更新重点地区，以提供创新产业平台与生产服务为导向。利用东江滨水环境资源和老城文化旅游资源，积极培育文化创意，科技创新、旅游养生、医药研发、科研教育等多种新兴产业平台。加强沿线两侧城镇风貌整治，完善配套设施建设，促进园区产业转型升级，打造串联惠城中心区的城市景观带。

（2）沿惠州大道－金山大道城市更新带：惠州大道、金山大道作为惠州市重要的交通轴，沿线串联起惠城中心区内主要产业生活节点，是惠城中心区城市发展的主轴。优先推进惠州大道、金山大道沿线两侧地区城市更新，加快沿线商业服务业节点建设、沿街风貌提升和配套设施建设，引导城市高端功能向两侧集聚，打造一条展示惠城中心区城市形象与促进服务功能集聚的核心发展带。

2.一廊：沿象头山-红花嶂城市更新廊道

沿象头山-红花嶂城市生态景观廊道，以激活生态资源价值，彰显生态发展活力为导向，更新改造沿路、沿江、沿山空间载体，为惠州建设公园城市提供支撑。

3.十大重点改造区域

根据城市“三旧”改造潜在资源分布的集中程度，以推进成片连片改造为目标， 将改造资源丰富且位于重点战略地区的“三旧”改造地块划分为十个重点改造区域， 包括惠博沿江重点改造区域、江南七联重点改造区域、桥东桥西重点改造区域、小金口乌石重点改造区域、江北汝湖重点改造区域、江北望江重点改造区域、水口滨江重点改造区域、西湖红花湖重点改造区域、金山湖湖山重点改造区域、河南岸核心重点改造区域等十个重点改造区域。

重点改造区域的具体空间布局考虑改造空间上相对集中连片、在规模上达到一定数量，可以形成一定的整体效应，通过改造区域内一个或多个片区的改造改善整个区域的功能结构、配套设施和建设环境。明确重点改造区域的改造主导方向，承接城市战略空间平台。重点改造区域的用地规模控制在 3-5 平方公里。

第七章　“三旧”改造专项指引

第２０条　完善综合交通系统规划

1.优化目标

以“落实国土空间规划，优化控制性详细规划”为前提，优先落实既有规划确定的交通基础设施布局；遵循“强化枢纽、构筑通道、完善路网、公交优先”的思路， 通过“三旧”改造的用地整合和功能调整，优先构建对外及组团间的快速交通，完善城市次、支路网络及公共交通网络、慢行交通网络；促进城市交通与用地更新的协调发展，缓解城市交通压力，提升城市交通整体水平，将“三旧”改造对交通的影响控制在城市交通可接受范围。

2.优化策略

强化交通枢纽的集聚和引导作用，促进交通与土地的协调发展；“落实国土空间规划，优化控制性详细规划”，加快推进联系片区内外的交通干线建设；适时补充加密次、支路网，构建城市微循环系统；推动客运站、公交站场及站点地区城市改造， 实施公交优先和完善公交设施建设布局。

允许拆除重建区涉及 4 处规划公交首末站，其中江北街道 1 处，水口街道 2 处，河南岸街道 2 处。

优先打通小金口乌石片区、下角片区、望江片区、数码工业园片区的道路新建连通工程，完善惠城中心区支路网。

第２１条　保障市政基础设施规划

1.优化目标

通过“三旧”改造优化落实相关规划确定的市政公用设施，并根据更新后用地功能和开发强度的调整情况增加相应的配套设施，不断完善城市配套设施体系。

2.优化策略

落实规划，补齐市政设施保障能力；落实公众移动通信基站规划，加快 5G 产业发展。

允许拆除重建区涉及 4 处独立占地的规划市政设施，其中汝湖镇涉及 1 处邮政

支局，马安镇涉及 1 处消防站，河南岸街道涉及 1 处自来水厂，三栋镇涉及 1 处变电站。

第２２条　完善公共服务设施规划

1.优化目标

围绕城市问题突出的重点地区，完善城市公共服务，通过“三旧”改造有效增加交通市政设施、医疗卫生设施、教育文体设施、社会福利设施、绿地广场等公益性设施用地，实现惠城中心区公共服务水平显著提升。

