关于印发《海珠区承接城市更新相关审定事权委托下放工作方案》的通知

海更新组办〔2020〕1号

区各有关单位：

《海珠区承接城市更新相关审定事权委托下放工作方案》已经区城市更新工作领导小组2020年第1次会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向区住房和建设局反映。

特此通知。

海珠区城市更新工作领导小组办公室（代章）

2020年4月27日

海珠区承接城市更新相关审定事权委托下放工作方案

为加快推进我区城市更新改造工作，根据《广州市城市更新办法》（穗府令第134号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）、《广州市城市更新工作领导小组办公室关于城市更新方案审定事权委托下放的通知》（穗更新办〔2019〕4号）等相关规定，结合我区实际，制定本工作方案。

一、事权承接范围

符合控制性详细规划的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定事权。

二、方案申报条件

由我区审定的城市更新改造项目，应已纳入广州市城市更新年度计划或三年行动计划的项目以及自2019年起纳入市城市更新项目储备库，且符合城市更新相关政策要求。

三、工作流程

（一）片区策划方案

1.项目计划阶段。区住建局指导权属人申请纳入标图建库，以及合理划定片区范围；由区住建局提交区城市更新工作领导小组会议审议和区政府常务会议审定后，以区政府名义上报市相关城市更新计划或项目储备库。

2.方案编制审核阶段。区住建局统筹组织片区策划基础数据调查（可在申请计划前开展，调查结果的验收或核查要求另行规定）；区住建局通过政府采购委托具备乙级及以上城市规划设计的规划编制单位，以及按照《广州市公开出让土地市场价格评估宗地分配操作程序》（穗国房字〔2012〕9号）规定通过摇珠方式选取两家有资质的评估机构对融资地价进行评估（融资地价应为提交区城市更新工作领导小组会议审议前12个月内的市场评估价），开展片区策划方案编制工作并征求片区内权属人改造意愿（包括改造方式）；方案成果经区住建局初步审查通过后，组织征求市、区相关职能部门、街道及专家意见并组织修改完善，形成公示稿按规定程序公示不少于30日。

3.方案审定批复阶段。方案提交区城市更新工作领导小组会议审议，区住建局根据会议审议意见对片区策划方案进一步修改完善后报区政府常务会议审定，由区政府按市委托权限复函。

4.方案批后实施阶段。方案复函工作完成后，区住建局按规定公开信息以及在复函印发后5日内报送市城市更新工作领导小组办公室备案。区住建局按照区政府审定通过的策划方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案。

（二）旧村庄全面改造项目实施方案

1.项目申报阶段。区住建局指导村集体经济组织申请纳入标图建库，以及合理确定改造范围；村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求社员意见，经村集体经济组织成员80%以上表决通过，向区住建局申请更新改造，由区住建局提交区城市更新工作领导小组会议审议和区政府常务会议审定后，以区政府名义上报市相关城市更新计划或项目储备库。

2.项目方案编制和审核阶段。区住建局统筹组织实施项目基础数据调查和核查，基础数据经区政府综合确认（公示15日），由区住建局按程序向市住建局汇交；基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日），在选择合作企业前，可按《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）相关要求引入合作意向企业；区住建局指导村集体经济组织委托具备乙级及以上城市规划设计资质的规划设计单位编制项目实施方案（含拆迁补偿安置方案）；方案经区住建局初步审查通过后，区住建局组织征求市、区相关职能部门、街道、专家意见，以及向村集体经济组织、社员和相关权属人征求意见（征求意见时间不得少于30日）；根据意见修改完善后，形成实施方案社员表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及社员利益相关内容），并经村集体组织成员代表会议表决通过。

3.项目方案审定和批复阶段。方案提交区城市更新工作领导小组会议审议，根据会议审议意见对项目实施方案进一步修改完善后报区政府常务会议审定，由区政府按市委托权限复函。

批复方案在3年之内经村改居后的居民和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

涉及完善历史用地手续的同步报批，以及在供地前完成土壤污染状况调查和修复（如需）工作。

4.项目方案批后实施阶段。项目实施方案批复工作完成后，区住建局按规定公开信息以及在批复印发后5日内报送市城市更新工作领导小组办公室备案，并在批复之日起25日内将相关数据信息上报省“三旧”改造项目监管系统。

对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作；开展项目报建、建设、验收等工作。

（三）国有旧厂房改造项目实施方案

1.政府收储项目

（1）项目申报阶段。区住建局指导权属人申请纳入标图建库，以及由区住建局提交区城市更新工作领导小组会议审议和区政府常务会议审定后，以区政府名义上报市相关城市更新计划或项目储备库。

（2）项目方案编制审核阶段。区住建局指导项目权属人编制项目实施方案征求意见稿，由区住建局征求市、区相关部门意见并根据意见修改完善方案。

（3）项目方案审定批复阶段。区城市更新工作领导小组对方案进行审议，根据会议意见修改完善后提交区政府常务会议审定，由区政府按市委托权限批复。涉及完善历史用地手续的同步报批。

方案批复之日起，政府收储项目2年内未签订收地补偿协议的，批复失效。原则上，批复失效后2年内该项目不得再次申请改造。

（4）项目方案批后实施阶段。项目实施方案批复工作完成后，区住建局按规定公开信息以及在批复印发后5日内报送市城市更新工作领导小组办公室备案，并在批复之日起25日内将相关数据信息上报省“三旧”改造项目监管系统。

权属人同步按照相关法律法规要求开展土壤污染状况调查和修复（如需）工作，全部相关工作应在交地前完成。

权属人取得实施方案批复后，由权属人凭批复与土地整备／收储机构签订协议，土地整备／收储机构按照协议支付补偿款，权属人按照协议交地。

2.自主改造项目

（1）项目申报阶段。区住建局指导权属人申请纳入标图建库，以及由区住建局提交区城市更新工作领导小组会议审议和区政府常务会议审定后，以区政府名义上报市相关城市更新计划或项目储备库。

