惠州大亚湾开发区管委会关于印发大亚湾经济技术开发区城镇国有土地定级与基准地价标准的通知

惠湾管函〔2019〕26号

澳头、霞涌、西区街道办，区属各单位：

大亚湾经济技术开发区城镇国有土地定级和基准地价更新成果(见附件)业经惠州市国土资源局验收通过，并经区管委会常务会议审定同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。该定级及地价标准具体应用以《大亚湾经济技术开发区城镇土地定级暨基准地价更新成果报告》为准。执行和应用中如有问题，请径向区国土分局反映，并由该局负责解释。

以上土地定级与基准地价标准自印发之日起实施，2015年颁布的《惠州大亚湾开发区管委会关于印发大亚湾开发区城镇国有土地定级与基准地价标准的通知》(惠湾(2015)37号)停止执行。

特此通知

附件:

1.大亚湾经济技术开发区基准地价内涵说明

2.大亚湾经济技术开发区城镇土地定级与基准地价更新价格表

3.大亚湾经济技术开发区城镇土地定级与基准地价更新级别范围表

4.土地用途说明表

5.大亚湾经济技术开发区城镇土地定级与基准地更新成果图册

惠州大亚湾济技术开发理委员会

2019年4月2日

相关附件

01商服用地路线地价图

02商服用地级别与基准地价图

03住宅用地级别与基准地价图

04工业用地与基准地价图

05公共服务与基准地价图

附件1 大亚湾经济技术开发区城镇土地定级与基准地价更新成果（2018年版）

一、基准地价更新的对象与范围

本次大亚湾经济技术开发区城镇土地定级与基准地价更新涉及大亚湾区城镇规划区范围，评估面积共计约296.81平方公里，涉及商服用地、城镇住宅用地、工业用地和公共服务用地四种用地类型。具体对象范围详见下图：

图1 大亚湾经济技术开发区2018年城镇基准地价更新范围图

二、基准地价内涵

1、价格构成：包含征收安置补偿费（含被征地农民养老保障资金）、土地开发费、各项税费、利息、利润、土地所有者权益等。

2、估价期日：2018年1月1日。

3、土地开发程度：设定开发程度为宗地红线外五通（包括通供水、通排水、通电、通路、通讯），宗地红线内场地平整，即“五通一平”。

4、土地用途设定：分商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地四类。

5、容积率：商服用地、住宅用地容积率为2.0；工业用地和公共服务用地容积率为1.0。

6、土地剩余使用年期：土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地、公共服务用地50年。

7、权属性质：国有土地使用权。

8、基准地价表达形式：

商服用地和住宅用地级别价设定为容积率2.0的平均楼面价，工业用地和公共服务用地级别价设定为容积率1.0的平均地面价。路线价设定为道路沿线标准深度为15米、容积率为2.0的商服用地平均楼面价。

三、基准地价更新成果体系

本次大亚湾经济技术开发区城镇基准地价更新成果体系包括级别价、商服路线价两种价格形式。最终应用的为级别基准地价、商服路线价。

四、各用途级别价格及范围

（一）各用途级别价格

表1 各用途级别价格汇总表

单位：元∕平方米

用途	级别	级别价
商服用地	Ⅰ	2980
	Ⅱ	2660
	Ⅲ	2180
	Ⅳ	1750
	Ⅴ	1300
住宅用地	Ⅰ	2650
	Ⅱ	2150
	Ⅲ	1700
	Ⅳ	1250
	Ⅴ	1150
工业用地	Ⅰ	750
	Ⅱ	700
	Ⅲ	650
公共服务用地	Ⅰ	760
	Ⅱ	720
	Ⅲ	660

注：上表中商服用地、住宅用地的地价均为容积率2.0的楼面价，工业用地、公共服务用地地价为容积率1.0的地面价。

（二）各用途级别范围

为避免土地级别界线切割宗地的现象出现，在进行土地定级成果绘图时除水系、沟渠等线状地物可直接作为级别界线外，其他区域的土地级别界线均要求沿宗地界址线布设。另外，由于按宗地界址划分级别，以下仅是对级别范围的概略描述，具体级别范围以级别图为准。

表2 商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
一级	2980	1、北起惠阳交界—淡澳河—建材路—支路—规划路—龙山七路—龙海一路—人民路围合区域； 2、北起淡澳河—中兴五路—进港路—规划路—海岸线—安惠大道—教育路—怡园路围合区域。
二级	2660	1、北起惠阳交界—龙山一路—坪山河-深圳交界围合区域； 2、北起惠阳交界—龙山十路—规划路—龙海二路—沿海高速—石化大道—龙山七路—规划路—龙山五路—惠阳交界—人民路—龙海一路—龙山七路—规划路—支路—建材路—淡澳河围合区域； 3、北起中环路—中兴五路—支路—中兴六路—规划路—进港路—中兴五路—淡澳河—怡园路—教育路—安惠大道—规划路—中兴二路—规划路—沿海高速—中兴二路围合区域。
三级	2180	1、北起惠阳交界—龙山五路—规划路—龙山七路—石化大道—沿海高速—龙海二路—规划路—龙山十路—惠阳交界—惠大高速公路—沿海高速—惠大铁路—淡澳河—疏港大道—规划路—海岸线—支路—进港路—规划路—中兴六路—支路—中环路—中兴二路—沿海高速—中兴二路—规划路—安惠大道—海岸线—深圳交界—坪山河—龙山一路围合区域； 2、北起霞光二路—义联五路—石化大道东—惠东交界—海岸线—东环路—霞光一路—东兴路围合区域； 3、潮洲岛、东升岛、大洲头、宝塔洲及附近岛屿。
四级	1750	1、北起淡澳河—海岸线—规划路—疏港大道围合区域； 2、北起石化大道东—义联五路—霞光二路—东兴路—霞光一路—东环路—东五路围合区域； 3、北起沿海高速—惠东交界—石化大道东—高速辅道围合区域。
五级	1300	评估范围内其他区域。

表3 住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
一级	2650	1、北起惠阳交界—龙山一路—坪山河-深圳交界围合区域； 2、北起惠阳交界—淡澳河—建材路—支路—规划路—龙山七路—龙海一路—规划路围合区域； 3、北起惠阳交界—河流—龙海二路—淡澳河围合区域。
二级	2150	1、北起中环路—中兴五路—支路—中兴六路—规划路—进港路—规划路—海岸线—深圳交界—坪山河—龙山一路—惠阳交界—规划路—龙海一路—龙山七路—规划路—支路—建材路—淡澳河—龙海一路—龙山十路—规划路—龙海二路—沿海高速—石化大道—龙山七路—笔架山界限围合区域； 2、北起霞光二路—义联五路—石化大道东—惠东交界—海岸线—东环路—霞光一路—东兴路围合区域； 3、潮洲岛、东升岛、大洲头、宝塔洲及附近岛屿。
三级	1700	1、北起惠阳交界—惠大高速—沿海高速—惠大铁路—淡澳河—疏港大道—规划路—海岸线—规划路—进港路—规划路—中兴六路—支路—中兴二路—沿海高速—笔架山界限—龙山七路—石化大道—沿海高速—龙海二路—规划路—龙山十路—河流围合区域； 2、北起石化大道东—义联五路—霞光二路—东兴路—霞光一路—东环路—东五路围合区域； 3、北起沿海高速—惠东交界—石化大道东—高速辅道围合区域。
四级	1250	1、北起淡澳河—海岸线—规划路—疏港大道围合区域； 2、北起沿海高速—高速辅道—石化大道东—北环路围合区域； 3、许洲、马鞭洲、白沙洲等岛屿。
五级	1150	评估范围内其他区域。

表4 工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
一级	750	1、北起沿海高速—规划路—北环路—石化大道—东五路—海岸线—疏港大道—北环路围合区域； 2、北起淡澳河—海岸线—规划路—疏港大道围合区域； 3、许洲、马鞭洲、白沙洲等岛屿。
二级	700	1、北起惠阳交界—坪山河—石化大道—龙山五路—笔架山界限—坪山河—龙海一路围合区域； 2、北起龙海二路—沿海高速—龙海三路—龙山六路围合区域。
三级	650	评估范围内其他区域。

级别

级别价

级别范围

一级

750

1、北起沿海高速—规划路—北环路—石化大道—东五路—海岸线—疏港大道—北环路围合区域；

2、北起淡澳河—海岸线—规划路—疏港大道围合区域；

3、许洲、马鞭洲、白沙洲等岛屿。

二级

700

1、北起惠阳交界—坪山河—石化大道—龙山五路—笔架山界限—坪山河—龙海一路围合区域；

2、北起龙海二路—沿海高速—龙海三路—龙山六路围合区域。

三级

650

评估范围内其他区域。

表5 公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
一级	760	1、北起惠阳交界—龙山一路—坪山河-深圳交界围合区域； 2、北起惠阳交界—淡澳河—建材路—支路—规划路—龙山七路—龙海一路—规划路围合区域； 3、北起惠阳交界—河流—龙海一路—规划路—龙海二路—沿海高速—石化大道—淡澳河围合区域； 4、北起中环路—中兴五路—支路—中兴六路—规划路—海岸线—规划路—中兴二路—规划路—沿海高速—中兴二路围合区域。
二级	720	1、北起惠阳交界—规划路—龙山七路—石化大道—沿海高速龙海二路—规划路—龙海一路—河流—惠阳交界—惠大高速—沿海高速—惠大铁路—淡澳河—疏港大道—规划路—海岸线—规划路—中兴六路—支路—中兴五路—中环路—中兴二路—规划路—海岸线—深圳交界—坪山河—龙海一路围合区域； 2、北起石化大道东—惠东交界—海岸线—东环路—东五路围合区域； 3、潮洲岛、东升岛、大洲头、宝塔洲及附近岛屿。
三级	660	评估范围内其他区域。

级别

级别价

级别范围

一级

760

1、北起惠阳交界—龙山一路—坪山河-深圳交界围合区域；

2、北起惠阳交界—淡澳河—建材路—支路—规划路—龙山七路—龙海一路—规划路围合区域；

3、北起惠阳交界—河流—龙海一路—规划路—龙海二路—沿海高速—石化大道—淡澳河围合区域；

4、北起中环路—中兴五路—支路—中兴六路—规划路—海岸线—规划路—中兴二路—规划路—沿海高速—中兴二路围合区域。

二级

720

1、北起惠阳交界—规划路—龙山七路—石化大道—沿海高速龙海二路—规划路—龙海一路—河流—惠阳交界—惠大高速—沿海高速—惠大铁路—淡澳河—疏港大道—规划路—海岸线—规划路—中兴六路—支路—中兴五路—中环路—中兴二路—规划路—海岸线—深圳交界—坪山河—龙海一路围合区域；

