关于番禺区南浦村旧村改造项目实施方案的批复

广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社：

《番禺区南浦村旧村改造项目实施方案》 经番禺区城市更新工作领导小组2019年第4次会议原则通过。根据番禺区城市更新工作领导小组2019年第4次会议纪要（番城领会〔2019〕17号），现就番禺区石碁镇南浦村旧村改造项目实施方案批复如下：

一、改造范围

南浦村旧村改造项目位于番禺区石若镇，东临潮田工业园，西至京珠高速，北临尖峰山森林公园，南至亚运城。

项目地块已列入《广州市2017年城市更新项目和资金计划》及《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》，根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：2019KJ01130037），综合考虑土地征收补偿、留用地统筹及规划地块完整性，本次改造范围用地面积为46.2293万平方米（国家大地2000坐标，转换成广州2000坐标为46.2248万平方米）。已纳入城市更新标图建库范围面积共计39.0823万平方米。

二、基本情况

（一）人口户籍情况

根据公安部门和属地镇相关资料p改造范围内本村户籍登记数为578户，户籍总人口1350人。（根据2017年《番禺区公安分局关于协调提供城市更新基础数据调查范围内户籍人口数据的复函》）

（二）土地和房屋现状

改造范围内标图建库面积为39.0823万平方米。

根据审定的基础数据成果，改造范围内现状总建筑面积为42.7243万平方米，其中村民住宅为20.1140万平方米（含已办理合法权属证件的建筑面积12.7439万平方米、2009年12月31日之前的有批准使用房屋宅基地的证明的建筑面积4.7844万平方米；经政府部门同意实施村民建房登记管理证明的1.1999万平方米；确认属于“一户一宅”的建设证明0.9092万平方米；棚房面积0.48万平方米）；集体物业22.1050万平方米（含证载建筑面积1.6248万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积17.3987万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积3.0815万平方米）；固有物业0.4156万平方米（含证载建筑面积0.3012万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.1144万平方米）；独立棚房0.0897万平方米。现状建筑面积中，合不可移动文物及推荐传统风貌建筑线索0.18万平方米（已按现状使用功能分别统计于“村民住宅”及“集体物业”中）。

（三）留用地情况

改造范围内无留用地指标欠账。本次方案共涉及三宗政府收储用地，共计91438平方米，依据《关于核定农村集体经济发展留用地指标的函》（穗规划资源留［2019]175,176、177号）核定留用地指标总用地面积为8764平方米。其中5485平方米留用地指标选址于改造范围北侧征收储备用地范围内，剩余3279平方米留用地指标选址于村内南侧政府征收储备用地范围内。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造模式，以广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社为改造主体；以合作改造方式开展实施更新改造，以由广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社和增城市碧桂园物业发展有限公司成立的合作公司广州市番禺区南浦骏业投资有限公司作为实施主体。

改造范围内复建物业地块保留集体土地性质，可按照集体建设用地使用权流转管理有关规定流转；复建住宅用地按照规定转为固有土地，可按照固有用地办理国有房产证；融资居住用地7.3817万平方米通过协议出让给实施主体，进行开发建设。

政府收储地块9.1438万平方米由区政府统筹，其中2.8304万平方米南浦村更新改造的小学用地及道路用地，与南浦村更新改造同步建设，建设费用由实施主体承担。

四、复建安置面积

复建安置区建筑面积为65.0524万平方米，其中：

复建住宅20.1124万平方米（其中准予复建14.2262万平方米，纳入改造成本；5.8862万平方米为权益面积，单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿的差额计算，纳入改造成本）。

公共服务设施2.2124万平方米（按复建住宅建筑面积的11%核定）。

复建集体物业42.7276万平方米（其中42.5436万平方米为权益面积，建安费用不计入改造成本，保留文物及推荐传统风貌建筑线索0.1840万平方米）。

五、改造成本与复建安置资金

（一）改造成本为323989.54万元。如实际改造成本超出323989.54万元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

（二）前期费用767.88万元（其中基础数据调查费327.95万元；片区策划方案编制费139.40万元；项目实施改造方案编制费200万元；融资楼面地价评估29.87万元；土地勘测定界70.66万元），应由公开引入的合作企业归垫。

（三）复建安置资金258423.76万元（包括拆迁费用86699.17万元、历史建筑修缮及迁建费用1209.35万元、复建住宅建设费用83857.58万元、为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设费用58877.99万元、不良地质处理费用4449万元、场地环境调查费用562.18万元、拆迁奖励费用7447.33万元、微改造费用3500万元、不可预见费用11821.16万元）应按照《关于加强旧村全面改造项目复建资金监管的意见》（穗更新规宇〔2016〕1号）要求及《番禺区旧村庄全面改造专项成本审查方案》等区的相关规定纳入监管。

六、融资楼面地价和融资面积及剩余面积分配

（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为11109元／平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

（三）融资区计算容积率建筑面积为29.1646万平方米，其

中住宅26.2744万平方米，公共服务设施2.8902万平方米。

（四）改造范围内规划总建筑面积为108.8194万平方米，村复建安置、融资总建筑面积为94.217万平方米，政府收储14.6024万平方米，经济平衡外无剩余建筑面积。