（2）项目方案编制审核阶段。区住建局指导项目权属人编制项目实施方案征求意见稿，由区住建局征求市、区相关部门意见以及组织专家论证会，并根据意见修改完善方案，形成公示稿按规定程序公示不少于30日。

权属人同步按照相关法律法规要求开展土壤污染状况调查（如需）工作，并将调查结论和风险评估结论（如有）纳入实施方案中。

（3）项目方案审定批复阶段。区城市更新工作领导小组对方案进行审议，根据会议意见修改完善后提交区政府常务会议审定，由区政府按市委托权限批复。

涉及完善历史用地手续的同步报批，以及在供地前完成土壤修复（如需）工作。

方案批复之日起，自行改造项目2年内未签订土地出让合同的批复失效。原则上，批复失效后2年内该项目不得再次申请改造。

（4）项目方案批后实施阶段。项目实施方案批复工作完成后，区住建局按规定公开信息以及在批复印发后5日内报送市城市更新工作领导小组办公室备案，并在批复之日起25日内将相关数据信息上报省“三旧”改造项目监管系统。

权属人取得实施方案批复后，开展项目报建、建设、验收等工作。

3.政府收储与自行改造结合的项目

项目申报阶段、方案编制审核阶段、方案审定批复阶段与自行改造项目流程一致；方案批后实施阶段，自行改造部分按自行改造项目流程实施，政府收储部分按政府收储项目流程实施。

四、工作要求

（一）加强统筹，突出重点。按照区政府的工作部署，加强统筹全区层面城市更新改造项目，抓重点，有序高效推进重点地区的重大城市更新项目落地。

（二）加强协调，部门联动。区重点更新项目建立“一项目一工作组”的组织协调机制，加强部门联动，减少审批层级和环节，加强可实施性。

（三）加强监管，有序推进。加强引入合作企业、监管协议签订、复建安置资金、安全生产等的监管工作，确保项目安全、高效、平稳实施。

附件：1.海珠片区策划方案工作流程图

　　　2.海珠区旧村庄全面改造项目实施方案工作流程图

　　　3.海珠区国有旧厂房改造项目实施方案工作流程图

　　　4.海珠区城市更新片区策划方案编制参考模板

　　　5.海珠区旧村更新实施方案编制参考模板

　　　6.海珠区旧厂更新实施方案编制参考模板

　　　7.城市更新片区策划方案复函参考模板

　　　8.旧村更新改造实施方案批复文件参考模板

　　　9.旧厂政府收储项目实施方案的批复文件参考模板

　　　10.旧厂自行改造项目实施方案的批复文件参考模板

附件1

海珠区片区策划方案王作流程图

附件2

海珠区旧村庄全面改造项目实施方案工作流程图

附件３

海珠区国有旧厂房改造项目实施方案工作流程图

（政府收储项目）

附件4

海珠区城市更新片区策划方案

（编制参考模板）

城市更新片区策划方案成果由说明书、专题报告和图集三部分组成。必须编制的专题报告包括融资楼面地价评估、交通影响专题评估、环境影响专题评估、历史文化遗产保护专题评估四项，产业发展专题评估、城市设计专项研究和市政基础设施承载力评估等其他专题报告可结合片区实际情况选择编制。

说明书、专题报告采用A4幅面，图集采用A3幅面，附于说明书之后合订为一册。

说明书

1区位和编制背景

1.1区位分析

说明更新片区的地理位置，分析其在区域中的功能、交通等方面的地位和作用。

1.2编制背景

说明纳入年度计划／三年行动计划／储备项目库情况，市、区工作部署，相关文件批示，是否涉及村级工业园、专业批发市场、物流园区、违法建设、黑臭水体、“散乱污”企业，阐述更新改造的迫切性和必要性。

1.3编制与审查过程

含方案委托、编制、公示、审查和审批过程、征求意见、专家论证过程等。

1.4编制依据

说明片区策划方案所依据法律、法规、规范、相关规划和政策依据。

2片区范围划定

2.1划定原则及过程

片区范围划定应综合考虑以下要素：土地权属、标图建库、土地利用总体规划、相关权属主体改造意愿、控制性详细规划管理单元、河流、山体等要素。同时，应保证基础设施和公共服务设施相对完整，结合市重点项目计划、城市发展需要，成片连片划定片区范围。

2.2片区范围

说明片区范围四至及规模。

3现状分析

3.1现状综述

对片区范围内现状人居环境、用地结构、设施配套、道路交通、绿地景观、产业发展、土地权属、是否涉及老旧小区、村级工业园、专业批发市场、物流园区、违法建设、黑臭水体、“散乱污”企业等多方面予以总体评价。

3.2人口及经济发展现状

人口现状：需明确片区范围内各改造主体现状常住总人口、户籍人口与户数等基础情况。

经济发展现状：分析片区范围内基本经济数据、现状主要产业类型、经营情况、工业园区、批发市场、物流货运站场的租金水平和租赁期限，以及近3－5年村集体总收入、村集体物业收入、村集体经济支出情况等。

3.3用地现状梳理

（1）土地利用现状

分析片区范围内现状土地使用功能。

（2）土地权属

分类梳理片区范围内土地权属情况。

（3）标图建库

说明片区范围内已纳入标图建库的用地范围及面积情况。

3.4房屋建筑现状

说明片区范围内现状建筑情况，主要包括：建筑层数、建筑质量、合法建筑和违法建筑的面积及分布情况等。

3.5公共服务设施与市政基础设施现状

说明片区范围内公共服务设施与市政基础设施的建设与使用现状。

3.6历史文化资源

说明片区范围内不可移动文物、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）、古树名木的现状及保护情况。

