从化区人民政府关于印发《从化区良口镇 良明村、塘尾村政府储备用地约550亩项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》的通知

从府〔2019〕10号

良口镇政府，区规划资源分局、区财政局、区人社局、区土地储备中心、从化温泉开发建设办公室：

《从化区良口镇良明村、塘尾村政府储备用地约550亩项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向区规划资源分局反映。

广州市从化区人民政府

2019年5月29日

从化区良口镇良明村、塘尾村政府储备用地约550亩项目集体土地上房屋征收补偿安置方案

第一章 总则

第一条 根据《广州市人民政府征收土地公告》（穗府征〔2017〕88、89、90号），为加快良口镇良明村、塘尾村政府储备用地约550亩项目（以下简称本项目）集体土地上房屋征收工作，现根据相关法律法规政策规定，按照“公开、公平、公正”原则，结合我区实际，制定本方案。

第二条 征收范围及征收安置机构

（一）集体土地上房屋征收范围：

在本项目面积约550亩范围内的集体土地上房屋、建（构）筑物、附属设施等。

（二）征收主体：从化区人民政府

（三）征收部门：广州市规划和自然资源局从化区分局

（四）征收实施单位：从化区良口镇人民政府

（五）征收协助单位：从化温泉开发建设办公室

第三条 相关法律法规政策依据

（一）《中华人民共和国物权法》

（二）《中华人民共和国土地管理法》

（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第256号令）

（四）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）

（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

（六）《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）

（七）《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）

（八）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）

（九）《从化市人民政府关于加强土地征收和管护工作的意见》（从府〔2014〕28号）

（十）其他相关法律法规政策规定。

第二章 集体土地上房屋征收的补偿和安置

第四条 分户安置资格确定条件

本项目征收红线范围内，属被征地农村集体经济组织成员、有常住户口且属长期、固定住宅的实际居住人员（需结合公安部门户籍登记信息进行审核），根据以下条件，确定以户为单位的安置资格：

（一）在公安部门户籍登记人口时间限定在发布《广州市人民政府征收土地公告》（穗府征〔2017〕88、89、90号）之日（2017年6月27日，下称征地公告发布日）为符合规定的截止日期。在征地公告发布日（含当日）发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口不作为安置依据。

（二）已婚夫妇与未婚子女为一个安置资格户；一家有两个以上子女都未达法定结婚年龄的，计算为一个安置资格户。

（三）被征收人有一个儿子，已婚夫妇必须与儿子作为一个安置资格户；被征收人有两个或以上儿子，父母须与一个儿子作为一个安置资格户，其余在征地公告发布日（含当日）前已达法定结婚年龄的儿子可增加一个安置资格户；被征收人与孙同户（儿子已去世），须与一个孙子为一户，其余在征地公告发布日（含当日）前已达法定结婚年龄的孙子可增加一个安置资格户。

（四）一家有一子一女的，计算为一个安置资格户。

（五）纯女户家庭，计算为一个安置资格户。

（六）已离异或再婚的，计算为一个安置资格户。

（七）登记在册为独立户口的独居老人（不含孤寡），需并入其一个儿子为一个安置资格户，出嫁女或入赘到征收范围外房屋但不迁出户口，非被征地农村集体经济组织成员因投亲靠友、子女读书、购买户口等的外来迁入人员（寄居户、空挂户），不作为一个安置资格户。

（八）按照上述办法未能确定是否符合安置资格户的，由当地村、社研究统一意见报征收实施单位审核后，报区政府审定。

第五条 被征收房屋权属、性质的认定

（一）本项目征收范围内的集体土地上房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、建房批准文件以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书作为安置依据。

（二）集体土地上房屋的用途和建筑面积，以集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。不动产登记部门负责开展集体土地上房屋合法产权认定工作，并对认定结果的真实性负责。

（三）在发布《广州市人民政府征收土地公告》（穗府征〔2017〕88、89、90号）后，征收实施单位会同公证机关，对征收范围内各类集体土地上房屋的权属、区位、用途、建筑面积、装饰装修、附属设施、户籍等情况进行调查，办理证据保全和征求被征收房屋权利人的补偿安置意愿。调查工作结束后3日内，征收实施单位应当将安置资格调查结果在征收范围内张贴公示，公示期限不少于7日。被征收房屋权利人对调查结果有异议的，征收实施单位应当在2日内组织进行核实，并将结果告知异议人。

