仲恺高新区管委会办公室关于印发《仲恺大道沿线城市更新工作的实施意见》的通知

惠仲委办〔2019〕14号

各园区，各镇（街道），区直及驻仲恺各单位：

《仲恺大道沿线城市更新工作的实施意见》业经区管委会常务会议（惠仲常务纪〔2019〕6号）审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

仲恺高新区管委会办公室

2019年6月27日

仲恺大道沿线城市更新工作的实施意见

仲恺大道是“广深港澳”科技创新走廊的东延线、惠州链接粤港澳大湾区中心腹地的重要纽带、仲恺高新区发展的主轴线，是惠州最具创新活力和竞争力的重点区域之一，是仲恺的“门户走廊”、“城市客厅”和城市建设主战场。根据区委、区管委会部署，为加快推进仲恺大道沿线城市更新工作，制定本实施意见：

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，紧抓粤港澳大湾区建设历史性机遇，紧紧围绕惠州建设国内一流城市和仲恺争创国家一流高新区战略目标，按照“一年全面启动、两年初见成效、三年基本完成”的战略步骤，大力推进城市更新工作。

（二）工作原则。坚持统筹谋划、整体推进，坚持政府主导、多方参与，坚持科学规划、连片改造，坚持问题导向、全面摸底，坚持优化产业、公共优先，坚持城市设计、风貌管控，坚持分工协作、合力推进。

（三）主要目标。以仲恺大道沿线9.7平方公里共17个城市更新单元为重点，推进仲恺大道沿线成片连片改造，力争用3年时间，基本完成仲恺大道沿线城市更新，建成一批体现国家一流高新区特色、彰显现代城市气质的更新项目，塑造仲恺高新区城市新动能、新形象、新名片。

（四）组织领导。区委、区管委会成立仲恺大道沿线城市更新工作联席会议，负责统筹推进仲恺大道沿线城市更新工作，由区城市更新发展中心牵头实施，各成员单位依职责做好有关工作。

二、实施要求

（一）单一主体。仲恺大道沿线城市更新单元原则上按照一个单元由一个市场主体实施改造。

（二）整体改造。城市更新单元范围内旧城镇用地、旧厂房用地、旧村庄用地应统一规划，整体改造。城市更新单元范围内的政府储备地、征地留用地（村企合作开发）和国有资产用地应统一规划，整体改造。

（三）公开选取。根据城市更新单元实际情况，原则上以公开方式选取改造主体，采取政府应收地价款网上挂牌竞价方式选取，报价最高者作为城市更新单元单一改造主体。

三、基本流程

（一）前期工作。包括划定城市更新单元、开展城市更新单元调查、征集权利主体意愿和加强“两违”管控等工作。

1.划定城市更新单元。根据控制性详细规划，综合考虑用地范围、规划功能、道路、河湖及产权边界等因素，划定城市更新单元。城市更新单元划定主要内容包括：

（1）更新单元红线；

（2）拆除重建范围、微改造范围、征地留用地范围；

（3）更新单元区位、建筑规模和用途等。

2.开展城市更新单元调查。城市更新单元调查内容主要包括：

（1）土地权属调查、房屋权属调查；

（2）人口、产业、经济调查；

（3）公有经济（政府、国有企业）资产调查。

3.征集权利主体意愿。征询城市更新单元范围内权利主体的更新改造意愿，完成城市更新单元范围内权利主体改造意向书的签订工作。其中，旧厂房应取得100%权利主体同意；旧村庄、留用地涉及农村集体经济组织资产的，应当按照《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》规定，取得农村集体经济组织同意，以及取得三分二以上户代表同意；旧城镇应取得90%以上权利主体同意。

更新改造意愿征询至少包括以下内容：

（1）同意在划定的单元范围内实施连片成片更新改造，并配合提供材料办理“三旧”改造地块标图建库手续；

（2）同意其所有或实际使用的土地、房屋等地上附着物通过政府公开平台确定改造主体统一实施改造；

（3）同意按城市更新单元土地征收盘整预公告的补偿方式进行补偿。

4.加强“两违”管控。由区管委会授权区城市更新发展中心发布城市更新单元土地征收盘整预公告。城市更新单元内的各权利主体应树立大局意识、全局观念、理性预期，积极配合仲恺大道沿线城市更新工作，并自预公告发布之日起90个自然日内积极配合政府开展改造意愿征集工作。自预公告发布之日起禁止在更新单元内进行抢建、抢种等活动，抢种、抢建的地上附着物和未经批准占用土地建设的永久、临时房屋及其他建（构）筑物一律不予补偿。

（二）签订意向。在挂牌确定改造主体前，与有意向并符合要求的企业签订意向协议，确定意向主体。意向主体的选取流程为：企业申报→区城市更新发展中心资格审查并提出初审意见→仲恺大道沿线城市更新联席会议审定→签订意向协议确定意向主体。

意向主体或其控股公司的资格要求：

1.具有独立法人资格；

2.近3年来房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，上一年度房屋建筑施工面积6万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（提供有关开发资料或纳税凭证）；

