佛山市城市更新局关于印发《佛山市城市更新（“三旧”改造）全流程 管理实施指引（试行）》的函

市自然资源局各分局：

2018年，佛山市出台了《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（以下简称“27 号文”），确立了“城市更新单元计划-城市更新单元规划-实施方案-监督实施”四阶段的项目流程管理框架。

2019 年，广东省及佛山市先后出台《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》，进一步加强了“三旧”改造的政策支持力度，在创新规划管理制度、支持整体连片改造、优化标图建库审查要求等方面为“三旧”改造项目创造了更富操作性的规划调整与项目实施途径。

为细化明确城市更新流程、对接配合“三旧”改造最新政策动态，我局在遵循 27 号文四阶段管理架构基础上，为拆除重建类城市更新单元的申报、报批及管理制定了《佛山市城市更新（“三旧”改造）全流程管理实施指引（试行）》以及城市更新管理工作流程图（详见附件），现印发给你们，请做好贯彻落实工作，指导项目实施。执行过程中遇到问题，请径向我局反映。

附件：1.佛山市城市更新（“三旧”改造）全流程管理实施指引（试行）

2.佛山市城市更新管理工作流程

佛山市城市更新局

2020年1月23日

附件 1：

佛山市城市更新（“三旧”改造）全流程管理实施指引（试行）

第一章　总则

1.1制定目的

为推动佛山市城市更新全流程高效化、规范化、透明化管理，提升审批效率和管理效能，实现“前置预判、统筹编制、高效审查、有序审批”，制定本指引。

1.2编制依据

1、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71 号）；

2、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新

（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕 14 号）；

3、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27 号）。

1.3适用范围

本指引适用于佛山市行政区域范围内拆除重建类城市更新项目，具体包括拆除重建类“旧厂房”、“旧村居”、“旧城镇”项目。

1.4城市更新范围

城市更新范围包括城市更新单元及城市更新项目两个层次，应在区自然资源主管部门（区城市更新机构）指导下合理确定上述范围。

城市更新单元范围是指城市更新单元规划的编制范围， 以街坊为编制单位。

城市更新项目范围是指已征集相关权属意愿，计划以拆除重建为主进行改造的范围。

一个城市更新单元可包含一个或多个城市更新项目。

1.5流程分类

根据城市更新单元或城市更新项目范围内的土规与控规情形，分为“一般流程”和“简易流程”两类。

1.5.1一般流程适用情形

涉及以下两种情形之一的，适用“一般流程”： 

1、拟利用“三旧”政策修改土规的；

2、拟编制城市更新单元规划的。

1.5.2简易流程适用情形

除“一般流程”以外的其他情形，适用“简易流程”。

1.6流程阶段

1.6.1四阶段流程概述

城市更新管理以城市更新单元为基本单位，以城市更新项目为主要内容，实行城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理。

1、城市更新单元计划阶段

综合判断城市更新必要性、合理性及可行性，为统筹联动开展下阶段工作提供依据。

2、城市更新单元规划阶段

解决土规与控规问题，为实施方案编制及规划条件出具提供依据。

3、实施方案阶段

以明确实施推进措施、推动单一主体形成及用地报批为重点，为供地与建设实施做好准备。

4、实施监管阶段

完成项目供地与监管协议签订，为批后监管提供依据。

1.6.2城市更新单元计划管理对象

城市更新项目于2018 年9 月1 日前已向城市更新部门递交项目认定申请的，可按佛府办〔2009〕261 号文和各区原政策进行项目认定，视同单元计划使用。

2018 年 9 月 1 日及之后提出申请，或“三旧”改造认定已失效的“拆除重建类”城市更新项目，需按佛府办〔2018〕27 号文要求，实行“四个阶段”全流程管理，申报城市更新单元计划。

1.6.3城市更新单元规划管理对象

在符合城市更新政策的前提下，能按法定控规实施的可不再另行编制城市更新单元规划，仅需对更新项目的目标定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期实施等方面内容作出专题说明。专题说明可视情况,纳入城市更新单元计划申报材料或法定控规编制成果中：

1、属于按已批控规和地块开发细则执行的，专题说明作为城市更新单元计划的申报材料之一，随城市更新单元计划进行审查；

2、属于在编控规和地块开发细则的，专题说明纳入控规或地块开发细则的编制成果，随控规或地块开发细则进行审查。

1.7标图入库动态管理

1.7.1正常入库

符合省、市标图建库入库要求的用地，可按相关规定申请入库。

1.7.2无合法用地手续补充入库

对入库范围涉及无合法用地手续的地块，且难于按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库范围，需在城市更新单元计划里明确入库范围，待计划批复后按程序补充入库。