3.7留用地、飞地情况

说明片区范围内留用地、飞地情况。

4相关规划

梳理国土空间规划、城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、国民经济和社会发展规划、重点项目计划、城市更新总体规划及专项规划，对接重点项目、基本生态控制线、控制性详细规划法定图则及其他专项规划内容。

5片区定位和产业导向

5.1发展定位

依据社会经济发展需求与上层次规划要求，结合地区周边产业发展情况，梳理更新片区与周边地区功能关系，提出更新片区发展定位，明确片区主导功能。

5.2更新目标

根据上层次规划要求，结合更新片区发展条件，提出片区公共服务设施、市政基础设施、道路交通、产业发展、生态环境、海绵城市等方面的发展目标及其规划指标体系。

5.3产业发展研究

评估周边地区的产业发展趋势，结合更新片区的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出片区产业升级方向、门类选择与发展指引。

6经济测算

6.1现状建设量

基于权属主体和改造意愿，统计现状建设量情况，含保留和拆迁总量。

6.2复建总建设量

基于权属主体确定复建住宅核定方式，测算安置住宅复建总量、集体经济物业复建总量、公建配套总量，统计复建总量。

6.3更新改造成本

基于权属主体核算更新改造成本，编制改造成本构成一览表。

6.4融资楼面地价评估

对融资地块开展楼面地价评估，以两家评估机构评估结果的平均值确定融资楼面地价。

说明地价评估的委托主体、编制单位名称、资质、估价对象、估价日期、估价结果及说明。

6.5融资总建设量

结合更新改造成本和融资楼面地价，测算融资建设量。

6.6配套设施建设量

统计片区规划服务总人口规模，结合上位规划，统筹安排配套设施。

6.7规划总建设量

基于权属主体汇总复建总建设量、融资总建设量、公建配套建设量等，统计规划总建设量。

6.8经济可行性分析提出资金安排建议，保障项目实施。

7规划和用地保障

7.1更新项目划定

明确更新项目类型、项目名称、改造主体、改造方式、改造模式、改造范围、用地面积、改造范围划定原则与思路等信息。

7.2用地布局方案

根据上层次及相关规划要求、市区工作部署、土地权属人及相关利益人的诉求和意见，明确片区用地布局方案，说明用地布局思路，提出规划优化方案。

7.3土地整备

梳理片区范围内土地权属情况、土地利用现状、土地利用总体规划建设用地规模、涉及土地利用总体规划调整的相关说明、补纳标图建库情况、“三地”及超标“三地”分析、农转用说明、完善历史用地手续情况等。

7.4配套设施布局

结合《广州市城乡规划技术规定》要求及公共服务设施、市政基础设施专项规划要求，明确配套设施的种类、数量、分布和规模。

7.5产业布局及建设规模

结合片区产业发展研究和用地布局方案，提出产业空间布局及建设规模。

7.6历史文化资源保护指引

明确片区历史文化发展特色，提出历史文化资源保护策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用策略，包括不可移动文物、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）、古树名木的保护措施，在保护基础上提出进行活化利用的更新策略。

7.7项目实施保障

规定片区内更新项目实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、配套建设或移交城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任。

制定更新片区建设时序与分期计划，并提出资金安排建议。

7.8控制性详细规划调整建议

（１）控制性详细规划调整必要性论证

论证控制性详细规划调整的必要性。

（2）控制性详细规划调整的主要内容

控制性详细规划调整内容包括地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政基础设施、道路交通系统等控制要求。

（3）控制性详细规划调整前后对比

对比现行控制性详细规划方案及规划优化方案，对用地性质、开发强度、公共服务设施和市政基础设施情况、道路交通设施情况进行对比说明。

（4）城市设计指引

重点针对城市开敞空间组织、公共空间体系、建筑高度控制、片区整体形态控制、街道界面控制等内容制定更新片区城市设计指引。

8效益分析

8.1社会效益

分析节约集约用地（提供节地率）、道路交通改善（提供城市道路宽度及长度、道路密度改善情况）、保障城市公共利益的影响（提供公共服务设施和市政基础设施数量情况）。

8.2经济效益

分析释放融资用地、产业发展情况、产业建设量、新增就业岗位、土地出让金、预计税收情况等内容。

8.3环境效益

分析人居环境绿地率、河涌整治、节能减排、海绵城市等方面的提升影响。

8.4文化效益

分析城市特色资源保护、延续历史文化传承、特色城市风貌塑造等方面的成效。

9附件

附件包括职能部门及公示意见处理、更新改造意愿征询表、户数证明文件、权属证明文件、确定复建总量核算方式的证明文件、融资楼面地价评估结果（需由评估单位盖章确认）、现状建筑量统计表（需由基础数据普查单位盖章确认）、测绘成果质量检测报告，以及相关部门、单位和专家意见、规划修改和落实结论性意见记录、会议纪要等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查。

专题报告

1融资楼面地价评估

按照国家有关法律法规和评估技术标准、规范，结合周边地区功能定位、建设情况、开发强度等评估片区范围融资地块楼面地价。

2交通影响专题评估

评价现状交通供给情况；根据片区发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

3环境影晌专题评估

分析更新片区所在区域环境特征，研究片区策划方案对空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。评估结论应明确更新片区是否需要开展土壤污染状况调查。

4历史文化遗产保护专题评估

明确片区历史文化发展特色，提出历史文物保护策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用措施。其中，已进行文化遗产普查的片区，应将普查成果纳入评估报告；未进行普查的，建议先期开展普查工作，将成果补充纳入专题评估报告中。

5产业发展专题评估

依据上层次国民经济与社会发展规划、产业发展规划，结合周边地区功能定位，评估更新片区产业发展现状、发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），并结合片区更新项目提出片区产业升级方向、产业发展指引，产业空间规模。

