顺德区征地拆迁及村级工业园升级改造补偿安置标准暂行办法（征求意见稿）

根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和《中共广东省委全面深化改革委员会关于印发佛山市顺德区率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新试验区实施方案的通知》（粤改委发﹝2019﹞3号）等法律、政策文件规定，为进一步规范我区土地征收（收回）工作，保障农民的合法权益，我分局会有关部门制定了征收（收回）土地补偿安置标准，具体如下：

一、征收（收回）土地补偿标准

征收（收回）土地补偿安置标准适用于顺德区征收村委会范围农村集体经济组织所有的集体土地、收回“村改居”范围农村集体经济组织使用的国有土地（不含已出让的国有土地）。

（一）农用地和无用地手续建设用地的补偿安置标准。

1.土地补偿费和安置补助费。土地补偿费和安置补助费统一按6.71万元/亩标准实施补偿。

2.各项补贴补助等。根据各镇（街道）报市自然资源局顺德分局备案的现行补贴和补助标准实施。

广东省农用地区片综合地价发布实施后，上述土地补偿费和安置补助费自新《土地管理法》实施之日起统一按广东省农用地区片综合地价确定的标准实施，不再另行设置上述第2点的各项补贴补助等。

3.社会保障费。起始标准按照被征收（收回）土地面积计1500元/亩·年执行，之后每5年按5%的幅度调升一次，支付年限为30年，累计支付社会保障费用为51014元/亩。

4.留用地指标折算货币补偿标准。留用地指标按不超过100万元/亩的标准折算货币补偿；同时，由各镇（街道）根据实际情况按征收（收回）面积给予5～8万元/亩的按时完成征地奖励。征收（收回）土地用于经营性用途的，可按上述两项补偿总额，按物业成本价折算为工业、仓储、办公、商业等可经营性用途的物业（不含住宅）。物业成本价包括土地成本（按征地范围最高级别基准地价和区片基准地价中的价高者确定，不进行修正）和建筑成本，对难以确定物业成本的，可委托有资质的评估机构进行评估；置换物业原则上应在征收（收回）土地范围内安排。

（二）有合法手续的建设用地的补偿标准。

1.有合法手续的建设用地是指已取得农用地转用批文、有建设用批准书或有不动产权证书的土地。

（1）已取得合法手续但实地仍维持农用地性质的土地，在上述第（一）项补偿的基础上，可按集体经济组织在办理建设用地手续时实际缴纳的税费给予补偿，同时给予已缴纳税费的利息补助；补偿的税费及利息总额不得超过当前办理农用地转用手续时需缴纳的税费总额（新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费）。

（2）已取得合法手续且实地已建设的，补偿时应参考建设用地使用权的市场评估价格（中介机构评估价格）实施补偿，但不得高于市场评估价。参照建设用地市场评估价的补偿金额已包含前文第（一）点中除社会保障费以外的补偿费用；另外，在参照建设用地市场评估价实施补偿外，还应给予社会保障费，起始标准按照被征收（收回）土地面积计1500元/亩·年执行，之后每5年按5%的幅度调升一次，支付年限为30年，累计支付社会保障费用为51014元/亩。

二、清场收地补偿（清退）标准

（一）货币补偿方式。

1.征收（收回）农用地的青苗和地上附着物补偿。可参考评估公司评定的价格予以补偿，补偿标准不得高于评估价格，补偿对象为青苗、地上附着物的所有权人（土地租赁合同有约定的，按租赁合同执行）。

2.建设用地土地租赁合同控租补助。为确保征收（收回）建设用地后农村集体经济组织收入不降低，对现状属建设用地且由农村集体经济组织统一对外出租或经营的工业厂房、土地或其他集体物业的，可自签订征收（收回）土地协议次年起至物业移交时止按协议签订当年的租赁合同实际发生金额给予最长60个月的物业租金补贴。

3.征收（收回）建设用地的地上附着物补偿（清退）。

（1）有合法用地手续的地上建（构）筑物补偿（清退）。有合法上盖手续的建（构）筑物，住宅价值按重置价值（不折旧）评估确定，非住宅价值按重置价值（折旧）评估确定；无合法上盖手续的建（构）筑物，受偿人配合搬迁的，可适当给予一定的清退费：住宅清退费按建安成本（不折旧）评估确定，非住宅清退费按建安成本（折旧）评估确定。

（2）无合法用地手续的基础设施投入补助和地上建（构）筑物清退。

A.基础设施投入补助。按征收（收回）范围内农村集体经济组织投入的基础设施（场地平整、道路、桥梁等）予以补助，应当参考《区国有建设用地使用权基准地价更新项目成果汇编及应用指南》，按市场价值评估确定。

B.地上建（构）筑物清退。受偿人配合搬迁的，可适当给予一定的清退费：住宅清退费按建安成本（折旧）评估确定，但不得高于建安成本（不折旧）的80%；非住宅清退费按建安成本（折旧）的80%评估确定。

