关于公布惠阳区城镇基准地价的通知

惠州市惠阳区人民政府关于公布惠阳区城镇基准地价的通知

（惠阳府〔2019〕9号）

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

惠阳区城镇土地定级与基准地价更新成果业经区五届41次区政府常务会议审定和惠州市国土资源局验收通过，现予以公布，自2019年2月1日起执行。2015年12月31日发布的惠阳区城镇基准地价同时废止。

惠州市惠阳区人民政府

2019年1月31日

惠州市惠阳区城镇基准地价汇总表

单位：元∕平方米

用途	级别	中心城区（淡水、秋长、三和）	沙田镇	新圩镇	镇隆镇	永湖镇	平潭镇	良井镇
商业用地	Ⅰ	3180	1350	2290	1650	1340	1300	1280
	Ⅱ	2800	1130	1760	1380	1110	1080	1060
	Ⅲ	2380	990	1320	1160	950	910	900
	Ⅳ	1960	—	—	—	—	—	—
	Ⅴ	1660	—	—	—	—	—	—
	Ⅵ	1380	—	—	—	—	—	—
住宅用地	Ⅰ	2780	1320	1950	1350	1300	1270	1260
	Ⅱ	2350	1070	1500	1080	1060	1050	1050
	Ⅲ	1930	840	1280	840	830	830	830
	Ⅳ	1620	—	—	—	—	—	—
	Ⅴ	1320	—	—	—	—	—	—
	Ⅵ	1120	—	—	—	—	—	—
工业用地	Ⅰ	620	555	575	565	560	550	550
	Ⅱ	580	490	510	500	490	490	490
	Ⅲ	510	—	—	—	—	—	—
公共管理与公共服务用地	Ⅰ	745	670	680	675	660	650	650
	Ⅱ	700	590	610	600	590	580	580
	Ⅲ	610	—	—	—	—	—	—

注：上表中商服用地、住宅用地的地价均为容积率2.0的楼面价，工业用地、公共服务用地地价为容积率1.0的地面价。

惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新结果

一、基准地价更新的对象与范围

本次惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新工作范围包括淡水街道办、秋长街道办、惠阳（三和）经济开发区、沙田镇、新圩镇、镇隆镇、平潭镇、永湖镇、良井镇9个街道办（镇）以及大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛，共计评估面积约925.91平方公里。详见下表：

表 1 惠阳区城镇土地定级与基准地价更新评估范围表

序号	名称		评估范围	评估面积（平方公里）
1	中心城区	淡水街道办	行政区范围	78.45
2		秋长街道办	行政区范围	118.08
3		三和街道办	行政区范围	43.40
4	沙田镇		行政区范围	86.30
5	新圩镇		行政区范围	153.53
6	镇隆镇		行政区范围	149.47
7	平潭镇		行政区范围	99.71
8	永湖镇		行政区范围	114.67
9	良井镇		行政区范围	72.03
10	大辣甲岛诸列岛		行政区范围	2.99
11	三门岛诸列岛		行政区范围	7.28
合计				925.91

图 1 惠阳区城镇基准地价更新评估范围图

二、基准地价内涵

1、价格构成：包含征地费或拆迁费（含被征地农民养老保障资金）、土地开发费、各项税费、利息、利润、土地所有者权益等。

2、估价期日：2017年8月1日。

3、土地开发程度：设定开发程度为宗地红线外五通（包括通供水、通排水、通电、通路、通讯），宗地红线内场地平整，即“五通一平”。

4、土地用途设定：分商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地四类。

5、容积率：商服用地、住宅用地容积率为2.0；工业用地和公共服务用地容积率为1.0。

6、土地使用年期：土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地、公共服务用地50年。

7、权属性质：国有土地使用权。

8、基准地价表达形式：

商服用地和住宅用地级别价设定为容积率2.0的平均楼面价，工业用地和公共服务用地级别价设定为容积率1.0的平均地面价。路线价设定为道路沿线标准深度为15米、容积率为2.0的商服用地平均楼面价。

三、惠阳区各用途级别价格及范围

（一）惠阳区各用途级别价格

表1 惠阳区各用途级别价格汇总表

单位：元∕平方米

用途	级别	中心城区（淡水、秋长、三和）	沙田镇	新圩镇	镇隆镇	永湖镇	平潭镇	良井镇
商服用地	Ⅰ	3180	1350	2290	1650	1340	1300	1280
	Ⅱ	2800	1130	1760	1380	1110	1080	1060
	Ⅲ	2380	990	1320	1160	950	910	900
	Ⅳ	1960	—	—	—	—	—	—
	Ⅴ	1660	—	—	—	—	—	—
	Ⅵ	1380	—	—	—	—	—	—
住宅用地	Ⅰ	2780	1320	1950	1350	1300	1270	1260
	Ⅱ	2350	1070	1500	1080	1060	1050	1050
	Ⅲ	1930	840	1280	840	830	830	830
	Ⅳ	1620	—	—	—	—	—	—
	Ⅴ	1320	—	—	—	—	—	—
	Ⅵ	1120	—	—	—	—	—	—
工业用地	Ⅰ	620	555	575	565	560	550	550
	Ⅱ	580	490	510	500	490	490	490
	Ⅲ	510	—	—	—	—	—	—
公共管理与公共服务用地	Ⅰ	745	670	680	675	660	650	650
	Ⅱ	700	590	610	600	590	580	580
	Ⅲ	610	—	—	—	—	—	—

注：上表中商服用地、住宅用地的地价均为容积率2.0的楼面价，工业用地、公共服务用地地价为容积率1.0的地面价。

（二）惠阳区各用途级别范围

1、中心城区各用途级别范围

为避免土地级别界线切割宗地的现象出现，在进行土地定级成果绘图时除水系、沟渠等线状地物可直接作为级别界线外，其他区域的土地级别界线均要求沿宗地界址线布设。另外，由于按宗地界址划分级别，以下仅是对级别范围的概略描述，具体级别范围以级别图为准。

表2 中心城区商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	3180	1、北起人民四路—淡水河—支路—规划路—支路—南门西路—瓦窖坑街—支路—南门中路—支路—白云四路—卢屋路—长安北路—承修一路—承修二路—承修三路—承修四路—白云二路—土湖街—规划路—云新大道围合区域。
Ⅱ	2800	1、北起深汕高速—淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限—支路—支路—规划路—规划路—规划路—土湖街围合区域； 2、北起环西路—支路—规划路—白永北路—白永南路—支路—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。
Ⅲ	2380	1、淡水河—深汕高速—支路—规划路—支路—规划路—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域； 2、北起深汕高速—规划路—支路—规划路—支路—深厦铁路—惠大铁路—惠阳淡水街道办管理界限—淡水河围合区域； 3、北起规划路—支路—规划路—规划路—规划路—迎宾路—支路—桔园路围合区域； 4、北起淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域； 5、北起惠南大道—御和路—莲塘北路—淡水河—支路围合区域。
Ⅳ	1960	1、北起迎宾大道—规划路—惠大高速—惠大铁路—深厦铁路—支路—规划路—支路—规划路—深汕高速—秋宝路—淡水河围合区域； 2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—和兴路—规划路—惠大铁路围合区域。
Ⅴ	1660	1、北起振业城支路—惠大铁路—规划路—和兴路—惠大高速—支路—规划路—惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠阳区淡水街道办管理界限—惠大高速—规划路—迎宾大道—秋宝路—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—人民一路—水背路规划路—白水路规划路—白山路规划路—水围路规划路—观园路规划路—茶园路规划路—支路—规划路围合区域。
Ⅵ	1380	1、惠阳区秋长街道办其他区域； 2、惠阳（三和）经济开发区其他区域； 3、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。

表3 中心城区住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	2780	1、北起深汕高速—淡水河—支路—规划路—支路—规划路—东华大道中围合区域。
Ⅱ	2350	1、北起深汕高速—规划路—支路—规划路—支路—深厦铁路—惠大铁路—惠阳区淡水街道办管理界限—淡水河围合区域； 2、北起白明路—白永北路—白永南路—支路—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。
Ⅲ	1930	1、北起迎宾大道—规划路—惠大高速—惠大铁路—深厦铁路—规划路—支路—规划路—深汕高速—淡水河—秋湖路—秋宝路围合区域； 2、北起淡水河—白永北路—白永南路—白明路—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域； 3、北起惠南大道—御和路—莲塘北路—淡水河—支路围合区域。
Ⅳ	1620	1、北起迎宾大道—秋宝路—秋湖路—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路（规划）—环城西路（规划）围合区域； 2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—规划路—迎宾大道—225县道—规划路—惠南大道—惠大铁路围合区域。
Ⅴ	1320	1、北起振业城支路—惠大铁路—惠南大道—规划路—225县道—环城西路（规划）—外环快速路（规划）—惠阳区秋长街道办管理界限—人民一路—水背路规划路—白水路规划路—白山路规划路—水围路规划路—观园路规划路—茶园路规划路—支路—规划路围合区域； 2、北起规划路—惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠阳区淡水街道办管理界限—惠大高速—支路围合区域。
Ⅵ	1120	1、惠阳区秋长街道办其他区域； 2、惠阳（三和）经济开发区其他区域； 3、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。

表4 中心城区工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	620	1、北起淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域； 2、北起淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。
Ⅱ	580	1、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—惠阳区淡水街道办管理界限—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路—环城西路（规划）—迎宾大道—225县道—规划路—惠南大道—惠大铁路围合区域。
Ⅲ	510	1、惠阳区淡水街道办其他区域； 2、惠阳区秋长街道办其他区域； 3、惠阳（三和）经济开发区其他区域； 4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

620

1、北起淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域；

2、北起淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。

Ⅱ

580

1、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—惠阳区淡水街道办管理界限—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路—环城西路（规划）—迎宾大道—225县道—规划路—惠南大道—惠大铁路围合区域。

Ⅲ

510

1、惠阳区淡水街道办其他区域；

2、惠阳区秋长街道办其他区域；

3、惠阳（三和）经济开发区其他区域；

4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。

表5 中心城区公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	745	1、北起淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域。
Ⅱ	700	1、北起迎宾大道—惠大高速—惠阳区淡水街道办管理界限合围—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路（规划）—环城西路（规划）围合区域。 2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—和兴路—规划路—惠大铁路围合区域。
Ⅲ	610	1、惠阳区淡水街道办其他区域； 2、惠阳区秋长街道办其他区域； 3、惠阳（三和）经济开发区其他区域； 4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

745

1、北起淡水河—惠阳区淡水街道办管理界限围合区域。

Ⅱ

700

1、北起迎宾大道—惠大高速—惠阳区淡水街道办管理界限合围—淡水河—惠阳区秋长街道办管理界限—外环快速路（规划）—环城西路（规划）围合区域。

2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限—惠大高速—和兴路—规划路—惠大铁路围合区域。

Ⅲ

610

1、惠阳区淡水街道办其他区域；

2、惠阳区秋长街道办其他区域；

3、惠阳（三和）经济开发区其他区域；

4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。

2、沙田镇各用途级别范围

表6 沙田镇商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1350	1、北起规划路—支路—支路延长线—深汕高速—支路围合区域。
Ⅱ	1130	1、北起惠沙路（规划）—沙田镇行政界限—深汕高速—支路—规划路—沙田镇行政界限围合区域； 2、世外梅园区域。
Ⅲ	990	1、沙田镇其他区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

1350

1、北起规划路—支路—支路延长线—深汕高速—支路围合区域。

Ⅱ

1130

1、北起惠沙路（规划）—沙田镇行政界限—深汕高速—支路—规划路—沙田镇行政界限围合区域；

2、世外梅园区域。

Ⅲ

990

1、沙田镇其他区域。

表7 沙田镇住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1320	1、北起规划路—支路—支路延长线—深汕高速—支路围合区域。
Ⅱ	1070	1、北起惠沙路（规划）—沙田镇行政界限—深汕高速—支路—规划路—沙田镇行政界限围合区域； 2、世外梅园区域。
Ⅲ	840	1、沙田镇其他区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

1320

1、北起规划路—支路—支路延长线—深汕高速—支路围合区域。

Ⅱ

1070

1、北起惠沙路（规划）—沙田镇行政界限—深汕高速—支路—规划路—沙田镇行政界限围合区域；

2、世外梅园区域。

Ⅲ

840

1、沙田镇其他区域。

表8 沙田镇工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	555	1、北起惠沙路（规划）—沙田镇行政界限—深汕高速—沙田镇行政界限围合区域。
Ⅱ	490	1、沙田镇其他区域。

表9 沙田镇公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	670	1、北起惠沙路（规划）—沙田镇行政界限—深汕高速—沙田镇行政界限围合区域。
Ⅱ	590	1、沙田镇其他区域。

3、新圩镇各用途级别范围

表10 新圩镇商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	2290	1、北起358省道—道80国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域。
Ⅱ	1760	1、北起规划路—惠盐高速—新圩镇行政界限—河流—规划路围合区域，扣除Ⅰ级区域。 2、北起358省道—规划路—惠塘高速围合区域； 3、北起358省道—道8速乡道—河流—支路—规划路围合区域。
Ⅲ	1320	新圩镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

2290

1、北起358省道—道80国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域。

Ⅱ

1760

1、北起规划路—惠盐高速—新圩镇行政界限—河流—规划路围合区域，扣除Ⅰ级区域。

2、北起358省道—规划路—惠塘高速围合区域；

3、北起358省道—道8速乡道—河流—支路—规划路围合区域。

Ⅲ

1320

新圩镇内其它区域。

表11 新圩镇住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1950	1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域。
Ⅱ	1500	1、北起规划路—惠盐高速—新圩镇行政界限—河流—规划路围合区域，扣除Ⅰ级区域； 2、北起358省道—规划路—惠塘高速围合区域； 3、北起358省道—847乡道—河流—支路—规划路围合区域。
Ⅲ	1280	新圩镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

1950

1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域。

Ⅱ

1500

1、北起规划路—惠盐高速—新圩镇行政界限—河流—规划路围合区域，扣除Ⅰ级区域；

2、北起358省道—规划路—惠塘高速围合区域；

3、北起358省道—847乡道—河流—支路—规划路围合区域。

Ⅲ

1280

新圩镇内其它区域。

表12 新圩镇工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	575	1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域； 2、北起规划路—惠盐高速—规划路—支路—规划路围合区域。
Ⅱ	510	新圩镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

575

1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域；

2、北起规划路—惠盐高速—规划路—支路—规划路围合区域。

Ⅱ

510

新圩镇内其它区域。

表13 新圩镇公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	680	1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域； 2、北起规划路—惠盐高速—规划路—支路—规划路围合区域。
Ⅱ	610	新圩镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

680

1、北起358省道—205国道—新圩镇行政界限—规划路围合区域；

2、北起规划路—惠盐高速—规划路—支路—规划路围合区域。

Ⅱ

610

新圩镇内其它区域。

4、镇隆镇各用途级别范围

表14 镇隆镇商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1650	1、北起镇隆镇行政界限—惠风东三路—规划路—镇隆镇行政界限围合区域。
Ⅱ	1380	1、北起镇隆镇行政界限—规划路—金时发大道—镇隆镇行政界限围合区域，扣除Ⅰ级区域； 2、北起长深高速—规划路—205国道—河流围合区域。
Ⅲ	1160	镇隆镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

1650

1、北起镇隆镇行政界限—惠风东三路—规划路—镇隆镇行政界限围合区域。

Ⅱ

1380

1、北起镇隆镇行政界限—规划路—金时发大道—镇隆镇行政界限围合区域，扣除Ⅰ级区域；

2、北起长深高速—规划路—205国道—河流围合区域。

Ⅲ

1160

镇隆镇内其它区域。

表15 镇隆镇住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1350	1、北起镇隆镇行政界限—规划路—四环路（规划）围合区域。
Ⅱ	1080	1、北起镇隆镇行政界限—四环路（规划）—规划路—惠台路—春惠路（规划）—规划路—205国道—潮莞高速—规划路—205国道—长深高速—镇隆镇行政界限围合区域，扣除Ⅰ级区域。
Ⅲ	840	镇隆镇内其它区域。

表16 镇隆镇工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	565	1、北起镇隆镇行政界限—四环路（规划）—规划路—357省道—潮莞高速—规划路—205国道—长深高速围合区域。
Ⅱ	500	镇隆镇内其它区域。

表17 镇隆镇公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	675	1、北起镇隆镇行政界限—四环路（规划）—规划路—潮莞高速—规划路—205国道—长深高速围合区域。
Ⅱ	600	镇隆镇内其它区域。

5、永湖镇各用途级别范围

表18 永湖镇商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1340	1、北起淡水河—规划路—357省道—规划路—淡水河围合区域。
Ⅱ	1110	1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域，扣除Ⅰ级区域； 2、北起357省道—支路—规划路—357省道围合区域。
Ⅲ	950	永湖镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

1340

1、北起淡水河—规划路—357省道—规划路—淡水河围合区域。

Ⅱ

1110

1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域，扣除Ⅰ级区域；

2、北起357省道—支路—规划路—357省道围合区域。

Ⅲ

950

永湖镇内其它区域。

表19 永湖镇住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1300	1、北起淡水河—规划路—357省道—规划路—淡水河围合区域。
Ⅱ	1060	1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域，扣除Ⅰ级区域； 2、北起357省道—支路—规划路—357省道围合区域。
Ⅲ	830	永湖镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

1300

1、北起淡水河—规划路—357省道—规划路—淡水河围合区域。

Ⅱ

1060

1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域，扣除Ⅰ级区域；

2、北起357省道—支路—规划路—357省道围合区域。

Ⅲ

830

永湖镇内其它区域。

表20 永湖镇工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	560	1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域； 2、北起规划路—永湖镇行政界限—潮莞高速—永湖镇行政界限围合区域。
Ⅱ	490	永湖镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