2、北起石化大道东—惠东交界—海岸线—东环路—东五路围合区域；

3、潮洲岛、东升岛、大洲头、宝塔洲及附近岛屿。

三级

660

评估范围内其他区域。

（三）商服路线价

表6 商服路线价表

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

序号	区段名称	区段起止	楼面地价
1	龙山二路	北至龙海一路，南至龙海二路	3500
2	东兴路	北至石化大道东，南至霞景路	3500
3	霞光东路	西至东兴路，东至育才路	3500
4	中兴三路	北至中兴北路，南至中兴南路	4000
5	中兴五路	北至惠澳大道，南至中兴南路	4000
6	石化大道中	西至上扬路，东至中兴中路	4000
7	上杨三路	西至开城大道，东至淡澳河	4500
8	石化大道西	西至龙山五路，东至龙山七路	4500
9	龙山一路	北至龙海一路，南至龙海三路	4500
10	龙海街	北至坣头尾，南至海鲜街	5000
11	海鲜街	西至南岭路，东至沿海路	5000
12	中兴北路	西至中兴二路，东至中兴中路	5000
13	横十二路	西至龙山七路，东至大亚湾大道	5000
14	横十四路	西至龙山七路，东至龙山八路	5000
15	横十五路	西至龙山七路，东至大亚湾大道	5000
16	纵二十路	北至横十五路，南至龙海二路	5000
17	龙海三路	西至龙山五路，东至龙山八路	5050
18	龙山七路	北至龙海一路，南至龙海二路	5200
19	中兴中路	北至淡澳河，南至新澳大道	5500
20	新澳大道	西至规划龙海三路，东至中兴中路	5500
21	大亚湾大道2	北至龙海二路，南至响水北路	5500
22	龙海二路	西至龙山七路，东至龙山十路	5500
23	龙山八路	北至横十二路，南至永达路	5500
24	西南大道	西至边界，东至龙山一路	5500
25	大亚湾大道1	北至龙海一路，南至龙海二路	6000
26	霞景路	西至东兴路，东至横头街	6000
27	安惠大道	北至新澳大道，南至滨海公园	6500
28	北澳大道	西至中兴中路，东至坳南路	6500
29	人民路	北至边界，南至龙海一路	6750
30	开城大道	北至边界，南至龙海一路	7000

注：1、上表中的商服路线价，设定的标准宽度4.5米、标准深度15米的平均楼面地价；

2、商服路线价：是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，根据不同区域、类型，设定标准宽度为4.5米，标准深度为15米，求取在该深度上商服用地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的商服路线价。

3、标准深度：在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为商服路线价区段的标准深度。

五、基准地价修正体系

以下各种用途区域因素修正体系中涉及因素因子距离量算的，均量算直线距离，且距离区间值含上不含下。

商服用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表7 Ⅰ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0263	0.0132	0	-0.0098	-0.0196
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0177	0.0089	0	-0.0066	-0.0132
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0171	0.0086	0	-0.0064	-0.0128
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0101	0.0051	0	-0.0038	-0.0076
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0136	0.0068	0	-0.0051	-0.0102
	距长途汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距长途汽车站距离(米)	修正值	0.0052	0.0026	0	-0.002	-0.0039
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0106	0.0053	0	-0.004	-0.0079
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.008	0.004	0	-0.003	-0.006
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0072	0.0036	0	-0.0027	-0.0054
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0109	0.0055	0	-0.0041	-0.0081
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.01	0.005	0	-0.0038	-0.0075
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	人口密度一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0242	0.0121	0	-0.009	-0.018

表8 Ⅱ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1500	1500-2000	2000-2500	2500-3000	>3000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0315	0.0158	0	-0.0147	-0.0294
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0213	0.0107	0	-0.0099	-0.0198
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤300	300-500	500-700	700-900	>900
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0205	0.0103	0	-0.0096	-0.0192
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0122	0.0061	0	-0.0057	-0.0113
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0163	0.0082	0	-0.0076	-0.0152
	距长途汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距长途汽车站距离(米)	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.0029	-0.0058
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0127	0.0064	0	-0.0059	-0.0118
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0096	0.0048	0	-0.0045	-0.0089
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0086	0.0043	0	-0.0041	-0.0081
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.013	0.0065	0	-0.0061	-0.0122
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.012	0.006	0	-0.0056	-0.0112
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	人口密度一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.029	0.0145	0	-0.0135	-0.027

表9 Ⅲ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1500	1500-2000	2000-2500	2500-3000	>3000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0379	0.019	0	-0.0157	-0.0314
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0256	0.0128	0	-0.0106	-0.0212
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤300	300-500	500-700	700-900	>900
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0247	0.0124	0	-0.0102	-0.0204
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0146	0.0073	0	-0.0061	-0.0121
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0196	0.0098	0	-0.0081	-0.0162
	距长途汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距长途汽车站距离(米)	修正值	0.0075	0.0038	0	-0.0031	-0.0062
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0152	0.0076	0	-0.0063	-0.0126
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0115	0.0058	0	-0.0048	-0.0095
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0104	0.0052	0	-0.0043	-0.0086
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0157	0.0079	0	-0.0065	-0.013
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0145	0.0073	0	-0.006	-0.012
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	人口密度一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0348	0.0174	0	-0.0144	-0.0288

表10 Ⅳ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0402	0.0201	0	-0.0205	-0.0409
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0271	0.0136	0	-0.0138	-0.0276
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1200	1200-1400	1400-1600	>1600
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0262	0.0131	0	-0.0133	-0.0266
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0155	0.0078	0	-0.0079	-0.0158
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0208	0.0104	0	-0.0106	-0.0212
	距长途汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距长途汽车站距离(米)	修正值	0.008	0.004	0	-0.0041	-0.0081
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0161	0.0081	0	-0.0082	-0.0164
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0122	0.0061	0	-0.0062	-0.0124
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.011	0.0055	0	-0.0056	-0.0112
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0166	0.0083	0	-0.0085	-0.0169
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0154	0.0077	0	-0.0078	-0.0156
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	人口密度一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0369	0.0185	0	-0.0188	-0.0375

表11 Ⅴ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2000	2000-2500	2500-3000	3000-3500	>3500
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0409	0.0205	0	-0.0082	-0.0163
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0276	0.0138	0	-0.0055	-0.011
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2000	2000-2300	2300-2600	2600-2900	>2900
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0266	0.0133	0	-0.0053	-0.0106
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0158	0.0079	0	-0.0032	-0.0063
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0212	0.0106	0	-0.0043	-0.0085
	距长途汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距长途汽车站距离(米)	修正值	0.0081	0.0041	0	-0.0016	-0.0032
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0164	0.0082	0	-0.0033	-0.0066
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0124	0.0062	0	-0.0025	-0.005
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0112	0.0056	0	-0.0023	-0.0045
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0169	0.0085	0	-0.0034	-0.0068
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0156	0.0078	0	-0.0031	-0.0062
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	人口密度一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0375	0.0188	0	-0.0075	-0.015

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表12 商服用地容积率修正系数表

容积率	≤0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	2.213	1.993	1.825	1.691	1.580	1.488	1.409	1.340
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.280	1.227	1.179	1.136	1.098	1.062	1.030	1.000
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8
修正系数	0.981	0.963	0.946	0.930	0.915	0.901	0.887	0.874
容积率	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.862	0.851	0.840	0.829	0.819	0.809	0.800	0.791
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.782	0.774	0.766	0.758	0.751	0.744	0.737	0.730
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.1	5.2
修正系数	0.724	0.717	0.711	0.705	0.699	0.694	0.688	0.683
容积率	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.678	0.673	0.668	0.663	0.658	0.654	0.649	0.645
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8
修正系数	0.641	0.637	0.633	0.629	0.625	0.621	0.617	0.614
容积率	6.9	7	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6
修正系数	0.610	0.607	0.603	0.600	0.597	0.593	0.590	0.587
容积率	7.7	7.8	7.9	8	8.1	8.2	8.3	8.4
修正系数	0.584	0.581	0.578	0.575	0.572	0.570	0.567	0.564
容积率	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9	9	9.1	9.2
修正系数	0.561	0.559	0.556	0.554	0.551	0.549	0.546	0.544
容积率	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8	9.9	10
修正系数	0.542	0.539	0.537	0.535	0.533	0.530	0.528	0.526

注：1、当容积率大于10时，用公式y=（1.3641x- 0.399）/1.0345求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定；

2、在进行商住综合用地评估时，商服用地地价计算使用的是商服部分的容积率，即：商服部分容积率=商服建筑面积÷土地总面积。

（2）剩余年期修正

按照商服用地土地还原率7.20%，法定最高出让年期为40年，计算商服用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

表13 商服用地剩余年期修正系数表

使用年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0716	0.1384	0.2008	0.2589	0.3131	0.3637	0.4109
使用年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.4549	0.4960	0.5343	0.5700	0.6033	0.6344	0.6634
使用年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6904	0.7157	0.7392	0.7612	0.7816	0.8008	0.8186
使用年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.8352	0.8507	0.8652	0.8787	0.8912	0.9030	0.9139
使用年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.9242	0.9337	0.9426	0.9509	0.9586	0.9658	0.9726
使用年期	36	37	38	39	40	/	/
修正系数	0.9788	0.9847	0.9902	0.9952	1.0000	/	/

注：当土地使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（3）临街深度修正

表14 商服用地临街深度修正系数表（路线价法适用）

深度（m）	s≤8	8<s≤12	12<s≤15	15	15<s≤18
修正系数	1.15	1.12-1.04	1.04-1	1	1-0.95
深度（m）	18<s≤22	22<s≤26	26<s≤30	30<s≤33	33<s≤50
修正系数	0.95-0.88	0.88-0.82	0.82-0.75	0.75-0.70	0.70

注：1、路线价标准深度设定为15米，临街深度起计线为宗地红线临路一侧边线。临街深度超过50米的宗地采用级别价系数修正法评估地价，不需进行本项修正；

2、当宗地临街深度在上表设定的临街深度区间内时，临街深度修正系数采用内插法计算确定。

（4）宽深比修正

表15 商服用地宽深比修正系数表

宽深比	≤0.15	0.15-0.2	0.2-0.3	0.3-0.6	0.6-0.7	0.7-0.8	>0.8
修正系数	0.70	0.71-0.86	0.86-1	1-1.14	1.14-1.41	1.41-1.95	2.00

注：1、上表指的宽深比是临街土地临街面宽度与深度的比值；

2、修正系数区间值含上不含下，区间内系数取值采用插值法确定；

3、临街深度大于50米和不临路的宗地不需进行本项修正；

4、采用路线价测算的宗地不需进行本项修正。

（5）街角地修正

表16 商服用地街角地修正系数表

临街状况	一面临街	两面临街	多面临街
修正系数	1.00	1.05-1.10	1.10-1.15

注：1、采用路线价测算的宗地若旁街附设有路线价，则进行旁街影响加价率修正（旁街路线价的20%），不需进行本项修正；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下。

（6）临路状况修正

表17 商服用地临路状况修正系数表

临路状况	不临路	临其他道路	临商服繁华路段
修正系数	0.85-0.95	1.00	1.05-1.15

注：1、本项仅适用于级别价系数修正法（用路线价评估时不需进行本项修正）；

2、商服繁华路段指有路线价的区段；

3、说明：若宗地临规划道路，道路等级高，修正系数取高值，反之，修正系数取低值。

（7）宗地形状修正

表18 商服用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、用路线价评估时不需进行本项修正；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下。

