四会市人民政府关于印发四会市城镇土地基准地价标准及实施办法的通知

四府〔2019〕6号

各镇人民政府、街道办事处，市府直属各单位：

　　为确保我市基准地价适应土地市场发展的需要，进一步强化土地资源管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）等有关规定，我市编制了新一轮城镇基准地价，并于2019年3月11日召开的市委十三届第74次常委会议和2019年3月6日召开的十六届40次市政府常务会议审议通过，现予以公布，自公布之日起施行。实施过程中遇到的问题由四会市自然资源局负责解释。

四会市人民政府

2019年3月21日

四会市城镇土地基准地价标准及实施办法

　　第一条 为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，以及《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）精神，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 基准地价适用的区域范围

　　本次四会市城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为四会市城区（含大沙镇、龙甫镇、下茆镇、江谷精细化工基地）规划范围，以及江谷镇、迳口镇、地豆镇、石狗镇、威整镇、罗源镇、黄田镇等建制镇的规划区，评估总面积约406.74平方公里。

　　第三条 基准地价主要作用

　　（一）政府管理和调控土地市场，促进土地集约利用，政府制定地价政策的依据。

　　（二）指导和规范地产市场，在价格上理顺地产市场关系与维护正常的地产市场秩序；

　　（三）合理引导投资方向和土地利用方式；

　　（四）为确定出让国有土地使用权底价和评估宗地标定地价奠定基础；

　　（五）为各级政府征收土地税费、参与土地有偿使用收益分配提供参考；

　　（六）为企业改制中核定各企业、单位占有的国有土地资产和股份制试点企业以土地作价入股提供价格参考；

　　（七）为制定合理的城市规划提供依据，为防止国有土地资产流失提供依据。

　　第四条 基准地价的内涵、价格构成和表现形式

　　本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，商服用地和住宅用地土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地和公共服务用地土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，分用途的土地使用权价格。商业路线价设定宗地标准深度为10米，标准宽度为4米；单位为元/平方米，币种为人民币。

　　根据当地土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，四会市商业路线价采用首层楼面地价，商服用地和住宅用地基准地价采用平均楼面地价和单位面积地价，工业用地和公共服务用地采用单位面积地价作为基准地价的基本表现形式。具体内涵如下表：

四会市基准地价内涵表

　　第五条 本次基准地价是指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格。采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，应按规定选用相应修正系数。

　　（一）商业路线价修正。

　　应用商业路线价计算具体宗地地价时，要进行楼层修正、使用年期修正、期日修正、临街深度修正、临街宽度修正、宽深比修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正。计算公式：P宗＝P路×Klx×Ky×Kq×Ks×Kk×Kw×Kj×Kg ± D

　　式中：

　　（二）商服用地基准地价修正。

　　应用商服用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。计算公式：

　　待开发项目：P宗＝P地×（1+∑Ki）×Kv×Ky×Kq×Kl×Kj×Kg± D

　　已建成项目：P宗＝P楼×（1+∑Ki）×Klx×Ky×Kq×Kl×Kj×Kg± D

　　式中：

　　（三）住宅用地基准地价修正。

　　应用住宅用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、楼层分配系数修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。计算公式：P宗＝P基×（1+∑Ki）×Kv×[Klf]×Ky×Kq×Kl×Kg±D

　　式中：

　　（四）工业用地基准地价修正。

　　应用工业用地计算具体宗地地价时，结合四会市工业用地的实际情况，主要考虑区域因素修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正。计算公式：P宗＝P基×（1+∑Ki）×Ky×Kq×Kl×Kg± D

　　式中：

　　（五）公共服务用地基准地价修正。

　　应用公共服务用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。计算公式：P宗＝P基×（1+∑Ki）×Kv×Ky×Kq×Kl×Kg ± D

　　式中：

　　第六条 采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。

　　第七条 各用途土地用地类型修正

　　采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，土地用途与基准地价设定用途不一致的宗地，应根据相关政策规定，选用对应用地类型修正系数。

　　第八条 已出让综合用地参照同级城镇住宅用地基准地价，并以出让时批准的规划条件（指标）为评估依据，无规划条件（指标）的，评估时容积率可设定为2.0。

　　第九条 当原以划拨方式取得的国有土地使用权转让、出租、抵押等需补办出让手续时，其补缴的土地价款标准按宗地地价的45%计征；转让房改房、经济适用房补缴的土地价款按宗地地价的10%计征。

　　第十条 基准地价具有一定的时效性，市政府将根据国家和省和肇庆市的有关规定结合四会市的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。

　　第十一条 本实施办法自公布之日起施行。《四会市人民政府关于公布四会市基准地价的通知》（四府〔2016〕26号）同时废止。

　　附件：1．表1 四会市城区商业路线价表

　　　　　2．表2 四会市城区级别基准地价表

　　　　　3．表3 四会市各镇级别基准地价表

表1 四会市城区商业路线价表

　　 单位：元/平方米

表2 四会市城区级别基准地价表

　　注：①商服用地和住宅用地容积率均为2.0，工业用地和公共服务用地容积率为1.0。

　　②城区评估范围包含中心城区、大沙镇、龙甫镇、下茆镇和江谷精细化工基地。

　　商服用地包括：零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地等；

　　住宅用地为城镇住宅用地；

　　工业用地包括工业用地、采矿用地、盐田、仓储用地等；

　　公共服务用地包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公园与绿地、公用设施用地等；

　　采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商业路线价应选用首层楼面地价，商服用地、住宅用地应选用平均楼面地价和单位面积地价，工业用地、公共服务用地采用单位面积地价。

表3 四会市各镇级别基准地价表

　　 单位：元/平方米

　　注：表内价格为四会市各镇级别单位面积地价。