2.优化策略

建立完善的公共服务设施体系；超前规划教育用地，提高医疗设施整体质量；积极发展文体、社会福利和社区服务设施；优先保障公共服务设施用地供给。

允许拆除重建区涉及 11 所规划学校，其中小金口街道涉及 1 处 30 班小学和 1处 48 班九年一贯制学校，江北街道涉及 1 处 24 班小学和 1 处 36 班小学，江南街道涉及 1 处 54 班九年一贯制学校，河南岸街道涉及 2 处 24 班小学，2 处 36 班小学，汝湖镇涉及 1 处 48 班完全中学和 1 处 30 班小学。

允许拆除重建区涉及 4 处规划综合医院，其中水口街道、河南岸街道、三栋镇、马安镇各 1 处。

允许拆除重建区涉及 3 处规划体育设施，其中汝湖镇涉及 1 处综合体育活动中心、马安镇涉及 2 处体育运动场所。

第２３条　加强历史文化保护与风貌营造

1.保护目标

按照国家历史文化名城的标准，加强对惠城中心区整体城市风貌、历史地段、文物古迹、历史建筑和非物质文化遗产的有效保护和合理利用，提升城市文化品位。

强化惠城中心区“城湖江岭”的城市形象，推动城市文化建设和经济社会综合发展，并以保护为前提，结合旅游发展，加强历史文化资源的开发利用，将文化资源优势转化为发展优势。

2.保护策略

保护为主、严格控制大拆大建；因地施策，打造特色鲜明的多类型景观风貌区。

根据《惠州市历史文化名城保护规划》，历史城区范围线内具有改造潜力的用地规模为 225.95 公顷，该部分用地需严格控制拆除重建类改造项目，以微改造为主要改造方式进行保育、活化与复兴。

根据“三旧”改造资源分布情况，“三旧”改造包括传统特色类、现代新城类、生态休闲类 3 类城市景观风貌区，针对不同的景观风貌区，采取不同的策略对其用地功能与空间形态进行控制与引导。

第２４条　健全住房保障体系

1.优化目标

加大拆除重建类“三旧”改造项目中配建保障性住房和人才住房的力度，解决现阶段城市住房供应相对不足的问题，为筹集保障性住房和人才住房提供渠道。积极推进棚户区改造工作，引导棚户区改造货币化安置。提升优势区位和重点地区改造配套比例，完善住房周边商贸、交通、公共服务等综合配套设施的建设，打造优质精品工程。

2.优化策略

优化住房空间结构，完善城市居住功能；加大住房用地供应，优先安排保障性住房用地；探索引进人才安居，积极开展人才安居工程；大力推进棚户区改造，试点宜居社区建设。

第八章　近期工作重点与年度实施计划

第２５条　近期工作重点

全面摸清改造潜力家底，建立健全（政策、规划）管控体系，科学设定“三旧” 改造规模，合理选择重点改造区域和重点改造项目，加速推动产业转型增效，逐步缓解城市病、提升城市风貌品质。

1.落实近期“三旧”重点改造区域边界范围

确保“三旧”改造项目管的对、管得住、管得好，按照沿江、沿主干道、沿城市主要出入口等空间分布原则，优选一至两个重点改造区域，于近期打造“三旧”重点改造示范区域，传递政府产业导向，发挥示范引领作用。

2.明确近期“三旧”改造重点项目筛选原则

以拆除重建方式为主推进近期重点项目“三旧”改造工作，鼓励企业采取自主改造方式，转型发展总部经济、文化体育产业、科技研发、金融、电子商务等现代服务业。整合提升村级工业园，促进园内产业转型升级，引导完整的产业链条入园集聚发展，实现土地节约集约高效利用。盘活旧楼宇低效存量用地空间资源，采取提升功能、修复设施、改善环境、绿色改造等多元化工作手段，为“双创”提供低价优质创新创业空间。

第２６条　“三旧”改造年度实施计划

明确推动规划实施的行动方案，将全过程的目标指标要求合理分配至每年度，制定年度实施计划，保障完成“三旧”改造用地供应绩效考核指标、改造计划规模目标、配套设施与基础支撑建设目标、保障性住房与创新型产业用房建设目标等任务。

1.年度计划筛选原则

“三旧”改造年度实施计划编制应依据“三旧”改造专项规划，按照“先易后难、逐步推进”和重点改造区域优先的基本要求，确定年度“三旧”改造用地的面积，编制“三旧”改造计划表。

2.年度计划规模控制

基于一二级市场供需关系研究，明确惠城中心区五年内实际完成拆除重建类项目用地供给规模 140 公顷，惠城中心区年均存量供地规模为 28 公顷。建议控制惠城中心区“三旧”改造计划实施率为 22%，控制惠城中心区年度改造项目规模不超过130 公顷。