560

1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域；

2、北起规划路—永湖镇行政界限—潮莞高速—永湖镇行政界限围合区域。

Ⅱ

490

永湖镇内其它区域。

表21 永湖镇公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	660	1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域； 2、北起规划路—永湖镇行政界限—潮莞高速—永湖镇行政界限围合区域。
Ⅱ	590	永湖镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

660

1、北起支路—惠大高速—规划路—惠南大道—规划路—淡水河—支路围合区域；

2、北起规划路—永湖镇行政界限—潮莞高速—永湖镇行政界限围合区域。

Ⅱ

590

永湖镇内其它区域。

6、平潭镇各用途级别范围

表22 平潭镇商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1300	1、北起规划路—226县道—惠州大道—规划路—河流—陈平快速路围合区域。
Ⅱ	1080	1、北起规划路—现状路—226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域。
Ⅲ	910	平潭镇内其它区域。

表23 平潭镇住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1270	1、北起规划路—226县道—惠州大道—规划路—河流—陈平快速路围合区域。
Ⅱ	1050	1、北起规划路—现状路—226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域。
Ⅲ	830	平潭镇内其它区域。

表24 平潭镇工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	550	1、北起规划路—现状路—226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域。
Ⅱ	490	平潭镇内其它区域。

表25 平潭镇公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	650	1、北起规划路—现状路—226县道—规划路—河流—平潭镇行政界限围合区域围合区域。
Ⅱ	580	平潭镇内其它区域。

7、良井镇各用途级别范围

表26 良井镇商服用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1280	1、北起357省道—规划路北门路—202县道围合区域。
Ⅱ	1060	1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域。
Ⅲ	900	良井镇内其它区域。

表27 良井镇住宅用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	1260	1、北起357省道—规划路北门路—202县道围合区域。
Ⅱ	1050	1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域。
Ⅲ	830	良井镇内其它区域。

表28 良井镇工业用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	550	1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域； 2、北起规划路—良湖大道—规划路—河流—良井镇行政界限围合区域。
Ⅱ	490	良井镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

550

1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域；

2、北起规划路—良湖大道—规划路—河流—良井镇行政界限围合区域。

Ⅱ

490

良井镇内其它区域。

表29 良井镇公共服务用地基准地价级别范围

单位：元∕平方米（平均地面地价）

级别	级别价	级别范围
Ⅰ	650	1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域； 2、北起规划路—良湖大道—规划路—河流—良井镇行政界限围合区域。
Ⅱ	580	良井镇内其它区域。

级别

级别价

级别范围

Ⅰ

650

1、北起规划路—202县道—潮莞高速—357省道—育才街—规划路—支路—西门街—支路—良湖大道—规划路围合区域；

2、北起规划路—良湖大道—规划路—河流—良井镇行政界限围合区域。

Ⅱ

580

良井镇内其它区域。

（三）惠阳区商服路线价

表30 惠阳区商服路线价表

单位：元∕平方米（平均楼面地价）

序号	区段名	路线价	区段起止
1	开城大道北	7250	北至白云四路，南至中山三路
2	开城大道中	5040	北至中山三路，南至爱民东路
3	开城大道南	3480	北至爱民东路，南至评估范围线
4	白云一路	2820	西至龙海一路，东至兴湖路
5	白云二路	4340	西至兴湖路，东至人民五路
6	白云三路	5220	西至人民五路，东至万顺一路
7	白云四路	4780	西至万顺一路，东至白云五路
8	白云五路	3370	西至人民四路，东至星河西一路
9	南门路	6010	北至横头街，南至白云三路
10	人民二路	3480	西至X225县道，东至北环路
11	人民三路	3180	北至北环路，南至淡水河
12	人民四路	4410	北至淡水河，南至白云三路
13	人民五路	4630	北至白云三路，南至爱民东路
14	人民六路	4970	北至爱民东路，南至大喜街
15	爱民东路	3700	西至人民五路，东至长安南路
16	爱民中路	3240	西至大华三路，东至人民五路
17	中山三路	4350	西至人民五路，东至长安中路
18	万顺一路	3480	北至白云三路，南至爱民东路
19	承修一路	3910	西至开城大道中，东至星河西五路
20	承修二路	3620	西至人民五路，东至开城大道中
21	承修三路	3620	西至中山一路，东至人民五路
22	承修四路	3620	西至南湖路，东至中山一路
23	莲塘西路	4270	西至万顺一路，东至长安中路
24	长安北路	3700	北至卢屋路，南至叶挺中路
25	长安中路	3920	北至叶挺中路，南至承修一路
26	长安南路	3050	北至承修一路，南至爱民东路
27	叶挺中路	4140	西至万顺一路，东至长安北路
28	金惠大道（上）	3980	西至内环路，东至东华大道中
29	金惠大道（下）	3090	东至秋湖路，西至内环路
30	东华大道中	4350	北至深汕高速，南至承修四路
31	广场西路	3040	西至东华大道中，东至人民四路
32	永兴路（上）	3260	北至北环路，南至深汕高速
33	永兴路（下）	3920	北至深汕高速，南至河背街
34	河背街	3260	西至人民三路，东至淡水铁桥北
35	大华路	3480	北至白云三路，南至爱民中路
36	金秋大道	2780	西至秋宝路，东至北环路
37	长鑫中路	2710	西至桔园路，东至迎宾路
38	迎宾路	2440	北至人民二路，南至金秋大道

注：1、上表中的商服路线价，设定的标准宽度4.5米，标准深度为15米的平均楼面地价；

2、商服路线价：是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，根据不同区域、类型，设定标准宽度为4.5米，标准深度分别为15米，求取在该深度上商服用地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的商服路线价。

3、标准深度：在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为商服路线价区段的标准深度。

　　四、惠阳区中心城区基准地价修正体系

以下各种用途区域因素修正体系中涉及因素因子距离量算的，均量算直线距离，且距离区间值含上不含下。

（一）商服用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表31 中心城区Ⅰ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0213	0.0107	0	-0.0107	-0.0213
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0114	0.0057	0	-0.0057	-0.0114
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤200	200-400	400-600	600-800	>800
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0127	0.0064	0	-0.0064	-0.0127
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.01	0.005	0	-0.005	-0.01
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤2200	2200-2700	2700-3200	3200-3700	>3700
	距高铁站距离(米)	修正值	0.0053	0.0027	0	-0.0027	-0.0053
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤1200	1200-1600	1600-2000	2000-2400	>2400
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0033	-0.0065
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0069	0.0035	0	-0.0035	-0.0069
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0101	0.0051	0	-0.0051	-0.0101
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0114	0.0057	0	-0.0057	-0.0114
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0041	0.0021	0	-0.0021	-0.0041
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0027	-0.0054
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0143	0.0072	0	-0.0072	-0.0143

表32 中心城区Ⅱ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0242	0.0121	0	-0.0134	-0.0268
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0129	0.0065	0	-0.0072	-0.0143
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤250	250-500	500-750	750-1000	>1000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0144	0.0072	0	-0.008	-0.016
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0114	0.0057	0	-0.0063	-0.0126
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤2200	2200-2800	2800-3400	3400-4000	>4000
	距高铁站距离(米)	修正值	0.006	0.003	0	-0.0033	-0.0066
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤1400	1400-2100	2100-2800	2800-3500	>3500
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0041	-0.0081
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0078	0.0039	0	-0.0043	-0.0086
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0115	0.0058	0	-0.0064	-0.0127
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0129	0.0065	0	-0.0072	-0.0143
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0047	0.0024	0	-0.0026	-0.0052
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0062	0.0031	0	-0.0034	-0.0068
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0163	0.0082	0	-0.009	-0.018

表33 中心城区Ⅲ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤900	900-1800	1800-2700	2700-3600	>3600
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0315	0.0158	0	-0.0158	-0.0315
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0168	0.0084	0	-0.0084	-0.0168
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0188	0.0094	0	-0.0094	-0.0188
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0148	0.0074	0	-0.0074	-0.0148
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤1500	1500-3000	3000-4500	4500-6000	>6000
	距高铁站距离(米)	修正值	0.0078	0.0039	0	-0.0039	-0.0078
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0096	0.0048	0	-0.0048	-0.0095
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0102	0.0051	0	-0.0051	-0.0102
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0149	0.0075	0	-0.0075	-0.0149
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0168	0.0084	0	-0.0084	-0.0168
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0212	0.0106	0	-0.0106	-0.0212

表34 中心城区Ⅳ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0383	0.0192	0	-0.0137	-0.0273
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0204	0.0102	0	-0.0073	-0.0145
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0228	0.0114	0	-0.0082	-0.0163
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.018	0.009	0	-0.0065	-0.0129
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤2800	2800-5000	5000-7200	7200-9400	>9400
	距高铁站距离(米)	修正值	0.0095	0.0048	0	-0.0034	-0.0068
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤1800	1800-3600	3600-5400	5400-7200	>7200
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0116	0.0058	0	-0.0042	-0.0083
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0123	0.0062	0	-0.0044	-0.0088
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0181	0.0091	0	-0.0065	-0.013
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0204	0.0102	0	-0.0073	-0.0146
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0074	0.0037	0	-0.0027	-0.0053
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0098	0.0049	0	-0.0035	-0.007
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0257	0.0129	0	-0.0092	-0.0184

表35 中心城区Ⅴ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2400	2400-3400	3400-4400	4400-5400	>5400
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0323	0.0162	0	-0.0151	-0.0301
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤1200	1200-2000	2000-2800	2800-3600	>3600
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0172	0.0086	0	-0.008	-0.016
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤1200	1200-2000	2000-2800	2800-3600	>3600
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0192	0.0096	0	-0.009	-0.0179
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0152	0.0076	0	-0.0071	-0.0142
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤4500	4500-6300	6300-8100	8100-9900	>9900
	距高铁站距离(米)	修正值	0.008	0.004	0	-0.0038	-0.0075
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤2500	2500-4500	4500-6500	6500-8500	>8500
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0098	0.0049	0	-0.0046	-0.0091
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0104	0.0052	0	-0.0049	-0.0097
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0153	0.0077	0	-0.0072	-0.0143
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0172	0.0086	0	-0.0081	-0.0161
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0062	0.0031	0	-0.0029	-0.0058
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0082	0.0041	0	-0.0039	-0.0077
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0217	0.0109	0	-0.0101	-0.0202

表36 中心城区Ⅵ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0362	0.0181	0	-0.0181	-0.0362
	距宾馆酒店距离（米）	因素说明	≤1600	1600-3200	3200-4800	4800-6400	>6400
	距宾馆酒店距离（米）	修正值	0.0193	0.0097	0	-0.0097	-0.0193
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0216	0.0108	0	-0.0108	-0.0216
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.017	0.0085	0	-0.0085	-0.017
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤12000	12000-13600	13600-15200	15200-16800	>16800
	距高铁站距离(米)	修正值	0.009	0.0045	0	-0.0045	-0.009
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤6500	6500-8000	8000-9500	9500-11000	>11000
	距汽车站距离(米)	修正值	0.011	0.0055	0	-0.0055	-0.011
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0117	0.0059	0	-0.0059	-0.0117
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0172	0.0086	0	-0.0086	-0.0172
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0194	0.0097	0	-0.0097	-0.0194
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.007	0.0035	0	-0.0035	-0.007
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0093	0.0047	0	-0.0047	-0.0093
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0243	0.0122	0	-0.0122	-0.0243

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表37 商服用地容积率修正系数表

容积率	≦0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	2.391	2.141	1.950	1.799	1.675	1.571	1.483	1.407
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.340	1.281	1.229	1.182	1.139	1.100	1.065	1.000
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8
修正系数	0.974	0.951	0.929	0.908	0.889	0.871	0.853	0.837
容积率	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.822	0.807	0.793	0.780	0.768	0.756	0.744	0.733
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.723	0.712	0.703	0.693	0.684	0.676	0.667	0.659
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.1	5.2
修正系数	0.652	0.644	0.637	0.630	0.623	0.616	0.610	0.604
容积率	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.598	0.592	0.586	0.581	0.575	0.570	0.565	0.560
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8
修正系数	0.555	0.550	0.546	0.541	0.537	0.532	0.528	0.524
容积率	6.9	7	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6
修正系数	0.520	0.516	0.512	0.508	0.505	0.501	0.498	0.494
容积率	7.7	7.8	7.9	8	8.1	8.2	8.3	8.4
修正系数	0.491	0.487	0.484	0.481	0.478	0.475	0.472	0.469
容积率	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9	9	9.1	9.2
修正系数	0.466	0.463	0.460	0.457	0.455	0.452	0.449	0.447
容积率	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8	9.9	10
修正系数	0.444	0.442	0.439	0.437	0.434	0.432	0.430	0.427

1、当容积率大于10时，用公式y=1.441x-0.52求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定；

2、在进行商住综合用地评估时，商服用地地价计算使用的是商服部分的容积率，即：商服部分容积率=商服建筑面积÷土地总面积。

（2）剩余年期修正

按照商服用地土地还原率7.34%，法定最高出让年期为40年，计算商服用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

式中：──年期修正系数；

──实际出让年期或剩余年限；

──土地使用权出让最高年限；

──土地还原率。

表38 商服用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0727	0.1403	0.2034	0.2621	0.3169	0.3679	0.4154
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.4596	0.5008	0.5392	0.575	0.6084	0.6394	0.6683
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6953	0.7204	0.7438	0.7656	0.7859	0.8048	0.8224
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.8388	0.8541	0.8684	0.8817	0.894	0.9055	0.9163
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.9263	0.9356	0.9443	0.9524	0.9599	0.9669	0.9734
剩余年期	36	37	38	39	40	/	/
修正系数	0.9795	0.9852	0.9905	0.9954	1	/	/

注：当土地使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（3）临街深度修正

表39 商服用地临街深度修正系数表

深度（m）	s≤8	8<s≤12	12<s<15	15	15<s≤18
修正系数	1.15	1.12-1.04	1.04-1	1	1-0.95
深度（m）	18<s≤22	22<s≤26	26<s≤30	30<s≤33	33<s≤50
修正系数	0.95-0.88	0.88-0.82	0.82-0.75	0.75-0.70	0.70

注：1、路线价标准深度设定为15米，临街深度起计线为宗地红线临路一侧边线。临街深度超过50米的宗地采用级别价系数修正法评估地价，不需进行本项修正；

2、当宗地临街深度在上表设定的临街深度区间内时，临街深度修正系数采用内插法计算确定。

（4）宽深比修正

表40 商服用地宽深比修正系数表

宽深比	≤0.15	0.15-0.2	0.2-0.3	0.3-0.6	0.6-0.7	0.7-0.8	>0.8
修正系数	0.70	0.71-0.86	0.86-1	1-1.14	1.14-1.41	1.41-1.95	2.00

注：1、上表指的宽深比是临街土地临街面宽度与深度的比值；

2、修正系数区间值含上不含下，区间内系数取值采用插值法确定；

3、临街深度大于50米和不临路的宗地不需进行本项修正；

4、采用路线价测算的宗地不需进行本项修正。

（5）街角地修正

表41 商服用地街角地修正系数表

临街状况	一面临街	两面临街	多面临街
修正系数	1.00	1.05-1.10	1.10-1.15

注：1、采用路线价测算的宗地若旁街附设有路线价，则进行旁街影响加价率修正（旁街路线价的20%），不需进行本项修正；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下。

（6）临路状况修正

表42 商服用地临路状况修正系数表

临路状况	不临路	临其他道路	临商服繁华路段
修正系数	0.85-0.95	1.00	1.05-1.15

注：1、本项仅适用于级别价系数修正法（用路线价评估时不需进行本项修正）；

2、商服繁华路段指中心城区内有路线价的区段；

3、说明：若宗地临规划道路，道路等级高，修正系数取高值，反之，修正系数取低值。

（7）宗地形状修正

表43 商服用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、用路线价评估时不需进行本项修正；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下。

（8）开发程度修正

表44 商服用地开发程度修正系数表

基础设施配套	①土地平整	②通路	③通电	④供水	⑤排水	⑥通讯	⑦通燃气
费用标准	45～60	35～50	15～25	15～25	15～25	5～15	5～15
（元∕㎡）

注：1、基准地价内涵设定土地开发程度为“五通一平”，若宗地开发程度未达“五通一平”，则根据宗地实际情况，对以上①~⑥项作减价修正；若宗地开发程度达“六通一平”，则根据宗地实际情况，对以上第⑦项作加价修正。该项修正为地面价修正系数，若对楼面价进行修正，则需先转换为楼面价修正系数，即开发程度楼面价修正系数 = 开发程度地面价修正系数÷容积率；

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（9）楼层分配修正

表45 商服用地楼层分配修正系数表1

楼层	共1层	共2层	共3层	共4层	共5层	共6层	共7层	共8层	共9层
第1层	1.000	1.3643	1.6474	1.8425	2.0653	2.2719	2.4639	2.6481	2.8293
第2层	∕	0.6357	0.7677	0.8586	0.962	1.0587	1.1482	1.234	1.3185
第3层	∕	∕	0.5848	0.6541	0.733	0.8065	0.8747	0.9401	1.0044
第4层	∕	∕	∕	0.6449	0.723	0.7952	0.8624	0.9268	0.9903
第5层	∕	∕	∕	∕	0.516	0.568	0.616	0.662	0.7073
第6层	∕	∕	∕	∕	∕	0.4998	0.5421	0.5826	0.6224
第7层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.4928	0.5296	0.5659
第8层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.4767	0.5093
第9层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.4527