（8）开发程度修正

表19 商服用地开发程度修正系数表

基础设施配套

①土地平整

②通路

③通电

④供水

⑤排水

⑥通讯

⑦通燃气

费用标准

（元∕㎡）

45-60

35-50

15-25

5-15

注：1、基准地价内涵设定土地开发程度为“五通一平”，若宗地开发程度未达“五通一平”，则根据宗地实际情况，对以上①~⑥项作减价修正；若宗地开发程度达“六通一平”，则根据宗地实际情况，对以上第⑦项作加价修正。该项修正为地面价修正系数，若对楼面价进行修正，则需先转换为楼面价修正系数，即开发程度楼面价修正系数 = 开发程度地面价修正系数÷容积率；

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（9）楼层分配修正

表20 商服用地楼层分配修正系数表1

楼层	共1层	共2层	共3层	共4层	共5层	共6层	共7层	共8层	共9层
第1层	1.000	1.333	1.548	1.730	1.951	2.182	2.393	2.591	2.780
第2层	∕	0.667	0.774	0.865	0.976	1.091	1.197	1.296	1.390
第3层	∕	∕	0.677	0.757	0.854	0.955	1.047	1.134	1.216
第4层	∕	∕	∕	0.649	0.732	0.818	0.897	0.972	1.042
第5层	∕	∕	∕	∕	0.488	0.545	0.598	0.648	0.695
第6层	∕	∕	∕	∕	∕	0.409	0.449	0.486	0.521
第7层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.419	0.453	0.486
第8层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.421	0.452
第9层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.417

注：1、该表中修正系数适用于零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地。

2、用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价。

表21 商服用地楼层分配修正系数表2

楼层	共6层	共7层	共8层	共9层	共10层	共11层	共12层	共13层	共14层	共15层	共16层	共17层	共18层	共19层	共20层
第1层	2.035	2.108	2.17	2.215	2.252	2.282	2.308	2.33	2.349	2.365	2.38	2.392	2.403	2.413	2.42
第2层	0.93	0.964	0.992	1.012	1.029	1.043	1.055	1.065	1.074	1.081	1.088	1.093	1.098	1.103	1.107
第3层	0.756	0.783	0.806	0.823	0.836	0.848	0.857	0.866	0.873	0.879	0.884	0.888	0.892	0.896	0.899
第4层	0.759	0.785	0.808	0.824	0.838	0.85	0.859	0.868	0.875	0.881	0.886	0.89	0.894	0.898	0.901
第5层	0.762	0.786	0.81	0.826	0.84	0.852	0.861	0.87	0.877	0.883	0.888	0.893	0.897	0.9	0.903
第6层	0.759	0.788	0.811	0.828	0.842	0.854	0.863	0.872	0.879	0.885	0.89	0.895	0.899	0.902	0.905
第7层	∕	0.786	0.805	0.83	0.844	0.856	0.865	0.874	0.881	0.887	0.892	0.897	0.901	0.905	0.907
第8层	∕	∕	0.799	0.824	0.846	0.857	0.867	0.875	0.883	0.889	0.894	0.899	0.903	0.907	0.909
第9层	∕	∕	∕	0.817	0.839	0.859	0.869	0.877	0.885	0.891	0.896	0.901	0.905	0.909	0.911
第10层	∕	∕	∕	∕	0.833	0.853	0.871	0.879	0.887	0.893	0.898	0.903	0.907	0.911	0.914
第11层	∕	∕	∕	∕	∕	0.846	0.865	0.881	0.889	0.895	0.9	0.905	0.909	0.913	0.916
第12层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.858	0.875	0.891	0.897	0.902	0.907	0.911	0.915	0.918
第13层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.868	0.884	0.899	0.904	0.909	0.913	0.917	0.92
第14层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.877	0.892	0.906	0.911	0.915	0.919	0.922
第15层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.885	0.899	0.913	0.917	0.921	0.924
第16层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.893	0.906	0.919	0.923	0.926
第17层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.899	0.912	0.925	0.928
第18层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.905	0.918	0.93
第19层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.905	0.923
第20层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.916

（续表）

楼层	共21层	共22层	共23层	共24层	共25层	共26层	共27层	共28层	共29层	共30层	共31层	共32层	共33层
第1层	2.428	2.433	2.439	2.444	2.45	2.456	2.455	2.46	2.464	2.469	2.475	2.48	2.486
第2层	1.11	1.112	1.115	1.117	1.12	1.123	1.122	1.124	1.127	1.129	1.131	1.134	1.136
第3层	0.902	0.904	0.906	0.908	0.91	0.912	0.912	0.914	0.915	0.917	0.919	0.921	0.923
第4层	0.904	0.906	0.908	0.91	0.912	0.914	0.914	0.916	0.917	0.919	0.921	0.923	0.925
第5层	0.906	0.908	0.91	0.912	0.914	0.917	0.916	0.918	0.92	0.921	0.923	0.925	0.928
第6层	0.908	0.91	0.912	0.914	0.916	0.919	0.918	0.92	0.922	0.924	0.926	0.928	0.93
第7层	0.91	0.912	0.914	0.916	0.918	0.921	0.92	0.922	0.924	0.926	0.928	0.93	0.932
第8层	0.912	0.914	0.916	0.918	0.921	0.923	0.923	0.924	0.926	0.928	0.93	0.932	0.934
第9层	0.914	0.916	0.918	0.92	0.923	0.925	0.925	0.926	0.928	0.93	0.932	0.934	0.936
第10层	0.916	0.918	0.92	0.922	0.925	0.927	0.927	0.928	0.93	0.932	0.934	0.936	0.938
第11层	0.918	0.92	0.923	0.925	0.927	0.929	0.929	0.93	0.932	0.934	0.936	0.938	0.94
第12层	0.92	0.923	0.925	0.927	0.929	0.931	0.931	0.933	0.934	0.936	0.938	0.94	0.943
第13层	0.923	0.925	0.927	0.929	0.931	0.933	0.933	0.935	0.937	0.938	0.94	0.942	0.945
第14层	0.925	0.927	0.929	0.931	0.933	0.935	0.935	0.937	0.939	0.941	0.943	0.945	0.947
第15层	0.927	0.929	0.931	0.933	0.935	0.938	0.937	0.939	0.941	0.943	0.945	0.947	0.949
第16层	0.929	0.931	0.933	0.935	0.937	0.94	0.939	0.941	0.943	0.945	0.947	0.949	0.951
第17层	0.931	0.933	0.935	0.937	0.939	0.942	0.941	0.943	0.945	0.947	0.949	0.951	0.953
第18层	0.933	0.935	0.937	0.939	0.942	0.944	0.944	0.945	0.947	0.949	0.951	0.953	0.955
第19层	0.935	0.937	0.939	0.941	0.944	0.946	0.946	0.947	0.949	0.951	0.953	0.955	0.957
第20层	0.928	0.939	0.941	0.943	0.946	0.948	0.948	0.949	0.951	0.953	0.955	0.957	0.96
第21层	0.921	0.936	0.943	0.946	0.948	0.95	0.95	0.952	0.953	0.955	0.957	0.959	0.962
第22层	∕	0.932	0.941	0.948	0.95	0.952	0.952	0.954	0.956	0.957	0.959	0.962	0.964
第23层	∕	∕	0.938	0.944	0.946	0.949	0.954	0.956	0.958	0.96	0.962	0.964	0.966
第24层	∕	∕	∕	0.941	0.943	0.945	0.956	0.958	0.96	0.962	0.964	0.966	0.968
第25层	∕	∕	∕	∕	0.939	0.942	0.958	0.96	0.962	0.964	0.966	0.968	0.97
第26层	∕	∕	∕	∕	∕	0.938	0.96	0.962	0.964	0.966	0.968	0.97	0.972
第27层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.953	0.955	0.957	0.959	0.961	0.963	0.965
第28层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.952	0.953	0.955	0.957	0.959	0.962
第29层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.946	0.948	0.95	0.952	0.955
第30层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.941	0.943	0.945	0.948
第31层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.936	0.938	0.94
第32层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.931	0.933
第33层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.926

注：1、该表中修正系数适用于商务金融、旅馆用地。

2、用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价。

（10）土地用途修正

表22 商服用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
商服用地	零售商业用地	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气等用地（不包括充换电站），其中加油、加气用地不包括特许经营权价值。	1.0
	批发市场用地	以批发功能为主的市场用地	1.0
	餐饮用地	饭店、餐厅、酒吧等用地	0.9
	旅馆用地	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地	0.9
	商务金融用地	指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所（包括用于商业用途的展览会、博览会、交易会、展销会、展示会等会展用地）和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。	0.85
	娱乐用地	指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地	0.8
	其他商服用地	指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点，物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套服务设施等用地。	1.0

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其商服用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（11）沿海岸线修正

表23 商服用地沿海岸线修正系数表

序号	岸线名称	修正系数
海岸线1	霞涌小径湾	2.0
海岸线2	霞涌老城区滨海区、澳头港、猴仔湾	1.6
海岸线3	小桂湾	1.8

备注：

1.项目地块临海，且地块前方没有阻挡视线的现状建筑物，或者没有规划会阻挡视线的地块；

2.项目地块进深不超过400米，自地块规划红线起算；

3.海岸线修正系数适用于商服用地、住宅用地。

4若宗地同时有一线海景资源和其他类型景观资源时，只进行沿海岸线修正，不再进行景观环境修正。

（12）景观环境修正

表24 商服用地景观环境修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	倚山或近水，视野开阔，自然景观优美	倚山或近水，但有地物阻隔，自然景观较好	无特殊自然景观或自然环境一般	无特殊自然景观，有轻度污染，环境较差	无特殊自然景观，有重度污染，环境很差
修正系数	1.20-1.10	1.10-1.02	1.00	0.98-0.90	0.90-0.80

注：1、景观环境修正主要是考虑江河、湖泊、公园以及山景、海景对商服用地的影响；

2、若宗地同时有一线海景资源和其他类型景观资源时，只进行沿海岸线修正，不再进行景观环境修正。

3、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

4、修正系数区间值含上不含下；

5、适用于旅馆用地、商务金融用地修正。

（二）住宅用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表25 Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0143	0.0072	0	-0.0069	-0.0137
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤100	100-300	300-500	500-700	>700
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0149	0.0075	0	-0.0071	-0.0142
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0271	0.0136	0	-0.013	-0.0259
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0197	0.0099	0	-0.0094	-0.0187
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0059	0.003	0	-0.0028	-0.0056
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤150	150-300	300-450	450-600	>600
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0036	0.0018	0	-0.0017	-0.0034
	距医院距离（米）	因素说明	≤250	250-500	500-750	750-1000	>1000
	距医院距离（米）	修正值	0.0046	0.0023	0	-0.0022	-0.0044
	距中学距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距中学距离（米）	修正值	0.0059	0.003	0	-0.0028	-0.0056
	距小学距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距小学距离（米）	修正值	0.0078	0.0039	0	-0.0038	-0.0075
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤100	100-200	200-300	300-400	>400
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0049	0.0025	0	-0.0024	-0.0047
	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0114	0.0057	0	-0.0055	-0.0109
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0078	0.0039	0	-0.0037	-0.0074
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0086	0.0043	0	-0.0041	-0.0082
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0097	0.0049	0	-0.0046	-0.0092
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0079	0.004	0	-0.0038	-0.0075
环境条件	噪声污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	噪声污染	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0035	-0.007
	水污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	水污染	修正值	0.0083	0.0042	0	-0.004	-0.0079
	大气污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	大气污染	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0035	-0.007
	自然景观资源	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
	自然景观资源	修正值	0.018	0.009	0	-0.0086	-0.0172