第九章　“三旧”改造项目操作模式指引

第２７条　旧城镇类项目改造模式

1.改造项目策略导向

旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以微改造为主的改造方式，审慎开展拆除重建；工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励采取微改造的改造方式；结合全市棚户区改造相关政策要求，对于使用年限在 10 年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目优先纳入棚户区改造范围。

对不纳入棚户区改造政策范围，但建筑质量存在重大安全隐患、具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下实施拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展微改造，通过实施建筑外观整饰、环境美化、发展底层商业、加建电梯和完善配套等，改善居住环境。

对具有历史人文特色的旧城区，以微改造为主要手段进行保育、活化与复兴，注重环境保护与文化继承，保留传统街区和生活特色，并鼓励与文化旅游开发进行有机结合。

对工商住混合等其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展微改造， 优化功能布局，营造商业氛围，促使旧城区重新焕发活力。

2.改造项目操作模式

旧城镇改造工作以传承和塑造城市特色风貌、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，实行县（区）人民政府为主导、部门服务、属地负责制度，主要包括政府主导改造和市场主体改造两种实施方式。

镇（街道）人民政府（办事处）是本辖区旧城镇改造的责任主体，负责开展改造前期摸查、编制改造方案、拆迁补偿、回迁安置、项目推进等工作。

惠城区人民政府应优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房进行旧城镇改造，并纳入年度实施计划，可同时申请棚改政策优惠。

第２８条　旧厂房类项目改造模式

1.改造项目策略导向

用拆除重建、微改造、功能改变等多种更新方式，为产业发展提供优质的物质空间。

（1）不同地区旧厂房的改造策略

位于市工业控制线内具备区位优势（中心区或组团中心、重点改造区域、在建轨道站点周边 500 米范围内）的旧厂房，可适当开展拆除重建，发展科技研发中试检测、文化创意等功能，促进产业创新。

其它位于中心区或组团中心、重点改造区域、已建或在建轨道站点周边 500 米范围内的旧厂房，以拆除重建为主，兼顾微改造，逐步置换生产制造功能，结合产业基础与区位特征，主要发展企业总部、文化创意、商贸会展等第三产业，推动产业升级。

位于工业区块线一般区位（轨道站点周边 500 米范围以外）的旧厂房，鼓励复合式更新，结合园区定位与产业基础，发展战略性新兴产业、先进装备制造业以及优势传统产业。

其它区位的旧厂房，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进城区功能多元发展。鼓励旧厂房采用“部分拆除重建+微改造”的改造方式。结合区位及建筑质量，分类引导旧厂房“三旧”改造。位于核心地段、高地价地区的旧厂房，建议以拆除重建为主。其他区位的旧厂房，结合相关规划要求，尊重市场意愿，开展“三旧”改造。

（2）特殊项目类型的改造策略

严格控制工改居项目，鼓励、引导旧厂房进行工改工、工改商或工改混（产业用地+居住用地）项目。旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目或其他非居住类项目，可相应简化改造方案编制，缩短审批流程。改造为经营性居住类的项目，须按照工业空间平衡要求缴纳产业提升金，或经市政府同意自行复建。同时还须按片区规划缴纳公益配建保障金，缴纳标准根据实际情况按需调整。

推进旧工业区成片连片改造试点（不小于 20 公顷）。支持工业用地提高容积率。

强化产业升级“三旧”改造项目审查与监管。划入工业控制线内的旧厂房改造项 目，应符合惠州市工业控制线管理相关政策，重点推进产业空间集聚及产业结构升级。

旧厂房改造应当将土壤环境管理要求纳入相关规划及供地管理，确保达标后方可进入用地程序并实施改造。

2.改造项目操作模式

旧厂房改造以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地利用效率为目的，主要包括政府主导改造和市场主体改造两种实施方式。

在符合规划、不改变建筑主体结构的前提下，对现有工业用地上旧厂房进行改建，

兴办与互联网、软件和信息服务、大数据、生产性服务业融合的新业务、新业态的项目，经同级政府批准，可允许按原用途和土地权利类型自行微改造，过渡期为 5 年， 过渡期满后可按新用途、新权利类型及市场价以协议方式办理用地手续。

旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目或其他非居住类项目，可相应简化改造方案编制，缩短审批流程。改造为经营性居住类的项目，须保障工业空间占补平衡，并承担相应公益责任。

