“三旧”改造对征地制度的影响
一、对现行征地工作的影响
（一）“三旧”改造中的补偿
1、“三旧”改造土地收储的补偿标准提高了
以新规划用途的市场价为基础给予补偿。
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）第(二十三)条规定：“在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。”
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（十三）条规定：“国有土地上旧厂房交由政府收回，改为居住（保障性住房除外）或商业服务业设施用地的，……；也可以新规划用途市场评估价按照《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定的分配比例计算补偿款，……。”
可以看出，“三旧”改造的补偿标准是新规划用途的市场价为基础，产权人获得的补偿最高可以达到土地出让纯收益60%。而现行的征地拆迁补偿标准则是以原规划用途的评估价为基础。
“三旧”改造的补偿标准高于现行的征地拆迁补偿标准。
2、“三旧”改造对违法建设也给予补偿
各地在“三旧”改造实践中，对符合一定条件的违法建设也给予补偿。下图是某市旧村改造成本核算的部分内容。
（二）“三旧”改造补偿对现行征地补偿的影响
被征地农民拿“三旧”作比较，迫使征地补偿标准“水涨船高”。上述政府土地收储补偿标准的大幅提高即是例证。
并且，参照“三旧”改造，征地过程中对违法建设也给予补偿。以下是某市某道路扩建工程征收土地关于违法建设的补偿标准：
《补偿方案》第六条第三款规定：“无合法手续非住宅房屋（合集体和个人所有）。根据评估确定的市场价值对被拆迁人予以货币补偿，评估价值低于同类型物业评估结果平均价的，按平均价补偿。”
《补偿方案》第十四条规定了无合法产权证明面积的补偿标准：对于超出第十一条规定范围，违法建设房屋或注记未批准使用部分按无合法产权证明面积标准给予材料费补偿。
建立在尊重产权、尊重产权人意思自治基础上的“三旧”改造，客观上应当充分参考市场价格确定补偿标准。这是“三旧”改造补偿标准较高的根本原因。
正是在“三旧”改造标准的参照下，过去在征地拆迁中过于强调公共利益，以集体主义精神绑架被征收人，强制要求被征收人接受政府单方面制定的较低的补偿标准的情况，有所缓解。
总的来看，在“三旧”改造的带动、影响下，现行的征地工作更温和、更人性，这是一种进步。
二、对征地概念的影响
（一）集体土地转为国有土地的传统路径—征地
《土地管理法实施条例》第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：
1、城市市区的土地；
2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
3、国家依法征收的土地；
4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
上述第1、4是对国有土地范围的界定；第2指的是1984年《宪法》之前集体土地所有制建立之前的情况；第6是指农民集体放弃土地所有权。严格地将，这几种情况都不属于集体土地转为国有土地的范畴。
属于集体土地转为国有土地的情况只有3“依法征收”和5“地随人转”。
随着《国务院法制办公室、国土资源部关于对〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉第二条第（五）项的解释意见》 （国法函[2005]36号）的发布，上述“地随人转”的路径基本上被堵死了。
唯一路径：征收。
（二）“集转国”—一种新型的征地类型
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）第(十四)条规定：“土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县(区)、镇人民政府根据“三旧”改造规划和年度实施计划分别组织实施。”
78号文开创了集体土地申请转为国有的途径，这是一种创新，《土地管理法》《物权法》等没有规定。但在实际操作中，为了满足依法行政的形式要求，相关批文还是表述为“征为”，大概就是“征收为”的意思。但与征地有很大区别：
一是程序启动于村的自愿申请；
二是没有征收报批、公告、补偿、听证等程序；
三是无论多大面积只需要报省审批，无须报国务院。
在旧村改造中，这种“集转国”只是想利用国有土地使用权可以流转的便利，增加集体建设用地的流通性。转后，用地单位不变，所以，转时也不需要补偿。因此，没有必要严格走征收程序。
这是一种基于农民自愿的创新。这种自愿申请转为国有的行为是所有权之处分权能的具体体现，符合《物权法》第三十九条规定。
这背后的法理与前面的土地置换是一样的。
三、“三旧”改造的强制手段
（二）“三旧”改造强制归宗的探索
截至目前，“三旧”改造的政策文件关注的重点是前期的方案审批，后期的“动迁”着墨不多，基本上任由改造主体与被搬迁人自由博弈。这对于产权人比较少（大多数是只有一个产权人）的旧厂房改造，问题不大。但对于产权人众多的旧城镇改造甚至旧村庄改造，往往由于众口难调而使动迁举步维艰，甚至无法推进。
1、香港的“强制售卖制度”
在香港，征收区分为公共利益的征收与“强制售卖制度“，后者实质上就是针对都市更新中最后少数”钉子户“损害大多数人利益的情况而量身定做的征收制度；
2、台湾的都市更新中的征收
在台湾，征收区分为公共利益征收、区段征收、都市更新中的征收，如果说区段征收类似于大陆的政府组织实施的旧城区成片连片改造而实施的针对改造范围内的全部不动产的征收，都市更新中的征收就是针对市场主体组织实施的旧城区成片连片改造项目中最后出现的”钉子户“由政府兜底处理。
3、上海的政府征收兜底
上海市房地产管理局《关于本市旧区改造中“毛地出让”地块处置若干政策口径的意见》（沪规土资地〔2012〕652号），针对“拆迁烂尾地”上的少数“钉子户”，规定可以由政府依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》征收房屋，然后交给用地单位开发利用。
多年的实践经验证明，“三旧”改造的后期动迁任由开发商与被搬迁人自由博弈，是行不通的。虽然开发商往往迫于压力“放水”，“钉子户”获得了超额收益而罢手，但此举严重损害公平，且难以为继。
4、我省的实践
实践中，我省一些城市政府（或区政府）开始探索政府介入“旧城镇“改造之动迁工作的路径。如某市某区的一项”旧城镇“改造项目，在前期依据”三旧“改造补偿标准与400多户产权人签署搬迁补偿协议的基础上，针对无正当理由拒不接受“三旧”改造补偿安置的20多户“钉子户”，依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》作出征收决定和补偿决定。
这种“市场协商收购+政府强制征收的”三旧改造“动迁模式与香港的”强制售卖制度“和台湾的”都市更新征收“极为接近，统筹兼顾地发挥了市场“无形之手”和“政府有形之手”在市场经济活动中的作用。
落地难点：
一是政府如何实施“点状”征收？如何确定征收的土地范围，即用地红线。是以被征收的房屋的建基为红线范围，，还是以整个项目的用地范围为红线范围。
二是征收后如何“交给”改造主体开发？因为征收后，就成了国有资产，应当公开出让。这和企业国资处置有很类似。
如果以上两个问题技术性问题，通过设计，能够顺利解决的话，下面这个问题，就是思想认识问题。
三是政府兜底采取强制手段，会给人以政府“为虎作伥”、充当打手的感觉，也有的人认为好事都让开发商占，留下麻烦事给政府。
您怎么看？
首先，“三旧”改造是一件利国利民的好事；
其次，政府的介入是为了平衡各方利益，推动旧改，从而把好事做到位，并不是为了某一方的利益；
再次，政府的职能就是处理政府干不了的“麻烦事”。