表26 Ⅱ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤800	800-1600	1600-2400	2400-3200	>3200
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0179	0.009	0	-0.0072	-0.0143
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤100	100-300	300-500	500-700	>700
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0186	0.0093	0	-0.0075	-0.0149
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0338	0.0169	0	-0.0136	-0.0271
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0245	0.0123	0	-0.0099	-0.0197
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.003	-0.0059
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤150	150-300	300-450	450-600	>600
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0045	0.0023	0	-0.0018	-0.0036
	距医院距离（米）	因素说明	≤250	250-500	500-750	750-1000	>1000
	距医院距离（米）	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0023	-0.0046
	距中学距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距中学距离（米）	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.003	-0.0059
	距小学距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距小学距离（米）	修正值	0.0098	0.0049	0	-0.0039	-0.0078
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤100	100-200	200-300	300-400	>400
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0025	-0.0049
	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0142	0.0071	0	-0.0057	-0.0114
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0097	0.0049	0	-0.0039	-0.0078
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0107	0.0054	0	-0.0043	-0.0086
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.012	0.006	0	-0.0049	-0.0097
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0098	0.0049	0	-0.004	-0.0079
环境条件	噪声污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	噪声污染	修正值	0.0091	0.0046	0	-0.0037	-0.0073
	水污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	水污染	修正值	0.0103	0.0052	0	-0.0042	-0.0083
	大气污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	大气污染	修正值	0.0091	0.0046	0	-0.0037	-0.0073
	自然景观资源	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
	自然景观资源	修正值	0.0225	0.0113	0	-0.009	-0.018

表27 Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1800	1800-2600	2600-3400	>3400
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0179	0.009	0	-0.0081	-0.0162
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0186	0.0093	0	-0.0084	-0.0168
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0338	0.0169	0	-0.0153	-0.0306
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0245	0.0123	0	-0.0111	-0.0222
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0033	-0.0066
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤150	150-300	300-450	450-600	>600
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0045	0.0023	0	-0.0021	-0.0041
	距医院距离（米）	因素说明	≤250	250-500	500-750	750-1000	>1000
	距医院距离（米）	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0026	-0.0052
	距中学距离（米）	因素说明	≤500	500-800	800-1100	1100-1400	>1400
	距中学距离（米）	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0033	-0.0066
	距小学距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距小学距离（米）	修正值	0.0098	0.0049	0	-0.0044	-0.0088
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤100	100-200	200-300	300-400	>400
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0028	-0.0055
	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0142	0.0071	0	-0.0065	-0.0129
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0097	0.0049	0	-0.0044	-0.0088
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0107	0.0054	0	-0.0049	-0.0097
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.012	0.006	0	-0.0055	-0.0109
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0098	0.0049	0	-0.0045	-0.0089
环境条件	噪声污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	噪声污染	修正值	0.0091	0.0046	0	-0.0042	-0.0083
	水污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	水污染	修正值	0.0103	0.0052	0	-0.0047	-0.0093
	大气污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	大气污染	修正值	0.0091	0.0046	0	-0.0042	-0.0083
	自然景观资源	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
	自然景观资源	修正值	0.0225	0.0113	0	-0.0102	-0.0203

表28 Ⅳ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2000	2000-2500	2500-3000	3000-3500	>3500
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0096	0.0048	0	-0.0031	-0.0062
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2000	2000-2300	2300-2600	2600-2900	>2900
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0099	0.005	0	-0.0032	-0.0064
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0181	0.0091	0	-0.0059	-0.0117
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0131	0.0066	0	-0.0043	-0.0085
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0039	0.002	0	-0.0013	-0.0025
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤150	150-300	300-450	450-600	>600
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0024	0.0012	0	-0.0008	-0.0015
	距医院距离（米）	因素说明	≤600	600-800	800-1200	1200-1400	>1400
	距医院距离（米）	修正值	0.003	0.0015	0	-0.001	-0.002
	距中学距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1300	1300-1600	1600-1900	>1900
	距中学距离（米）	修正值	0.0039	0.002	0	-0.0013	-0.0025
	距小学距离（米）	因素说明	≤800	800-1000	1000-1200	1200-1400	>1400
	距小学距离（米）	修正值	0.0052	0.0026	0	-0.0017	-0.0034
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤400	400-600	600-800	800-1000	>1000
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0033	0.0017	0	-0.0011	-0.0021
	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0076	0.0038	0	-0.0025	-0.0049
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0052	0.0026	0	-0.0017	-0.0034
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0019	-0.0037
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0064	0.0032	0	-0.0021	-0.0042
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0053	0.0027	0	-0.0017	-0.0034
环境条件	噪声污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	噪声污染	修正值	0.0049	0.0025	0	-0.0016	-0.0032
	水污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	水污染	修正值	0.0055	0.0028	0	-0.0018	-0.0036
	大气污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	大气污染	修正值	0.0049	0.0025	0	-0.0016	-0.0032
	自然景观资源	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
	自然景观资源	修正值	0.012	0.006	0	-0.0039	-0.0078

表29 Ⅴ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3000	3000-3500	3500-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0074	0.0037	0	-0.003	-0.0059
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2500	2500-2800	2800-3100	3100-3400	>3400
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0077	0.0039	0	-0.0031	-0.0061
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0139	0.007	0	-0.0056	-0.0111
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0101	0.0051	0	-0.0041	-0.0081
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距公园广场距离（米）	修正值	0.003	0.0015	0	-0.0012	-0.0024
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤150	150-300	300-450	450-600	>600
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0018	0.0009	0	-0.0008	-0.0015
	距医院距离（米）	因素说明	≤1300	1300-1600	1600-1900	1900-3200	>3200
	距医院距离（米）	修正值	0.0023	0.0012	0	-0.001	-0.0019
	距中学距离（米）	因素说明	≤2300	2300-2600	2600-2900	2900-3200	>3200
	距中学距离（米）	修正值	0.003	0.0015	0	-0.0012	-0.0024
	距小学距离（米）	因素说明	≤1500	1500-1800	1800-2100	2100-2400	>2400
	距小学距离（米）	修正值	0.004	0.002	0	-0.0016	-0.0032
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1300	1300-1600	1600-1900	>1900
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0025	0.0013	0	-0.001	-0.002
	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0058	0.0029	0	-0.0024	-0.0047
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.004	0.002	0	-0.0016	-0.0032
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0044	0.0022	0	-0.0018	-0.0035
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.005	0.0025	0	-0.002	-0.004
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0041	0.0021	0	-0.0016	-0.0032
环境条件	噪声污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	噪声污染	修正值	0.0038	0.0019	0	-0.0015	-0.003
	水污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	水污染	修正值	0.0042	0.0021	0	-0.0017	-0.0034
	大气污染	因素说明	无污染	轻度污染	基本无污染	污染较重	严重污染
	大气污染	修正值	0.0038	0.0019	0	-0.0015	-0.003
	自然景观资源	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
	自然景观资源	修正值	0.0092	0.0046	0	-0.0037	-0.0074

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表30 住宅用地容积率修正系数表

容积率	≤0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	2.300	2.132	1.965	1.798	1.600	1.463	1.401	1.339
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.277	1.215	1.153	1.123	1.092	1.061	1.031	1.000
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8
修正系数	0.979	0.959	0.938	0.918	0.897	0.880	0.863	0.846
容积率	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.829	0.812	0.799	0.785	0.772	0.759	0.746	0.735
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.725	0.714	0.704	0.693	0.684	0.676	0.667	0.658
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.1	5.2
修正系数	0.650	0.642	0.635	0.628	0.620	0.613	0.607	0.600
容积率	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.594	0.588	0.582	0.576	0.571	0.565	0.560	0.554
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8
修正系数	0.550	0.545	0.540	0.535	0.531	0.526	0.522	0.518
容积率	6.9	7	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6
修正系数	0.514	0.509	0.506	0.502	0.498	0.494	0.490	0.487
容积率	7.7	7.8	7.9	8	8.1	8.2	8.3	8.4
修正系数	0.484	0.480	0.477	0.473	0.470	0.467	0.464	0.461
容积率	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9	9	9.1	9.2
修正系数	0.458	0.455	0.452	0.449	0.446	0.444	0.441	0.438
容积率	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8	9.9	10
修正系数	0.436	0.433	0.431	0.428	0.426	0.423	0.421	0.419

注：当容积率大于10时，用公式y = 1.4855x-0.55求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定。

（2）剩余年期修正

按照住宅用地土地还原率6.52%，法定最高出让年期为70年，计算住宅用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

表31 住宅用地剩余年期修正系数表

使用年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0620	0.1201	0.1747	0.2260	0.2741	0.3193	0.3617
使用年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.4016	0.4389	0.4740	0.5070	0.5379	0.5669	0.5942
使用年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6198	0.6438	0.6663	0.6875	0.7074	0.7260	0.7436
使用年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7600	0.7754	0.7899	0.8035	0.8163	0.8283	0.8396
使用年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8501	0.8600	0.8694	0.8781	0.8863	0.8940	0.9012
使用年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9080	0.9144	0.9204	0.9260	0.9313	0.9362	0.9409
使用年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9452	0.9493	0.9532	0.9568	0.9602	0.9634	0.9664
使用年期	50	51	52	53	54	55	56
修正系数	0.9692	0.9718	0.9743	0.9766	0.9788	0.9808	0.9827
使用年期	57	58	59	60	61	62	63
修正系数	0.9845	0.9862	0.9878	0.9893	0.9907	0.9920	0.9932
使用年期	64	65	66	67	68	69	70
修正系数	0.9944	0.9955	0.9965	0.9975	0.9984	0.9992	1.0000

注：当土地使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（3）宗地形状修正

表32 住宅用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（4）景观环境修正

表33 住宅用地景观环境修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	倚山或近水，视野开阔，自然景观优美	倚山或近水，但有地物阻隔，自然景观较好	无特殊自然景观或自然环境一般	无特殊自然景观，有轻度污染，环境较差	无特殊自然景观，有重度污染，环境很差
修正系数	1.20-1.10	1.10-1.02	1.00	0.98-0.90	0.90-0.80

注：1、景观环境修正主要是考虑江河、湖泊以及山景对住宅用地的影响；

2、若宗地同时有一线海景资源和其他类型景观资源时，只进行沿海岸线修正，不再进行景观环境修正。

3、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

4、修正系数区间值含上不含下。

（5）开发程度修正

表34 住宅用地开发程度修正系数表

基础设施配套	①土地平整	②通路	③通电	④供水	⑤排水	⑥通讯	⑦通燃气
费用标准	45-60	35-50	15-25	15-25	15-25	5-15	5-15
（元∕㎡）

