广州市番禺区石碁镇南浦村旧村改造补偿安置方案

（送审稿）

广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社

广州市番禺区南浦骏业投资有限公司

2019年8月

广州市番禺区石碁镇南浦村旧村改造补偿安置方案

为切实做好南浦村旧村改造补偿安置工作，保障改造建设工程顺利进行，保护村民利益，改善居住环境，提升生活居住条件，根据国家有关法律、法规的规定及地方相关文件的精神，依据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办（2015）56）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规（2017）6号）、（广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新新字[2017]3号）、《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引》（番府（2018）56号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规（2019）5号）等有关文件规定，并结合南浦村实际情况，制定本方案。

　　第一条 总则

1、南浦村旧村改造遵循“政府主导、村为主体”和“依法、公平”的原则。

2、南浦村旧村改造模式为「合作改造」，改造主体为广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社（以下简称[改造主体」），由广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社和增城市碧桂园物业发展有限公司共同设立的广州市番禺区南浦骏业投资有限公司负责具体实施工作（以下简称[合作企业]）。

　　第二条 本方案的适用范围

1、本方案适用于南浦村旧村改造项目全面改造范围内的除集体物业外的房屋、宅基地，房屋包括集体土地上房屋和国有土地上房屋。

2、房屋、宅基地对应的权属人（包括经确认的权利人）或其合法继承人为补偿对象。

3、符合下列条件之一的为补偿对象中的「村民」，其余为非村民：

（1）广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社股民；

（2）在公安户籍管理机关登记在册的南浦村非股民村民。

4、补偿对象需持有以下证书、证明或核查确认文件之一，作为补偿安置的前提条件：

（1）合法权属证书：是指房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有（用）证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证以及其他符合法律法规的证书等。

（2）建房相关批准文件：包括建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明以及其他符合法律法规的证书等。

（3）经石碁镇和南浦村村民委员会确认的2009年12月31日前批准使用房屋宅基地的证明。

（4）经石碁镇和南浦村村民委员会核查确认属于一户一宅的建设证明。

　　第三条 补偿安置方式

补偿对象可选择复建安置方式，或者货币补偿方式，或者复建安置与货币补偿相结合的方式。

第四条 复建安置方式的补偿安置原则

1、现状不超高不超大的实测建筑面积不超过复建安置指标（详见第五条）的，按照现状不超高不超大部分“拆一补一”；差额部分可作为权益面积，补偿对象可按房屋建安费用5300元/m2（带装修）或4500元/m２（毛坯）回购安置。超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。

2、现状不超高不超大的实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”；超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积，不予安置，按照房屋结构给予房屋建筑成本补偿（经政府及相关部门认定不予补偿的除外，房屋建筑成本补偿标准详见附件1）。

第五条 复建安置指标核定标准（补偿安置标准）

1、村民按照如下方法核定复建安置指标：

（1）有合法权属证书或能提供建房相关批准文件的，可选如下方法之一核定复建安置指标：

①按证载或登记的建筑面积等数值核定指标。

②按证载或登记的用地面积的3倍加20平方米核定指标。

③按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标。其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米；2012年11月22日及以后新增宅基地的，可核定基底面积不超过80平方米。

（2）能提供石碁镇和南浦村村民委员会出具的2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明、或确认属于一户一宅的建设证明的，按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标。其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米；2012年11月22日及以后建成的，可核定基底面积不超过80平方米。

（3）2009年12月31日前建成的房屋，经改造主体确认由多宗宅基地或多户村民合建，并能提供石碁镇和南浦村村民委员会出具的2009年12月31日前有关批准使用房屋宅基地证明的或确认属于“一户一宅”的建设证明的，按照能提供证明的各宗宅基地基底（每宗宅基地基底面积不超过120平方米）合计面积（不超过现状实测建筑基底面积）的3倍加20平方米核定指标。

2.房屋所有权人现户籍不在本村，但祖籍在村的，并且在南浦村内只有一栋房屋的，可按第五条第1点核定复建安置指标，指标最大值不超过280平方米。已有合法权属证书的，可按证载建筑面积总和的数值核定复建安置指标。

3.除村民和祖籍在村的补偿对象外，其它补偿对象按合法权属证书证载建筑面积总和的数值核定复建安置指标。没有合法权属证书的不予核定指标。

4、在2018年6月7日房屋基础数据调查成果经番禺区政府审核公布后新建、改建、扩建的房屋原则上不予核定指标。

5、主体建筑外的厨房、厕所、简易房等附属房不能单独获得复建安置指标。

第六条　货币补偿

补偿对象可以选择全部或部分放弃复建安置指标的，将复建安置指标转为货币补偿，属“拆一补一”的面积，按照8000元/m标准给予补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按照6500元/m标准给予补偿。货币补偿后不再给予建筑成本补偿。

货币补偿须以房屋、宅基地对应的补偿对象无争议为前提，如存在争议的，需解决争议后再进行货币补偿。

第七条　复建安置指标流转

考虑补平户型面积的需求，复建安置指标允许在南浦村村民之间流转，现状每栋房屋可流转的复建安置指标限定为不超过30平方米。

复建安置指标流转时，需签订复建安置指标流转协议，并经南浦村村民委员会开具证明，且在合作企业备案，作为复建安置房选择及确权办证的依据，指标流转所产生的税费等相关费用由当事人自行承担。