第六条 补偿安置原则

（一）在征收范围内有合法产权或经认定和处理的被征收房屋，给予补偿。被征收房屋面积应由征收实施单位调查确认（以具备资质测绘机构测量为准）并公示。

（二）集体土地上房屋和房屋以外的一般地上附着物补偿分别按《集体土地上房屋重置补偿标准》（附件1）和《一般地上附着物（除房屋）补偿标准》（附件2）执行，附件2中项目有特殊情况的，以及其他附属设施的补偿标准，按评估价或评估搬迁价补偿。若关于水管、排水沟（渠）以及简易建筑物（如竹棚架）等补偿类别或补偿标准未明确的，可参照《关于印发从化市征收集体土地暂行规定的通知》（从府〔2010〕51号）标准执行。

（三）符合安置条件（指符合本方案第四条规定的分户安置资格条件和农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定等相关条件）的被征收人，按以下程序实施安置：征收实施单位指导被征地村社选出由村社干部、村民代表及监督小组等成立的村民安置监督小组，共同对被征收房屋及附着物的权属性质、产权信息和被征收房屋权利人现居住情况等进行全面调查，对被征收房屋权利人的安置资格及标准进行审核，确定初步符合安置资格人员名单，经公示无异议后，由征收实施单位与符合安置资格人员签订补偿安置协议。

（四）在本项目征收红线范围内，被征收房屋权利人有多处宅基地的，可对其住宅及房屋面积合并计算；被征收房屋权利人若已按本方案享受集体土地上房屋征收安置的，应当拆除旧房、退出旧宅基地，在以后其他项目不再享受安置。

第七条 不予补偿安置情形

（一）法律、法规等规定的违法建设房屋（符合本方案第十条有关条件并认定的除外）；

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

（三）征地（预）公告发布后的抢建部分。

第八条 货币补偿金额确定

按照被征收房屋重置价加被征收房屋所占土地区位补偿价给予货币补偿。货币补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价×征收实施单位核定的房屋套内建筑面积＋被征收房屋所占土地区位补偿单价（按被征地所在区域用地基准地价最高级别价1247元/平方米的50％计算，即623．5元/平方米）×征收实施单位核定的土地补偿面积。

第九条 安置方式

对有合法产权的被征地农民的住宅房屋，且认定为符合安置条件的，提供产权调换（拆迁安置房，下同）和货币安置两种方式。产权调换地点位于良口镇碧水新邨安置区。

（一）产权调换

1、按照本方案第四条确定分户安置资格的村民住房280平方米确定套内建筑面积进行产权调换。在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在安置面积280平方米以内（含280平方米），可予以产权调换，被征收房屋权利人应当与征收实施单位结清货币补偿金额与产权调换的房屋建安成本的差价。

2、被征收房屋权利人可选择一套或多套安置房，选择产权调换一套或多套安置房后尚有剩余面积的，或被征收房屋权利人不选择多购买面积的，剩余面积按被征收房屋重置价予以货币补偿。

房屋重置价是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。

3、被征收房屋合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据被征收房屋权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋权利人按安置房的建安成本价购买。

建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和，以从化温泉开发建设办公室测定为准。

4、被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予产权调换，按照被征收房屋重置价给予货币补偿。

5、被征收房屋权利人在安置房发生出售、交换、赠与（不含继承）时，需按规定补缴土地出让金。被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。

（二）货币安置

被征收房屋权利人不选择产权调换，在签约限期内签订补偿协议选择货币补偿并搬迁的，在已确定货币补偿金额基础上，可按照征收实施单位核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）给予2000元/平方米的购房补助。

第十条 未完善手续建筑的补偿

（一）对2007年6月30日（含当日）之前建设的建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（市政府令〔2001〕第5号），经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积进行产权调换，超出部分建筑面积不予产权调换，按被征收房屋重置价给予货币补偿；不选择产权调换的，按照被征收房屋重置价加被征收房屋所占土地区位补偿价给予货币补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予产权调换，按建安成本价给予货币补偿。

未完善手续建筑补偿认定需符合以下条件：

1、符合完善历史用地手续条件；

2、农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地；

3、不存在出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地行为；

4、被征收房屋权利人向所属集体经济组织提出用地申请，经所在农村集体经济组织讨论同意。

2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。

（二）遇特殊情况，如漏登记发证、属于拆迁安置重建房等情形，由征收实施单位上报从化区政府审核。

第十一条 村集体物业和村民非住宅房屋补偿

征收有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行产权调换，也可按本方案第八条进行货币补偿。

对征收农村集体经济组织物业造成所有人等停产停业损失的，参照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）有关补偿标准予以补偿。