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（6）楼层分配修正

表35 住宅用地楼层分配修正系数表（步梯房）

楼层	共1层	共2层	共3层	共4层	共5层	共6层	共7层	共8层	共9层
第1层	1.000	0.992	0.970	0.964	0.958	0.963	0.968	0.974	0.980
第2层	∕	1.008	1.027	1.020	1.014	1.019	1.024	1.030	1.037
第3层	∕	∕	1.003	1.020	1.022	1.027	1.032	1.039	1.045
第4层	∕	∕	∕	0.996	1.014	1.019	1.024	1.030	1.037
第5层	∕	∕	∕	∕	0.990	0.995	1.000	1.006	1.013
第6层	∕	∕	∕	∕	∕	0.979	0.984	0.990	0.996
第7层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.968	0.974	0.980
第8层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.957	0.964
第9层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.947

注：1.用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价；

2.分摊用地楼层修正采用所在楼栋整栋的楼层进行修正。

表36 住宅用地楼层分配修正系数表（电梯房）

楼层	共6层	共7层	共8层	共9层	共10层	共11层	共12层	共13层	共14层	共15层	共16层	共17层	共18层
第1层	0.9792	0.9810	0.9721	0.9694	0.9668	0.9643	0.9619	0.9596	0.9573	0.9551	0.9544	0.9509	0.9488
第2层	1.0042	1.0059	0.9969	0.9941	0.9914	0.9888	0.9864	0.9840	0.9817	0.9795	0.9787	0.9751	0.9729
第3层	1.0083	1.0101	1.0010	0.9982	0.9955	0.9929	0.9905	0.9881	0.9858	0.9835	0.9828	0.9791	0.9770
第4层	1.0083	1.0101	1.0052	1.0023	0.9996	0.9970	0.9946	0.9922	0.9898	0.9876	0.9868	0.9831	0.9810
第5层	1.0042	1.0059	1.0093	1.0064	1.0037	1.0011	0.9986	0.9962	0.9939	0.9916	0.9909	0.9872	0.9850
第6层	0.9958	0.9976	1.0134	1.0105	1.0078	1.0052	1.0027	1.0003	0.9980	0.9957	0.9949	0.9912	0.9890
第7层	∕	0.9893	1.0052	1.0146	1.0119	1.0093	1.0068	1.0044	1.0020	0.9997	0.9990	0.9953	0.9931
第8层	∕	∕	0.9969	1.0064	1.0160	1.0134	1.0109	1.0085	1.0061	1.0038	1.0030	0.9993	0.9971
第9层	∕	∕	∕	0.9982	1.0078	1.0175	1.0150	1.0125	1.0102	1.0078	1.0071	1.0033	1.0011
第10层	∕	∕	∕	∕	0.9996	1.0093	1.0191	1.0166	1.0142	1.0119	1.0111	1.0074	1.0051
第11层	∕	∕	∕	∕	∕	1.0011	1.0109	1.0207	1.0183	1.0159	1.0152	1.0114	1.0092
第12层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0027	1.0125	1.0223	1.0200	1.0192	1.0154	1.0132
第13层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0044	1.0142	1.0241	1.0233	1.0195	1.0172
第14层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0061	1.0159	1.0192	1.0235	1.0213
第15层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0078	1.0111	1.0275	1.0253
第16层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0030	1.0195	1.0293
第17层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0114	1.0213
第18层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0132

（续表）

楼层	共19层	共20层	共21层	共22层	共23层	共24层	共25层	共26层	共27层	共28层	共29层	共30层	共31层	共32层	共33层
第1层	0.9479	0.9473	0.9470	0.9448	0.9426	0.9405	0.9401	0.9380	0.9359	0.9338	0.9317	0.9480	0.9296	0.9280	0.9281
第2层	0.9720	0.9715	0.9711	0.9688	0.9666	0.9644	0.9641	0.9619	0.9597	0.9575	0.9554	0.9721	0.9533	0.9516	0.9518
第3层	0.9761	0.9755	0.9751	0.9728	0.9706	0.9684	0.9681	0.9659	0.9637	0.9615	0.9594	0.9761	0.9572	0.9556	0.9557
第4层	0.9801	0.9795	0.9791	0.9769	0.9746	0.9724	0.9721	0.9698	0.9676	0.9655	0.9633	0.9802	0.9612	0.9595	0.9597
第5层	0.9841	0.9835	0.9832	0.9809	0.9786	0.9764	0.9761	0.9738	0.9716	0.9694	0.9673	0.9842	0.9651	0.9634	0.9636
第6层	0.9881	0.9875	0.9872	0.9849	0.9826	0.9804	0.9800	0.9778	0.9756	0.9734	0.9712	0.9882	0.9691	0.9674	0.9675
第7层	0.9922	0.9916	0.9912	0.9889	0.9866	0.9844	0.9840	0.9818	0.9796	0.9774	0.9752	0.9922	0.9730	0.9713	0.9715
第8层	0.9962	0.9956	0.9952	0.9929	0.9906	0.9884	0.9880	0.9858	0.9835	0.9813	0.9791	0.9962	0.9770	0.9753	0.9754
第9层	1.0002	0.9996	0.9992	0.9969	0.9946	0.9923	0.9920	0.9897	0.9875	0.9853	0.9831	1.0003	0.9809	0.9792	0.9793
第10层	1.0042	1.0036	1.0033	1.0009	0.9986	0.9963	0.9960	0.9937	0.9915	0.9892	0.9870	1.0043	0.9849	0.9831	0.9833
第11层	1.0083	1.0076	1.0073	1.0049	1.0026	1.0003	1.0000	0.9977	0.9954	0.9932	0.9910	1.0083	0.9888	0.9871	0.9872
第12层	1.0123	1.0117	1.0113	1.0089	1.0066	1.0043	1.0040	1.0017	0.9994	0.9972	0.9950	1.0123	0.9927	0.9910	0.9912
第13层	1.0163	1.0157	1.0153	1.0129	1.0106	1.0083	1.0080	1.0057	1.0034	1.0011	0.9989	1.0164	0.9967	0.9950	0.9951
第14层	1.0203	1.0197	1.0193	1.0170	1.0146	1.0123	1.0120	1.0096	1.0074	1.0051	1.0029	1.0204	1.0006	0.9989	0.9990
第15层	1.0244	1.0237	1.0234	1.0210	1.0186	1.0163	1.0160	1.0136	1.0113	1.0091	1.0068	1.0244	1.0046	1.0028	1.0030
第16层	1.0284	1.0277	1.0274	1.0250	1.0226	1.0203	1.0200	1.0176	1.0153	1.0130	1.0108	1.0284	1.0085	1.0068	1.0069
第17层	1.0244	1.0237	1.0234	1.0290	1.0266	1.0243	1.0239	1.0216	1.0193	1.0170	1.0147	1.0325	1.0125	1.0107	1.0109
第18层	1.0163	1.0197	1.0193	1.0250	1.0306	1.0283	1.0279	1.0256	1.0232	1.0209	1.0187	1.0365	1.0164	1.0146	1.0148
第19层	1.0083	1.0117	1.0153	1.0210	1.0266	1.0323	1.0319	1.0296	1.0272	1.0249	1.0226	1.0405	1.0204	1.0186	1.0187
第20层	∕	1.0036	1.0073	1.0170	1.0226	1.0283	1.0279	1.0335	1.0312	1.0289	1.0266	1.0445	1.0243	1.0225	1.0227
第21层	∕	∕	0.9992	1.0089	1.0186	1.0243	1.0239	1.0296	1.0352	1.0328	1.0305	1.0486	1.0283	1.0265	1.0266
第22层	∕	∕	∕	1.0009	1.0106	1.0203	1.0200	1.0256	1.0312	1.0368	1.0345	1.0526	1.0322	1.0304	1.0306
第23层	∕	∕	∕	∕	1.0026	1.0123	1.0160	1.0216	1.0272	1.0328	1.0385	1.0566	1.0361	1.0343	1.0345
第24层	∕	∕	∕	∕	∕	1.0043	1.0080	1.0176	1.0232	1.0289	1.0345	0.9761	1.0401	1.0383	1.0384
第25层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0000	1.0096	1.0193	1.0249	1.0305	0.9721	1.0361	1.0422	1.0424
第26层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0017	1.0113	1.0209	1.0266	0.9681	1.0322	1.0383	1.0463
第27层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0034	1.0130	1.0226	0.9641	1.0283	1.0343	1.0384
第28层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0051	1.0147	0.9600	1.0243	1.0304	1.0306
第29层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0068	0.9520	1.0164	1.0225	1.0227
第30层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9439	1.0085	1.0146	1.0148
第31层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0006	1.0068	1.0069
第32层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9989	0.9990
第33层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9833

注：1.用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价；

2.分摊用地楼层修正采用所在楼栋整栋的楼层进行修正。

（7）铁路、高速公路沿线住宅用地修正

表37 住宅用地铁路、高速公路沿线价格修正系数表

距离噪声污染源	修正系数
0~50m	0.75
50~100m	0.8
100~150m	0.85
150~200m	0.9
200~250m	0.95
≧250m	1

（8）沿海岸线修正

表38 住宅用地沿海岸线修正系数表

序号	岸线名称	修正系数
海岸线1	霞涌小径湾	2.0
海岸线2	霞涌老城区滨海区、澳头港、猴仔湾	1.6
海岸线3	小桂湾	1.8

备注：1.项目地块临海，且地块前方没有阻挡视线的现状建筑物，或者没有规划会阻挡视线的地

2.项目地块进深不超过400米，自地块规划红线起算；

3.海岸线修正系数适用于商服用地、住宅用地；

4.若宗地同时有一线海景资源和其他类型景观资源时，只进行沿海岸线修正，不再进行景观环境修正。

（三）工业用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表39 Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0257	0.0129	0	-0.0069	-0.0137
	距港口码头距离(米)	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距港口码头距离(米)	修正值	0.0148	0.0074	0	-0.004	-0.0079
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0165	0.0083	0	-0.0044	-0.0088
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0157	0.0079	0	-0.0042	-0.0084
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0113	0.0057	0	-0.003	-0.006
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0165	0.0083	0	-0.0044	-0.0088
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0151	0.0076	0	-0.0041	-0.0081
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0119	0.006	0	-0.0032	-0.0063
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.0225	0.0113	0	-0.006	-0.012

表40 Ⅱ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0205	0.0103	0	-0.0069	-0.0137
	距港口码头距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距港口码头距离(米)	修正值	0.0119	0.006	0	-0.004	-0.0079
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0132	0.0066	0	-0.0044	-0.0088
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0125	0.0063	0	-0.0042	-0.0084
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.009	0.0045	0	-0.003	-0.006
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0132	0.0066	0	-0.0044	-0.0088
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0121	0.0061	0	-0.0041	-0.0081
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0095	0.0048	0	-0.0032	-0.0063
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.018	0.009	0	-0.006	-0.012