第八条　临迁费、搬迁费

1、临迁费（临时安置费）

（1）临迁费的计算标准：现状建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状建筑面积26元/平方米/月计付；现状建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标26元/平方米/月计付：每栋房屋临迁费每月不足2000元的，按2000元/月支付。

（2）临迁费的计算时间：从签订房屋补偿安置协议且移交房屋给改造主体和合作企业之日起至改造主体和合作企业发出《收楼公告》之日后3个月止。

（3）临迁费发放时间：补偿对象移交房屋之日起5日内，一次性发放18个月临迁费，第19个月起每三个月发放一次临迁费（每次发放三个月临迁费），每期临迁费按季度于当季度首月10日前发放。如果补偿对象已兑现了部分安置指标的，补偿对象的临时安置费按相应比例扣减。

（4）临迁期间补偿对象自行解决居住问题。若补偿对象属70岁以上老人，要求提供临时安置房，向改造主体申请同意后，由改造主体和合作企业妥善解决临时住处（需扣减临时住处面积对应的临迁费）。

（5）补偿对象选择货币补偿的，按选择货币补偿的复建安置指标面积和上述临迁费计算标准一次性给予3个月临迁费。

2.搬迁费

房屋搬迁费包括搬家补偿费和电话、有线电视、宽带网迁装费等，现状每栋房屋可获得搬迁费2500元，回迁费2500元。

第九条　住改商补贴

在2018年07月31日前，办理了营业执照和税务登记且正在营业的住改商首层商铺，在指定日期前签订补偿安置协议的，且在收到《搬迁通知书》后按时搬迁并交付给改造主体和合作企业后，额外补贴方法如下：

市莲路段临街（含清白大街）住改商首层商铺按45元/平方米、其他内街住改商首层商铺按30元/平方米计算给予货币补贴，按该商铺相关部门备案面积或首层实际营业的建筑面积（不大于现状建筑基底面积）给予一次性24个月的货币补贴。

第十条　签约奖励

补偿对象在指定日期前签订补偿安置协议，且在收到《搬迁通知书》后按时搬迁并交付给改造主体和合作企业后，可获得如下奖励：

1、对于第四条第1点权益面积回购价5300元/m２（带装修）或4500元/m２（毛坯），给予优惠至1800元/m２（带装修）。

权益面积回购款可用临迁费和奖励金进行抵扣，或在旧村改造产生的集体物业收益分配款中归垫，抵扣和归垫方式由改造主体和合作企业另行制定相应方案。

2、补偿对象可按两种方式之一获得复建安置指标奖励：

（1）10平方米复建安置指标奖励。

（2）如选定按证载或登记的用地面积，或者现状实测建筑基底面积3倍加20平方米核定复建安置指标，若该20平方米不足该用地面积或基底面积的50%的，由改造主体和合作企业对补偿对象进行复建安置指标奖励到用地面积或基底面积的50%。

3、车位奖励：

已签约房屋的复建安置指标（扣除弃产部分面积）每满120平方米，可奖励一个车位（使用权，不单独办理不动产权证书，车位具体位置摇珠确定，下同），复建安置指标每增加120平方米，增加奖励一个车位，如此类推。但复建安置指标经奖励车位后剩余指标不足120平方米的，不再享有车位奖励。

若已签约房屋的复建安置指标总量不足120平方米的，可奖励一个车位。

4、签约奖励

凡在改造主体和合作企业公布签约奖励期限内签订补偿安置协议的，每栋房屋奖励3000超过奖励期限签约的，不给予奖励。

5、交楼奖励

补偿对象在改造主体和合作企业通知或补偿安置协议约定期限内搬迁完毕并交付房屋的，给予每栋房屋奖励20000元。

第十一条　其他

1、补偿对象的房屋涉及第三方权利义务关系的，由补偿对象自行与第三方处理并终结该法律关系或权利义务关系，并自行承担有关法律责任。

2、争议的解决办法

（1）房屋、宅基地涉及合建、转让、出租、承包、继承、析产等纠纷的，由房屋合法权属人与争议人自行协商或通过法律途径解决，解决后方可签补偿安置协议。补偿安置协议签订后，如发现存在纠纷的，可暂停支付相关补偿款，不构成违约。

（2）房屋、宅基地补偿安置争议的处理

签订补偿安置协议后，房屋、宅基地权属人拒不履行补偿安置协议的，损害村集体利益，改造主体可按相关章程采取暂停股东权利等措施。

改造主体和合作企业可依据法律法规的规定以及补偿安置协议的约定向人民法院提起诉讼。

经协商无法达成补偿安置协议的，改造主体和合作企业可根据法律法规和改造主体章程的规定依法解决。

3、本方案所有计价单位“元”均为人民币。

本方案所述面积，均为建筑面积。

4、本方案的解释权，在法律允许的范围内，归属于改造主体和合作企业。

广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社

广州市番禺区南浦骏业投资有限公司

2019年8月