3.实缴注册资本金不低于5000万元人民币，银行信用记录良好（以验资报告为准）；

4.有城市更新（“三旧”改造）工作经验（提供成功案例获取实施主体资格的证明）；

5.近五年内不存在工程烂尾、重大质量问题或违法违规等不良记录，且无欠缴地价（企业出具承诺书）。

（三）确定改造主体。

1.由区城市更新发展中心编制更新单元改造方案，具体内容和要求包括：

（1）更新单元概况，包括面积、区位、周边主要配套设施（如道路、学校、公园等）等；

（2）更新单元现状，包括现状建筑、不动产权益等情况；

（3）更新单元范围，包括拆除重建范围、微改造范围、征地留用地范围；

（4）更新单元改造条件，包括改造方式、规划用途、建筑规模、城市风貌设计要求、公共设施配建要求等；

（5）相关标准和要求，包括搬迁补偿标准、公共设施配建要求、开发时间要求（如搬迁、开工、竣工时间要求），报名资格、政府应收地价款起始价、保证金缴纳和地价款支付方式等要求，以及政府主管部门要求落实的其他事项等。

2.各相关部门负责审核改造成本，政府应收地价款起拍价按如下计算方式确定：

（1）不涉及国有资产的政府应收地价款起拍价=新规划条件下出让地块市场评估价－搬迁补偿安置成本－配建公共设施成本；

（2）涉及国有资产的政府应收地价款起拍价=新规划条件下出让地块市场评估价－搬迁补偿安置成本－配建公共设施成本＋国有资产市场评估价。

3.涉及国有资产的应按国有资产处置程序办理。

4.项目改造方案经区管委会批准后，由区城市更新发展中心委托区公共资源交易中心公开挂牌选取改造主体。对于有一定规模、具备单独开发条件、符合“三旧”的，以旧厂房用地为主的城市更新单元，在2019年10月18日之前，原土地权利主体完成收购归宗，或按“统一规划、统一设计、统一开发”方式进行改造，在约定时间内完成搬迁的，可以协议出让方式进行改造，否则按公开挂牌方式选取改造主体。

5.竞拍企业对城市更新单元所涉的政府应收地价款进行竞价，以出价最高者为改造主体。竞拍企业按政府应收地价款的20%缴交保证金。

6.在确定为改造主体后，改造主体在10个工作日内与政府签订成交确认书。改造主体所缴纳保证金将自动转为政府应收地价款兑付保证金，其他竞拍企业的保证金自确定改造主体后5个工作日内无息退回。

7.城市更新单元改造主体经公开选定后，意向协议自动终止。

（四）实施与监管。

1.完成搬迁安置补偿工作，具体包括：

（1）改造主体编制城市更新单元改造实施方案（含搬迁安置补偿方案和城市设计方案）；

（2）政府和改造主体联合开展搬迁安置谈判，限时拆除地上建筑物、平整土地。

2.区国土资源分局负责办理供地手续，根据搬迁补偿进度，分期供地。

3.区相关职能部门分别与改造主体签订市政、教育、医疗等基础设施建设监管协议。

4.区国土资源分局负责加快开展土地利用总体规划调整和用地报批，衔接国土空间总体规划编制和实施监督平台搭建。

四、补偿方式

根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）等文件规定，结合实际情况，仲恺大道沿线城市更新单元分成两类进行补偿：

（一）不符合“三旧”改造标图建库的地块，土地补偿、安置以及青苗、房屋等地上附着物补偿按《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）等相关政策执行。

（二）对已纳入“三旧”改造标图建库范围的地块，原则上依据《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办〔2017〕36号）予以补偿。

旧厂房补偿金额为旧厂房改造已折扣部分的土地出让金。

旧村庄、旧城镇权利主体合法权益的补偿原则上为“拆一赔一”，超出合法权益部分，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）等相关政策补偿。以货币补偿的，按仲恺高新区中心区商品房均价进行货币补偿。

（三）符合“三旧”改造标图建库范围但不参与城市更新单元改造工作的，按照政府征收的方式进行补偿。

五、意向主体义务

1.配合相关镇（街道）开展城市更新单元内权利主体改造意愿征集工作。

2.按照控制性详细规划和城市风貌设计要求，编制城市更新单元城市设计方案。

3.编制城市更新单元改造投资概算和意向改造方案（含搬迁安置补偿方案）。

4.按5000元/亩的标准垫付城市更新前期工作经费。若意向主体未能成为改造主体，前期工作经费由区财政审核后无息返还。

六、改造主体义务

1.负责按要求完成城市更新单元范围内的入户调查和房屋测绘等工作。

2.负责协助政府与权利主体开展搬迁安置补偿谈判，按照搬迁安置补偿标准制定搬迁补偿及安置方案，负责按时支付搬迁安置补偿款项，在拆迁过渡期妥善安置权利主体，联合相关镇（街道）完成搬迁工作。

3.负责编制城市更新项目改造实施方案（含搬迁安置补偿方案）和城市设计方案。

4.负责按审批的实施方案建设城市更新单元内公共配套设施和回迁安置物业。公共配套设施、回迁安置物业应与其他工程同步设计、同步施工，回迁安置物业应先行验收、交付。

5.负责城市更新单元范围内涉及微改造项目的设计和施工。

6.负责完成项目土壤污染场地调查、修复工作。

7.负责按照改造实施方案，办理立项、环评、报建等手续，推进实施改造。

8.负责严格按照改造实施方案约定的时间动工建设和完成竣工验收。

9.项目竣工后，应及时办理公共配套设施、回迁安置物业的移交手续。

10.由于改造主体自身原因造成更新单元无法推进而终止合约的，改造主体应对更新单元造成的损失及前期工作费用承担赔偿责任。