6城市设计专项研究

根据上位规划的要求、拟建项目的功能和业态需求以及周边交通、景观要素等现状条件，提出城市设计的目标定位。确定片区高度控制、界面控制、开敞空间控制要求，编制建筑、景观设计指引。

7其他专题

根据片区实际情况及方案编制需求，编制主体或编制单位认为需要增加的专题。

图集

1区位图

标明城市更新片区在广州市行政区域内以及中心城区的地理位置、表达与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

2片区范围图

结合最新航空影像图，标明片区用地范围线，涉及的行政单元边界，重要城市基础设施、公共服务设施。

3土地利用现状图

结合最新现状地形图，标明片区现状各类用地实际用地功能，标明对应的用地性质代码、公共和市政配套设施等。

4土地权属情况图

依据土地核查结果，标明片区内所有用地边界、土地权属性质、土地权属或实际占用单位。应当用不同颜色标示土地权属结果，包括国有用地、集体用地、留用地、历史遗留用地以及权属不清晰且未完善征转手续的用地等。

5标图建库情况图

结合最新航空影像图，标明标图建库情况。

6上层次规划图

上层次规划图应为组图形式，表达包括国土空间规划图、土地利用总体规划、城市总体规划图、现行控制性详细规划对更新片区关于用地性质、开发强度、公共服务设施及市政基础的具体要求。

7更新项目划定示意图

结合最新航空影像图，标明各更新项目用地范围、项目名称、改造主体、改造方式、改造模式等信息。

8复建、融资区位置分布图

标明片区内复建区、融资区的位置分布范围。

9土地利用规划图

标示片区规划用地性质和界限、容积率及配套设施。

10总平面图

绘制彩色总平面，标明主要城市道路、建筑类型、建筑高度等情况，并附经济技术指标一览表。

11城市设计导引图

对特定地区编制城市设计导引图。标明轴线、节点、地标、开放空间、视觉走廊等空间结构元素的位置。

12空间形态示意图

表达城市设计构思与设想的整体空间鸟瞰图、重要节点空间效果图。

13土地整备图

土地整备图应为组图形式，包括涉及土地利用总体规划调整的相关说明、补纳标图建库情况、“三地”及超标“三地”分析、农转用、完善历史用地手续等处理方式。

14控制性详细规划调整前后用地对比图

控制性详细规划调整前后用地对比图应为组图形式，包括现行控制性详细规划方案及规划优化方案，分别标明用地性质、容积率、配套设施。

15各类专项图

道路交通规划图、公共服务设施及市政设施规划分布图（组图），如有需要，还需补充历史文化遗产保护利用专项图等。

附件5

海珠区旧衬更新实施方案

（编制参考模板）

城市更新实施方案成果由说明书、专题报告、图集三部分组成。旧村更新实施方案必须编制城市更新社会稳定风险评估，可结合项目实际情况增加其他专题评估。旧城镇项目实施方案可参考本模板大纲，按项目实际情况对内容进行适当增减。

说明书、专题报告采用A4幅面，图集采用A3幅面，附于说明书之后合订为一册。

说明书

1项目概况

1.1区位分析

说明项目的地理位置，分析其在区域中的功能、交通等方面的地位和作用。

1.2编制背景

说明项目所在更新片区策划方案审批情况，说明纳入年度计划／三年行动计划／储备项目库情况，市、区政府工作部署，相关文件批示以及涉及村级工业园、专业批发市场、物流园区、违法建设、黑臭水体、“散乱污”企业情况等。

1.3编制与审查过程

方案委托、编制、公示、审查、审批、征求意见过程等。

1.4改造意愿及表决情况

说明更新范围内土地权属人改造意愿及实施方案村民表决情况。

1.5改造范围明确项目改造用地范围及规模。

2现状分析

2.1基础数据采集情况说明包括来源、采集方式、证明材料等。2.2人口及经济发展现状

人口现状：根据公安部门和属地街道相关资料，说明改造范围内户籍户数与户籍人口，常住人口。

经济发展现状：分析改造范围内主要产业经济类型、经营情况等，工业园区、批发市场、物流货运站场的租金水平、租赁期限，以及近3-5年村集体总收入，村集体物业收入，村支出情况等。

2.3用地现状梳理

（1）土地权属

结合土地勘测定界技术报告情况，明确权属信息。

（2）标图建库

说明改造范围内标图建库情况。

（3）留用地

说明改造范围内留用地选址、用地规模、建设规模等情况。

2.4现状建筑情况

说明更新项目的现状总建设量（含保留和拆迁总量）、栋数、建筑基底及合法建设情况、建筑风貌等情况。

3管控要求及更新目标

3.1管控要求

梳理国土空间规划、城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、项目所在更新片区策划方案等对项目的管控要求。

3.2更新目标

根据项目所在更新片区策划方案要求，结合项目发展条件，提出公共服务设施、市政基础设施、道路交通、产业发展、生态环境、海绵城市等方面的发展目标。

4实施主体、方式及模式

明确项目实施的主体及采取的改造方式、改造模式。

5经济测算

5.1复建总建设量

明确更新项目的拆除、保留情况及复建核定方式、测算复建总建设量。

5.2更新改造成本

测算更新项目的改造成本，编制改造成本构成一览表。

5.3融资楼面地价评估

融资楼面地价应为提交城市更新工作领导小组审议前12个月内的市场评估价。项目所在更新片区策划方案融资楼面地价评估情况在有效期内的，原评估结果可直接沿用。超出评估有效期需重新开展楼面地价评估。编制估价结果一览表，包含委托主体、评估单位、估价对象、估价日期、估价结果及说明。