1.7.3“三地”及其他用地补充入库

“三地”及其他用地在实施方案及“三旧”用地报批获市政府批复后补充入库。

1.8审批权限

1.8.1市政府

负责权限范围内的镇级土地利用总体规划修改、城市更新单元规划、控制性详细规划、“三旧”用地报批及实施方案的审批。

1.8.2市城市更新局主要负责：

1、“一般流程”中城市更新单元计划的审查工作；

2、城市更新单元规划的审查报批工作；

3、“三旧”改造地块纳入标图建库动态调整的审批和报备；

4、涉及市政府用地报批的城市更新实施方案的审查报批工作；

5、报市政府审批的“三旧”用地报批审查，包括涉及旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、完善土地征收手续、“三地”农用地转用和土地征收以及完善集体和国有建设用地手续等事项；

6、指导各区自然资源主管部门开展城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、标图建库、“三旧”用地报批、实施监管等与城市更新项目管理流程的相关工作。

1.8.3市自然资源局

按职责负责开展城市更新有关工作内容的审查和报批， 会同市城市更新局指导各区自然资源主管部门（区城市更新机构）开展涉及土规修改、控规调整和“三旧”用地报批的城市更新单元计划、城市更新单元规划及“三旧”用地报批审查工作。

1.8.4区政府

负责权限范围内的城市更新单元计划、地块开发细则、“三旧”用地及实施方案的审批，签订实施监管协议；按要求审查需上报市政府审批的实施方案及“三旧”用地报批材料。

1.8.5区自然资源主管部门（区城市更新机构）

参照本指引在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。具体负责组织开展城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、标图建库、“三旧”用地报批、实施监管等与城市更新项目管理流程等相关工作。

1.8.6相关市、区级职能部门

根据职责参与城市更新相关管理工作。

第二章　城市更新单元计划阶段管理

2.1城市更新单元计划阶段指引

对城市更新范围的土地、规划、标图建库、历史及现状建设情况等进行系统摸查，对城市更新范围划定及启动土规修改、城市更新单元规划或控规编制调整、“三旧”用地报批及标图建库补充入库等相关工作的必要性、合理性与可行性进行充分论证，明确城市更新范围、适用流程、更新改造的形式与功能方向、申请调整或完善的相关事项、需落实保障的公益性责任等内容。