注：1、该表中修正系数适用于零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地。

2、用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价。

表46 商服用地楼层分配修正系数表2

楼层	共6层	共7层	共8层	共9层	共10层	共11层	共12层	共13层	共14层	共15层	共16层	共17层	共18层	共19层	共20层
第1层	1.9773	2.0430	2.099	2.1390	2.1717	2.1988	2.2215	2.2407	2.257	2.2711	2.2833	2.2938	2.303	2.3119	2.318
第2层	0.9207	0.9513	0.9774	0.9960	1.0112	1.0238	1.0344	1.0433	1.0509	1.0575	1.0631	1.0681	1.0723	1.0765	1.0793
第3层	0.7724	0.7981	0.8199	0.8356	0.8483	0.8589	0.8678	0.8753	0.8817	0.8872	0.8919	0.896	0.8996	0.9031	0.9055
第4层	0.7755	0.8000	0.8219	0.8376	0.8504	0.861	0.8698	0.8774	0.8838	0.8893	0.894	0.8982	0.9018	0.9052	0.9076
第5层	0.7786	0.8019	0.8239	0.8396	0.8524	0.863	0.8719	0.8795	0.8859	0.8914	0.8962	0.9003	0.9039	0.9074	0.9098
第6层	0.7755	0.8038	0.8258	0.8416	0.8544	0.8651	0.874	0.8816	0.888	0.8935	0.8983	0.9025	0.9061	0.9096	0.912
第7层	∕	0.8019	0.8193	0.8436	0.8565	0.8671	0.8761	0.8837	0.8901	0.8957	0.9005	0.9046	0.9082	0.9117	0.9142
第8层	∕	∕	0.8127	0.8369	0.8585	0.8692	0.8782	0.8858	0.8922	0.8978	0.9026	0.9068	0.9104	0.9139	0.9163
第9层	∕	∕	∕	0.8302	0.8517	0.8713	0.8802	0.8879	0.8944	0.8999	0.9047	0.9089	0.9126	0.9161	0.9185
第10层	∕	∕	∕	∕	0.8449	0.8644	0.8823	0.89	0.8965	0.9021	0.9069	0.9111	0.9147	0.9182	0.9207
第11层	∕	∕	∕	∕	∕	0.8575	0.8754	0.8921	0.8986	0.9042	0.909	0.9132	0.9169	0.9204	0.9229
第12层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.8684	0.8851	0.9007	0.9063	0.9112	0.9154	0.919	0.9226	0.925
第13层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.8781	0.8936	0.9084	0.9133	0.9175	0.9212	0.9247	0.9272
第14层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.7848	0.9013	0.9154	0.9197	0.9234	0.9269	0.9294
第15层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.8943	0.9083	0.9218	0.9255	0.9291	0.9315
第16层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9012	0.9147	0.9277	0.9313	0.9337
第17层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9075	0.9205	0.9334	0.9359
第18层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9133	0.9262	0.9381
第19层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9117	0.9308
第20层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9236

（续表）

楼层	共21层	共22层	共23层	共24层	共25层	共26层	共27层	共28层	共29层	共30层	共31层	共32层	共33层
第1层	2.3241	2.3284	2.3329	2.3373	2.3425	2.3478	2.3461	2.3498	2.3538	2.3582	2.3629	2.3678	2.373
第2层	1.0822	1.0841	1.0862	1.0883	1.0907	1.0932	1.0924	1.0941	1.096	1.098	1.1002	1.1025	1.1049
第3层	0.9079	0.9095	0.9113	0.913	0.9151	0.9171	0.9164	0.9179	0.9195	0.9212	0.923	0.9249	0.9269
第4层	0.91	0.9117	0.9135	0.9152	0.9172	0.9193	0.9186	0.9201	0.9217	0.9234	0.9252	0.9271	0.9292
第5层	0.9122	0.9139	0.9157	0.9174	0.9194	0.9215	0.9208	0.9223	0.9239	0.9256	0.9274	0.9294	0.9314
第6层	0.9144	0.9161	0.9178	0.9196	0.9216	0.9237	0.923	0.9245	0.9261	0.9278	0.9296	0.9316	0.9336
第7层	0.9166	0.9182	0.92	0.9218	0.9238	0.9259	0.9252	0.9267	0.9283	0.93	0.9319	0.9338	0.9358
第8层	0.9188	0.9204	0.9222	0.9239	0.926	0.9281	0.9274	0.9289	0.9305	0.9322	0.9341	0.936	0.9381
第9层	0.9209	0.9226	0.9244	0.9261	0.9282	0.9303	0.9296	0.9311	0.9327	0.9344	0.9363	0.9382	0.9403
第10层	0.9231	0.9248	0.9266	0.9283	0.9304	0.9325	0.9318	0.9333	0.9349	0.9366	0.9385	0.9405	0.9425
第11层	0.9253	0.927	0.9288	0.9305	0.9326	0.9347	0.934	0.9355	0.9371	0.9389	0.9407	0.9427	0.9447
第12层	0.9275	0.9292	0.931	0.9327	0.9348	0.9369	0.9362	0.9377	0.9393	0.9411	0.9429	0.9449	0.947
第13层	0.9297	0.9313	0.9332	0.9349	0.937	0.9391	0.9384	0.9399	0.9415	0.9433	0.9451	0.9471	0.9492
第14层	0.9318	0.9335	0.9353	0.9371	0.9392	0.9413	0.9406	0.9421	0.9437	0.9455	0.9474	0.9493	0.9514
第15层	0.934	0.9357	0.9375	0.9393	0.9414	0.9435	0.9428	0.9443	0.9459	0.9477	0.9496	0.9516	0.9536
第16层	0.9362	0.9379	0.9397	0.9415	0.9436	0.9457	0.945	0.9465	0.9482	0.9499	0.9518	0.9538	0.9559
第17层	0.9384	0.9401	0.9419	0.9437	0.9458	0.9479	0.9472	0.9487	0.9504	0.9521	0.954	0.956	0.9581
第18层	0.9405	0.9423	0.9441	0.9459	0.948	0.9501	0.9494	0.9509	0.9526	0.9543	0.9562	0.9582	0.9603
第19层	0.9427	0.9444	0.9463	0.9481	0.9502	0.9523	0.9516	0.9531	0.9548	0.9565	0.9584	0.9604	0.9625
第20层	0.9355	0.9466	0.9485	0.9502	0.9524	0.9545	0.9538	0.9553	0.957	0.9588	0.9607	0.9627	0.9648
第21层	0.9282	0.943	0.9506	0.9524	0.9546	0.9567	0.956	0.9575	0.9592	0.961	0.9629	0.9649	0.967
第22层	∕	0.9393	0.9477	0.9546	0.9568	0.9589	0.9582	0.9597	0.9614	0.9632	0.9651	0.9671	0.9692
第23层	∕	∕	0.9448	0.951	0.9531	0.9552	0.9604	0.9619	0.9636	0.9654	0.9673	0.9693	0.9714
第24层	∕	∕	∕	0.9473	0.9495	0.9516	0.9626	0.9641	0.9658	0.9676	0.9695	0.9715	0.9737
第25层	∕	∕	∕	∕	0.9458	0.9479	0.9648	0.9664	0.968	0.9698	0.9717	0.9738	0.9759
第26层	∕	∕	∕	∕	∕	0.9442	0.967	0.9686	0.9702	0.972	0.9739	0.976	0.9781
第27层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9597	0.9612	0.9629	0.9647	0.9666	0.9686	0.9707
第28层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9575	0.9592	0.961	0.9629	0.9649	0.967
第29层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9518	0.9536	0.9555	0.9575	0.9596
第30层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9462	0.9481	0.9501	0.9522
第31层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9407	0.9427	0.9447
第32层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9353	0.9373
第33层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9299

注：1、该表中修正系数适用于商务金融、旅馆用地。

　　2、用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价。

（10）土地用途修正

表47 商服用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
商服用地	零售商业用地	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气等用地（不包括充换电站），其中加油、加气用地不包括特许经营权价值	1.0
	批发市场用地	以批发功能为主的市场用地	1.0
	餐饮用地	饭店、餐厅、酒吧等用地	0.9
	旅馆用地	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地	0.9
	商务金融用地	指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所（包括用于商业用途的展览会、博览会、交易会、展销会、展示会等会展用地）和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地	0.85
	娱乐用地	指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地	0.8
	其他商服用地	指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点，物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套服务设施等用地。	1.0

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其商服用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（11）特殊景观修正

表48 商服用地特殊景观修正系数表

指标标准说明	宗地临河流、湖泊、公园等多种特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等单一特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等特殊景观，中间有地物阻隔，但整体景观良好
修正系数	1.20-1.15	1.15-1.10	1.10-1.02

注：1、特殊景观修正主要是考虑江河、湖泊、公园以及山景对商服用地的影响；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下；

4、适用于旅馆用地、商务金融用地修正。

（二）住宅用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表49 中心城区Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤700	700-1400	1400-2100	2100-2800	>2800
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0143	0.0072	0	-0.0072	-0.0143
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0104	0.0052	0	-0.0052	-0.0104
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0219	0.011	0	-0.011	-0.0219
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0152	0.0076	0	-0.0076	-0.0152
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0053	0.0027	0	-0.0027	-0.0053
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤800	800-1600	1600-2400	2400-3200	>3200
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0035	0.0018	0	-0.0018	-0.0035
	距医院距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距医院距离（米）	修正值	0.0044	0.0022	0	-0.0022	-0.0044
	距中学距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距中学距离（米）	修正值	0.0053	0.0027	0	-0.0027	-0.0053
	距小学距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距小学距离（米）	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤300	300-600	600-900	900-1200	>1200
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0047	0.0024	0	-0.0024	-0.0047
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0132	0.0066	0	-0.0066	-0.0132
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0117	0.0059	0	-0.0059	-0.0117
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0027	-0.0054
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0069	0.0035	0	-0.0035	-0.0069
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0046	0.0023	0	-0.0023	-0.0046
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0052	0.0026	0	-0.0026	-0.0052
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0051	0.0026	0	-0.0026	-0.0051
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0113	0.0057	0	-0.0057	-0.0113

表50 中心城区Ⅱ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.017	0.0085	0	-0.0083	-0.0166
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0123	0.0062	0	-0.006	-0.012
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0259	0.013	0	-0.0127	-0.0253
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.018	0.009	0	-0.0088	-0.0176
基本设施状况	距公园广场距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距公园广场距离(米)	修正值	0.0062	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	距文体中心距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距文体中心距离(米)	修正值	0.0042	0.0021	0	-0.0021	-0.0041
	距医院距离(米)	因素说明	≤750	750-1500	1500-2250	2250-3000	>3000
	距医院距离(米)	修正值	0.0052	0.0026	0	-0.0026	-0.0051
	距中学距离(米)	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距中学距离(米)	修正值	0.0062	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	距小学距离(米)	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距小学距离(米)	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0036	-0.0071
	距幼儿园距离(米)	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距幼儿园距离(米)	修正值	0.0055	0.0028	0	-0.0027	-0.0054
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0156	0.0078	0	-0.0076	-0.0152
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0138	0.0069	0	-0.0068	-0.0135
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0064	0.0032	0	-0.0032	-0.0063
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0082	0.0041	0	-0.004	-0.008
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0055	0.0028	0	-0.0027	-0.0054
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0062	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.006	0.003	0	-0.003	-0.0059
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0134	0.0067	0	-0.0066	-0.0131

表51 中心城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0176	0.0088	0	-0.0075	-0.0149
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤900	900-1800	1800-2700	2700-3600	>3600
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0128	0.0064	0	-0.0054	-0.0108
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0269	0.0135	0	-0.0114	-0.0227
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0187	0.0094	0	-0.0079	-0.0158
基本设施状况	距公园广场距离(米)	因素说明	≤1200	1200-2400	2400-3600	3600-4800	>4800
	距公园广场距离(米)	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0028	-0.0055
	距文体中心距离(米)	因素说明	≤2400	2400-4800	4800-7200	7200-9600	>9600
	距文体中心距离(米)	修正值	0.0043	0.0022	0	-0.0018	-0.0036
	距医院距离(米)	因素说明	≤900	900-1800	1800-2700	2700-3600	>3600
	距医院距离(米)	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0023	-0.0046
	距中学距离(米)	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距中学距离(米)	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0028	-0.0055
	距小学距离(米)	因素说明	≤400	400-800	800-1200	1200-1600	>1600
	距小学距离(米)	修正值	0.0075	0.0038	0	-0.0032	-0.0064
	距幼儿园距离(米)	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距幼儿园距离(米)	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0025	-0.0049
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0162	0.0081	0	-0.0069	-0.0137
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0144	0.0072	0	-0.0061	-0.0122
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0067	0.0034	0	-0.0029	-0.0057
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0085	0.0043	0	-0.0036	-0.0072
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0024	-0.0048
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0064	0.0032	0	-0.0027	-0.0054
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.0027	-0.0053
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0139	0.007	0	-0.0059	-0.0117

表52 中心城区Ⅳ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0178	0.0089	0	-0.0086	-0.0172
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0129	0.0065	0	-0.0062	-0.0124
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0271	0.0136	0	-0.0131	-0.0262
	公交车站	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交车站	修正值	0.0188	0.0094	0	-0.0091	-0.0182
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤1600	1600-3200	3200-4800	4800-6400	>6400
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0032	-0.0063
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤5500	5500-7500	7500-9500	9500-11500	>11500
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0043	0.0022	0	-0.0021	-0.0042
	距医院距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距医院距离（米）	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0026	-0.0052
	距中学距离（米）	因素说明	≤800	800-1600	1600-2400	2400-3600	>3600
	距中学距离（米）	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0032	-0.0063
	距小学距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距小学距离（米）	修正值	0.0076	0.0038	0	-0.0037	-0.0073
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0058	0.0029	0	-0.0028	-0.0056
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0163	0.0082	0	-0.0079	-0.0158
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0145	0.0073	0	-0.007	-0.014
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0067	0.0034	0	-0.0033	-0.0065
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0086	0.0043	0	-0.0042	-0.0083
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0028	-0.0056
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0032	-0.0063
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.0031	-0.0061
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.014	0.007	0	-0.0068	-0.0135

表53 中心城区Ⅴ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2200	2200-3000	3000-3800	3800-4600	>4600
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0211	0.0106	0	-0.0071	-0.0141
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤900	900-1800	1800-2700	2700-3600	>3600
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0153	0.0077	0	-0.0051	-0.0102
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0322	0.0161	0	-0.0108	-0.0215
	公交车站	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交车站	修正值	0.0224	0.0112	0	-0.0075	-0.0149
基本设施状况	距公园广场距离(米)	因素说明	≤1800	1800-3600	3600-5400	5400-7200	>7200
	距公园广场距离(米)	修正值	0.0077	0.0039	0	-0.0026	-0.0052
	距文体中心距离(米)	因素说明	≤6400	6400-8800	8800-11200	11200-13600	>13600
	距文体中心距离(米)	修正值	0.0052	0.0026	0	-0.0017	-0.0034
	距医院距离(米)	因素说明	≤2500	2500-4000	4500-6000	6000-7500	>7500
	距医院距离(米)	修正值	0.0064	0.0032	0	-0.0022	-0.0043
	距中学距离(米)	因素说明	≤1200	1200-2400	2400-3600	3600-4800	>4800
	距中学距离(米)	修正值	0.0077	0.0039	0	-0.0026	-0.0052
	距小学距离(米)	因素说明	≤800	800-1600	1600-2400	2400-3600	>3600
	距小学距离(米)	修正值	0.009	0.0045	0	-0.003	-0.006
	距幼儿园距离(米)	因素说明	≤800	800-1600	1600-2400	2400-3600	>3600
	距幼儿园距离(米)	修正值	0.0069	0.0035	0	-0.0023	-0.0046
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0194	0.0097	0	-0.0065	-0.0129
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0172	0.0086	0	-0.0058	-0.0115
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.008	0.004	0	-0.0027	-0.0053
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0102	0.0051	0	-0.0034	-0.0068
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0068	0.0034	0	-0.0023	-0.0046
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0077	0.0039	0	-0.0026	-0.0051
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0075	0.0038	0	-0.0025	-0.005
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0166	0.0083	0	-0.0056	-0.0111

表54 中心城区Ⅵ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子		优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0166	0.0083	0	-0.0083	-0.0166
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.012	0.006	0	-0.006	-0.012
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0253	0.0127	0	-0.0127	-0.0253
	公交便捷度	因素说明	公交车站分布密集，公交线路多，班次频繁	公交车站分布较密集，公交线路较多，班次较频繁	公交车站分布密度一般，公交线路较少，班次较少	公交车站分布密度稀疏，公交线路少，班次少	无公交车站分布
	公交便捷度	修正值	0.0176	0.0088	0	-0.0088	-0.0176
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤1500	1500-3000	3000-4500	4500-6000	>6000
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	距文体中心距离（米）	因素说明	≤7500	7500-9500	9500-11500	11500-13500	>13500
	距文体中心距离（米）	修正值	0.0041	0.0021	0	-0.0021	-0.0041
	距医院距离（米）	因素说明	≤2800	2800-4600	4600-6400	6400-8200	>8200
	距医院距离（米）	修正值	0.0051	0.0026	0	-0.0026	-0.0051
	距中学距离（米）	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距中学距离（米）	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	距小学距离（米）	因素说明	≤1400	1400-2800	2800-4200	4200-5600	>5600
	距小学距离（米）	修正值	0.0071	0.0036	0	-0.0036	-0.0071
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤1400	1400-2800	2800-4200	4200-5600	>5600
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0027	-0.0054
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0152	0.0076	0	-0.0076	-0.0152
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0135	0.0068	0	-0.0068	-0.0135
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.0032	-0.0063
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0053	0.0027	0	-0.0027	-0.0053
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.006	0.003	0	-0.003	-0.006
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0058	0.0029	0	-0.0029	-0.0058
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0134	0.0067	0	-0.0067	-0.0134