5.4融资总建设量测算更新项目的融资总建设量。5.5建设总量及分配方案

编制经济测算一览表，并统计更新项目的规划建设总量、复建安置总量、融资总建设量及控制性详细规划结余分配方案。

6更新改造规划方案

6.1用地布局方案

说明复建用地、融资用地、公益性用地、结余用地的面积、容积率及布局情况。

6.2更新建设总平面及建设指标

按照城乡规划及建筑相关技术规范要求，说明建筑、道路、绿地等空间布局，布置总平面图，编制建设指标一览表。

6.3城市设计方案

落实、深化项目所在更新片区策划方案有关城市设计内容对改造范围的控制要求，建立建筑群体、开放空间、交通组织、环境景观体系。

6.4公共服务设施、市政基础设施布局落实公共服务设施和市政基础设施布局，并编制配套设施一览表。

6.5功能、业态及规模分析

结合更新建设方案说明项目的更新功能及业态，说明产业发展目标、产业规模、重点产业项目等。

6.6用地性质及地块出让分析图示说明复建地块范围和融资地块范围。

明确复建地块范围保留集体土地性质或转为国有土地性质；融资地块范围以协议出让方式供地规模及以公开出让方式供地规模。

7土地整备

基于现状权益及改造主体意愿提出土地整备策略，制定土地整备方案，包括完善历史用地手续、农转用、复建安置地块、融资地块、政府收储、无偿移交用地处置等。

8实施保障

8.1实施主体承诺明确实施主体及其对应履行的责任和承诺，包括拆迁责任，公共服务设施、市政基础设施、绿地、广场、道路、保障性住房等用地的移交责任及配套建设责任，以及政府主管部门要求落实的其他责任。

8.2项目建设时序与计划

涉及分期实施的项目，在保证复建安置房和市政、公服设施优先配建原则下，明确分期开发时序。

重大项目应制定详细的实施计划，通过具体措施保障重大项目落地。

8.3资金安排方案

结合项目分期开发时序，提出实施主体资金安排方案，保障项目实施。

8.4监督主体责任明确有关监督主体在项目批复后的监督管理责任，落实城市更新工作责任主体的责任，包括引入合作企业、监管协议签订、复建安置资金监管、安全生产等工作。

9效益分析

9.1社会效益

分析集约节约用地（节地规模和节地率）、改善人居环境（提供拆除和新建建筑面积及拆建比例、提供保障性用房的规模和比例）、道路交通改善（道路宽度、道路密度提升情况）、保障城市公共利益的影响（提供公共服务设施和市政基础设施数量情况）。

9.2经济效益

分析释放融资用地规模与比例、提供产业发展用房规模与比例、预计新增就业岗位、土地出让金、预计税收情况等内容。

9.3环境效益

分析节能减排、人居环境优化、绿地率、河涌整治、海绵城市等方面的提升影响（需提供相关数据）。

9.4文化效益

分析城市特色资源保护、延续历史文化传承、历史文化保护、塑造特色城市风貌等方面的成效（需提供相关数据）。

10附件

附件包括实施主体承诺书（盖章）、基础数据证明文件、意愿表决盖章证明、现状建筑统计表、更新改造成本一览表、融资楼面地价报告、拆迁补偿安置方案等，以及相关职能部门、单位和专家意见及落实情况等。

专题评估报告

1城市更新社会稳定风险评估

评价城市更新项目的合法性、自然和社会环境状况、相关利益人的意见和诉求、公众参与状况，明确相关政策依据、规划审批程序以及方案对生态环境、社会经济的影响，重点分析查找各风险因素，提出各项风险防范、化解措施，提出落实各项措施的责任主体和协助单位。

2其他专题

根据项目实际情况及方案编制需求，编制主体或编制单位认为需要增加的专题。

图集

1区位图

标明项目的地理位置，与周边地区的地理关系、功能关系、交通联系。

2项目范围图

在最新的1:500地形图上，标示项目的四至边界范围，并在备注栏中标明项目的用地面积（单位：平方米，精确到小数点后一位）。

3土地核查成果图

依据土地勘测定界技术报告，标示项目范围内所有地块的编号、地块边界、土地权属情况等。

4土地利用总体规划图标

示项目范围内规划期末用地分类。

5城市总体规划三区四线示意图

标示项目范围内涉及禁建区、限建区以及四线管控情况。

6控制性详细规划土地利用规划图

标示项目范围内地块编号、用地性质代码、容积率、建筑密度、绿地率、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

7更新改造用地分配示意图

标示项目范围内复建用地、融资用地、节余用地布局情况，注明相应用地面积。

8更新改造总平面图

标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围，备注建筑高度、层数、问距等情况，并附建设指标一览表。

9空间形态示意图

表达城市设计构思与设想的空间效果透视图。

10更新功能及业态图

在更新建设总平面上标示项目范围内的具体更新功能及业态分布示意图。

11土地整备图

标示项目范围内各地块的土地整备情况。

12分期实施规划图

在用地布局方案上，标示各期对应的用地范围，并在备注栏中注明每期的拆迁与配建责任。

13其他相关的图纸

附件6

海珠区旧厂更新实施方案

（编制参考模板）

城市更新实施方案成果由说明书、专题报告和图集三部分组成，旧厂更新实施方案可结合项目实际情况编制相关专题评估。旧厂房自行改造实施方案可参考此说明书大纲，旧厂房收储项目、完善历史用地手续项目及科、教、医、体自行改造项目可根据实际情况及方案编制需求对内容进行适当调整。

说明书、专题报告采用A4幅面，图集采用A3幅面，附于说明书之后合订为一册。

说明书

1项目概况

1.1区位分析

说明项目所处地理位置，分析其在区域中的功能、交通等方面的地位和作用。

1.2项目背景

说明方案编制的背景情况，包括纳入年度计划／三年行动计划／储备项目库情况，市、区政府工作部署，相关文件批示，涉及村级工业园、专业批发市场、物流园区、违法建设、黑臭水体、“散乱污”企业情况等。