旧厂房改造应按相关规定将土壤环境管理要求纳入相关规划及供地管理，确保达标后方可进入用地程序并实施改造。

在旧厂房的拆除重建类改造项目中，涉及将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当无偿移交不少于改造范围内标图建库面积 15% 的土地给政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。将工业用地改为新型产业用地(M0)项目参照惠州市有关规定执行。

对于超出规定的公益性用地移交比例的，可予以容积率或异地补偿等方式进行奖励，具体奖励措施由各县（区）“三旧”改造主管部门组织拟订。

第２９条　旧村庄类项目改造模式

1.改造项目策略导向

旧村庄以完善配套和改善环境为目标，通过拆除重建、微改造等方式，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城区品质。综合考虑片区的基础条件、发展定位和功能区划，对不同区域、不同类型的旧村庄制定差异化的改造策略。对于现状条件较好、具有历史文化特色、控规规划保留的旧村庄原则上以现状保留或微改造为主，不宜拆除重建。

位于中心区或组团中心、近期重点改造区域或在建轨道站点周边 500 米范围内的旧村庄，适度考虑拆除重建，加大保障性住房配建力度，发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。

位于一般区位、建筑老化、隐患严重的旧村庄，鼓励拆除重建，提高物质空间质量、完善商贸服务、公共服务、市政交通等综合服务功能。

经市、区主管部门认定具有历史文化特色的旧村庄，原则上以微改造为主，修缮祠堂、庙宇等具有历史文化价值的建筑群，强调历史文脉的传承与延续，在保护的前提下，发展特色文化产业与旅游产业。

其它类型城中村以微改造为主，推行现代居住区物业管理模式，加强城中村治安管理与消防安全管理，增强社区文化认同。其中位于产业园区的城中村，可通过微改造提高居住品质，为产业提供居住和配套服务功能。

2.改造项目操作模式

旧村庄改造项目由县（区）人民政府主导，镇（街道）人民政府（办事处）协同， 村集体表决，坚持公益优先、多方参与、公开透明的原则。主要包括政府主导改造、与市场主体合作改造和农村集体经济组织自行改造三种实施方式。

旧村庄改造由镇（街道）人民政府（办事处）会同村集体经济组织按照成片连片改造等原则确定旧村庄改造界线、选定实施方式、摸查改造基础数据等，明确规划建设条件和拆迁补偿安置要求后，公开选定改造主体，签订改造协议，编制改造方案及拆迁补偿安置方案。

各县（区）应当建立有效机制，开展对辖区内违法建设的日常巡查，杜绝新增违法用地及违法建筑。村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。

第十章　规划实施机制与政策建议

第３０条　建立 “三旧”改造政策体系

编制《惠州市“三旧”改造实施办法》及 9 个操作指引，完善“三旧”改造全周期管控的政策体系。9 个操作指引包括：《惠州市“三旧”改造项目标图建库申请及审批指引》、《惠州市“三旧”改造申报指引》、《惠州市成片连片改造片区规划技术指引》、《惠州市“三旧”改造项目改造实施方案编制指引》、《惠州市“三旧”改造项目审批流程指引》、《惠州市“三旧”改造年度实施计划制定要求》、《惠州市产业提升及公建配套保障操作指引》、《惠州市“三旧”改造项目监管协议》、《惠州市“三旧”改造项目社会稳定风险评估工作管理规则》。

第３１条　优化“三旧”改造管理流程

在原有“三旧”改造管理流程的基础上，增加片区规划编制阶段、年度计划编制阶段、改造方案编制阶段三部分。构建各级政府、“三旧”改造主管部门、相关职能部门组成的多层级管控体系，明确各自职责；建立“规划-计划”、“申报-审批”、“实施-监管”等“三旧”改造全周期的实施流程，制定各阶段工作指引，固化各环节相关要求，具体包括标图建库、片区规划编制、年度计划编制、改造方案编制、改造主体（方案）认定、办理供地前六个阶段。

第３２条　完善“三旧”改造实管理组织

搭建“两专”管理机制，通过“专职机构+专家团队”的形式，为“三旧”改造政策完善与政府科学决策提供智力支持，确保政府管控的政策规划体系能够可落地、可执行。

“专职机构”指“三旧”改造管理组织，主要为政府专职机构，负责对“三旧” 改造工作进行管控及监督。“专家团队”指顾问组织，即专家顾问委员会，负责对惠城中心区“三旧”改造过程中政策、测绘、规划、建筑、法律、财税、产业、金融等方面提供咨询及建议。