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表55 住宅用地容积率修正系数表

容积率	≤0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	2.061	1.881	1.741	1.629	1.536	1.457	1.389	1.330
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.278	1.231	1.190	1.152	1.117	1.086	1.057	1.000
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8
修正系数	0.976	0.954	0.934	0.914	0.896	0.879	0.863	0.848
容积率	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.833	0.820	0.806	0.794	0.782	0.771	0.760	0.750
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.740	0.730	0.721	0.712	0.703	0.695	0.687	0.679
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.1	5.2
修正系数	0.672	0.665	0.658	0.651	0.644	0.638	0.632	0.626
容积率	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.620	0.614	0.609	0.604	0.598	0.593	0.588	0.584
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8
修正系数	0.579	0.574	0.570	0.565	0.561	0.557	0.553	0.549
容积率	6.9	7	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6
修正系数	0.545	0.541	0.537	0.534	0.530	0.527	0.523	0.520
容积率	7.7	7.8	7.9	8	8.1	8.2	8.3	8.4
修正系数	0.516	0.513	0.510	0.507	0.504	0.501	0.498	0.495
容积率	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9	9	9.1	9.2
修正系数	0.492	0.489	0.486	0.484	0.481	0.478	0.476	0.473
容积率	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8	9.9	10
修正系数	0.471	0.468	0.466	0.464	0.461	0.459	0.457	0.454

注：当容积率大于10时，用公式y=1.404x-0.49求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定。

（2）剩余年期修正

按照住宅用地土地还原率6.65%，法定最高出让年期为70年，计算住宅用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

式中：──年期修正系数；

──实际出让年期或剩余年限；

──土地使用权出让最高年限；

──土地还原率。

表56 住宅用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.063	0.1222	0.1776	0.2296	0.2783	0.324	0.3669
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.407	0.4447	0.48	0.5131	0.5442	0.5733	0.6006
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6262	0.6502	0.6727	0.6938	0.7136	0.7322	0.7496
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7659	0.7812	0.7955	0.8089	0.8216	0.8334	0.8445
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8549	0.8646	0.8737	0.8823	0.8903	0.8979	0.9049
剩余年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9116	0.9178	0.9236	0.9291	0.9342	0.939	0.9435
剩余年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9477	0.9517	0.9554	0.9588	0.9621	0.9652	0.968
剩余年期	50	51	52	53	54	55	56
修正系数	0.9707	0.9732	0.9756	0.9778	0.9799	0.9819	0.9837
剩余年期	57	58	59	60	61	62	63
修正系数	0.9854	0.987	0.9885	0.9899	0.9912	0.9925	0.9936
剩余年期	64	65	66	67	68	69	70
修正系数	0.9947	0.9958	0.9967	0.9976	0.9985	0.9993	1

注：当土地使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（3）宗地形状修正

表57 住宅用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（4）特殊景观修正

表58 住宅用地特殊景观修正系数表

指标标准说明	宗地临河流、湖泊、公园等多种特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等单一特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等特殊景观，中间有地物阻隔，但整体景观良好
修正系数	1.20-1.15	1.15-1.10	1.10-1.02

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（5）开发程度修正

表59 住宅用地开发程度修正系数表

基础设施配套

①土地平整

②通路

③通电

④供水

⑤排水

⑥通讯

⑦通燃气

费用标准

（元∕㎡）

45～60

35～50

15～25

5～15

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（6）楼层分配修正

表60 住宅用地楼层分配修正系数表（步梯房）

楼层	共1层	共2层	共3层	共4层	共5层	共6层	共7层	共8层	共9层
第1层	1.000	0.9901	0.9888	0.9852	0.9866	0.9785	0.9771	0.9737	0.973
第2层	∕	1.0099	1.0086	1.0049	1.0063	0.998	0.9966	0.9932	0.9924
第3层	∕	∕	1.0026	1.0148	1.0182	1.0137	1.0162	1.0166	1.0197
第4层	∕	∕	∕	0.9951	1.0063	1.0254	1.0318	1.036	1.043
第5层	∕	∕	∕	∕	0.9826	1.0059	1.0162	1.0243	1.0333
第6层	∕	∕	∕	∕	∕	0.9785	0.9966	1.0088	1.0177
第7层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9654	0.9893	0.9983
第8层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9581	0.9788
第9层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9438

注：1.用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价；

2.分摊用地楼层修正采用所在楼栋整栋的楼层进行修正。

表61 住宅用地楼层分配修正系数表（电梯房）

楼层	共6层	共7层	共8层	共9层	共10层	共11层	共12层	共13层	共14层	共15层	共16层	共17层	共18层	共19层	共20层
第1层	0.9663	0.9625	0.9607	0.9528	0.962	0.9599	0.9576	0.9552	0.953	0.9507	0.9501	0.9478	0.9456	0.9436	0.9414
第2层	0.9927	0.9888	0.9869	0.9788	0.9882	0.9861	0.9837	0.9813	0.979	0.9767	0.976	0.9736	0.9713	0.9693	0.9671
第3层	1.0015	0.9975	0.9956	0.9875	0.9926	0.9905	0.988	0.9856	0.9833	0.981	0.9803	0.978	0.9756	0.9736	0.9713
第4层	1.0102	1.0063	1.0044	0.9962	0.9969	0.9948	0.9924	0.99	0.9876	0.9853	0.9846	0.9823	0.9799	0.9779	0.9756
第5层	1.0190	1.0150	1.0131	1.0048	1.0013	0.9992	0.9967	0.9943	0.992	0.9896	0.9889	0.9866	0.9842	0.9822	0.9799
第6层	1.0102	1.0194	1.0218	1.0135	1.0057	1.0036	1.0011	0.9987	0.9963	0.9939	0.9933	0.9909	0.9885	0.9865	0.9842
第7层	∕	1.0106	1.0131	1.0221	1.0101	1.0079	1.0054	1.0030	1.0006	0.9983	0.9976	0.9952	0.9928	0.9907	0.9884
第8层	∕	∕	1.0044	1.0265	1.0144	1.0123	1.0098	1.0073	1.0050	1.0026	1.0019	0.9995	0.9971	0.995	0.9927
第9层	∕	∕	∕	1.0178	1.0188	1.0167	1.0141	1.0117	1.0093	1.0069	1.0062	1.0038	1.0014	0.9993	0.997
第10层	∕	∕	∕	∕	1.0101	1.021	1.0185	1.016	1.0136	1.0112	1.0105	1.0081	1.0057	1.0036	1.0013
第11层	∕	∕	∕	∕	∕	1.0079	1.0229	1.0204	1.0179	1.0156	1.0148	1.0124	1.01	1.0079	1.0056
第12层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0098	1.0247	1.0223	1.0199	1.0192	1.0167	1.0143	1.0122	1.0098
第13层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0117	1.0266	1.0242	1.0235	1.021	1.0186	1.0165	1.0141
第14层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0136	1.0285	1.0278	1.0253	1.0229	1.0208	1.0184
第15层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0156	1.0192	1.0297	1.0272	1.0251	1.0227
第16层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0062	1.021	1.0315	1.0293	1.027
第17层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0081	1.0229	1.0336	1.0312
第18层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.01	1.0251	1.0355
第19层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0079	1.027
第20层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0098

（续表）

楼层	共21层	共22层	共23层	共24层	共25层	共26层	共27层	共28层	共29层	共30层	共31层	共32层	共33层
第1层	0.9392	0.938	0.9359	0.9337	0.9317	0.9299	0.928	0.9266	0.9249	0.9231	0.9228	0.9209	0.9191
第2层	0.9648	0.9636	0.9614	0.9592	0.9571	0.9553	0.9533	0.9519	0.9501	0.9483	0.948	0.946	0.9442
第3层	0.9691	0.9679	0.9656	0.9634	0.9614	0.9595	0.9575	0.9561	0.9543	0.9524	0.9522	0.9502	0.9483
第4层	0.9734	0.9721	0.9699	0.9677	0.9656	0.9637	0.9617	0.9603	0.9585	0.9566	0.9563	0.9543	0.9525
第5层	0.9776	0.9764	0.9741	0.9719	0.9698	0.9679	0.9659	0.9645	0.9627	0.9608	0.9605	0.9585	0.9567
第6层	0.9819	0.9807	0.9784	0.9762	0.9741	0.9722	0.9702	0.9687	0.9669	0.965	0.9647	0.9627	0.9609
第7层	0.9862	0.9849	0.9827	0.9804	0.9783	0.9764	0.9744	0.9729	0.9712	0.9692	0.9689	0.9669	0.9651
第8层	0.9904	0.9892	0.9869	0.9847	0.9826	0.9806	0.9786	0.9771	0.9754	0.9734	0.9731	0.9711	0.9692
第9层	0.9947	0.9934	0.9912	0.9889	0.9868	0.9848	0.9828	0.9813	0.9796	0.9776	0.9773	0.9753	0.9734
第10层	0.9990	0.9977	0.9954	0.9931	0.991	0.9891	0.987	0.9856	0.9838	0.9818	0.9815	0.9795	0.9776
第11层	1.0033	1.0020	0.9997	0.9974	0.9953	0.9933	0.9913	0.9898	0.988	0.986	0.9857	0.9836	0.9818
第12层	1.0075	1.0062	1.0039	1.0016	0.9995	0.9975	0.9955	0.994	0.9922	0.9902	0.9899	0.9878	0.9859
第13层	1.0118	1.0105	1.0082	1.0059	1.0037	1.0018	0.9997	0.9982	0.9964	0.9944	0.9941	0.992	0.9901
第14层	1.0161	1.0148	1.0124	1.0101	1.008	1.006	1.0039	1.0024	1.0006	0.9986	0.9983	0.9962	0.9943
第15层	1.0203	1.019	1.0167	1.0144	1.0122	1.0102	1.0081	1.0066	1.0048	1.0028	1.0025	1.0004	0.9985
第16层	1.0246	1.0233	1.0209	1.0186	1.0164	1.0144	1.0123	1.0108	1.009	1.007	1.0067	1.0046	1.0027
第17层	1.0289	1.0276	1.0252	1.0228	1.0207	1.0187	1.0166	1.015	1.0132	1.0112	1.0109	1.0088	1.0068
第18层	1.0331	1.0318	1.0294	1.0271	1.0249	1.0229	1.0208	1.0193	1.0174	1.0154	1.0151	1.0129	1.011
第19层	1.0374	1.0361	1.0337	1.0313	1.0291	1.0271	1.025	1.0235	1.0216	1.0196	1.0193	1.0171	1.0152
第20层	1.0289	1.0318	1.038	1.0356	1.0334	1.0313	1.0292	1.0277	1.0258	1.0238	1.0235	1.0213	1.0194
第21层	1.0118	1.025	1.0337	1.0398	1.0376	1.0356	1.0334	1.0319	1.03	1.028	1.0277	1.0255	1.0235
第22层	∕	1.0079	1.0269	1.0356	1.0418	1.0398	1.0377	1.0361	1.0342	1.0322	1.0319	1.0297	1.0277
第23层	∕	∕	1.0099	1.0288	1.0376	1.044	1.0419	1.0403	1.0384	1.0364	1.036	1.0339	1.0319
第24层	∕	∕	∕	1.0118	1.0291	1.0373	1.0461	1.0445	1.0426	1.0406	1.0402	1.0381	1.0361
第25层	∕	∕	∕	∕	1.0122	1.0288	1.0377	1.0403	1.0468	1.0448	1.0444	1.0422	1.0403
第26层	∕	∕	∕	∕	∕	1.0119	1.0292	1.0361	1.043	1.049	1.0486	1.0464	1.0444
第27层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0123	1.0277	1.0342	1.0448	1.0444	1.0506	1.0486
第28层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0108	1.0258	1.0364	1.0377	1.0464	1.0528
第29层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.009	1.0238	1.0293	1.0381	1.0486
第30层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.007	1.0126	1.0297	1.0403
第31层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9958	1.0129	1.0277
第32层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9962	1.011
第33层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9943

注：1.用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价；

2.分摊用地楼层修正采用所在楼栋整栋的楼层进行修正。

（7）铁路、高速公路沿线住宅用地修正

铁路、高速公路等沿线的住宅因受噪声等因素的影响，该区域的土地价格比远离铁路、高速公路的土地价格低。该修正系数仅适用于没有阻挡物的铁路、高速公路沿线住宅用地，以铁路线路安全保护区边界设置的围墙、栅栏等防护设施的边界或高速公路防护带边界到建筑红线的距离来衡量住宅受影响程度的大小，具体修正系数如下表：

表62 住宅用地铁路、高速公路沿线价格修正系数表

距离噪声污染源	修正系数
0~50m	0.75
50~100m	0.8
100~150m	0.85
150~200m	0.9
200~250m	0.95
≧250m	1

（三）工业用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表63 中心城区Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0121	0.0061	0	-0.0061	-0.0121
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0137	0.0069	0	-0.0069	-0.0137
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0081	0.0041	0	-0.0041	-0.0081
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0099	0.005	0	-0.005	-0.0099
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.005	0.0025	0	-0.0025	-0.005
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0059	0.003	0	-0.003	-0.0059
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.0097	0.0049	0	-0.0049	-0.0097

表64 中心城区Ⅱ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.013	0.0065	0	-0.0114	-0.0227
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1500	1500-3000	3000-4500	4500-6000	>6000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0146	0.0073	0	-0.0128	-0.0256
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0087	0.0044	0	-0.0076	-0.0152
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0106	0.0053	0	-0.0093	-0.0186
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0047	-0.0094
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.0056	-0.0111
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.0104	0.0052	0	-0.0091	-0.0181

表65 中心城区Ⅲ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0258	0.0129	0	-0.0129	-0.0258
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0291	0.0146	0	-0.0146	-0.0291
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0173	0.0087	0	-0.0087	-0.0173
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0211	0.0106	0	-0.0106	-0.0211
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0107	0.0054	0	-0.0054	-0.0107
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0126	0.0063	0	-0.0063	-0.0126
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.0206	0.0103	0	-0.0103	-0.0206

2、个别因素修正系数

（1）剩余年期修正

按照工业用地土地还原率5.81%，法定最高出让年期为50年，计算工业用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

式中：──年期修正系数；

──实际出让年期或剩余年限；

──土地使用权出让最高年限；

──土地还原率。

表66 工业用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0584	0.1135	0.1657	0.215	0.2615	0.3056	0.3472
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.3865	0.4236	0.4587	0.4919	0.5233	0.5529	0.5809
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6074	0.6324	0.6561	0.6784	0.6996	0.7195	0.7384
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7562	0.7731	0.789	0.8041	0.8183	0.8317	0.8444
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8564	0.8678	0.8785	0.8887	0.8982	0.9073	0.9158
剩余年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9239	0.9316	0.9388	0.9456	0.9521	0.9582	0.9639
剩余年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9694	0.9745	0.9794	0.984	0.9883	0.9925	0.9963
剩余年期	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	1	/	/	/	/	/	/

注：当剩余使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（2）宗地形状修正

表67 工业用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（3）开发程度修正

表68 工业用地开发程度修正系数表

基础设施配套

①土地平整

②通路

③通电

④供水

⑤排水

⑥通讯

⑦通燃气

费用标准

（元∕㎡）

45～60

35～50

15～25

5～15

注：1、基准地价内涵设定土地开发程度为“五通一平”，若宗地开发程度未达“五通一平”，则根据宗地实际情况，对以上①~⑥项作减价修正；若宗地开发程度达“六通一平”，则根据宗地实际情况，对以上第⑦项作加价修正。

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（4）土地用途修正

表69 工业用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
工矿仓储用地	工业用地	指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。	1.0
工矿仓储用地	仓储用地	指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。	1.1

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其工业用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（四）公共服务用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正体系

表70 中心城区Ⅰ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0099	0.005	0	-0.005	-0.0099
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0046	0.0023	0	-0.0023	-0.0046
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤1500	1500-3000	3000-4500	4500-6000	>6000
	距高铁站距离(米)	修正值	0.0042	0.0021	0	-0.0021	-0.0042
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0089	0.0045	0	-0.0045	-0.0089
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0086	0.0043	0	-0.0043	-0.0086
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.004	0.002	0	-0.002	-0.004
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0051	0.0026	0	-0.0026	-0.0051
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0151	0.0076	0	-0.0076	-0.0151

表71 中心城区Ⅱ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0106	0.0053	0	-0.0106	-0.0211
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤1500	1500-3000	3000-4500	4500-6000	>6000
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0049	0.0025	0	-0.0049	-0.0097
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤2000	2000-4000	4000-6000	6000-8000	>8000
	距高铁站距离(米)	修正值	0.0045	0.0023	0	-0.0045	-0.009
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0095	0.0048	0	-0.0095	-0.019
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0091	0.0046	0	-0.0092	-0.0183
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.0042	0.0021	0	-0.0043	-0.0085
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0054	-0.0108
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0161	0.0081	0	-0.0161	-0.0321

表72 中心城区Ⅲ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0242	0.0121	0	-0.0121	-0.0242
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤4500	4500-6500	6500-8500	8500-10500	>10500
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0112	0.0056	0	-0.0056	-0.0112
	距高铁站距离(米)	因素说明	≤5000	5000-8000	8000-11000	11000-14000	>14000
	距高铁站距离(米)	修正值	0.0103	0.0052	0	-0.0052	-0.0103
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0218	0.0109	0	-0.0109	-0.0218
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.021	0.0105	0	-0.0105	-0.021
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.0097	0.0049	0	-0.0049	-0.0097
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0124	0.0062	0	-0.0062	-0.0124
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0369	0.0185	0	-0.0185	-0.0369