表41 Ⅲ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0137	0.0069	0	-0.0043	-0.0086
	距港口码头距离(米)	因素说明	≤4000	4000-5000	5000-6000	6000-7000	>7000
	距港口码头距离(米)	修正值	0.0079	0.004	0	-0.0025	-0.0049
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0088	0.0044	0	-0.0028	-0.0055
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压稳定性不强，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0084	0.0042	0	-0.0026	-0.0052
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.006	0.003	0	-0.0019	-0.0038
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0088	0.0044	0	-0.0028	-0.0055
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0081	0.0041	0	-0.0025	-0.005
	道路规划	因素说明	规划道路密集度高	规划道路密集度较高	规划道路密集度一般	规划道路密集度较低	规划道路密集度低
	道路规划	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.002	-0.004
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.012	0.006	0	-0.0038	-0.0075

2、个别因素修正系数

（1）剩余年期修正

按照工业用地土地还原率5.88%，法定最高出让年期为50年，计算工业用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

表42 工业用地剩余年期修正系数表

使用年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0589	0.1145	0.1671	0.2167	0.2636	0.3079	0.3497
使用年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.3892	0.4265	0.4617	0.4950	0.5264	0.5561	0.5841
使用年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6106	0.6356	0.6592	0.6815	0.7026	0.7225	0.7413
使用年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7590	0.7758	0.7916	0.8066	0.8207	0.8340	0.8466
使用年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8585	0.8698	0.8804	0.8904	0.8999	0.9088	0.9173
使用年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9253	0.9328	0.9399	0.9466	0.9530	0.9590	0.9647
使用年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9700	0.9751	0.9798	0.9843	0.9886	0.9926	0.9964
使用年期	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	1.0000	/	/	/	/	/	/

注：当剩余使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（2）宗地形状修正

表43 工业用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（3）开发程度修正

表44 工业用地开发程度修正系数表

基础设施配套	①土地平整	②通路	③通电	④供水	⑤排水	⑥通讯	⑦通燃气
费用标准	45-60	35-50	15-25	15-25	15-25	5-15	5-15
（元∕㎡）

注：1、基准地价内涵设定土地开发程度为“五通一平”，若宗地开发程度未达“五通一平”，则根据宗地实际情况，对以上①~⑥项作减价修正；若宗地开发程度达“六通一平”，则根据宗地实际情况，对以上第⑦项作加价修正；

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（4）土地用途修正

表45 工业用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
工矿仓储用地	工业用地	指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。	1.0
工矿仓储用地	仓储用地	指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。	1.1

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其工业用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（四）公共服务用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正体系

表46 Ⅰ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0208	0.0104	0	-0.0065	-0.013
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤2000	2000-3000	3000-4000	4000-5000	>5000
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0164	0.0082	0	-0.0051	-0.0102
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压较不稳定，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0125	0.0063	0	-0.0039	-0.0078
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0087	0.0044	0	-0.0028	-0.0055
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.01	0.005	0	-0.0031	-0.0062
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.0096	0.0048	0	-0.003	-0.006
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0096	0.0048	0	-0.003	-0.006
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0324	0.0162	0	-0.0102	-0.0203

表47 Ⅱ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0312	0.0156	0	-0.0065	-0.013
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤2000	2000-3000	3000-4000	4000-5000	>5000
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0246	0.0123	0	-0.0051	-0.0102
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压较不稳定，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0187	0.0094	0	-0.0039	-0.0078
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0131	0.0066	0	-0.0028	-0.0055
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.015	0.0075	0	-0.0031	-0.0062
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.0144	0.0072	0	-0.003	-0.006
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0144	0.0072	0	-0.003	-0.006
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0486	0.0243	0	-0.0102	-0.0203

表48 Ⅲ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	—	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0174	0.0087	0	-0.0052	-0.0104
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0136	0.0068	0	-0.0041	-0.0082
基础设施状况	供水状况	因素说明	水压很稳定，没有断水现象	水压较稳定，断水频率小	水压一般，断水频率一般	水压较不稳定，断水现象时有发生	水压不稳定，断水现象经常发生，且持续时间长
	供水状况	修正值	0.0104	0.0052	0	-0.0031	-0.0062
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0022	-0.0044
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率小	电压一般，断电频率一般	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0083	0.0042	0	-0.0025	-0.005
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.008	0.004	0	-0.0024	-0.0048
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.008	0.004	0	-0.0024	-0.0048
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.027	0.0135	0	-0.0081	-0.0162

2、个别因素修正体系

（1）容积率修正

表49 公共服务用地容积率修正系数表

容积率	≤1	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7
修正系数	1.000	1.072	1.144	1.215	1.287	1.359	1.426	1.493
容积率	1.8	1.9	2	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5
修正系数	1.559	1.626	1.693	1.732	1.771	1.809	1.848	1.887
容积率	2.6	2.7	2.8	2.9	3	3.1	3.2	3.3
修正系数	1.918	1.950	1.982	2.014	2.046	2.073	2.100	2.127
容积率	3.4	3.5	3.6	3.7	3.8	3.9	4	4.1
修正系数	2.154	2.180	2.204	2.227	2.250	2.274	2.297	2.318
容积率	4.2	4.3	4.4	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9
修正系数	2.338	2.359	2.379	2.400	2.418	2.437	2.455	2.474
容积率	5	5.1	5.2	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7
修正系数	2.492	2.509	2.525	2.542	2.559	2.575	2.590	2.606
容积率	5.8	5.9	6	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5
修正系数	2.621	2.636	2.651	2.665	2.679	2.693	2.707	2.721
容积率	6.6	6.7	6.8	6.9	7	7.1	7.2	7.3
修正系数	2.734	2.747	2.760	2.773	2.786	2.798	2.810	2.822
容积率	7.4	7.5	7.6	7.7	7.8	7.9	8	8.1
修正系数	2.834	2.846	2.857	2.869	2.880	2.891	2.902	2.913
容积率	8.2	8.3	8.4	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9
修正系数	2.924	2.934	2.945	2.955	2.965	2.975	2.985	2.995
容积率	9	9.1	9.2	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7
修正系数	3.005	3.015	3.024	3.034	3.043	3.053	3.062	3.070
容积率	9.8	9.9	10	/	/	/	/	/
修正系数	3.079	3.088	3.097	/	/	/	/	/

注：当容积率大于10时，用公式y =0.8734ln(X)+1.0863求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定。

（2）剩余年期修正

按照公共服务用地土地还原率6.03%，法定最高出让年期为50年，计算公共服务用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

表50 公共服务用地剩余年期修正系数表

使用年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0601	0.1168	0.1702	0.2206	0.2682	0.3130	0.3553
使用年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.3952	0.4328	0.4682	0.5017	0.5333	0.5630	0.5911
使用年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6176	0.6425	0.6661	0.6883	0.7092	0.7290	0.7476
使用年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7652	0.7817	0.7974	0.8121	0.8260	0.8391	0.8515
使用年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8632	0.8742	0.8845	0.8943	0.9035	0.9122	0.9204
使用年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9282	0.9355	0.9424	0.9489	0.9550	0.9608	0.9662
使用年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9713	0.9762	0.9808	0.9851	0.9891	0.9930	0.9966
使用年期	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	1.0000	/	/	/	/	/	/

注：当剩余使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（3）宗地形状修正

表51 公共服务用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（4）开发程度修正

表52 公共服务用地开发程度修正系数表

基础设施配套	①土地平整	②通路	③通电	④供水	⑤排水	⑥通讯	⑦通燃气
费用标准	45-60	35-50	15-25	15-25	15-25	5-15	5-15
（元∕㎡）

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（5）土地用途修正

表53 公共服务用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
公共管理与公共服务用地	机关团体用地	指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。	1.1
	新闻出版用地	指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。	1.6
	教育用地	指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。	1.3
	科研用地	指用于独立的科研、勘测、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。	1.7
	文化设施用地	指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。	1
	体育用地	指体育馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地。	1
	医疗卫生用地	指用于医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库等用地。	1.1
	社会福利用地	指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地。	0.8
	公用设施用地	指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。	1
	公园与绿地	指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。	0.8

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其公共服务用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（五）其他用地宗地地价修正体系

其他用地不进行区域因素修正，个别因素修正体系包括剩余年期修正、宗地形状修正、宗地开发程度修正、用途细分修正，其中剩余年期修正、宗地形状修正、宗地开发程度修正参照对应基准地价类型确定，用途细分修正详见下表：

表54 其他用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正基准	修正系数
特殊用地	监教场所用地	指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地。	公共服务用地各级别基准地价	1
	宗教用地	指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。		1.3
	殡葬用地	指陵园、墓地、殡葬场所用地。		2
	风景名胜设施用地	指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地，景区内的其他用地按现状归入相应地类。		0.8
交通运输用地	铁路用地	指用于铁道线路以及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。	工业用地各级别基准地价	1
	轨道交通用地	指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地场站的用地，以及场站的用地。		1
	公路用地	指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。		1
	城镇村道路用地	指用于城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地。包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等。		1
	交通服务场站用地	指城镇、村庄内交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的露天停车场）、停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地。		1.3
	机场用地	指民用机场、军民合用机场的用地，包括飞行区、航站区、候机楼等用地。		1.1
	港口码头用地	指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。		1.1
	管道运输用地	指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。		1
水域及水利设施用地	水工建筑用地	指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建（构）筑物用地。		1

注：1、修正基准是指各类型用地级别与级别价的修正基准；

2、高速公路服务区范围内土地价值评估按照实际土地用途确定基准地价。

六、土地定级估价成果的应用说明

（一）应用基准地价成果评估商服用地地价

商服用地的地价评估采用级别价系数修正法或路线价法。在有路线价的地段采用路线价评估（临街深度超过50米的宗地采用级别价系数修正法评估地价），没有路线价的地段采用级别价修正法完成。

1、路线价评估商服用地地价

方法1：无旁街或旁街无附设路线价时适用（所临路线价街道为正街，其余为旁街）

楼面价＝宗地所临道路路线价×个别因素修正系数＋（开发程度修正值÷容积率）

（公式1）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式2）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式3）

（公式1、2中“楼面价”是指单位建筑面积平均分摊地价，下同；公式2、3中“地面单价”是指单位土地面积平均地价，下同。个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、街角地、土地用途修正共六项。）

方法2：有旁街且旁街附设有路线价时适用（临街路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；如两街路线价相等时，则以宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街）。

楼面价＝[宗地所临正街路线价×正街临街深度修正＋旁街路线价×旁街影响加价率（20%）]×个别因素修正系数+（开发程度修正值÷容积率）

（公式4）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式5）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式6）