七、实施规模

项目改造范围总用地面积462248平方米（广州2000坐标，国家2000坐标为462293平方米，具体以勘测定界技术报告为准），规划计容总建筑面积1088194平方米。其中：中小学用地（D0213016），用地面积27962平方米，建筑面积11340平方米；文物古迹用地（BD0213065），用地面积841平方米，建筑面积589平方米；商业服务业设施用地（BD0213008,BD0213030、BD0213062、BD0213073），用地面积50848平方米，容积率2.5-6.0，计容建筑面积223752平方米；二类居住用地，用地面积155761平方米，容积率2.64.0，计容建筑面积572363平方米（其中，复建居住用地（BD0213014、BD0601002），用地面积56051平方米，容积率3.7-3.8，计容建筑面积210017平方米；融资居住用地(BD0213072、BD0213091、BD0213092、BD0601004、BD0602407)，用地面积73817平方米，容积率2.6-4.0，计容建筑面积284667平方米；收储居住用地（BD0213002），用地面积25893平方米，容积率3.0，计容建筑面积77679平方米；服务设施用地（BD0213061、BD0213076、BD0601006），用地面积13121平方米，建筑面积11459平方米；供应设施用地（BD0602225），用地面积11567平方米；环境设施用地（BD0602227），用地面积833平方米，建筑面积600平方米；一类工业用地（BD0213003、BD0213060）用地面积18528平方米，容积率2.0-4.0，计容建筑面积51452平方米；一类工业用地或其他商务用地（BD0213004、BD0213007、BD0213067、BD0213084），用地面积56088平方米，容积率2.54.0，计容建筑面积215991平方米；道路用地面积102644平方米；广场用地（BD0213069），用地面积4418平方米，建筑面积648平方米；绿地（BD0213064、BD0213066、BD0213096、BD0213097、BD0601003、BD0601007、BD0602226、BD0602228、BD0602414、BD0213013），用地面积17752平方米。难以单独出具设计条件的零星产业用地1885平方米（其中，一类工业用地（BD0213005，BD0213006，BD0213090），用地面积461平方米；商业服务业设施用地（BD0602408），用地面积1424平方米），该部分用地在本次方案中不统计建筑面积，并在完善历史用地手续后以净地方式无偿移交政府统筹安排。

改造范围内公共服务设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积58724平方米。改造范围内的变电站等应在办理融资地块出让手续前完成拆迁，以净地无偿交由政府统筹；纳入改造成本的非经营性设施用地（市政道路、垃圾收集站、小学、幼儿园等），应由实施主体与复建安置地块同步建设，建成后无偿移交政府。非独立用地居住区配套公共服务设施，需按《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》要求移交相关单位。

改造范围内涉及文物保护单位1处、推荐传统风貌建筑线索5处。其中杨氏宗祠、南浦村酒堂、庞氏宗祠、英斋公祠、积成家塾原址保留，清白大街4、5、7号民居迁建与保留历史建筑形成组团。请方案批复后进一步征求文物及传统风貌建筑行政管理部门意见，按程序完成传统风貌建筑的认定工作，按要求深化历史建筑保护和迁建方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统风貌建筑。

八、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围内已同意完善集体建设用地手续20.1094万

平方米，可完善集体建设用地手续15.3061万平方米，最终以市政府审批通过的完善用地手续界线为准。

（二）需办理建设用地报批手续的用地9.1438万平方米，通过政府征收转为固有用地。

（三）改造范围内村复建住宅用地5.6051万平方米转为国有，按规定划拨给改造主体。

（四）改造范围内插花国有用地补偿后办理土地归宗，按照实施方案办理供地手续。

九、改造建设时序

本次改造除政府收储地块外，按一次性实施，优先建设复建安置房和公配设施。政府收储地块统一由政府统筹安排。

十、自批复之日起三个月内，改造主体、实施主体须与区城市更新局、石碁镇签订批后项目实施监管协议。

十一、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

十二、其他要求

（一）项目产业引入应符合实施方案及《番禺区旧村改造项目产业引进工作指导意见（试行）》（番城领通[2019]8号）的纳税强度、产业引入等方面要求，并由石碁镇牵头负责监管。

（二）本批复作为办理后续各项审批程序的依据，拆迁补偿安置方案按照广州市城市更新政策要求表决通过后，方可向市（区）相关部门办理后续各项审批手续。

（三）实施主体应在办理供地、流转、规划报建等手续前完成改造范围的土壤环境调查评估工作。

（四）按市、区相关部门的规定落实海绵城市及装配式建筑的有关要求。

（五）应严格按本次批复的实施方案组织实施。在推进过程中坚持公开、公平、公正的原则，实施阳光操作，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处矛盾，避免因改造诱发不稳定的因素，确保和谐推进改造。

此复。

附件：番禺区南浦村旧村改造项目实施方案

番禺区城市更新局（代章）

2019年11月22日