2、个别因素修正体系

（1）容积率修正

表73 公共服务用地容积率修正系数表

容积率	≦1	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7
修正系数	1.000	1.085	1.162	1.234	1.300	1.361	1.419	1.473
容积率	1.8	1.9	2	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5
修正系数	1.524	1.572	1.618	1.661	1.703	1.742	1.780	1.816
容积率	2.6	2.7	2.8	2.9	3	3.1	3.2	3.3
修正系数	1.851	1.885	1.917	1.949	1.979	2.008	2.036	2.064
容积率	3.4	3.5	3.6	3.7	3.8	3.9	4	4.1
修正系数	2.090	2.116	2.141	2.166	2.189	2.213	2.235	2.257
容积率	4.2	4.3	4.4	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9
修正系数	2.279	2.300	2.320	2.340	2.360	2.379	2.398	2.416
容积率	5	5.1	5.2	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7
修正系数	2.434	2.452	2.469	2.486	2.503	2.519	2.535	2.551
容积率	5.8	5.9	6	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5
修正系数	2.566	2.581	2.596	2.611	2.626	2.640	2.654	2.668
容积率	6.6	6.7	6.8	6.9	7	7.1	7.2	7.3
修正系数	2.681	2.695	2.708	2.721	2.734	2.746	2.759	2.771
容积率	7.4	7.5	7.6	7.7	7.8	7.9	8	8.1
修正系数	2.783	2.795	2.807	2.819	2.830	2.842	2.853	2.864
容积率	8.2	8.3	8.4	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9
修正系数	2.875	2.886	2.896	2.907	2.917	2.928	2.938	2.948
容积率	9.1	9.2	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8
修正系数	2.968	2.977	2.987	2.996	3.006	3.015	3.024	3.034
容积率	9.9	10	/	/	/	/	/	/
修正系数	3.043	3.052	/	/	/	/	/	/

注：当容积率大于10时，用公式y = 0.891 ln(x) + 1求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定。

（2）剩余年期修正

按照公共服务用地土地还原率5.84%，法定最高出让年期为50年，计算公共服务用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式及计算结果如下：

式中：──年期修正系数；

──实际出让年期或剩余年限；

──土地使用权出让最高年限；

──土地还原率。

表74 公共服务用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0586	0.114	0.1663	0.2157	0.2624	0.3066	0.3483
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.3877	0.4249	0.46	0.4933	0.5247	0.5543	0.5823
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6088	0.6338	0.6575	0.6798	0.7009	0.7208	0.7397
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7575	0.7743	0.7902	0.8052	0.8194	0.8328	0.8454
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8574	0.8687	0.8794	0.8894	0.899	0.908	0.9165
剩余年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9245	0.9321	0.9393	0.9461	0.9525	0.9585	0.9643
剩余年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9697	0.9748	0.9796	0.9841	0.9885	0.9925	0.9964
剩余年期	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	1	/	/	/	/	/	/

注：当剩余使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用上述公式计算确定。

（3）宗地形状修正

表75 公共服务用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（4）开发程度修正

表76 公共服务用地开发程度修正系数表

基础设施配套

①土地平整

②通路

③通电

④供水

⑤排水

⑥通讯

⑦通燃气

费用标准

（元∕㎡）

45～60

35～50

15～25

5～15

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（5）土地用途修正

表77 公共服务用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
公共管理与公共服务用地	机关团体用地	指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。	1.1
	新闻出版用地	指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。	1.6
	教育用地	指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。	1.3
	科研用地	指用于独立的科研、勘测、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。	1.7
	文化设施用地	指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。	1.0
	体育用地	指体育馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地。	1.0
	医疗卫生用地	指用于医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库等用地。	1.1
	社会福利用地	指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地。	0.8
	公用设施用地	指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。	1.0
	公园与绿地	指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。	0.8

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其公共服务用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（五）其他用地宗地地价修正体系

其他用地不进行区域因素修正，个别因素修正体系包括剩余年期修正、宗地形状修正、宗地开发程度修正、用途细分修正，其中剩余年期修正、宗地形状修正、宗地开发程度修正参照对应基准地价类型确定，用途细分修正详见下表：

表78 其他用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正基准	修正系数
特殊用地	监教场所用地	指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地。	公共服务用地各级别基准地价	1.0
	宗教用地	指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。		1.3
	殡葬用地	指陵园、墓地、殡葬场所用地。		2.0
	风景名胜设施用地	指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地，景区内的其他用地按现状归入相应地类。		0.8
交通运输用地	铁路用地	指用于铁道线路以及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。	工业用地各级别基准地价	1.0
	轨道交通用地	指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地场站的用地，以及场站的用地。		1.0
	公路用地	指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。		1.0
	城镇村道路用地	指用于城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地。包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等。		1.0
	交通服务场站用地	指城镇、村庄内交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的露天停车场）、停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地。		1.3
	机场用地	指民用机场、军民合用机场的用地，包括飞行区、航站区、候机楼等用地。		1.1
	港口码头用地	指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。		1.1
	管道运输用地	指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。		1.0
水域及水利设施用地	水工建筑用地	指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建（构）筑物用地。		1.0

注：1、修正基准是指各类型用地级别与级别价的修正基准；

2、高速公路服务区范围内土地价值评估按照实际土地用途确定基准地价。

五、其他乡镇基准地价修正体系

备注：以下各种用途区域因素修正体系中涉及因素因子距离量算的，均量算直线距离，且距离区间值含上不含下。

（一）商服用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表79 乡镇Ⅰ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0485	0.0243	0	-0.0243	-0.0485
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0189	0.0095	0	-0.0095	-0.0189
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0251	0.0126	0	-0.0126	-0.0251
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0174	0.0087	0	-0.0087	-0.0174
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.015	0.0075	0	-0.0075	-0.015
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0169	0.0085	0	-0.0085	-0.0169
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0061	0.0031	0	-0.0031	-0.0061
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0081	0.0041	0	-0.0041	-0.0081
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0213	0.0107	0	-0.0107	-0.0213

表80 乡镇Ⅱ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.039	0.0195	0	-0.0147	-0.0293
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0232	0.0116	0	-0.0088	-0.0175
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0183	0.0092	0	-0.0069	-0.0138
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤2500	2500-4000	4000-5500	5500-7000	>7000
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0118	0.0059	0	-0.0045	-0.0089
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0185	0.0093	0	-0.007	-0.0139
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0208	0.0104	0	-0.0079	-0.0157
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0075	0.0038	0	-0.0029	-0.0057
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.01	0.005	0	-0.0038	-0.0075
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.0262	0.0131	0	-0.0099	-0.0197

表81 乡镇Ⅲ级商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0356	0.0178	0	-0.0178	-0.0356
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0212	0.0106	0	-0.0106	-0.0212
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0168	0.0084	0	-0.0084	-0.0168
	距汽车站距离(米)	因素说明	≤3000	3000-4500	4500-6000	6000-7500	>7500
	距汽车站距离(米)	修正值	0.0108	0.0054	0	-0.0054	-0.0108
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0169	0.0085	0	-0.0085	-0.0169
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.019	0.0095	0	-0.0095	-0.019
规划前景	用地规划	因素说明	中心商服区	较繁华商服区	一般商服区	零星商服网点	其他类型
	用地规划	修正值	0.0069	0.0035	0	-0.0035	-0.0069
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0091	0.0046	0	-0.0046	-0.0091
人口状况	人口密度（客流人口）	因素说明	人口密度大	人口密度较大	一般	人口密度较小	人口密度小
人口状况	人口密度（客流人口）	修正值	0.024	0.012	0	-0.012	-0.024

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表82 商服用地容积率修正系数表

容积率	≦0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	2.235	2.011	1.838	1.702	1.589	1.495	1.415	1.345
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.284	1.230	1.181	1.138	1.099	1.063	1.030	1.000
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8
修正系数	0.977	0.957	0.938	0.919	0.902	0.886	0.871	0.856
容积率	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.842	0.830	0.818	0.806	0.794	0.783	0.773	0.763
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.754	0.744	0.735	0.727	0.718	0.710	0.703	0.696
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.1	5.2
修正系数	0.689	0.682	0.675	0.668	0.662	0.656	0.650	0.644
容积率	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.638	0.633	0.628	0.623	0.618	0.613	0.608	0.603
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8
修正系数	0.599	0.594	0.590	0.585	0.581	0.577	0.573	0.569
容积率	6.9	7	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6
修正系数	0.566	0.562	0.559	0.555	0.551	0.548	0.545	0.541
容积率	7.7	7.8	7.9	8	8.1	8.2	8.3	8.4
修正系数	0.538	0.535	0.531	0.528	0.525	0.522	0.519	0.516
容积率	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9	9	9.1	9.2
修正系数	0.514	0.511	0.508	0.505	0.503	0.500	0.499	0.496
容积率	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8	9.9	10
修正系数	0.493	0.491	0.489	0.486	0.484	0.482	0.479	0.477

注：1、当容积率大于10时，用公式y=1.396x-0.46÷1.015求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定；

2、在进行商住综合用地评估时，商服用地地价计算使用的是商服部分的容积率，即：商服部分容积率=商服建筑面积÷土地总面积。

（2）剩余年期修正

表83 商服用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0727	0.1403	0.2034	0.2621	0.3169	0.3679	0.4154
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.4596	0.5008	0.5392	0.575	0.6084	0.6394	0.6683
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6953	0.7204	0.7438	0.7656	0.7859	0.8048	0.8224
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.8388	0.8541	0.8684	0.8817	0.894	0.9055	0.9163
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.9263	0.9356	0.9443	0.9524	0.9599	0.9669	0.9734
剩余年期	36	37	38	39	40	/	/
修正系数	0.9795	0.9852	0.9905	0.9954	1	/	/

注：当土地使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用中心城区还原率按公式计算确定。

（3）宽深比修正

表84 商服用地宽深比修正系数表（级别价系数修正法）

宽深比	≤0.15	0.15-0.2	0.2-0.3	0.3-0.6	0.6-0.7	0.7-0.8	>0.8
修正系数	0.70	0.71-0.86	0.86-1	1-1.14	1.14-1.41	1.41-1.95	2.00

注：1、上表指的宽深比是临街土地临街面宽度与深度的比值；

2、修正系数区间值含上不含下，区间内系数取值采用插值法确定；

3、临街深度大于50米和不临路的宗地不需进行本项修正；

4、采用路线价测算的宗地不需进行本项修正。

（4）街角地修正

表85 商服用地街角地修正系数表

临街状况	一面临街	两面临街	多面临街
修正系数	1.00	1.05-1.10	1.10-1.15

注：1、采用路线价测算的宗地若旁街附设有路线价，则进行旁街影响加价率修正（旁街路线价的20%），不需进行本项修正；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下。

（5）临路状况修正

表86 商服用地临路状况修正系数表

临路状况	不临路	临其他道路	临商服繁华路段
修正系数	0.85-0.95	1.00	1.05-1.15

注：1、商服繁华路段指：新圩镇政府前的商业街、镇隆镇的大光路、永湖镇的永新街、沙田镇365省道（医院—高速入口区段）、平潭镇的899乡道（市场区段）、良井镇的西门街；

2、不临路状况说明：若宗地临规划道路，道路等级高，修正系数取高值，反之，修正系数取低值。

（6）宗地形状修正

表87 商服用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、用路线价评估时不需进行本项修正；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下。

（7）开发程度修正

表88 商服用地开发程度修正系数表

基础设施配套	①土地平整	②通路	③通电	④供水	⑤排水	⑥通讯	⑦通燃气
费用标准	45～60	35～50	15～25	15～25	15～25	5～15	5～15
（元∕㎡）

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（8）楼层分配系数修正

表89 商服用地楼层分配修正系数表1

楼层	共1层	共2层	共3层	共4层	共5层	共6层	共7层	共8层	共9层
第1层	1.000	1.3643	1.6474	1.8425	2.0653	2.2719	2.4639	2.6481	2.8293
第2层	∕	0.6357	0.7677	0.8586	0.962	1.0587	1.1482	1.234	1.3185
第3层	∕	∕	0.5848	0.6541	0.733	0.8065	0.8747	0.9401	1.0044
第4层	∕	∕	∕	0.6449	0.723	0.7952	0.8624	0.9268	0.9903
第5层	∕	∕	∕	∕	0.516	0.568	0.616	0.662	0.7073
第6层	∕	∕	∕	∕	∕	0.4998	0.5421	0.5826	0.6224
第7层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.4928	0.5296	0.5659
第8层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.4767	0.5093
第9层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.4527

注：1、该表中修正系数适用于零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地。

2、用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价。

表90 商服用地楼层分配修正系数表2

楼层	共6层	共7层	共8层	共9层	共10层	共11层	共12层	共13层	共14层	共15层	共16层	共17层	共18层	共19层	共20层
第1层	1.9773	2.043	2.099	2.139	2.1717	2.1988	2.2215	2.2407	2.257	2.2711	2.2833	2.2938	2.303	2.3119	2.318
第2层	0.9207	0.9513	0.9774	0.996	1.0112	1.0238	1.0344	1.0433	1.0509	1.0575	1.0631	1.0681	1.0723	1.0765	1.0793
第3层	0.7724	0.7981	0.8199	0.8356	0.8483	0.8589	0.8678	0.8753	0.8817	0.8872	0.8919	0.896	0.8996	0.9031	0.9055
第4层	0.7755	0.8	0.8219	0.8376	0.8504	0.861	0.8698	0.8774	0.8838	0.8893	0.894	0.8982	0.9018	0.9052	0.9076
第5层	0.7786	0.8019	0.8239	0.8396	0.8524	0.863	0.8719	0.8795	0.8859	0.8914	0.8962	0.9003	0.9039	0.9074	0.9098
第6层	0.7755	0.8038	0.8258	0.8416	0.8544	0.8651	0.874	0.8816	0.888	0.8935	0.8983	0.9025	0.9061	0.9096	0.912
第7层	∕	0.8019	0.8193	0.8436	0.8565	0.8671	0.8761	0.8837	0.8901	0.8957	0.9005	0.9046	0.9082	0.9117	0.9142
第8层	∕	∕	0.8127	0.8369	0.8585	0.8692	0.8782	0.8858	0.8922	0.8978	0.9026	0.9068	0.9104	0.9139	0.9163
第9层	∕	∕	∕	0.8302	0.8517	0.8713	0.8802	0.8879	0.8944	0.8999	0.9047	0.9089	0.9126	0.9161	0.9185
第10层	∕	∕	∕	∕	0.8449	0.8644	0.8823	0.89	0.8965	0.9021	0.9069	0.9111	0.9147	0.9182	0.9207
第11层	∕	∕	∕	∕	∕	0.8575	0.8754	0.8921	0.8986	0.9042	0.909	0.9132	0.9169	0.9204	0.9229
第12层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.8684	0.8851	0.9007	0.9063	0.9112	0.9154	0.919	0.9226	0.925
第13层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.8781	0.8936	0.9084	0.9133	0.9175	0.9212	0.9247	0.9272
第14层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.7848	0.9013	0.9154	0.9197	0.9234	0.9269	0.9294
第15层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.8943	0.9083	0.9218	0.9255	0.9291	0.9315
第16层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9012	0.9147	0.9277	0.9313	0.9337
第17层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9075	0.9205	0.9334	0.9359
第18层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9133	0.9262	0.9381
第19层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9117	0.9308
第20层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9236

（续表）

楼层	共21层	共22层	共23层	共24层	共25层	共26层	共27层	共28层	共29层	共30层	共31层	共32层	共33层
第1层	2.3241	2.3284	2.3329	2.3373	2.3425	2.3478	2.3461	2.3498	2.3538	2.3582	2.3629	2.3678	2.373
第2层	1.0822	1.0841	1.0862	1.0883	1.0907	1.0932	1.0924	1.0941	1.096	1.098	1.1002	1.1025	1.1049
第3层	0.9079	0.9095	0.9113	0.913	0.9151	0.9171	0.9164	0.9179	0.9195	0.9212	0.923	0.9249	0.9269
第4层	0.91	0.9117	0.9135	0.9152	0.9172	0.9193	0.9186	0.9201	0.9217	0.9234	0.9252	0.9271	0.9292
第5层	0.9122	0.9139	0.9157	0.9174	0.9194	0.9215	0.9208	0.9223	0.9239	0.9256	0.9274	0.9294	0.9314
第6层	0.9144	0.9161	0.9178	0.9196	0.9216	0.9237	0.923	0.9245	0.9261	0.9278	0.9296	0.9316	0.9336
第7层	0.9166	0.9182	0.92	0.9218	0.9238	0.9259	0.9252	0.9267	0.9283	0.93	0.9319	0.9338	0.9358
第8层	0.9188	0.9204	0.9222	0.9239	0.926	0.9281	0.9274	0.9289	0.9305	0.9322	0.9341	0.936	0.9381
第9层	0.9209	0.9226	0.9244	0.9261	0.9282	0.9303	0.9296	0.9311	0.9327	0.9344	0.9363	0.9382	0.9403
第10层	0.9231	0.9248	0.9266	0.9283	0.9304	0.9325	0.9318	0.9333	0.9349	0.9366	0.9385	0.9405	0.9425
第11层	0.9253	0.927	0.9288	0.9305	0.9326	0.9347	0.934	0.9355	0.9371	0.9389	0.9407	0.9427	0.9447
第12层	0.9275	0.9292	0.931	0.9327	0.9348	0.9369	0.9362	0.9377	0.9393	0.9411	0.9429	0.9449	0.947
第13层	0.9297	0.9313	0.9332	0.9349	0.937	0.9391	0.9384	0.9399	0.9415	0.9433	0.9451	0.9471	0.9492
第14层	0.9318	0.9335	0.9353	0.9371	0.9392	0.9413	0.9406	0.9421	0.9437	0.9455	0.9474	0.9493	0.9514
第15层	0.934	0.9357	0.9375	0.9393	0.9414	0.9435	0.9428	0.9443	0.9459	0.9477	0.9496	0.9516	0.9536
第16层	0.9362	0.9379	0.9397	0.9415	0.9436	0.9457	0.945	0.9465	0.9482	0.9499	0.9518	0.9538	0.9559
第17层	0.9384	0.9401	0.9419	0.9437	0.9458	0.9479	0.9472	0.9487	0.9504	0.9521	0.954	0.956	0.9581
第18层	0.9405	0.9423	0.9441	0.9459	0.948	0.9501	0.9494	0.9509	0.9526	0.9543	0.9562	0.9582	0.9603
第19层	0.9427	0.9444	0.9463	0.9481	0.9502	0.9523	0.9516	0.9531	0.9548	0.9565	0.9584	0.9604	0.9625
第20层	0.9355	0.9466	0.9485	0.9502	0.9524	0.9545	0.9538	0.9553	0.957	0.9588	0.9607	0.9627	0.9648
第21层	0.9282	0.943	0.9506	0.9524	0.9546	0.9567	0.956	0.9575	0.9592	0.961	0.9629	0.9649	0.967
第22层	∕	0.9393	0.9477	0.9546	0.9568	0.9589	0.9582	0.9597	0.9614	0.9632	0.9651	0.9671	0.9692
第23层	∕	∕	0.9448	0.951	0.9531	0.9552	0.9604	0.9619	0.9636	0.9654	0.9673	0.9693	0.9714
第24层	∕	∕	∕	0.9473	0.9495	0.9516	0.9626	0.9641	0.9658	0.9676	0.9695	0.9715	0.9737
第25层	∕	∕	∕	∕	0.9458	0.9479	0.9648	0.9664	0.968	0.9698	0.9717	0.9738	0.9759
第26层	∕	∕	∕	∕	∕	0.9442	0.967	0.9686	0.9702	0.972	0.9739	0.976	0.9781
第27层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9597	0.9612	0.9629	0.9647	0.9666	0.9686	0.9707
第28层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9575	0.9592	0.961	0.9629	0.9649	0.967
第29层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9518	0.9536	0.9555	0.9575	0.9596
第30层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9462	0.9481	0.9501	0.9522
第31层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9407	0.9427	0.9447
第32层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9353	0.9373
第33层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9299