（个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、土地用途修正共五项。）

路线价法测算案例：

宗地地价测算案例（旁街无路线价）
待估宗地状况
评估宗地位于大亚湾区澳头镇安惠大道，土地用途为商服用地，出让面积为600平方米。宗地南侧为安惠大道、东侧、西侧和北侧为住宅。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为40年。评估该宗地在2018年1月1日的土地使用权出让价格。宗地各项规划指标如下：规划容积率R： R≤3.0；建筑密度D： D≤35%；总建筑面积S： S≤1800平方米；绿地率：≥20%；土地用途：商服用地。通过资料收集和调查可知：宗地所临路线价区段为安惠大道，路线价为6500元/平方米；宗地临街深度：22米。
测算过程
路线价正街区段	安惠大道	路线价（P路、元/平方米）	6500
路线价旁街区段	无	路线价（P路、元/平方米）	无
修正项		宗地情况	修正系数
①期日		2018.1.1	1.0
②容积率		3.0	0.769
③剩余年期		40年	1.0
④临街深度		22米	0.88
⑤街角地		一面临街	1.0
⑥土地用途		该宗地无法获取细分用途，土地用途按一级类修正	1.0
⑦开发程度		五通一平	0
待估宗地价格（楼面价）=P路①②③④⑤⑥+（⑦/r）
待估宗地价格（楼面价、元/平方米）			4398.68
总地价（万元）			791.7624
地面单价（元/平方米）			13196

2、级别价系数修正法评估商服用地地价

楼面价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋（开发程度修正值÷容积率）

（公式7）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式8）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式9）

（个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宽深比、街角地、宗地形状、临路状况、土地用途、沿海岸线修正共九项。）

利用楼面价求算某楼层（某使用单元）分摊的地价时，须进行楼层分配系数修正。根据该楼层（该使用单元）所在宗地的总体情况，先对宗地进行区域因素和个别因素修正求取宗地平均楼面价，然后根据楼层分配系数测算该楼层楼面地价。

（二）应用基准地价成果评估住宅用地地价

住宅用地的地价评估采用级别价系数修正法。

楼面价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋（开发程度修正值÷容积率）

（公式10）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式11）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式12）

（个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宗地形状、景观环境、铁路高速公路沿线、沿海岸线修正共七项。）

住宅用地测算案例：

宗地地价测算案例

待估宗地状况

评估宗地位于大亚湾西区龙海二路与龙山八路交汇处，土地用途为住宅用地，出让面积为5000平方米。宗地东侧和西侧均为居住点，南侧为龙海二路，北侧为空地。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为70年。评估该宗地在2018年1月1日的土地使用权出让价格。

宗地各项规划指标如下：

规划容积率R： R≤2.5；

建筑密度D： D≤40%；

总建筑面积S： S≤12500平方米；

绿地率：≥30%。

通过资料收集和调查可知：

宗地位于住宅用地Ⅰ级范围内，级别价为2650元/平方米。

测算过程

区域因素修正

因子	距商服中心距离	距集贸市场距离	道路通达度	公交便捷度	距公园广场距离	距文体中心距离	距医院门诊距离	距中学距离	距小学距离
区域状况	优	较优	优	较优	较优	劣	一般	较劣	较劣
修正值	0.0143	0.0075	0.0271	0.0099	0.003	-0.0034	0	-0.0028	-0.0038
因子	距幼儿园距离	供水	排水	供电	自然景观状况	噪声污染	水、大气污染	道路规划	用地规划
区域状况	较优	优	优	优	一般	一般	一般	较优	优
修正值	0.0025	0.0114	0.0078	0.0086	0	0	0	0.004	0.0097
	∑区域因素修正系数 =0.0958

个别因素修正

住宅级别

Ⅰ级

级别价（P、元/平方米）

2650

修正项

宗地情况

修正系数

①期日

2018.1.1

②容积率

2.5

0.897

③剩余年期

70年

1.00

④宗地形状

一般

1.00

⑤景观环境

无

1.00

⑥铁路、高速公路沿线

≧250m

1.00

⑦区域因素

1＋∑区域因素修正系数

1.0958

⑧开发程度

五通一平

待估宗地价格（楼面价）=P*①*②*③*④*⑤*⑥*⑦+（⑧/r）

待估宗地价格（楼面价、元/平方米）

2605

总地价（万元）

3256.25

地面单价（元/平方米）

6513

（三）应用基准地价成果评估工业用地地价

工业用地的价值评估采用级别价系数修正法。

地面单价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋开发程度修正值

（公式13）

总地价＝地面单价×土地总面积

（公式14）

（个别因素修正包括期日、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共四项。）

工业用地测算案例：

宗地地价测算案例

待估宗地状况

评估宗地位于石化大道西，临近龙山七路，土地用途为工业用地，出让面积为5000平方米。宗地北侧和西侧为厂房、南侧为石化大道西、东侧为空地。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为50年。评估该宗地在2018年1月1日的土地使用权出让价格。

宗地各项规划指标如下：

规划容积率R：R≥1.2；

建筑密度D：D≥30%；

总建筑面积S：S≥6000平方米；

绿地率：≤20%；

用地性质：一类工业用地。

通过资料收集和调查可知：

宗地位于工业用地Ⅱ级范围内，级别价为700元/平方米；

宗地形状为一般，对土地利用无不良影响。

测算过程

区域因素修正

因子	道路通达度	距港口码头距离	距高速路口距离	供水	排水
区域状况	较优	一般	劣	优	较优
修正值	0.0103	0	-0.0088	0.0125	0.0045
因子	供电	产业集聚影响度	道路规划	用地规划	/
区域状况	较优	优	较优	优	/
修正值	0.0066	0.0180	0.0048	0.0121	/
∑区域因素修正系数=0.060					/

个别因素修正

工业级别

Ⅱ级

级别价（P、元/平方米）

700

修正项

宗地情况

修正系数

①期日

2018.1.1

1.00

②剩余年期

1.00

③宗地形状

一般

1.00

④土地用途

工业用地

1.00

⑤区域因素

1＋∑区域因素修正系数

1.060

⑥开发程度

五通一平

待估宗地价格（地面价）=P*①*②*③*④*⑤+⑥

待估宗地价格（地面价、元/平方米）

742

总地价（万元）

371.00

（四）应用基准地价成果评估公共服务用地地价

公共服务用地的地价评估采用级别价系数修正法。

地面单价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋开发程度修正值

（公式15）

总地价＝地面单价×土地总面积

（公式16）

（公共服务用地个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共五项）

（五）应用基准地价成果评估其他用地地价

其他用地的地价评估采用级别价系数修正法。其他用地的级别价：参照相应类型的基准地价并进行系数修正确定。

地面单价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋开发程度修正值

（公式17）

总地价＝地面单价×土地总面积

（公式18）

（个别因素修正包括期日、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共四项。）

（六）应用基准地价成果评估商住综合用地地价

商住综合用地地价评估采用分部计算法计算，即分别假设该宗地为商服用地或住宅用地，然后进行商服用地地价和住宅用地地价的计算，加总求和可得商住综合用地的地价。即：

商住综合用地地价＝商服用地分摊土地价格＋住宅用地分摊土地价格

注意：1、在进行容积率修正时，商服用地地价计算使用的是商服部分的容积率，即：商服部分容积率=商服建筑面积÷土地总面积；住宅用地地价计算使用的是整宗土地的容积率；

2、宗地如满足路线价法评估要求，则商服用地部分价格采用路线价法进行评估。

具体计算方法有两种：

方法1：（当规划告知书上给出的是商服和住宅用地各自的建筑面积时适用）

1、测算商服部分分摊土地价格

先根据商服建筑面积求算商服部分容积率，然后求算商服用地平均楼面价，即：

楼面价＝宗地所临道路路线价×个别因素修正系数＋（开发程度修正值/整宗土地的容积率）

（公式19）

或楼面价＝[宗地所临正街路线价×正街临街深度修正＋旁街路线价×旁街影响加价率（20%）]×个别因素修正系数+（开发程度修正值÷整宗土地的容积率）

（公式20）

或楼面价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋（开发程度修正值÷整宗土地的容积率）（公式21）

（公式19中个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、街角地、土地用途修正共六项；公式20中个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、土地用途修正共五项；公式21中个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宽深比、街角地、宗地形状、临路状况、土地用途、沿海岸线修正共九项。）

商服用地分摊土地价格＝商服用地平均楼面价×商服部分建筑面积

（公式22）

2、测算住宅部分分摊土地价格

“住宅用地平均楼面价”的评估方法同住宅用地中的楼面价计算方法一样。

住宅用地分摊土地价格＝住宅用地平均楼面价×住宅部分建筑面积

（公式23）

3、测算商住综合用地的土地地价和平均楼面价

商住综合用地总地价＝商服用地分摊土地价格＋住宅用地分摊土地价格

（公式24）

商住综合用地平均楼面价=商住综合用地总地价÷总建筑面积

（公式25）

商住综合用地平均地面价=商住综合用地总地价÷土地总面积

（公式26）

方法2：（当规划告知书上给出的是商服和住宅用地各占的商住综合用地面积比例时适用）

1、测算商服部分楼面价

先根据比例计算出商服部分建筑面积，然后求算商服部分容积率。“商服用地平均楼面价”同商住综合用地地价评估方法1中“商服用地平均楼面价”计算方法一样。

2、测算住宅部分楼面价

“住宅用地平均楼面价”的评估方法同住宅用地中的楼面价计算方法一样。

3、测算商住综合用地的平均楼面价、总地价和地面单价

商住综合用地平均楼面价=商服用地平均楼面价×商服用地占比+住宅用地平均楼面价×住宅用地占比

（公式27）

商住综合用地总地价＝商住综合用地平均楼面价×总建筑面积

（公式28）

商住综合用地平均地面价=商住综合用地总地价÷土地总面积

（公式29）

商住综合用地测算案例：

宗地地价测算案例
待估宗地状况
评估宗地位于新澳大道，土地用途为商服、住宅用地，出让用地面积为10000平方米。宗地北侧、西侧、东侧为居民楼、南侧临新澳大道。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为商服40年、住宅70年。评估该宗地在2018年1月1日的土地使用权出让价格。宗地各项规划指标如下：规划容积率R：1.0＜R≤2.5；建筑密度D：D≤30%；总建筑面积S：S≤25000（其中住宅建筑面积≤20000㎡，商服建筑面积≤5000㎡）；绿地率：≥25%。通过资料收集和调查可知：该宗地的临街宽度为100米，临街深度为100米，因此商服用地部分地价不采用路线价进行测算。宗地形状较规则。宗地分别位于商服用地Ⅱ级区域和住宅用地Ⅱ级区域，级别价分别为2330元/平方米和1850元/平方米。
测算过程
商服用地部分				住宅用地部分
商服级别	Ⅱ级	级别价（P、元/平方米）	2660	住宅级别	Ⅱ级	级别价（P、元/平方米）	2150