2.2城市更新单元计划报审流程

1、申报主体组织城市更新单元计划申报材料。

2、镇街城市更新机构对申报材料的完整性、一致性进行初审。

3、区自然资源主管部门（区城市更新机构）组织相关区级部门进行联审。其中，属于“一般流程”的，还需上报市城市更新主管部门会市自然资源主管部门出具审查意见。

4、区政府审批城市更新单元计划。

2.3城市更新单元计划备案机制

批次备案。各区应在每季度结束后 10 个工作日内将该季

度批准的城市更新单元计划报市城市更新主管部门备案。

独立备案。各区可视项目推进需要，对需加快推进的城市更新单元，在城市更新单元计划批复的 10 个工作日内，单独报市城市更新主管部门备案。

2.4批复效力

城市更新单元计划的批复相当于项目认定，可凭计划批复，启动土规修改、城市更新单元规划或控规编制修改、实施方案编制、“三旧”用地报批及标图建库补充入库等工作。

第三章　城市更新单元规划阶段管理

3.1城市更新单元规划阶段指引

以经批复的城市更新单元计划为依据，视需要，完成土规修改方案编制及报批、城市更新单元规划或控规方案编制及报批、地块开发细则编制及报批。

3.2土规修改报审流程（一般流程）

1、由区自然资源主管部门统筹土规修改诉求，提出土规修改申请。

2、按照土规修改流程，由市自然资源主管部门组织审查。

3、市政府审批镇级土地利用总体规划修改方案。

4、需报省级或以上有权审批机关审批的，按流程上报。

3.3城市更新单元规划报审流程（一般流程）

1、由区自然资源主管部门组织编制，参照控规流程报批。

2、市城市更新主管部门会同市自然资源主管部门审查。

3、市规委会审议。

4、市政府审批。

3.4控制性详细规划报审流程（一般流程、简易流程） 1、由区自然资源主管部门组织编制，按控规流程报批。

2、市自然资源主管部门会同市城市更新主管部门审查。

3、市规委会审议。

4、市政府审批。

3.5地块开发细则报审流程（一般流程、简易流程）

3.5.1合并报批

随城市更新单元规划及控规同步编制合并报批的，参照城市更新单元规划或控规报审流程报批。

3.5.2单独报批

1、区自然资源主管部门组织编制，按地块开发细则流程报批。

2、市自然资源主管部门及市城市更新主管部门做符合性审查。

3、区政府审批。

3.6批复效力

依法批准的城市更新单元规划作为控规实施。依法批准的城市更新单元规划（或控规）和地块开发细则是出具规划许可及规划条件的依据。国家、省关于国土空间规划有相关规定的，从其要求执行。

第四章　实施方案阶段管理

4.1实施方案阶段指引

城市更新项目应在征集改造意愿的基础上，根据相关规划编制实施方案，明确改造地块基本情况、规划及土地利用现状、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、供地方式、资金筹措、开发时序、违约责任、实施监管、历史文化遗产保护等内容，明确具体实施改造措施，指导项目实施推进。

涉及到旧城镇、旧村居改造的，还需编制社会风险评估报告。

4.2实施方案与“三旧”用地报批流程

4.2.1无需办理“三旧”用地报批的项目

由区自然资源主管部门组织实施主体编制实施方案，报区政府审批。

4.2.2“三旧”用地报批审批权限在区政府的项目

由区自然资源主管部门组织实施主体编制实施方案及组卷“三旧”用地报批材料，报区政府审批。

4.2.3“三旧”用地报批审批权限在市政府的项目

1、由区自然资源主管部门组织实施主体编制实施方案及

“三旧”用地报批材料。2、经区政府同意。

3、报市城市更新主管部门会市自然资源主管部门审查。

4、市政府审批。

4.3实施方案效力

经批准的实施方案用是“三旧”用地的审批依据和后续制订实施监管协议的依据，属地政府应组织实施主体按照经批准的实施方案实施改造。

第五章　实施监督阶段管理

5.1实施监管阶段指引

结合城市更新单元项目实际情况，对实施过程中拆迁安置、公共设施用地移交、复建安置房建设交付、整体项目完成实施保障等关键性事项纳入实施监管协议，并提出有针对性的有效监管措施。

5.2监管协议签订

除由政府组织实施的改造项目外，各区人民政府应同项目实施主体签订监管协议。

5.3土地供应与批后监管

对于以公开（协议）出让或出租等方式供地的城市更新项目，各区政府明确落实监管协议，作为附件纳入土地出让合同，严格展开批后监管工作。

对于自主改造的，严格按照监管协议开展竣工验收。

第六章　高效审查审批机制

6.1同步报批机制

属于“简易流程”中按已批控规和地块开发细则执行的， 可申请城市更新单元计划和实施方案同步报批，并视需要， 简化申报材料。

属于“一般流程”，可申请城市更新单元计划和城市更新单元规划或控规同步报批，并视需要，简化申报材料。

6.2容缺预审机制

在城市更新单元规划阶段，可凭计划批复，开展容缺预审工作。

6.2.1城市更新单元规划容缺预审1、操作说明

对于土规修改和城市更新单元规划编制同步启动的，可凭计划批复，对城市更新单元规划开展土规容缺审查。在城市更新单元规划上报市规委会前，容缺城市更新单元规划方案与土地利用总体规划的符合性审查。

2、条件复核

及时向市城市更新主管部门提交经批准的土规修改方案，开展容缺预审条件复核。

6.2.2“三旧”用地报批容缺预审1、操作说明

“三旧”用地报批可凭计划批复，在城市更新单元规划阶段，可容缺实施方案，由区自然资源主管部门开展容缺预审。

对于土规修改和“三旧”用地报批同步开展的，可容缺“三旧”用地报批与土规符合性审查。

2、条件复核

及时向区自然资源主管部门提交经批准的土规修改方案及编制完成的实施方案，开展容缺预审条件复核。

第七章　附则

7.1与国土空间规划衔接

市、区两级国土空间规划编制完成后，按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。

7.2实施方案与改造方案

本指引中所指的“实施方案”等同于广东省“三旧”政策文件中所指的“改造方案”。

7.3反馈机制

对本指引未明确的特殊性流程事宜，可由区自然资源主管部门上报市城市更新主管部门，采用“一事一议”的方式处理。

7.4其他

本指引自印发之日起实施，试行1年。解释权归佛山市城市更新局所有。

附件2：

附件2：

附件2：