注：1、该表中修正系数适用于商务金融、旅馆用地。

2、用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价。

（9）土地用途修正

表91 商服用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
商服用地	零售商业用地	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气等用地（不包括充换电站），其中加油、加气用地不包括特许经营权价值	1.0
	批发市场用地	以批发功能为主的市场用地	1.0
	餐饮用地	饭店、餐厅、酒吧等用地	0.9
	旅馆用地	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地	0.9
	商务金融用地	指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所（包括用于商业用途的展览会、博览会、交易会、展销会、展示会等会展用地）和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地	0.85
	娱乐用地	指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地	0.8
	其他商服用地	指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点，物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套服务设施等用地。	1.0

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其商服用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（10）特殊景观修正

表92 商服用地特殊景观修正系数表

指标标准说明	宗地临河流、湖泊、公园等多种特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等单一特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等特殊景观，中间有地物阻隔，但整体景观良好
修正系数	1.20-1.15	1.15-1.10	1.10-1.02

注：1、特殊景观修正主要是考虑江河、湖泊、公园以及山景对商服用地的影响；

2、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

3、修正系数区间值含上不含下；

4、适用于旅馆用地、商务金融用地修正。

（二）住宅用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表93 乡镇Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0177	0.0089	0	-0.0089	-0.0177
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0128	0.0064	0	-0.0064	-0.0128
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
交通条件	道路通达度	修正值	0.0458	0.0229	0	-0.0229	-0.0458
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤600	600-1200	1200-1800	1800-2400	>2400
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0033	-0.0065
	距医院距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距医院距离（米）	修正值	0.0054	0.0027	0	-0.0027	-0.0054
	距中学距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距中学距离（米）	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0033	-0.0065
	距小学距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距小学距离（米）	修正值	0.0076	0.0038	0	-0.0038	-0.0076
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤500	500-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0058	0.0029	0	-0.0029	-0.0058
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0163	0.0082	0	-0.0082	-0.0163
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0144	0.0072	0	-0.0072	-0.0144
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0067	0.0034	0	-0.0034	-0.0067
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0085	0.0043	0	-0.0043	-0.0085
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0057	0.0029	0	-0.0029	-0.0057
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0065	0.0033	0	-0.0033	-0.0065
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0063	0.0032	0	-0.0032	-0.0063
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0139	0.007	0	-0.007	-0.0139

表94 乡镇Ⅱ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距商服中心距离（米）	修正值	0.022	0.011	0	-0.0095	-0.0189
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0159	0.008	0	-0.0069	-0.0137
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
交通条件	道路通达度	修正值	0.0568	0.0284	0	-0.0244	-0.0488
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距公园广场距离（米）	修正值	0.008	0.004	0	-0.0035	-0.0069
	距医院距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距医院距离（米）	修正值	0.0067	0.0034	0	-0.0029	-0.0058
	距中学距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距中学距离（米）	修正值	0.008	0.004	0	-0.0035	-0.0069
	距小学距离（米）	因素说明	≤600	600-1100	1100-1600	1600-2100	>2100
	距小学距离（米）	修正值	0.0094	0.0047	0	-0.0041	-0.0081
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤600	600-1100	1100-1600	1600-2100	>2100
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0072	0.0036	0	-0.0031	-0.0061
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0202	0.0101	0	-0.0087	-0.0173
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0179	0.009	0	-0.0077	-0.0154
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0083	0.0042	0	-0.0036	-0.0072
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0106	0.0053	0	-0.0046	-0.0091
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0071	0.0036	0	-0.0031	-0.0061
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.008	0.004	0	-0.0035	-0.0069
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0078	0.0039	0	-0.0034	-0.0067
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0173	0.0087	0	-0.0075	-0.0149

表95 乡镇Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
商服繁华度	距商服中心距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距商服中心距离（米）	修正值	0.0238	0.0119	0	-0.0119	-0.0238
	距集贸市场距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距集贸市场距离（米）	修正值	0.0172	0.0086	0	-0.0086	-0.0172
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
交通条件	道路通达度	修正值	0.0616	0.0308	0	-0.0308	-0.0616
基本设施状况	距公园广场距离（米）	因素说明	≤1500	1500-2500	2500-3500	3500-4500	>4500
	距公园广场距离（米）	修正值	0.0087	0.0044	0	-0.0044	-0.0087
	距医院距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距医院距离（米）	修正值	0.0073	0.0037	0	-0.0037	-0.0073
	距中学距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距中学距离（米）	修正值	0.0087	0.0044	0	-0.0044	-0.0087
	距小学距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距小学距离（米）	修正值	0.0102	0.0051	0	-0.0051	-0.0102
	距幼儿园距离（米）	因素说明	≤1000	1000-1500	1500-2000	2000-2500	>2500
	距幼儿园距离（米）	修正值	0.0078	0.0039	0	-0.0039	-0.0078
	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0219	0.011	0	-0.011	-0.0219
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0194	0.0097	0	-0.0097	-0.0194
规划前景	用地规划	因素说明	高档住宅区	成片住宅区	一般住宅区	零星住宅区	其它类型
	用地规划	修正值	0.009	0.0045	0	-0.0045	-0.009
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0115	0.0058	0	-0.0058	-0.0115
环境质量	噪声污染	因素说明	无噪声污染	基本无噪声污染	有轻度噪音污染	噪声污染较严重	噪声污染严重
	噪声污染	修正值	0.0077	0.0039	0	-0.0039	-0.0077
	水污染	因素说明	排污通畅、无污染	排污较通畅、基本无污染	排污一般、有一定污染	排污较差、污染较严重	排污差、污染严重
	水污染	修正值	0.0087	0.0044	0	-0.0044	-0.0087
	大气污染	因素说明	空气质量优，无大气污染	空气质量较优，基本无大气污染	有大气污染，但不影响居住	大气污染较严重，对居住有较大影响	大气污染严重，严重影响居住
	大气污染	修正值	0.0085	0.0043	0	-0.0043	-0.0085
自然景观	自然景观	因素说明	自然景观好	自然景观较好	自然景观一般	自然景观较差	自然景观差
自然景观	自然景观	修正值	0.0188	0.0094	0	-0.0094	-0.0188

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表96 住宅用地容积率修正系数表

容积率	≦0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	2.324	2.075	1.886	1.736	1.614	1.512	1.425	1.350
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.285	1.227	1.176	1.130	1.088	1.050	1.016	1.000
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8
修正系数	0.973	0.954	0.937	0.920	0.904	0.890	0.876	0.862
容积率	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.850	0.838	0.826	0.815	0.805	0.795	0.785	0.776
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.767	0.759	0.750	0.742	0.735	0.727	0.720	0.713
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.1	5.2
修正系数	0.707	0.700	0.694	0.688	0.682	0.676	0.670	0.665
容积率	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.660	0.655	0.649	0.645	0.640	0.635	0.631	0.626
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8
修正系数	0.622	0.618	0.613	0.609	0.605	0.602	0.598	0.594
容积率	6.9	7	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6
修正系数	0.590	0.587	0.583	0.580	0.577	0.573	0.570	0.567
容积率	7.7	7.8	7.9	8	8.1	8.2	8.3	8.4
修正系数	0.564	0.561	0.558	0.555	0.552	0.549	0.546	0.544
容积率	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9	9	9.1	9.2
修正系数	0.541	0.538	0.536	0.533	0.531	0.528	0.526	0.523
容积率	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8	9.9	10
修正系数	0.521	0.519	0.516	0.514	0.512	0.510	0.507	0.505

注：当容积率大于10时，用公式y=1.329x-0.42求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定。

（2）剩余年期修正

表97 住宅用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.063	0.1222	0.1776	0.2296	0.2783	0.324	0.3669
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.407	0.4447	0.48	0.5131	0.5442	0.5733	0.6006
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6262	0.6502	0.6727	0.6938	0.7136	0.7322	0.7496
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7659	0.7812	0.7955	0.8089	0.8216	0.8334	0.8445
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8549	0.8646	0.8737	0.8823	0.8903	0.8979	0.9049
剩余年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9116	0.9178	0.9236	0.9291	0.9342	0.939	0.9435
剩余年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9477	0.9517	0.9554	0.9588	0.9621	0.9652	0.968
剩余年期	50	51	52	53	54	55	56
修正系数	0.9707	0.9732	0.9756	0.9778	0.9799	0.9819	0.9837
剩余年期	57	58	59	60	61	62	63
修正系数	0.9854	0.987	0.9885	0.9899	0.9912	0.9925	0.9936
剩余年期	64	65	66	67	68	69	70
修正系数	0.9947	0.9958	0.9967	0.9976	0.9985	0.9993	1

注：当土地使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用中心城区还原率按公式计算确定。

（3）宗地形状修正

表98 住宅用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（4）特殊景观修正

表99 住宅用地特殊景观修正系数表

指标标准说明	宗地临河流、湖泊、公园等多种特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等单一特殊景观，中间无地物阻隔	宗地临河流、湖泊、公园等特殊景观，中间有地物阻隔，但整体景观良好
修正系数	1.20-1.15	1.15-1.10	1.10-1.02

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（5）开发程度修正

表100 住宅用地开发程度修正系数表

基础设施配套	①土地平整	②通路	③通电	④供水	⑤排水	⑥通讯	⑦通燃气
费用标准	45～60	35～50	15～25	15～25	15～25	5～15	5～15
（元∕㎡）

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（6）楼层分配系数修正

表101 住宅用地楼层分配修正系数表（步梯房）

楼层	共1层	共2层	共3层	共4层	共5层	共6层	共7层	共8层	共9层
第1层	1.000	0.9901	0.9888	0.9852	0.9866	0.9785	0.9771	0.9737	0.973
第2层	∕	1.0099	1.0086	1.0049	1.0063	0.998	0.9966	0.9932	0.9924
第3层	∕	∕	1.0026	1.0148	1.0182	1.0137	1.0162	1.0166	1.0197
第4层	∕	∕	∕	0.9951	1.0063	1.0254	1.0318	1.036	1.043
第5层	∕	∕	∕	∕	0.9826	1.0059	1.0162	1.0243	1.0333
第6层	∕	∕	∕	∕	∕	0.9785	0.9966	1.0088	1.0177
第7层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9654	0.9893	0.9983
第8层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9581	0.9788
第9层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9438

注：1.用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价；

2.分摊用地楼层修正采用所在楼栋整栋的楼层进行修正。

表102 住宅用地楼层分配修正系数表（电梯房）

楼层	共6层	共7层	共8层	共9层	共10层	共11层	共12层	共13层	共14层	共15层	共16层	共17层	共18层
第1层	0.9663	0.9625	0.9607	0.9528	0.962	0.9599	0.9576	0.9552	0.953	0.9507	0.9501	0.9478	0.9456
第2层	0.9927	0.9888	0.9869	0.9788	0.9882	0.9861	0.9837	0.9813	0.979	0.9767	0.976	0.9736	0.9713
第3层	1.0015	0.9975	0.9956	0.9875	0.9926	0.9905	0.988	0.9856	0.9833	0.981	0.9803	0.978	0.9756
第4层	1.0102	1.0063	1.0044	0.9962	0.9969	0.9948	0.9924	0.99	0.9876	0.9853	0.9846	0.9823	0.9799
第5层	1.019	1.015	1.0131	1.0048	1.0013	0.9992	0.9967	0.9943	0.992	0.9896	0.9889	0.9866	0.9842
第6层	1.0102	1.0194	1.0218	1.0135	1.0057	1.0036	1.0011	0.9987	0.9963	0.9939	0.9933	0.9909	0.9885
第7层	∕	1.0106	1.0131	1.0221	1.0101	1.0079	1.0054	1.003	1.0006	0.9983	0.9976	0.9952	0.9928
第8层	∕	∕	1.0044	1.0265	1.0144	1.0123	1.0098	1.0073	1.005	1.0026	1.0019	0.9995	0.9971
第9层	∕	∕	∕	1.0178	1.0188	1.0167	1.0141	1.0117	1.0093	1.0069	1.0062	1.0038	1.0014
第10层	∕	∕	∕	∕	1.0101	1.021	1.0185	1.016	1.0136	1.0112	1.0105	1.0081	1.0057
第11层	∕	∕	∕	∕	∕	1.0079	1.0229	1.0204	1.0179	1.0156	1.0148	1.0124	1.01
第12层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0098	1.0247	1.0223	1.0199	1.0192	1.0167	1.0143
第13层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0117	1.0266	1.0242	1.0235	1.021	1.0186
第14层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0136	1.0285	1.0278	1.0253	1.0229
第15层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0156	1.0192	1.0297	1.0272
第16层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0062	1.021	1.0315
第17层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0081	1.0229
第18层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.01

（续表）

楼层	共21层	共22层	共23层	共24层	共25层	共26层	共27层	共28层	共29层	共30层	共31层	共32层	共33层
第1层	0.9392	0.938	0.9359	0.9337	0.9317	0.9299	0.928	0.9266	0.9249	0.9231	0.9228	0.9209	0.9191
第2层	0.9648	0.9636	0.9614	0.9592	0.9571	0.9553	0.9533	0.9519	0.9501	0.9483	0.948	0.946	0.9442
第3层	0.9691	0.9679	0.9656	0.9634	0.9614	0.9595	0.9575	0.9561	0.9543	0.9524	0.9522	0.9502	0.9483
第4层	0.9734	0.9721	0.9699	0.9677	0.9656	0.9637	0.9617	0.9603	0.9585	0.9566	0.9563	0.9543	0.9525
第5层	0.9776	0.9764	0.9741	0.9719	0.9698	0.9679	0.9659	0.9645	0.9627	0.9608	0.9605	0.9585	0.9567
第6层	0.9819	0.9807	0.9784	0.9762	0.9741	0.9722	0.9702	0.9687	0.9669	0.965	0.9647	0.9627	0.9609
第7层	0.9862	0.9849	0.9827	0.9804	0.9783	0.9764	0.9744	0.9729	0.9712	0.9692	0.9689	0.9669	0.9651
第8层	0.9904	0.9892	0.9869	0.9847	0.9826	0.9806	0.9786	0.9771	0.9754	0.9734	0.9731	0.9711	0.9692
第9层	0.9947	0.9934	0.9912	0.9889	0.9868	0.9848	0.9828	0.9813	0.9796	0.9776	0.9773	0.9753	0.9734
第10层	0.999	0.9977	0.9954	0.9931	0.991	0.9891	0.987	0.9856	0.9838	0.9818	0.9815	0.9795	0.9776
第11层	1.0033	1.002	0.9997	0.9974	0.9953	0.9933	0.9913	0.9898	0.988	0.986	0.9857	0.9836	0.9818
第12层	1.0075	1.0062	1.0039	1.0016	0.9995	0.9975	0.9955	0.994	0.9922	0.9902	0.9899	0.9878	0.9859
第13层	1.0118	1.0105	1.0082	1.0059	1.0037	1.0018	0.9997	0.9982	0.9964	0.9944	0.9941	0.992	0.9901
第14层	1.0161	1.0148	1.0124	1.0101	1.008	1.006	1.0039	1.0024	1.0006	0.9986	0.9983	0.9962	0.9943
第15层	1.0203	1.019	1.0167	1.0144	1.0122	1.0102	1.0081	1.0066	1.0048	1.0028	1.0025	1.0004	0.9985
第16层	1.0246	1.0233	1.0209	1.0186	1.0164	1.0144	1.0123	1.0108	1.009	1.007	1.0067	1.0046	1.0027
第17层	1.0289	1.0276	1.0252	1.0228	1.0207	1.0187	1.0166	1.015	1.0132	1.0112	1.0109	1.0088	1.0068
第18层	1.0331	1.0318	1.0294	1.0271	1.0249	1.0229	1.0208	1.0193	1.0174	1.0154	1.0151	1.0129	1.011
第19层	1.0374	1.0361	1.0337	1.0313	1.0291	1.0271	1.025	1.0235	1.0216	1.0196	1.0193	1.0171	1.0152
第20层	1.0289	1.0318	1.038	1.0356	1.0334	1.0313	1.0292	1.0277	1.0258	1.0238	1.0235	1.0213	1.0194
第21层	1.0118	1.025	1.0337	1.0398	1.0376	1.0356	1.0334	1.0319	1.03	1.028	1.0277	1.0255	1.0235
第22层	∕	1.0079	1.0269	1.0356	1.0418	1.0398	1.0377	1.0361	1.0342	1.0322	1.0319	1.0297	1.0277
第23层	∕	∕	1.0099	1.0288	1.0376	1.044	1.0419	1.0403	1.0384	1.0364	1.036	1.0339	1.0319
第24层	∕	∕	∕	1.0118	1.0291	1.0373	1.0461	1.0445	1.0426	1.0406	1.0402	1.0381	1.0361
第25层	∕	∕	∕	∕	1.0122	1.0288	1.0377	1.0403	1.0468	1.0448	1.0444	1.0422	1.0403
第26层	∕	∕	∕	∕	∕	1.0119	1.0292	1.0361	1.043	1.049	1.0486	1.0464	1.0444
第27层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0123	1.0277	1.0342	1.0448	1.0444	1.0506	1.0486
第28层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.0108	1.0258	1.0364	1.0377	1.0464	1.0528
第29层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.009	1.0238	1.0293	1.0381	1.0486
第30层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	1.007	1.0126	1.0297	1.0403
第31层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9958	1.0129	1.0277
第32层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9962	1.011
第33层	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	∕	0.9943