修正项		宗地情况	修正系数	修正项		宗地情况	修正系数
①期日		2018.1.1	1	①期日		2018.1.1	1
②容积率		0.5	2.319	②容积率		2.5	0.897
③剩余年期		40年	1	③剩余年期		70年	1
④宽深比		临街深度大于50米，不做修正	∕	④宗地形状		较优	1.03
⑤街角地		一面临街	1.00	⑤景观环境		一般	1
⑥临路状况		临一般道路	1.00	⑥铁路、高速公路沿线		≧250m	1
⑦宗地形状		较优	1.03	⑦区域因素		1＋区域因素修正系数	1.0517
⑧土地用途		该宗地无法获取细分用途，土地用途按一级类修正	1	⑧开发程度		五通一平	0
⑨区域因素		1＋区域因素修正系数	1.0648	∕		∕	∕
⑩开发程度		五通一平	0	∕		∕	∕
商服部分平均楼面价=P①②③④⑤⑥⑦⑧*⑨+（⑩/r）				住宅部分平均楼面价=P①②③④⑤⑥*⑦+（⑧/r）
商服用地平均楼面价（元/平方米）			6765	住宅用地平均楼面价（元/平方米）			2082
商服用地分摊土地价格（万元）			3382.50	住宅用地分摊土地价格（万元）			4164.00
商住综合用地总地价（万元）							7546.50
商住综合用地平均地面价（元/平方米）							7546

（七）应用基准地价成果评估其他综合用地地价

其他综合用地地价评估同样采用分部计算法计算，即先计算各用途用地分摊土地价格，然后宗地总地价等于各用途地价之和，即：

综合用地地价＝A用途用地分摊土地价格＋B用途用地分摊土地价格＋···＋第n种用途用地分摊土地价格

各用途用地分摊土地价格计算方法同本节（一）～（五）对应土地用途计算方法一致。其中：

1、综合用地各用途地价计算中涉及容积率修正的，容积率均按整宗土地的综合容积率计；

2、综合用地各用途用地如有用途细分，则按相应土地用途修正系数进行修正。

3、综合用地中如涉及商服用地且宗地满足路线价法评估要求，则商服用地部分价格采用路线价法进行评估；

4、当规划告知书设定各用途用地比例，各用途用地应当先统一折算为地面单价再进行计算。

（八）应用基准地价成果评估套房土地地价

1、测算某单元商铺分摊土地地价

“商服用地平均楼面价”的评估方法同商服用地（或商住用地中的商服部分）中的楼面价计算方法一样。

某单元商铺楼面价＝商服用地平均楼面价×该单元所在楼层分配系数

（公式30）

（在选择该单元所在楼层分配系数时需注意，若该物业为商住综合楼时，修正系数参照商服用地楼层分配修正系数表2）

（若分摊土地的容积率是按照实际商服容积率计算，即容积率=商服建筑面积÷土地总面积，商服用地的总层数按商业的实际楼层总数计（不包括地下部分）；若分摊土地的容积率是按照规划容积率，或者按分摊商服土地面积计算，即容积率=商服建筑面积÷商服分摊土地面积，商服用地的总层数按按建筑物楼层总数计（不包括地下部分））

某单元商铺分摊土地价格＝某单元商铺楼面价×该单元建筑面积

（公式31）

商铺分摊地价测算案例：

宗地地价测算案例
待估宗地状况
评估宗地位于大塭坝路，土地用途为商服用地，建筑面积为150平方米，分摊土地面积为21.42平方米，评估宗地所在建筑物总楼层为7层，其中第1、2层为商业，其余楼层均为住宅，评估该宗地在2018年1月1日、土地使用年限为40年的土地使用权出让价格。宗地各项计算指标如下：容积率R：7.0；楼层：共7层，位于第1层；通过资料收集和调查可知：该宗地不位于路线价区段，因此不适宜采用路线价法；店铺宽度为8米，深度约16米，形状规则；宗地位于商服用地Ⅰ级区域，级别价分别为2980元/平方米。
测算过程
商服级别	Ⅰ级	级别价（P、元/平方米）	2980
修正项		宗地情况	修正系数
①期日		2018.1.1	1
②容积率		7.0	0.607
③剩余年期		40年	1.0
④宽深比		宽深比0.5	1.12
⑤街角地		一面临街	1.00
⑥临路状况		临一般道路	1.00
⑦宗地形状		较优	1.03
⑧土地用途		零售商业用地	1
⑨区域因素		1＋区域因素修正系数	1.0648
⑩楼层修正		共7层，位于第1层	2.108
开发程度		五通一平	0
商服分摊用地楼面价=[P①②③④⑤⑥⑦⑧⑨+（开发程度/r）]⑩			4683
商服分摊用地地面价（元/平方米）			32781
商服用地分摊土地价格（万元）			70.245

2、测算某单元住宅分摊土地地价

“住宅用地平均楼面价”的评估方法同住宅用地中的楼面价计算方法一样。

某单元住宅楼面价＝住宅用地平均楼面价×该单元所在楼层分配系数

（公式32）

（在选择该单元所在楼层分配系数时需注意，若该物业为商住综合楼时，住宅用地的总层数按建筑物楼层总数计（不包括地下部分））

某单元住宅分摊土地价格＝某单元住宅楼面价×该单元建筑面积

（公式33）

（九）其他说明

1、跨级别宗地级别与级别价确定

对某一土地级别界线而言，它既是上一级土地级的下界线，又是下一级土地级的上界线。一宗完整土地的规划利用具有统一性，用地效益也依赖于各建设项目的整体发挥。为便于地价管理，方便成果使用，对宗地界线跨多个级别的情况，本报告建议在进行宗地地价评估时，原则上取该宗地所处的较高级别基准地价进行评估。

2、超出出图范围的宗地级别基准地价取值

当宗地所在位置在出图范围外时，级别基准地价为该镇（区）相应用途的末级价格。

3、租赁土地使用权价格评估

租赁土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出租给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地使用权租金（地租）的行为。土地价格是土地经济地价的反映，是为购买土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。租赁土地使用权价格确定可以宗地评估价格为依据，以基准地价为参考，通过地价还原确定年租金，而不宜采用平均年限摊销地价推算地租。

4、分摊土地使用权价格评估

采用基准地价法评估分摊土地使用权价格时，个别因素状况根据分摊土地使用权所在宗地状况确定，若分摊土地使用权所在宗地符合采用路线价法评估要求的，应采用路线价法评估其商服用途土地的价格。

5、已出让宗地改变用途、调整容积率补缴地价款的评估

土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，补缴地价款评估方法依据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）文件的附件等相关文件确定。

对于由其他用途调整为商服用途或商住综合用途的宗地，当采用基准地价法评估新用途下土地价格时，若宗地符合采用路线价法评估要求的，应采用路线价法评估商服用途部分的土地价格。

七、地下空间建设用地使用权价格评估建议

根据《国土资源部关于加强城市地质工作的指导意见》（国土资发〔2017〕104号），实行地下空间资源开发利用激励政策。鼓励各地因地制宜，探索完善建设用地使用权（地下）出让方式。对于国防、人防、防灾、城市基础设施和公共服务设施等符合《划拨用地目录》使用地下建设用地的，可以采用划拨方式供地。鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。激励原地下建设用地使用权人，结合城市更新改造进行地下空间再开发。完善地下建设用地基准地价体系，促进地下空间依法有序开发利用。2018年惠州市政府工作报告提出推进城市深地资源和地下空间开发利用试点工作。

随着经济快速发展，惠州市土地利用方式逐渐发生变化，土地利用方式转向多样化、立体化，如何评估地下空间建设用地使用权等一系列新问题也相继出现，为进一步规范引导惠州市土地市场发展，稳定土地市场秩序，本轮基准地价更新了地下空间建设用地使用权地价修正体系。

考虑到大亚湾经济技术开发区区缺乏地下空间出让样点的实际情况，参考全国其他地区（福州、杭州、兰州、上海、潍坊、漳州等）关于国有建设用地地下空间使用权出让价格的修正体系，本轮大亚湾经济技术开发区国有建设用地地下空间建设用地使用权价格评估方法确定如下：

（一）价格说明

①在运用基准地价系数修正法过程中，对人防设施、防灾、城市基础设施和公共服务设施等符合《划拨用地目录》的，其地下空间使用权取得可依法采用划拨方式，不计收地下空间建设用地使用权价格。

②用于商业、金融、旅游、娱乐、仓储等经营性用途的，其地下空间使用权依法采用招标、拍卖、挂牌出让等方式取得，依据规划部门出具规划条件明确出让地块的用地性质、用地范围、建设规模等指标测算地价。

③可以进行分割转让、销售、出租的地下车库计收地下空间建设用地使用权价格。

④地下空间的基准地价参照相应用途及级别的地上基准地价。

⑤地下空间建设用地使用权价格需进行区域因素修正以及期日修正、剩余年期修正、开发程度修正。

（二）地下空间建设用地使用权价格修正系数表

表55 地下空间建设用地使用权价格修正系数表

序号	楼层	参照基准地价类型	修正系数	备注
1	地下一层	商服	0.35	指地下商业、金融、旅游、娱乐等经营性用途
2	地下二层及以下	商服	0.15	指地下商业、金融、旅游、娱乐等经营性用途
3	地下一层	商服	0.20	指地下商服设施用地附属的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地
4	地下二层及以下	商服	0.10	指地下商服设施用地附属的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地
5	地下一层	住宅	0.20	指除地下商服及其附属停车场用地以外的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地
6	地下二层及及以下	住宅	0.10	指除地下商服及其附属停车场用地以外的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地
7	地下一层	工业	0.20	指仓储用途
8	地下二层及以下	工业	0.10	指仓储用途

（三）地下空间测算案例

宗地地价测算案例

待估宗地状况

评估宗地位于大亚湾西区龙海二路与龙山八路交汇处，规划为地下停车场，土地面积为5000平方米，可建地下一层。宗地东侧和西侧均为居住点，南侧为龙海二路，北侧为空地。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为70年。评估该宗地在2018年1月1日的土地使用权出让价格。

宗地位于住宅用地Ⅰ级范围内，级别价为2650元/平方米。

测算过程

区域因素修正

因子	距商服中心距离	距集贸市场距离	道路通达度	公交便捷度	距公园广场距离	距文体中心距离	距医院门诊距离	距中学距离	距小学距离
区域状况	优	较优	优	较优	较优	劣	一般	较差	较差
修正值	0.0143	0.0075	0.0271	0.0099	0.003	-0.0034	0	-0.0028	-0.0038
因子	距幼儿园距离	供水	排水	供电	自然景观状况	噪声污染	水、大气污染	道路规划	用地规划
区域状况	较优	优	优	优	一般	一般	一般	较优	优
修正值	0.0025	0.0114	0.0078	0.0086	0	0	0	0.004	0.0097
∑区域因素修正系数 =0.0958

个别因素修正

住宅级别

Ⅰ级

级别价（P、元/平方米）

2650

修正项

宗地情况

修正系数

①用途修正

地下商服及其附属停车场用地以外的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地

0.2

②期日修正

2018.1.1

1.0

③剩余年期

70年

1.00

④区域因素

1＋∑区域因素修正系数

1.0958

⑤开发程度

五通一平

待估宗地价格（楼面价）=P*①*②*③*④+⑤

待估宗地价格（楼面价、元/平方米）

581

总地价（万元）

290.50

地面单价（元/平方米）

581

注：以上所有测算案例均非真实案例，仅供测算参考。

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发文部门:	惠州大亚湾济技术开发理委员会
发文字号:	惠湾管函〔2019〕26号
发布日期:	2019-04-02
时效性:	现行有效
效力层级:	行政规范性文件

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