1.3编制与审查过程

说明方案的编制与审查过程，包括方案委托、编制、公示、审查、审批、征求意见过程等。

1.4改造意愿说明更新范围内土地权属人改造意愿情况。1.5更新范围

明确项目用地范围及用地规模。

2现状分析

2.1标图建库说明改造范围内标图建库情况。2.2土地权属

说明改造范围内土地的权利人、面积、用途等，需附有效权属证件的扫描件。

2.3勘测定界

说明勘测定界报告用地面积等情况，需附土地勘测定界技术报告书的扫描件。

2.4土地利用现状

包括2009年土地利用现状、最新年份土地利用现状情况分析。

2.5建筑情况

说明现状及2009年总建筑面积、建筑质量、建筑层数、上盖物基底面积占改造范围的比例等。

2.6现状产业情况

说明现状旧厂房的经营情况、生产类型，是否已停产等。

3相关规划情况

梳理国土空间规划、城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、项目所在更新片区策划方案等对项目的管控要求。

4更新目标与功能业态

4.1更新目标

根据上层次规划的要求，结合项目发展条件，提出项目的更新目标。

4.2功能、业态及规模

说明项目的更新功能及业态，应包括产业发展目标，产业规模，重点产业项目等。

5更新改造方案

5.1改造方式及主体明确项目实施的主体及采取的改造方式。5.2用地处置情况

按项目类型，说明地块的用地处置方式。需完善历史用地手续的项目，根据最新用地报批政策，增加征地协议、土地处罚凭证的说明。

5.3收益测算

按项目类型的实际情况，对政府、土地权属人的收益（含现金收益、实物收益等）进行说明。

5.4市政基础设施和公共服务设施

说明改造范围是否落实上层次控制性详细规划对市政基础设施、公共服务设施的要求。

5.5更新建设总平面及建设指标

说明建筑、道路、绿地等空间布局，布置总平面图及技术经济指标表。

5.6空间形态示意图

表达城市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出空间三维形态特色，包括整体鸟瞰图、局部意向图等。

5.7专项评估

说明环境影响评估情况、文化遗产评估等相关专项情况。

5.8土地整备方案

明确自行改造、政府收储、无偿移交等用地面积及分布。

6征求意见情况

说明项目的征求意见情况。

7效益分析

7.1经济效益

分析预测项目更新改造后经济收益情况及产业发展情况等内容。

7.2社会效益

分析城市特色资源保护、延续历史文化传承、集约节约用地、道路交通改善、保障城市公共利益的影响。

7.3环境效益

分析节能减排、人居环境优化、绿地率、河涌整治等方面的提升影响。

8附件

8.1会议纪要

包括方案审查会议、专家会、职能部门协调会等会议纪

8.2征求意见情况表

包括征求职能部门意见及采纳情况和说明。

8.3收益测算的详细过程及依据

包括依据政策文件、地价估算、收益计算过程等内容。

8.4土地权属证件

国有土地使用证、集体所有权证、集体土地建设用地使用证等证件扫描文件。

8.5勘测定界报告勘测定界报告扫描文件。8.6其他相关材料

需完善历史用地手续的项目，应根据最新用地报批政策，增加征地协议、土地处罚凭证等材料。

专题报告

根据项目实际情况及方案编制需求，编制主体或编制单位认为需要编制的专题报告。

图集

1区位图

标明项目的地理位置，与周边地区的地理关系、功能关系、交通联系。

2项目范围图

在最新的1:500地形图上，标示项目的四至边界范围，并在备注栏中标明项目的用地面积（单位：平方米，精确到小数点后一位）。

3土地核查成果图

依据土地勘定界测技术报告，标示项目范围内所有地块的编号、地块边界、土地权属情况等。

4土地利用总体规划图

标示项目范围内规划期末用地分类。

5城市总体规划三区四线示意图

标示项目范围内涉及禁建、限建区以及四线管控情况。

6控制性详细规划土地利用规划图

标示项目范围内地块编号、用地性质代码、容积率、建筑密度、绿地率、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

7更新建设总平面

说明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围，备注建筑高度、层数、问距等情况，并附建设指标一览表。

8空间形态示意图

表达城市设计构思与设想的整体空间鸟瞰图、重要节点空间效果透视图。

9更新功能及业态图

在更新建设总平面上标示项目范围内的具体更新功能及业态分布示意图。

10土地整备图

标示项目范围内各地块的土地整备情况。

11其他相关图纸

附件7

××关于××区××片区策划方案的复函

（参考模板）

××××××（主送单位）：

《××片区策划方案》经××区城市更新工作领导小组××年第×次会议审定。现据《××年××区城市更新工作领导小组第×次会议纪要》（会议纪要编号）就××片区策划方案函复如下：

一、片区范围

××片区位于××，东临××，西至××，北临××，南至××，片区策划范围××公顷。

二、片区定位和产业导向

××片区定位为××，具备××、××等功能。规划区将引导产业由××向××转型升级。

三、城市更新项目及改造方式

依据土地权属边界、改造主体意愿，结合控制性详细规划管理单元及规划道路等因素，划定××个更新改造项目，总用地面积××公顷。包括××个旧村庄改造项目（采取××改造方式、××改造模式），用地面积××公顷；××个旧厂改造项目（采取××改造方式、××改造模式），用地面积××公顷；××个旧城镇改造项目（采取××改造方式、××改造模式），用地面积××公顷；××个政府征收项目，用地面积××公顷；××个留用地项目，用地面积××公顷。