注：1.用于计算已建成项目（或者有规划指标可以确定具体楼层分布的待开发项目）中各楼层楼面价；

2.分摊用地楼层修正采用所在楼栋整栋的楼层进行修正。

（7）铁路、高速公路沿线住宅用地价格修正

表103 住宅用地铁路、高速公路沿线价格修正系数表

距离噪声污染源	修正系数
0~50m	0.75
50~100m	0.8
100~150m	0.85
150~200m	0.9
200~250m	0.95
≧250m	1

（三）工业用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表104 乡镇Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0216	0.0108	0	-0.0108	-0.0216
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0243	0.0122	0	-0.0122	-0.0243
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0145	0.0073	0	-0.0073	-0.0145
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0177	0.0089	0	-0.0089	-0.0177
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.009	0.0045	0	-0.0045	-0.009
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0105	0.0053	0	-0.0053	-0.0105
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.0172	0.0086	0	-0.0086	-0.0172

表105 乡镇Ⅱ级工业用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0244	0.0122	0	-0.0122	-0.0244
	距高速路口距离(米)	因素说明	≤1500	1500-3000	3000-4500	4500-6000	>6000
	距高速路口距离(米)	修正值	0.0275	0.0138	0	-0.0138	-0.0275
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0163	0.0082	0	-0.0082	-0.0163
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.02	0.01	0	-0.01	-0.02
规划前景	用地规划	因素说明	工业密集区	工业较密集区	一般工业区	零星工业区	其它类型
	用地规划	修正值	0.0101	0.0051	0	-0.0051	-0.0101
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0119	0.006	0	-0.006	-0.0119
产业集聚度	产业集聚度	因素说明	工业园区，已形成规模	工业园区，暂未形成规模	工业企业较集中区	工业企业松散区	工业企业独立区
产业集聚度	产业集聚度	修正值	0.0195	0.0098	0	-0.0098	-0.0195

2、个别因素修正系数

（1）剩余年期修正

表106 工业用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0584	0.1135	0.1657	0.215	0.2615	0.3056	0.3472
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.3865	0.4236	0.4587	0.4919	0.5233	0.5529	0.5809
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6074	0.6324	0.6561	0.6784	0.6996	0.7195	0.7384
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7562	0.7731	0.789	0.8041	0.8183	0.8317	0.8444
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8564	0.8678	0.8785	0.8887	0.8982	0.9073	0.9158
剩余年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9239	0.9316	0.9388	0.9456	0.9521	0.9582	0.9639
剩余年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9694	0.9745	0.9794	0.984	0.9883	0.9925	0.9963
剩余年期	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	1	/	/	/	/	/	/

注：当剩余使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用中心城区还原率按公式计算确定。

（2）宗地形状修正

表107 工业用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（3）开发程度修正

表108 工业用地开发程度修正系数表

基础设施配套

①土地平整

②通路

③通电

④供水

⑤排水

⑥通讯

⑦通燃气

费用标准

（元∕㎡）

45～60

35～50

15～25

5～15

注：1、基准地价内涵设定土地开发程度为“五通一平”，若宗地开发程度未达“五通一平”，则根据宗地实际情况，对以上①~⑥项做减价修正；若宗地开发程度达“六通一平”，则根据宗地实际情况，对以上第⑦项做加价修正；

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（4）土地用途修正

表109 工业用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
工矿仓储用地	工业用地	指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。	1.0
工矿仓储用地	仓储用地	指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。	1.1

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其工业用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（四）公共服务用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表110 乡镇Ⅰ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0179	0.009	0	-0.009	-0.0179
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤1000	1000-2000	2000-3000	3000-4000	>4000
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0159	0.008	0	-0.008	-0.0159
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0162	0.0081	0	-0.0081	-0.0162
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0155	0.0078	0	-0.0078	-0.0155
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.0072	0.0036	0	-0.0036	-0.0072
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0092	0.0046	0	-0.0046	-0.0092
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0273	0.0137	0	-0.0137	-0.0273

表111 乡镇Ⅱ级公共服务用地宗地地价区域因素修正系数

因素	因子	-	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度	因素说明	周边路网密集，道路等级高	周边路网较密集，道路等级较高	周边路网密集度一般，道路等级一般	周边路网较稀疏，道路等级较低	周边路网稀疏，道路等级低
	道路通达度	修正值	0.0201	0.0101	0	-0.0101	-0.0201
	距汽车站距离（米）	因素说明	≤2500	2500-3500	3500-4500	4500-5500	>5500
	距汽车站距离（米）	修正值	0.0179	0.009	0	-0.009	-0.0179
基础设施状况	排水状况	因素说明	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水畅通	在雨水大的情况下无洪涝和积水现象，排水较畅通	在雨水大的情况下有短时的积水现象	一般雨水情况下有积水现象	一般雨水情况下，既有洪涝和积水现象，且持续时间较长
	排水状况	修正值	0.0181	0.0091	0	-0.0091	-0.0181
	供电状况	因素说明	电压很稳定，没有断电现象	电压较稳定，断电频率较小	电压稳定，断电频率小	电压较不稳定，断电现象时有发生	电压很不稳定，断电现象经常发生，且持续时间长
	供电状况	修正值	0.0174	0.0087	0	-0.0087	-0.0174
规划前景	用地规划	因素说明	符合区域规划的最佳用途	较符合区域规划用途，可实现较高利用	一般	较不符合区域土地规划，较难利用	不符合区域土地规划，难以利用
	用地规划	修正值	0.0081	0.0041	0	-0.0041	-0.0081
	道路规划	因素说明	有道路规划，正在建设中	有道路规划，近期有建设迹象	有道路规划，近期无建设迹象	有远期道路规划	无道路规划
	道路规划	修正值	0.0103	0.0052	0	-0.0052	-0.0103
人口状况	人口密度（常住人口）	因素说明	常住人口密度大	常住人口密度较大	常住人口密度一般	常住人口密度较小	常住人口密度小
人口状况	人口密度（常住人口）	修正值	0.0307	0.0154	0	-0.0154	-0.0307

2、个别因素修正系数

（1）容积率修正

表112 公共服务用地容积率修正系数表

容积率	≦1	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7
修正系数	1.000	1.085	1.162	1.234	1.300	1.361	1.419	1.473
容积率	1.8	1.9	2	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5
修正系数	1.524	1.572	1.618	1.661	1.703	1.742	1.780	1.816
容积率	2.6	2.7	2.8	2.9	3	3.1	3.2	3.3
修正系数	1.851	1.885	1.917	1.949	1.979	2.008	2.036	2.064
容积率	3.4	3.5	3.6	3.7	3.8	3.9	4	4.1
修正系数	2.090	2.116	2.141	2.166	2.189	2.213	2.235	2.257
容积率	4.2	4.3	4.4	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9
修正系数	2.279	2.300	2.320	2.340	2.360	2.379	2.398	2.416
容积率	5	5.1	5.2	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7
修正系数	2.434	2.452	2.469	2.486	2.503	2.519	2.535	2.551
容积率	5.8	5.9	6	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5
修正系数	2.566	2.581	2.596	2.611	2.626	2.640	2.654	2.668
容积率	6.6	6.7	6.8	6.9	7	7.1	7.2	7.3
修正系数	2.681	2.695	2.708	2.721	2.734	2.746	2.759	2.771
容积率	7.4	7.5	7.6	7.7	7.8	7.9	8	8.1
修正系数	2.783	2.795	2.807	2.819	2.830	2.842	2.853	2.864
容积率	8.2	8.3	8.4	8.5	8.6	8.7	8.8	8.9
修正系数	2.875	2.886	2.896	2.907	2.917	2.928	2.938	2.948
容积率	9.1	9.2	9.3	9.4	9.5	9.6	9.7	9.8
修正系数	2.968	2.977	2.987	2.996	3.006	3.015	3.024	3.034
容积率	9.9	10	/	/	/	/	/	/
修正系数	3.043	3.052	/	/	/	/	/	/

注：1、当容积率大于10时，用公式y = 0.891 ln(x) + 1求算其修正系数。其中：x为容积率，y为修正系数；当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采用内插法计算确定。

（2）剩余年期修正

表113 公共服务用地剩余年期修正系数表

剩余年期	1	2	3	4	5	6	7
修正系数	0.0586	0.114	0.1663	0.2157	0.2624	0.3066	0.3483
剩余年期	8	9	10	11	12	13	14
修正系数	0.3877	0.4249	0.46	0.4933	0.5247	0.5543	0.5823
剩余年期	15	16	17	18	19	20	21
修正系数	0.6088	0.6338	0.6575	0.6798	0.7009	0.7208	0.7397
剩余年期	22	23	24	25	26	27	28
修正系数	0.7575	0.7743	0.7902	0.8052	0.8194	0.8328	0.8454
剩余年期	29	30	31	32	33	34	35
修正系数	0.8574	0.8687	0.8794	0.8894	0.899	0.908	0.9165
剩余年期	36	37	38	39	40	41	42
修正系数	0.9245	0.9321	0.9393	0.9461	0.9525	0.9585	0.9643
剩余年期	43	44	45	46	47	48	49
修正系数	0.9697	0.9748	0.9796	0.9841	0.9885	0.9925	0.9964
剩余年期	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	1	/	/	/	/	/	/

注：当剩余使用年期在上述使用年期之间时，年期修正系数采用中心城区还原率按公式计算确定。

（3）宗地形状修正

表114 公共服务用地宗地形状修正系数表

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状对土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用有一定影响	形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数	1.06-1.04	1.04-1.02	1.00	0.98-0.96	0.96-0.94

注：1、修正系数需根据宗地具体情况在区间内合理取值；

2、修正系数区间值含上不含下。

（4）开发程度修正

表115 公共服务用地开发程度修正系数表

基础设施配套

①土地平整

②通路

③通电

④供水

⑤排水

⑥通讯

⑦通燃气

费用标准

（元∕㎡）

45～60

35～50

15～25

5～15

2、费用标准的取值可根据宗地的开发难易程度在区间内合理取值。

（5）土地用途修正

表116 公共服务用地用途细分修正系数表

一级类	二级类	含义	修正系数
公共管理与公共服务用地	机关团体用地	指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。	1.1
	新闻出版用地	指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。	1.6
	教育用地	指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。	1.3
	科研用地	指用于独立的科研、勘测、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。	1.7
	文化设施用地	指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。	1.0
	体育用地	指体育馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地。	1.0
	医疗卫生用地	指用于医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库等用地。	1.1
	社会福利用地	指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地。	0.8
	公用设施用地	指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。	1.0
	公园与绿地	指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。	0.8

注：1、当土地用途只细分到一级类时，修正系数取1.0；当土地用途细分到二级类时，参照对应的修正系数进行修正；

2、在进行综合用地评估时，对其公共服务用途部分土地类别修正取值参考第一点。

（五）其他用地宗地地价修正体系

表117 其他用地土地用途修正系数表

一级类	二级类	含义	修正基准	修正系数
特殊用地	监教场所用地	指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地。	公共服务用地各级别基准地价	1.0
	宗教用地	指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。		1.3
	殡葬用地	指陵园、墓地、殡葬场所用地。		2.0
	风景名胜设施用地	指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地，景区内的其他用地按现状归入相应地类。		0.8
交通运输用地	铁路用地	指用于铁道线路以及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。	工业用地各级别基准地价	1.0
	轨道交通用地	指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地场站的用地，以及场站的用地。		1.0
	公路用地	指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。		1.0
	城镇村道路用地	指用于城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地。包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等。		1.0
	交通服务场站用地	指城镇、村庄内交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的露天停车场）、停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地。		1.3
	机场用地	指民用机场、军民合用机场的用地，包括飞行区、航站区、候机楼等用地。		1.1
	港口码头用地	指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。		1.1
	管道运输用地	指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。		1.0
水域及水利设施用地	水工建筑用地	指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建（构）筑物用地。		1.0

注：1、修正基准是指各类型用地级别与级别价的修正基准；

2、高速公路服务区范围内土地价值评估按照实际土地用途确定基准地价。

六、惠阳区土地定级估价成果的应用说明

（一）应用基准地价成果评估商服用地地价

商服用地的地价评估采用级别价系数修正法或路线价法。在有路线价的地段采用路线价评估（临街深度超过50米的宗地采用级别价系数修正法评估地价），没有路线价的地段采用级别价修正法完成。

1、路线价评估商服用地地价

方法1：无旁街或旁街无附设路线价时适用（所临路线价街道为正街，其余为旁街）

楼面价＝宗地所临道路路线价×个别因素修正系数＋（开发程度修正值÷容积率）

（公式1）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式2）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式3）

（公式1、2中“楼面价”是指单位建筑面积平均分摊地价，下同；公式2、3中“地面单价”是指单位土地面积平均地价，下同。个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、街角地、土地用途修正共六项。）

方法2：有旁街且旁街附设有路线价时适用（临街路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；如两街路线价相等时，则以宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街）。

楼面价＝[宗地所临正街路线价×正街临街深度修正＋旁街路线价×旁街影响加价率（20%）]×个别因素修正系数+（开发程度修正值÷容积率）

（公式4）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式5）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式6）

（个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、土地用途修正共五项。）

路线价法测算案例：

待估宗地地价测算案例（旁街无路线价）
待估宗地状况
评估宗地位于惠阳区爱民东路西侧地段，土地用途为商服用地，出让面积为400平方米。宗地东侧为爱民东路，西侧、北侧和南侧均为楼房。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为40年。评估该宗地在2017年8月1日的土地使用权出让价格。宗地各项规划指标如下：规划容积率R：1.0≤R≤4.0；建筑密度D：D≤35%；总建筑面积S：S≤1600平方米；绿地率：≥30%；土地用途：商服用地。通过资料收集和调查可知：宗地所临路线价区段为爱民东路，路线价为3700元/平方米；宗地形状呈矩形，临街深度为20米。
测算过程
路线价正街区段	爱民东路	路线价（P路、元/平方米）	3700
路线价旁街区段	无	路线价（P路、元/平方米）	无
修正项		宗地情况	修正系数
①期日		2017.8.1	1.0
②容积率		4.0	0.738
③剩余年期		40年	1.0
④临街深度		20米	0.915
⑤街角地		一面临街	1.0
⑥土地用途		该宗地无法获取细分用途，土地用途按一级类修正	1.0
⑦开发程度		五通一平	0
待估宗地价格（楼面价）=P路①②③④⑤⑥+（⑦/R）
待估宗地价格（楼面价、元/平方米）			2498
总地价（万元）			399.68
地面单价（元/平方米）			9994

2、级别价系数修正法评估商服用地地价

楼面价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋（开发程度修正值÷容积率）

（公式7）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式8）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式9）

（个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宽深比、街角地、宗地形状、临路状况、特殊景观、土地用途修正共九项。）

利用楼面价求算某楼层（某使用单元）分摊的地价时，须进行楼层分配系数修正。根据该楼层（该使用单元）所在宗地的总体情况，先对宗地进行区域因素和个别因素修正求取宗地平均楼面价，然后根据楼层分配系数测算该楼层楼面地价。

（二）应用基准地价成果评估住宅用地地价

住宅用地的地价评估采用级别价系数修正法。

楼面价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋（开发程度修正值÷容积率）

（公式10）

总地价＝楼面价×土地总面积×容积率

或总地价＝楼面价×总建筑面积

（公式11）

地面单价＝楼面价×容积率

或地面单价＝总地价÷土地总面积

（公式12）

（个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宗地形状、特殊景观、铁路高速公路沿线修正共六项。）

住宅用地测算案例：

待估宗地地价测算案例

待估宗地状况

评估宗地位于东华大道东侧地段，土地用途为住宅用地，出让面积为20000平方米。宗地西侧临东华大道，南侧为广场西路，东侧、北侧为建筑物。该宗地开发程度为六通一平，宗地土地使用权出让年限为70年。评估该宗地在2017年8月1日的土地使用权出让价格。
宗地各项规划指标如下：
规划容积率R：1.0＜R≤3.5；
建筑密度D：D≤38%；
总建筑面积S：S≤70000平方米；
绿地率：≥30%；
宗地形状：规则，对土地利用极为有利；
景观环境：无特殊景观环境。
通过资料收集和调查可知：
宗地位于住宅用地一级范围内，级别价为2780元/平方米。