征收有合法产权的被征地农民非住宅房屋原则上不作产权调换，可参照本方案第八条实行货币补偿。

第十二条 非村民住宅的处理

对非被征地农村集体经济组织成员建造或购买房屋的补偿，按本方案第五条第（一）款的规定确定补偿对象，由补偿对象与房屋建造或者购买人自行协商解决，协商不成的，可依法提起民事诉讼。

第十三条 评估、复核与鉴定

本方案涉及选取评估公司，先通过被征地农村集体经济组织内部协商或多数决定，在广州市房地产评估机构名录中选取。逾期不选定的，由征收实施单位通过公开方式选定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以在5日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可在5日内向广州市房地产评估专业人员协会申请专家鉴定。

第三章 房屋征收的补助和奖励措施

第十四条 搬迁补助费、临时安置补助费

（一）对安置资格户给予5000元/户搬迁补助费（包含电话、有线电视、水表、电表、家电家私等搬迁所涉及的一切补助费用）。

（二）对安置资格户，按照1000元/月的标准，一次性给予6个月的过渡性临时安置补助费。

第十五条 促迁奖励措施

为鼓励被征收房屋权利人配合集体土地上房屋征收，对在本方案印发之日起60日内签订补偿协议并完成搬迁的被征收房屋权利人，按征收实施单位核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）奖励500元/平方米。

第四章 其他

第十六条 集体土地上房屋依法被征收后，集体土地使用权同时收回，所涉及的房屋及附属设施归征收部门所有。

第十七条 逾期不签订补偿协议（包括被征收房屋权利人不明确的）及不搬迁的，由征收部门依法责令交出土地，拒不交出土地的，依法向人民法院申请强制执行。

第十八条 被征收房屋权利人必须如实申报有关信息，如实登记，任何人不得弄虚作假，否则一经查清，如实追回所造成的损失，情节严重者移送司法机关追究刑事责任。

第十九条 社会养老保险安置按广州市有关规定办理。

第二十条 被征收房屋权利人应服从城市建设的需要，主动配合征收工作，不得以任何借口妨碍和阻挠征收工作。对辱骂、殴打工作人员，阻碍工作人员执行公务的，按照《中华人民共和国刑法》或《中华人民共和国治安管理处罚法》相关规定依法追究责任。

第二十一条 征收实施单位必须严格按照有关规定，建立房屋征收安置信息台账，对已签订补偿安置协议的，实行“成熟一宗公示一宗”，对被征收房屋的户主信息、补偿面积、安置面积以及金额等信息在征收范围内进行公示，并同步报备征收部门，确保本次征收安置工作依法公开透明进行。对经查核存在未按规定实施补偿安置等情形的，追究相关责任人员责任。

第二十二条 本项目有关工作人员在实施集体土地上房屋征收安置工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。

第二十三条 本方案规定如与有关法律法规相抵触的，以相关法律法规为准。

第二十四条 本方案在实施过程中遇到未有规定的内容时，可根据有关法律法规制定补充实施办法报区政府审定后实施。

附件1

集体土地上房屋重置补偿标准

备注：①楼房结构从高等级到低等级向下套算，在等级分类标准的小项中有大部分小项以上整体达到标准即可认定为该等级。

②上述标准为房（檐、层）高2.5-4米范围（含）。房（檐、层）高超过4米的，每增加1米另行按标准补偿10％，房（檐、层）高低于2.5米的，以实际房（檐、层）高÷2.5米×原标准，折算补偿。

③房屋的全封闭外阳台、有顶盖外楼梯按其房屋补偿标准计算，房屋的未封闭外阳台、无顶盖外楼梯按其房屋补偿标准的50％计算。

④泥砖与红砖混建的以砖木结构三等套算。

附件2

一般地上附着物（除房屋）补偿标准

备注：

①围墙双面批荡按标准增加补偿10％，洗石米增加20％，贴瓷片增加30％；单面折半计算；

②泵井必须带泵头且能正常使用，不能正常使用的水池、水井、泵井按标准的50%补偿。

③凡被征地单位和个人在拟征土地上不按生产生活的实际需要，恶意建造水池、水井、泵井和山坟等构筑物的，征地时一律不予补偿，并按违法用地追究责任。

④对征地范围内的山坟，各坟主应积极配合做好迁坟工作，对自行迁坟的坟主按本规定的标准给予补偿。对在限期内未能自行迁坟的，视作无主坟处理。