四、建设规模核算主要指标

××改造范围用地××公顷，保留建筑面积××万平方米，拆迁总建筑面积××万平方米，规划建设总建筑面积××万平方米。其中，复建安置总建筑面积××万平方米，融资总建筑面积××万平方米。改造后规划毛容积率××，人口规模××万人。

复建安置总建筑面积中，住宅复建量按“××”方式核定，共计××万平方米（含公建配套设施××万平方米）；集体物业复建量按合法建筑面积1:1、2009年12月31日前建成的无合法证明建筑面积按2:1核定复建总量为××万平方米（或按用地面积和容积率1.8（毛容积率）核算权益面积为××万平方米）；国有物业建筑按××方式核定复建量为××万平方米。规划物业建筑面积合计××万平方米。

融资总建筑面积中，住宅融资量××万平方米（含公建配套设施××万平方米）、商业办公融资量××万平方米。

公建配套设施和市政公用设施总用地面积××万平方米，占××改造范围用地面积××%。公共服务设施建筑面积××万平方米、市政公用设施建筑面积××万平方米。

五、其他控制指引

（一）城市设计指引

总原则是××。

高度控制——××。

界面控制——××。

开敞空间控制——××。

（二）历史文化资源保护指引

对方案涉及的历史文化资源xx处，保护捂引如下：

xx处全国重点文物保护单位xx（采取xx保护方案），xx处省级文物保护单位xx（采取xx保护方案），xx处市级文物保护单位xx（采取xx保护方案），xx处市登记保护文物单位xx（采取xx保护方案），xx处区级文物保护单位xx（采取xx保护方案），xx处区登记保护文物单位××（采取xx保护方案）。

xx处历史建筑（含线索、推荐）xx（采取xx保护方案），口处传统风貌建筑（含线索、推荐）xx（采取xx保护方案）。

xx棵一级古树名木xx，xx棵二级古树名木xx，禁止砍伐、擅自移植片区内古树名木。

六、下阶段工作任务

下阶段按照规定组织编制项目实施方案。

此函。

附件：xx区××片区策划方案

单位（印章）

年 月 日

附件8

关于××区××村更新改造实施方案的批复

（参考模板，文中黑体部分原则上为不可修改内容，旧城镇更新改造实施方案批复文件也可参考本模板）

××××××（主送单位）：

《××区××村更新改造实施方案》经××区城市更新工作领导小组××年第×次会议原则通过。根据××区城市更新工作领导小组××年第×次会议（会议纪要编号）决定，现就××区××村更新改造实施方案批复如下：

一、改造范围

××项目位于××，东临××，西至××，北临××，南至××。项目地块已列入《广州市××年度××计划》／《广州市城

市更新三年行动计划（××××年）》／××年度项目储备库，已纳入城市更新标图建库范围面积共计××公顷。改造范围总用地面积××公顷。改造范围面积以土地勘测定界技术报告为准。

二、基本情况

（一）人口户籍情况

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围内本村户籍登记数为××户（包含原有户籍××户，以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的××人），户籍总人口××人。

（二）土地和房屋现状

改造范围内标图建库面积为××公顷。

改造范围内现状总建筑面积为××万平方米，其中村民住宅为××万平方米（含证载建筑面积××万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积××万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积××万平方米）；集体物业××万平方米（含证载建筑面积××万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积××万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积××万平方米）；不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑（以下简称文物及历史建筑）××万平方米。

（三）留用地情况

改造范围内共计留用地××公顷，已本项目中落实，无其余留用地指标欠账。

（四）其他需补充的说明。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取××（全面改造或微改造）改造模式，以××为改造主体，以××（自主改造、合作改造、政府征收）改造方式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块保留集体土地性质或按规定转为国有土地（根据项目实际选择），复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块××公顷通过协议出让或公开出让方式，由×××进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区建筑面积为××万平方米，其中住宅××万平方米（其中××万平方米为权益面积不计入改造成本），公共服务设施××万平方米，集体物业××万平方米（其中××万平方米为权益面积不计入改造成本），文物及历史建筑××万平方米。

改造成本为××亿元。如实际改造成本超出××亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积及剩余面积分配

（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为××元／平方米，融资商业楼面地价为××元／平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

（三）融资区计算容积率建筑面积为××万平方米，其中住宅××万平方米，商业办公××万平方米，公共服务设施××万平方米。

（四）改造范围内规划总建筑面积为××万平方米，村复建安置、融资总建筑面积为××万平方米，经济平衡外剩余建筑面积××万平方米（含11%公建配套）。按照《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号），市政府、区政府、村集体按照4:3:3比例进行分配，市政府获得建筑面积××平方米，区政府获得建筑面积××平方米，村获得××平方米权益建筑面积，市、区政府分配的建筑面积用于政府安置房建设。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积×××平方米，规划计容总建筑面积×××平方米。其中：×××（用地性质），用地面积×××平方米，容积率×××，计容建筑面积×××平方米；×××（用地性质），用地面积×××平方米，容积率×××，计容建筑面积×××平方米；道路面积×××平方米；绿地面积×××。

改造范围内公共服务设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积×××平方米。改造范围内的经营性设施用地（养老院、邮政所等）应在办理融资地块出让手续前完成拆迁，以净地无偿交由政府统筹，由经营部门负责投资建设；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后无偿移交政府。

改造范围内涉及文物保护单位×处、历史建筑×处、传统风貌建筑×处。其中×××原址保留，×××迁建与保留历史建筑形成组团。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化历史建筑保护和迁建方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及历史建筑。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围内已完善历史用地手续××公顷，可完善历史用地手续××公顷。（其他根据项目情况补充）

（二）需办理用地手续的农用地××公顷（其中以“三地”方式办理的××公顷）。（其他根据项目情况补充）

八、改造建设时序

本次改造按一次性或分期（根据项目实际确定）实施，优先建设复建安置房和公配设施。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区政府签订批后项目实施监管协议。

