旧改视同征收（收回）

经项目所在地县级以上人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。具体税收指引由省税务局会同省财政厅、自然资源厅制定。

解读：

2017年6月30日广东省地方税务局、广东省国家税务局广东省、国土资源厅联合印发的《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发[2017]68号），对广东省“三旧”改造的税收工作作了条分缕析的系统归纳与总结，初步明确了“三旧”改造税收的规则。但实务反映比较热烈的一些焦点问题并未得到解决：实施主体与被搬迁人能否参照政府征收（收回）享受契税、个人所得税、企业所得税、增值税以及土地增值税的优惠政策或特殊政策，等等。

　　对此，71号文第14点明确规定：“经项目所在地县级以上人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。”

　　此规定四两拨千斤，以“属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为”的朴实表述，给了单一主体实施的旧改项目清晰、准确的定性。

根据此规定，作为被搬迁人的个人，取得规定标准范围内的实物补偿（包括产权调换以及用货币补偿款重新购房）或货币补偿，可以根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）和《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号），免征契税（是指取得货币补偿后再购房或产权调换的，在补偿标准范围内的部分免征契税），免征个人所得税。作为被搬迁人的企业，根据《土地增值税暂行条例》第八条第（二）项规定，免征土地增值税；根据国家税务总局《企业政策性搬迁所得税管理办法》，获得的货币补偿构成企业所得的，可以依法作特殊处理；作为交还土地使用权获得的补偿，依法也不需要缴纳增值税（原营业税）。

　　根据此规定，作为改造实施主体，可以依照有关规定，顺理成章地将有关支出纳入土地增值税的扣项，进而享受土地增值税的优惠。

然而，71号文作为省政府颁布的政策文件，总体上只是对市场主体实施的旧改搬迁作了属于政府征收（或收回）的定性规定，一些具体的操作规则，以及旧村改造中复建安置房分割登记至村民名下时是否需要缴纳契税等疑难问题的解决，则需要“由省税务局会同省财政厅、自然资源厅制定”细则。