（3）对须连片搬迁、清退数量较多地上附着物的项目，各镇（街道）可委托具有资质的评估机构，按照上述第（一）、（二）款的规定，出具各类地上附着物的咨询单价，并拟定补偿标准报区人民政府批准后实施，作为与受偿人协商搬迁、清退的参考价格。

（4）各类地上附着物的价值或清退费必须参照同类型的地上附着物进行评估。

（二）房屋产权调换方式。

1.单家独院住宅调换商品住宅的，调换后套内建筑面积原则上不超过原房屋证载土地面积的2倍；地上附着物应当依法评估后以货币方式支付给被安置人；

2.商品住宅调换商品住宅的，调换后的套内建筑面积原则上不超过原房屋证载套内建筑面积的1.1倍；

3.非住宅房屋须按等值原则实施调换。

（三）易地安置方式。

原则上不再实施易地安置补偿，镇（街道）经研判认为需采取易地安置补偿的，应当先拟定易地安置方案报市自然资源局顺德分局、区农业农村局和区重点建设工程征地拆迁工作办公室审核同意后，再报区人民政府批准实施。

（四）临时安置费、搬迁费、停产停业损失。

因实施地上建（构）筑物补偿（清退）产生的临时安置费、搬迁费、停产停业损失等，应当依法评估确定。

（五）地上建（构）筑物补偿（清退）补助和奖励。

为顺利推进地上建（构）筑物补偿（清退）工作，可以结合实际给予适当的补助和奖励，包括但不限于单家独院住宅容积率补助、单家独院住宅首层价值补助、国有土地出让税费补助、住宅市场化安置补助、配合入户调查奖励、按期签约奖励、按期搬迁奖励、集体签约奖励、引荐签约奖励。以上补助及奖励项目的具体标准及相关指引，由区住房城乡建设和水利局会市自然资源顺德分局制定实施。

三、征收（收回）土地其他奖励及补助

为推进项目的征收（收回）土地工作，可以根据项目的实际情况给予补助和奖励，包括市级以上重点项目征地补助、区位优势补助、征地规模奖励和高表决通过率奖励。个别征地项目涉及需要解决村（居）历史问题的，可增设化解历史遗留问题补助，费用由村（社区）所在镇（街道）或项目单位承担。

上述补助及奖励可以采取现金支付或折算物业的形式支付，但必需符合我区农村集体收益分配政策。补助及奖励折算物业的，按物业取得的成本价[包括土地成本（按征地范围最高级别基准地价和区片基准地价中的价高者确定，不进行修正）和建筑成本]计算。

四、加大征地拆迁工作的监管力度

（一）规范征地启动程序。镇（街道）拟开展征收（收回）土地工作的，应先由镇（街道）相关工作机构拟定征收（收回）土地前期协商工作实施方案（包括征地项目概况、补偿标准、资金需求、成本回笼等情况），经镇人民政府（街道办事处）审核后报区政府批准实施。征收（收回）土地补偿前期协商方案批准前，不得擅自开展征地方案的宣传及表决工作。

（二）严格控制征收（收回）土地成本。镇（街道）在开展征地时可以根据征收（收回）土地后的主导规划用途适当调整补助及奖励额度，但应考虑镇（街道）内、区内总体平衡，严格控制征收（收回）土地成本。制定征地补偿方案时，需同步提交顺德区征地拆迁及村改补偿安置成本核算表（详见附表）。

（三）完善评估工作机制。制定全区征地拆迁评估工作办法或工作指引，明确适用范围及操作流程等；严格征地拆迁评估机构的市场准入机制，依法选择一批综合实力强、社会信誉好、能提供持续服务的评估机构，组建区征地拆迁评估机构目录，定期向社会公布入库的评估机构名单；健全评估机构、评估工作人员的诚信机制、退出机制和追责机制，净化征地拆迁评估市场；完善征地拆迁评估救济机制，建立区征地拆迁价格评估专家机构并确保其健全运行；完善评估报告的审查机制，区、镇（街道）征地拆迁、土地储备部门应当对评估报告进行实质性审查，确保评估结果的真实可靠，并可甄别情况依法组织有关专家对评估报告实施论证、鉴定；严肃评估工作纪律，任何人不得弄虚作假虚构交易案例、不得授意评估机构突破政策法规调整评估价格并实施补偿等。

（四）严肃征地拆迁工作纪律。严守工作秘密，在征地拆迁方案及红线未公布前不得私自透漏、泄露任何有关信息；征地拆迁过程中，严禁工作人员弄虚作假、徇私舞弊、谋取私利。上述行为一经发现，必须严肃处理，构成犯罪的，依法移送纪监、司法、公安机关等机关调查处理。

（五）本区国有土地上房屋征收（搬迁）补偿按照本文件有关标准执行。本暂行办法实施前我区已发布的涉及征收（收回）土地、青苗及地上附着物补偿、村级工业园升级改造等政策文件内容与本暂行办法有冲突的，以本暂行办法意见为准。

附表：顺德区征地拆迁及村改补偿安置成本核算表