十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

十一、其他要求此复。

附件：××区××村更新改造实施方案

（印章）

年 月 日

附件9

关于××区××旧厂政府收储项目实施方案的批复

（参考模板，文中黑体部分原则上为不可修改内容）

××××××（主送单位）：

《××区××旧厂政府收储项目实施方案》经××区城市更新工作领导小组××年第×次会议原则通过。根据××区城市更新工作领导小组××年第×次会议（会议纪要编号）决定，现就××区××旧厂政府收储项目实施方案批复如下：

一、改造范围

项目地块位于××，东临××，西至××，北临××，南至××。

勘测定界案号×××，用地总面积×××平方米（以土地勘测定界技术报告宗地红线面积为准），土地权属主体为×××，土地权属证号为×××。已纳入标图建库范围用地面积×××平方米（图斑编号为×××）。项目具体实施方案以用地规划条件为准。

二、改造方式

该项目已纳入《广州市××年度××计戈1J》／《广州市城市更新三年行动计划（××××年）》／××年度项目储备库，同意你单位将项目地块交由政府储备，按照“政府收储”的方式实施改造。

三、规划控制要求

项目改造范围总用地面积×××平方米，规划计容总建筑面积×××平方米，规划用地性质为×××用地、×××用地、×××用地、×××用地。其中：×××用地面积×××平方米，容积率×××，建筑面积×××平方米，×××用地面积×××平方米，容积率×××，建筑面积×××平方米。具体用地性质和规划指标以规划和自然资源部门核定为准。

四、补偿依据和标准

你单位按以上批复内容与土地储备机构协商交地补偿事宜。该地块的补偿标准及补偿款计算按《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第十二条、第十三条、第十四条执行。市场评估价按照《广州市公开出让土地市场价格评估宗地分配操作程序》（穗规房字〔2012〕9号）号规定，摇珠选取两家评估机构进行评估，以评估结果的平均值确定市场评估价。

五、其他要求

（一）如该地块涉及查封、抵押或者原土地使用权人与实际使用人不一致的，由你单位负责在土地收回储备（签订收储协议）前解除查封、注销抵押登记或者征得抵押权人、土地实际使用人同意。

（二）该项目自批复之日起，项目地块不得办理权属转移登记、抵押登记和租赁。

（三）本批复作为办理完善历史用地手续、供地、流转、规划报建审批的依据。你单位在办理供地、流转、规划报建等手续前，应按照有关要求完成土壤污染状况调查和修复（如需）工作。

（四）该项目自批复之日起，两年内未与土地储备机构签订收地补偿协议的，本批复自动失效；原则上，批复失效后两年内该项目不得再次申请改造。

此复。

附件：xx区xx旧厂政府收储项目实施方案

单位（印章）

年 月 日

附件10

关于××区××旧厂自行改造项目实施方案的批复

（参考模板，文中黑体部分原则上为不可修改内容）

××××××（主送单位）：

《××区××旧厂自行改造项目实施方案》经××市／区城市更新工作领导小组××年第×次会议原则通过。根据××区城市更新工作领导小组××年第×次会议（会议纪要编号）决定，现就××区××旧厂自行改造项目实施方案批复如下：

一、改造范围

项目地块位于××，东临××，西至××，北临××，南至××。勘测定界案号×××，用地总面积×××平方米（以土地勘测定界技术报告宗地红线面积为准），土地权属主体为×××，土地权属证号为×××。已纳入标图建库范围用地面积×××平方米（图斑编号为×××）。项目具体实施方案以用地规划条件为准。

二、改造方式

该项目已纳入《广州市××年度××计划》／《广州市城市更新三年行动计划（××－××年）》／××年度项目储备库，同意该项目按照《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）及《广州市旧厂房更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）以“自行改造”方式实施更新改造，改造主体为权属人。其中，自行改造用地面积×××平方米，占比约×××；无偿交由政府地块（包括×××用地）用地面积×××平方米，占比约×××。土地出让金按照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第九条、第十条、第二十六规定（根据项目实际选择）补交，具体计收时点及金额以规划和自然资源部门核定为准。

三、规划控制要求

项目改造范围总用地面积×××平方米，规划计容总建筑面积×××平方米，规划用地性质为×××用地、×××用地、×××用地、×××用地。其中：×××用地面积×××平方米，容积率×××，建筑面积×××平方米；×××用地面积×××平方米，容积率×××，建筑面积×××平方米。具体用地性质和规划指标以规划和自然资源部门核定为准。

四、改造业态

改造后项目业态应符合产业布局规划要求。根据你单位申请，项目更新改造后××××××（功能介绍）。

五、土地处置方式和用地手续办理

改造范围内×××平方米用地须完善历史用地手续，方可实施改造。（其他根据项目情况补充）

六、其他要求

（一）如该用地涉及抵押、查封或者原土地使用权人与实际使用人不一致的，你单位应与相关单位或个人解除查封、注销抵押登记或者征得抵押权人、土地实际使用人同意后，方可办理后续审批手续。

（二）该项目自批复之日起，项目地块不得办理权属转移登记、抵押登记和租赁。

（三）本批复作为办理规划、国土等后续报建审批的依据。你单位在办理供地、流转、规划报建等手续前，应按照有关要求完成土壤污染状况调查和修复（如需）工作。

（四）改造范围内的×××××用地等非经营性市政配套及公共服务设施，均由改造主体出资、优先建设，建成后无偿移交政府。

（五）该项目自批复之日起三个月内，你单位须与区政府签订本项目实施监管协议。

（六）该项目自本实施方案批复之日起，两年内未签订土地出让合同的，批复失效；原则上，批复失效后两年内该项目不得再次申请改造。

此复。

附件：××区××旧厂自行改造项目实施方案

单位（印章）

年 月 日