测算过程

区域因素修正

因子

距商服中心距离

距集贸市场距离

道路通达度

公交车站

距公园广场距离

距文体中心距离

距医院距离

距中学距离

距小学距离

区域

状况

一般

较优

优

一般

较优

较劣

修正值

0.0052

0.0219

0.0152

0.0053

0.0022

-0.0027

-0.0031

因子

距幼儿园距离

排水状况

供电状况

自然景观

水污染

大气污染

噪声污染

道路规划

用地规划

区域

状况

优

较优

一般

优

一般

优

较优

修正值

0.0047

0.0132

0.0117

0.0083

0.0069

0.0027

∑区域因素修正系数=0.0915

个别因素修正

住宅级别

Ⅰ级

级别价P（元/平方米）

2780

修正项

宗地情况

修正系数

①期日

2017.8.1

②容积率

3.5

0.76

③剩余年期

70年

④宗地形状

优

1.04

⑤特殊景观

无

⑥铁路、高速公路沿线

≧250m

⑦区域因素

1＋∑区域因素修正系数

1.0915

⑧开发程度

六通一平

待估宗地价格（楼面价）=P*①*②*③*④*⑤*⑥*⑦+（⑧/R）

待估宗地价格（楼面价、元/平方米）

2404

总地价（万元）

16828

地面单价（元/平方米）

8414

（三）应用基准地价成果评估工业用地地价

工业用地的价值评估采用级别价系数修正法。

地面单价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋开发程度修正值

（公式13）

总地价＝地面单价×土地总面积

（公式14）

（个别因素修正包括期日、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共四项。）

工业用地测算案例：

待估宗地地价测算案例
待估宗地状况
评估宗地位于三和街道拾围村地段，土地用途为工业用地，出让面积为11200平方米。宗地西侧临高速路，北、东侧临空地，南侧临莲塘北路。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为50年。评估该宗地在2017年8月1日的土地使用权出让价格。宗地各项规划指标如下：规划容积率R：R≥1.5；建筑密度D：D≥30%；总建筑面积S：S≥16800平方米；绿地率：≤20%；用地性质：工业用地。通过资料收集和调查可知：宗地位于工业用地三级范围内，级别价为510元/平方米；宗地形状不规则，对土地利用有一定影响。
测算过程
区域因素修正
因子	道路通达度		距高速路口距离		排水状况	供电状况
区域状况	优		优		优	优
修正值	0.0258		0.0291		0.0173	0.0211
因子	道路规划		用地规划		产业集聚影响度	/
区域状况	较优		优		优	/
修正值	0.0063		0.0107		0.0206	/
∑区域因素修正系数						0.1309
个别因素修正
工业级别		Ⅲ级		级别价P（元/平方米）		510
修正项				宗地情况		修正系数
①期日				2017.8.1		1
②剩余年期				50		1
③宗地形状				较劣		0.98
④土地用途				工业用地		1
⑤区域因素				1＋∑区域因素修正系数		1.1309
⑥开发程度				五通一平		0
待估宗地价格（地面价）=P①②③④*⑤+⑥
待估宗地价格（地面价、元/平方米）						565
总地价（万元）						632.8

（四）应用基准地价成果评估公共服务用地地价

公共服务用地的地价评估采用级别价系数修正法。

地面单价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋开发程度修正值

（公式15）

总地价＝地面单价×土地总面积

（公式16）

（公共服务用地个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共五项）

（五）应用基准地价成果评估其他用地地价

其他用地的地价评估采用级别价系数修正法。其他用地的级别价：参照相应类型的基准地价并进行系数修正确定。

地面单价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋开发程度修正值

（公式17）

总地价＝地面单价×土地总面积

（公式18）

（个别因素修正包括期日、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共四项。）

（六）应用基准地价成果评估商住综合用地地价

商住综合用地地价评估采用分部计算法计算，即分别假设该宗地为商服用地或住宅用地，然后进行商服用地地价和住宅用地地价的计算，加总求和可得商住综合用地的地价。即：

商住综合用地地价＝商服用地分摊土地价格＋住宅用地分摊土地价格

注意：1、在进行容积率修正时，商服用地地价计算使用的是商服部分的容积率，即：商服部分容积率=商服建筑面积÷土地总面积；住宅用地地价计算使用的是整宗土地的容积率；

2、宗地如满足路线价法评估要求，则商服用地部分价格采用路线价法进行评估。

具体计算方法有两种：

方法1：（当规划告知书上给出的是商服和住宅用地各自的建筑面积时适用）

1、测算商服部分分摊土地价格

先根据商服建筑面积求算商服部分容积率，然后求算商服用地平均楼面价，即：

楼面价＝宗地所临道路路线价×个别因素修正系数＋（开发程度修正值÷整宗土地的容积率）

（公式19）

或楼面价＝[宗地所临正街路线价×正街临街深度修正＋旁街路线价×旁街影响加价率（20%）]×个别因素修正系数+（开发程度修正值÷整宗土地的容积率）

（公式20）

或楼面价＝级别价×个别因素修正系数×（1＋区域因素修正系数）＋（开发程度修正值÷整宗土地的容积率）

（公式21）

（公式19中个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、街角地、土地用途修正共六项；公式20中个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、临街深度、土地用途修正共五项；公式21中个别因素修正包括期日、容积率、剩余年期、宽深比、街角地、宗地形状、临路状况、土地用途修正共八项。）

商服用地分摊土地价格＝商服用地平均楼面价×商服部分建筑面积

（公式22）

2、测算住宅部分分摊土地价格

“住宅用地平均楼面价”的评估方法同住宅用地中的楼面价计算方法一样。

住宅用地分摊土地价格＝住宅用地平均楼面价×住宅部分建筑面积

（公式23）

3、测算商住综合用地的土地地价和平均楼面价

商住综合用地总地价＝商服用地分摊土地价格＋住宅用地分摊土地价格

（公式24）

商住综合用地平均楼面价=商住综合用地总地价÷总建筑面积

（公式25）

商住综合用地平均地面价=商住综合用地总地价÷土地总面积

（公式26）

方法2：（当规划告知书上给出的是商服和住宅用地各占的商住综合用地面积比例时适用）

1、测算商服部分楼面价

先根据比例计算出商服部分建筑面积，然后求算商服部分容积率。“商服用地平均楼面价”同商住综合用地地价评估方法1中“商服用地平均楼面价”计算方法一样。

2、测算住宅部分楼面价

“住宅用地平均楼面价”的评估方法同住宅用地中的楼面价计算方法一样。

3、测算商住综合用地的平均楼面价、总地价和地面单价

商住综合用地平均楼面价=商服用地平均楼面价×商服用地占比+住宅用地平均楼面价×住宅用地占比

（公式27）

商住综合用地总地价＝商住综合用地平均楼面价×总建筑面积

（公式28）

商住综合用地平均地面价=商住综合用地总地价÷土地总面积

（公式29）

商住综合用地测算案例：

待估宗地地价测算案例
待估宗地状况
评估宗地位于淡水街道土湖村白云坑地段，土地用途为商服、住宅用地，出让用地面积为20000平方米。宗地西侧临内环路，北侧为建筑物，东侧为建筑物，南侧临建筑物。该宗地开发程度已达到五通一平，宗地土地使用权出让年限为商服40年、住宅70年。评估该宗地在2017年8月1日的土地使用权出让价格。宗地各项规划指标如下：规划容积率R：1.0＜R≤3.5；总建筑面积S：S≤70000（其中住宅建筑面积≤63000㎡，商服建筑面积≤7000㎡）；绿地率：≥25%。通过资料收集和调查可知：宗地临街深度大于50米，宗地不临路线价；宗地位于商服用地三级区域，级别价为2380元/平方米，住宅用地二级区域，级别价为2350元/平方米，宗地形状较规则，对土地利用较为有利。
测算过程
商服用地部分					住宅用地部分
商服级别	III级	级别价P（元/平方米）	2380		住宅级别	III级	级别价P（元/平方米）	2350

修正项	宗地情况		修正系数		修正项	宗地情况		修正系数
①期日	2017.8.1		1		①期日	2017.8.1		1
②容积率	0.1		2.391		②容积率	3.5		0.76
③剩余年期	40年		1		③剩余年期	70年		1
④宽深比	临街深度大于50米，不做修正		∕		④宗地形状	较优		1.02
⑤街角地	一面临街		1		⑤特殊景观环境	一般		1
⑥临路状况	临一般道路		1		⑥铁路、高速公路沿线	≧250m		1
⑦宗地形状	较优		1.02		⑦区域因素	1＋区域因素修正系数		1.0708
⑧土地用途	该宗地无法获取细分用途，土地用途按一级类修正		1		⑧开发程度	五通一平		0
⑨区域因素	1＋区域因素修正系数		1.0279		∕	∕		∕
⑩开发程度	五通一平		0		∕	∕		∕
商服部分平均楼面价=P①②③④⑤⑥⑦⑧*⑨+（⑩/R）					住宅部分平均楼面价=P①②③④⑤⑥*⑦+（⑧/R）
商服用地平均楼面价（元/平方米）				5966	住宅用地平均楼面价（元/平方米）				1951
商服用地分摊土地价格（万元）				4176.2	住宅用地分摊土地价格（万元）				12291.3
商住综合用地总地价（万元）									16467.5
商住综合用地平均地面价（元/平方米）									8234

（七）应用基准地价成果评估其他综合用地地价

其他综合用地地价评估同样采用分部计算法计算，即先计算各用途用地分摊土地价格，然后宗地总地价等于各用途地价之和，即：

综合用地地价＝A用途用地分摊土地价格＋B用途用地分摊土地价格＋···＋第n种用途用地分摊土地价格

各用途用地分摊土地价格计算方法同本节（一）～（五）对应土地用途计算方法一致。其中：

1、综合用地各用途地价计算中涉及容积率修正的，容积率均按整宗土地的综合容积率计；

2、综合用地各用途用地如有用途细分，则按相应土地用途修正系数进行修正。

3、综合用地中如涉及商服用地且宗地满足路线价法评估要求，则商服用地部分价格采用路线价法进行评估；

4、当规划告知书设定各用途用地比例，各用途用地应当先统一折算为地面单价再进行计算。

（八）应用基准地价成果评估套房土地地价

1、测算某单元商铺分摊土地地价

“商服用地平均楼面价”的评估方法同商服用地（或商住用地中的商服部分）中的楼面价计算方法一样。

某单元商铺楼面价＝商服用地平均楼面价×该单元所在楼层分配系数

（公式30）

（在选择该单元所在楼层分配系数时需注意，若该物业为商住综合楼时，修正系数参照商服用地楼层分配修正系数表2）

（若分摊土地的容积率是按照实际商服容积率计算，即容积率=商服建筑面积÷土地总面积，商服用地的总层数按商业的实际楼层总数计（不包括地下部分）；若分摊土地的容积率是按照规划容积率，或者按分摊商服土地面积计算，即容积率=商服建筑面积÷商服分摊土地面积，商服用地的总层数按建筑物楼层总数计（不包括地下部分））

某单元商铺分摊土地价格＝某单元商铺楼面价×该单元建筑面积

（公式31）

2、测算某单元住宅分摊土地地价

“住宅用地平均楼面价”的评估方法同住宅用地中的楼面价计算方法一样。

某单元住宅楼面价＝住宅用地平均楼面价×该单元所在楼层分配系数

（公式32）

（在选择该单元所在楼层分配系数时需注意，若该物业为商住综合楼时，住宅用地的总层数按建筑物楼层总数计（不包括地下部分））

某单元住宅分摊土地价格＝某单元住宅楼面价×该单元建筑面积

（公式33）

（九）其他说明

1、跨级别宗地级别与级别价确定

对某一土地级别界线而言，它既是上一级土地级的下界线，又是下一级土地级的上界线。一宗完整土地的规划利用具有统一性，用地效益也依赖于各建设项目的整体发挥。为便于地价管理，方便成果使用，对宗地界线跨多个级别的情况，本报告建议在进行宗地地价评估时，原则上取该宗地所处的较高级别基准地价进行评估。

2、超出出图范围的宗地级别基准地价取值

当宗地所在位置在出图范围外时，级别基准地价为该镇（区）相应用途的末级价格。

3、租赁土地使用权价格评估

租赁土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出租给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地使用权租金（地租）的行为。土地价格是土地经济地价的反映，是为购买土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。租赁土地使用权价格确定可以宗地评估价格为依据，以基准地价为参考，通过地价还原确定年租金，而不宜采用平均年限摊销地价推算地租。

4、分摊土地使用权价格评估

采用基准地价法评估分摊土地使用权价格时，个别因素状况根据分摊土地使用权所在宗地状况确定，若分摊土地使用权所在宗地符合采用路线价法评估要求的，应采用路线价法评估其商服用途土地的价格。

5、已出让宗地改变用途、调整容积率补缴地价款的评估

土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，补缴地价款评估方法依据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）文件的附件等相关文件确定。

对于由其他用途调整为商服用途或商住综合用途的宗地，当采用基准地价法评估新用途下土地价格时，若宗地符合采用路线价法评估要求的，应采用路线价法评估商服用途部分的土地价格。

七、惠阳区基准地价更新成果应用建议

（一）共同构建地价动态监测系统

惠阳区按照商服、住宅、工业三种基本类别进行地价监测，各类别地价的内涵与基准地价内涵一致。地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。惠阳区地价指数是以2015年1季度为基期的定基地价指数。

表118 惠阳区地价指数表

年份	商服	住宅	工业
2015年1季度	100	100	100
2017年2季度	307	335	153
2017年3季度	312	343	155
2017年4季度	314	348	158
2018年1季度	315	353	166

基准地价评估具有一个估价期日，级别价、商服用地路线价均是在该时点下的平均价格水平，因此，基准地价是实施期内是一种静态的价格，评估具体宗地需进行期日修正。惠州市位于珠江三角洲内，但珠江三角洲地价指数主要由广州、佛山、东莞、深圳、中山、珠海等城市的地价指数汇总而成。惠州市作为一个独立的地级市，其影响地价的一般因素和区域因素有别于其地区特点，地价变化规律也与珠三角其他城市不尽相同。房地产市场近年来不断呈现新情况、新问题，为全面、准确掌握惠阳区地价运行态势，切实增强土地宏观调控的针对性和有效性，建议惠阳区联动惠城区共同构建地价动态监测工作，对土地价格变化趋势进行及早跟踪与科学预测，以及时调整土地供应政策，积极引导土地市场与房地产市场的规范合理有序发展。惠城区地价动态监测已纳入国家级监测系统，将继续按季度公布监测成果，建议在惠阳区地价动态监测体系未建立以前，持续更新惠阳区地价指数或评估时的期日修正使用惠城区地价指数。

（二）地下空间建设用地使用权价格评估建议

根据《国土资源部关于加强城市地质工作的指导意见》（国土资发〔2017〕104号），实行地下空间资源开发利用激励政策。鼓励各地因地制宜，探索完善建设用地使用权（地下）出让方式。对于国防、人防、防灾、城市基础设施和公共服务设施等符合《划拨用地目录》使用地下建设用地的，可以采用划拨方式供地。鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。激励原地下建设用地使用权人，结合城市更新改造进行地下空间再开发。完善地下建设用地基准地价体系，促进地下空间依法有序开发利用。2018年惠州市政府工作报告提出推进城市深地资源和地下空间开发利用试点工作。

随着经济快速发展，惠州市土地利用方式逐渐发生变化，土地利用方式转向多样化、立体化，如何评估地下空间建设用地使用权等一系列新问题也相继出现，为进一步规范引导惠州市土地市场发展，稳定土地市场秩序，本轮基准地价更新了地下空间建设用地使用权地价修正体系。

考虑到惠州市惠阳区缺乏地下空间出让样点的实际情况，参考全国其他地区（福州、杭州、兰州、上海、潍坊、漳州等）关于国有建设用地地下空间使用权出让价格的修正体系，本轮惠阳区国有建设用地地下空间建设用地使用权价格评估方法确定如下：

（1）价格说明

①在运用基准地价系数修正法过程中，对人防设施、防灾、城市基础设施和公共服务设施等符合《划拨用地目录》的，其地下空间使用权取得可依法采用划拨方式，不计收地下空间建设用地使用权价格。

②用于商业、金融、旅游、娱乐、仓储等经营性用途的，其地下空间使用权依法采用招标、拍卖、挂牌出让等方式取得，依据规划部门出具规划条件明确出让地块的用地性质、用地范围、建设规模等指标测算地价。

③可以进行分割转让、销售、出租的地下车库计收地下空间建设用地使用权价格。

④地下空间的基准地价参照相应用途及级别的地上基准地价。

⑤地下空间建设用地使用权价格需进行区域因素修正以及期日修正、剩余年期修正、开发程度修正。

（2）地下空间建设用地使用权价格修正系数表

表119 惠阳区地下空间建设用地使用权价格修正系数表

序号	楼层	参照基准地价类型	修正系数	备注
1	地下一层	商服	0.35	指地下商业、金融、旅游、娱乐等经营性用途。
2	地下二层及以下	商服	0.15	指地下商业、金融、旅游、娱乐等经营性用途。
3	地下一层	商服	0.20	指地下商服设施用地附属的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地。
4	地下二层及以下	商服	0.10	指地下商服设施用地附属的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地。
5	地下一层	住宅	0.20	指除地下商服及其附属停车场用地以外的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地。
6	地下二层及以下	住宅	0.10	指除地下商服及其附属停车场用地以外的可以进行分割转让、销售或长期租赁的经营性地下停车场用地。
7	地下一层	工业	0.20	指仓储用途
8	地下二层及以下	工业	0.10	指仓储用途

附件3 惠阳区域城镇基准地价成果（图件）

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发文部门:	惠州市惠阳区人民政府
发文字号:	惠阳府〔2019〕9号
发布日期:	2019-01-31
实施日期:	2019-02-01
时效性:	现行有效
效力层级:	行政规范性文件

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